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探索城建项目市场化运作新模式
探索城建项目市场化运作新模式
探索城建项目市场化运作新模式
---常州龙城大道(龙江路-奔牛机场)改扩建工程项目评审案例
【案例背景】
近年来,常州市城市建设发展迅速,通过城市建设,城市文明进程加快,城市竞争能力增强,常州市已成为全国文明城市创建先进市、全国优秀创新城市,城市综合竞争力跃居全国第20位。
经济实力的增强使常州作为中心城市的作用更加明显,对城市现代化道路交通系统的要求也越高。
同时常州奔牛机场规划定位为中型机场和苏南国际航空货运中心,近期将进行扩建,随着常州机场的扩建,航空客运、货邮吞吐能力将大幅度提高,现有龙城大道(龙江路-奔牛机场)的通行能力已不能满足日益增长的交通需求。
为与城市航空运输发展相适应,同时响应国家有效拉动内需、加大基础设施建设的发展战略,常州市启动了常州市龙城大道(龙江路-奔牛机场)改扩建工程的建设。
该项目为无收益城市公共设施项目,为加快推进项目建设,常州市政府决定以市场化BT形式运作本项目,由常州市城市建设(集团)有限公司(以下简称常州城建)代表常州市政府负责该项目的投资建设。
xx年4月经招投标程序,青建集团股份公司(以下简称青建集团)与常州城建签订了《常州市龙城大道(龙江路-奔牛机场)改扩建工程投资建设、移交合作框架协议》,青建集团全资子
公司常州青建建设投资有限公司(以下简称常州青建)与常州城建签订了《常州市龙城大道(龙江路-奔牛机场)改扩建工程投资建设、移交合作合同》,约定由青建集团与常州城建按投资、建设、移交模式对该项目进行合作建设,常州青建作为中标业主投资建设龙城大道项目,项目竣工验收合格后常州城建在回购期内回购该项目。
同时青建集团取得了龙城大道项目的道路、桥梁、管线土方的施工权。
【项目概况】
【项目运作模式】
本项目按投资、建设、移交模式进行建设,常州城建经常州市政府授权与借款人常州青建(代表青建集团)签订bt协议,授予借款人特许权,负责龙城大道的投融资、建设及移交事宜。
青建集团同时取得本项目的施工总承包资格,负责龙城大道道_探索城建项目市场化运作新模式。
路、桥梁、管线土方的施工,投资总额90000万元。
常州市政府利用财政资金安排,按约定的交易条件回购借款人的特许权。
常州城建负责项目监理和管理等职能。
具体模式流程见下图:
【案例点评】
在新的经济金融形势下,传统的城建项目融资模式已不适应业务发展需要,需探索市场化融资模式。
本项目选择有实力的建设企业与政府融资平台签订BT协议,采取市场化融资模式,同时通过设置股东还款保证机制,优化信用结构,为传统的城建项目融资提供了新的思路和模式。
一、运用市场化BT模式建设政府无收益城建项目,有效规
避政策风险
本项目为无收益城市公共设施项目,为加快推进项目建设,常州市政府采取了市场化BT形式运作本项目,即由政府授权政府融资平台负责,通过市场招投标,确定实力较强的企业进行合作,由企业成立项目公司作为业主签订投资建设、移交合作合同(BT合同),同时由中标企业负责项目建设,政府融资平台负责管理。
本项目采取的运作模式,有效规避了政府平台融资风险。
按照我行以前传统做法,无收益城建项目一般采取由政府融资平台作为借款人,由政府与借款人签订委托代建协议,政府负责回购,同时用委托代建协议项下应收账款质押担保的融资模式,但这种模式在《___关于加强地方政府融资平台公司管理有关规定有关问题___》(国发【xx】19号)文下达后,已经___执行,需要创新融资模式。
本项目的运作模式中,首先借款人非政府融资平台,同时担保采取了保证担保和土地抵押,非政府担保,符合国家有关规定。
在国家规范政府融资平台的背景下,本项目的实施无疑有是对无收益城建项目融资模式的有益探索。
同时本项目通过市场化方式选择借款人,利用借款人实力,解决了建设资金,避免了财政性资金还款,同时企业也通过项目建设获得一定收益,实现了政企“双赢”。
二、选择实力较强的大型企业合作,保障项目顺利实施本项目常州市政府实际合作方为青建集团,并由其全资成立
的子公司常州青建与常州市政府代表常州城建签订BT合同;同时青建集团负责本项目的施工,也是项目担保人。
青建集团是山东省第一家房屋建筑总承包特级资质,已有50多年___大型建安企业,注册资本3亿元。
截至xx年末,青建集团资产总额49.95亿元,负债总额37.4亿元,资产负债率74.9%,xx年公司营业额达164亿。
该公司拥有中国___核定的14项建筑专业准入资格,公司实力处于行业前列,连续荣列中国企业500强(xx-xx),其中xx年位列中国企业500强第399位。
经过50多年的发展,公司已成为集工程总承包、房地产开发、经营,装饰材料、建筑材料销售,对外承包工程和劳务合作业务(按外经贸部核定的范围)等于一体的大型综合跨国企业。
评审选择此类实力较为雄厚大型公司合作,并由其成立的全资子公司作为我行贷款借款人,有效规避了政府融资平台做借款人的问题,符合国家相关规定。
三、通过设置股东还款保证机制、优化信用结构,有效防范了项目风险
本项目的第一还款是BT协议项下的回购资金,为保证项目还款,评审设置了股东还款保证机制,即青建集团承诺若项目自由现金流不足以偿还贷款本息时,将以其公司自由现金流补充偿还,经评审对青建集团贷款期内公司自由现金流情况分析预测,青建集团在我行贷款期内公司综合偿债能力为180%,具有
.
城建项目投融资运作模式选择探讨
作者:
刘华伟杨娟
:
《商业时代》xx年第24期
内容摘要:
城市建设是城市化的保障,当前我国城市建设正面临投资量大与融资难的矛盾与难题,创新城建项目运作模式是破解城建项目困局的重要思路。
本文首先从项目运作模式的概念,以及其涉及的投资、融资与经营三个核心问题对项目运作模式进行了细致考察,然后探讨了决定项目运作模式选择的四个重要决策机制。
在此基础上,针对城建项目的投资量大、公益性强、投资回收期长等属性讨论了城建类项目运作模式选择的四个原则,并提出了城建类项目运行模式选择的建议。
关键词:
城市建设项目运作模式融资
项目运作模式的概念与核心问题
(一)项目运作模式概念
项目运作模式并没有一个学术上的统一概念,从字面来理解,即指一个项目运作的方式方法。
概念或定义的缺乏,会使得研究问题显得模糊或者缺乏逻辑。
因此对项目运作模式概念的理解至关重要,它决定了研究的问题出发点和思路。
在定义项目运作模式之前,可以首先参考一下项目与模式的定义。
项目(project)是指在一定的约束条件下(主要是限定时间、限定资源),具有明确目标的一次性任务。
模式(Pattern)是指解决某一类问题的方法论,把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度就是模式。
结合对项目与模式概念两者的认识,本文认为项目运作模式是一个完整的系统工程,它解决的是企业或政府单位如何利用内外部资源条件选择项目实施操作方案的问题,涉及并贯穿项目投资、融资、建设与经营管理等各个环节。
(二)项目运作模式三个核心问题
项目投资模式。
即项目投资主体的选择问题,是全资、控股合资、参股合作,还是全部吸收外部资金来进行项目建设。
如“新国36条”鼓励民间资本以独资、控股、参股等方式投资建设公路、水运、港口码头、民用机场、通用航空设施等项目;支持民间资本以独资、控股或参股形式参与水电站、火电站建设,参股建设核电站。
项目融资模式。
项目建设资金通过何种渠道获取,如银行信贷、发行债券、资产证券化、风险投资还是让渡经营权利用建设方融资。
城建项目融资模式选择依赖于一个国家金融发展状况与政府财政相关制度。
我国城建项目的融资渠道目前普遍依赖于银行间接融资渠道,对资本市场的利用程度还受限于我国金融市场的发展状况与法律法规对政府融资行为的管控,直接融资规模相对较小。
我国城市管理行政执法是在城市管理领域将相关执法权予以相对集中于一个行政机关的行政执法模式,解决了传统的“条块结合”行政执法模式所容易造成的行政执法机构林立、队伍臃肿、职责重复交叉等问题,加强了决策权、执行权和监督权三者的制衡,防止行政权滥用,是行政体制改革的有益尝试。
下面就是给大家的城市管理行政执法会议讲话讲话,仅供参考。
各位领导、同志们:
值此年末岁初之际,我们隆重召开全市城市管理行政执法工作会议,主要目的是总结XXXX年城管执法工作,表彰在工作中涌现出来的先进集体和先进个人;安排部署XXXX年的工作任务,动员全体城管执法人员进一步解放思想,务实创新,振奋精神,干事创业,推动我市城市管理事业又好又快发展。
今天,市委常委、副市长颜景焱同志,市委常委、政法委书记彭庆国同志,市人大常委会副主任王文奎同志,市政协副主席李怀兴同志在百忙中亲临我们这次会议指导工作,这充分体现了市领导对城管执法工作的重视和支持。
稍后颜市长还要作重要讲话,希望大家认真学习领会,全面抓好贯彻落实。
下面,根据局党组研究___,我讲三个方面的问题。
一、肯定成绩,正视差距,进一步增强加快城管执法事业发展的紧迫感和责任感
刚刚过去的XXXX年,是城管执法工作负重前行、难中求进、艰苦拼搏的一年,更是城管执法工作在新的起跑线上实现高效率、高标准、高速度大步迈进的一年。
一年来,全局干部职工在市委、市政府的坚强领导下,秉承“立大志、谋大略、吃大苦、成大业”的新时期城管精神,紧紧围绕建设特色鲜明、环境优美、功能完善、秩序井然、适宜人居的现代化城市目标,坚持以“六城同创”、城市环境综合整治等活动为载体,咬紧目标、把握机遇、克难攻坚、乘势而上,经受了严峻考验,取得了丰硕成果。
XXXX年,我局代表市政府牵头组织参加枣庄市城市环境综合整治活动,再次获得枣庄市年度总评第一名的优异成绩。
同时,我局被评为全省“迎全运综合整治先进单位”、枣庄市“创建文明城市工作先进单位”、枣庄市“___先进单位”。
一年来,我们建立完善规划执法长效机制,严厉打击违法建设行为,城市建设秩序得到全面规范和掌控。
去年年初,我们出台了《关于建立查处违法建设长效机制___》,进一步细化分工,明确长效管理责任和工作程序,强化监督管理,严格奖惩。
对城区建筑物进行拍照、摄像,固定建设现状,建立影像档案,实现“一处一档”。
开展拆违大宣传活动,深入到社区、居委、城中村一线,广泛宣传规划执法法律法规,营造了市民群众“关注拆违、理解拆违、支持拆违”的良好氛围。
为进一步提高拆违执法效率,市政府赋予我局规划执法强制措施概括性授权,进一步强化了对违法建设的查控能力,据了解,这一制度创新为全国首创。
根据城区违建实际,我们又制订出台《关于进一步明确城区内必须依法强制拆除的违法建设范围___》,明晰了必须予以拆除的违建情形,对控违拆违工作起到了有力的制度推动作用。
近期,我们进一步出台了违法建设重大案件报告制度,对需要报告的违建行为作了明确规定,使全城区的违建行为始终得到全面掌控、案情明晰,同时也进一步增强了对一线执法工作的监督。
通过理论探索和实践创新,我局在规划执法方面全面建立了一整套具有很强的针对性、指导性和可操作性的制度体系。
全年拆除违法建设738起,总计4万余平方米,立案查处房地产违规案件32起,执罚入库规费和罚款计2131万元,有效破解了长期以来严重影响城市建设的“违建毒瘤”这一瓶颈难题。
一年来,我们狠抓户外广告整治和升级改造,开展城市夜景亮化工程,打造了璀璨靓丽的城市风景线。
为从源头提升户外广告设置档次和水平,我们严把户外广告设置审批关,鼓励经营户使用亚克力、霓虹灯等高档材质制作广告,全年审批户外广告524件,收缴户外广告资源有偿使用费61万余元。
多次组织外出考察活动,学习先进城市的广告管理经验,编印了《户外广告设计设置实例集锦》,作为审批广告的参考范例。
扎实推进户外广告整治工作,对龙泉路、塔寺北路、大同北路、新兴北路等23条路段户外广告进行了升级改造,累计拆除违规广告牌1500余块,总计1.8万余平方米。
采取市场化运作的方式,在城区临街建筑工地设置高标准施工围挡2.3万余平方米,作为户外广告发布载体,美化了城市环境。
按照“政府引导、市场运作、多元投入、上下联动”的原则,牵头开展城市亮化工程,督导主干道沿线300余家机关企事业单位、个体经营户安装了亮化灯饰,11处重要节点单位开展亮化景观设计,营造了璀璨夺目、绚丽多彩的城市夜景。
扩大野广告治理的市场化运作范围,加强对保洁企业的监督考核,进一步提高清理标准,全年清理乱涂乱画6万余平方米,基本消灭了城区主干道区域的野广告。
一年来,我们主动服务市委市政府中心工作,牵头实施城市拆迁工程,为城市建设攻坚克难、保驾护航。
按照市委、市政府的统一部署,牵头实施伦达国贸城、原荆河酒业公司区域、泰山庙区域、至善学校区域等重点工程、城建项目拆迁任务19项,全方位参与了东西寺院、大同南路、河道治理等53项重点工程以及城区所有“城中村”改造项目,先后派出工作组26个,全局在拆迁一线工作人员达110余人,坚持以强制拆除作保障,有力推进了各项工程的顺利进展。
全年完成拆迁面积30.3万平方米,节约财政补偿资金8000余万元,充分发挥了城市拆迁主力军作用。
按照全市绿地认养统一部署,投资30余万元,圆满完成“龙岭在望”5600平方米绿地认养任务,打造了城市绿化亮点工程。
充分发挥人脉资源优势,开展“枣庄二日游”宣传促销活动,累计接待北京游客556人,超额提前完成市政府下达的任务,被评为“二日游”工作先进单位。
牵头龙泉南路劳动力市场搬迁取缔工作,实现净化城市环境和促进农民增收“双赢”。
认真落实预备役建设任务,在省军区预备役部队基层建设现场观摩活动中,得到军区领导一致好评,授予我局“预备役基层建设先进集体”荣誉称号。
先后派出执法人员2600余人次,积极参加全运会赛事、第二届墨子文化节、第六届红荷节等大型活动的安保___,保障了各项活动的平稳顺利进行。
一年来,我们不断加强队伍正规化建设,夯实城管执法工作基础,队伍综合素质和外在形象实现质的提升。
以开展学习实践科学发展观活动为契机,我们进一步加强执法队伍建设。
按照“依法建制、以制管理”的原则,在全市率先建立和执行绩效等级化考核制度,营造了风正气顺、充满活力、干事创业的良好氛围。
加强廉政建设,推行首问包案责任制、办案报表制、廉政承诺制,拓宽监督渠道,聘请41名政风行风社会监督员,建立起社会意见反馈机制,形成了依规则办事、用制度管人、按程序履职的工作格局。
加强理论探索,以“六化工作法”为核心内容的城市管理“滕州模式”不断丰富和完善,在莱芜召开的全省相对集中行政处罚权向建制镇延伸会议上,“滕州模式”得到___法制办、省___领导的再次肯定,并在全省推广。
加强法制建设,全年立案查处各类案件1121起,未发生一起行政复议和诉讼案件。
加强信访___,接待群众来访216起,妥善化解各类矛盾,没有发生越级访和群体访事件。
开展城管执法大宣传活动,全年编印《执法动态》简报54期,发表各类新闻稿件200余篇,营造了良好的舆论氛围。
加强信息调研和政策研究工作,上报各类调研报告、汇报材料160余份,为领导决策提供了科学依据。
加强硬件设施建设,投资300余万元,新建执法大队办公楼一幢,面积达2100平方米,增配办公办案设备379件,新增执法车辆11辆,配发制服910套,持续两年多硬件建设的大投入,塑造了现代城管、科技城管的良好外在形象,为构建“大城管”格局奠定了坚实的物质基础。
同时,我们不断加强党的基层建设,纳___员7人,为党组织注入了新鲜血液和活力;充分发挥工会、共青团群团组织作用,开展丰富多彩的文体娱乐活动,在枣庄市城管执法系统篮球、乒乓球赛上,包揽篮球团体冠军和乒乓球冠、亚军。
长期复杂的社会实践磨砺,锻炼铸造了一支敢打硬仗、能打胜仗的过硬城管队伍。
回顾城管执法一年的工作,虽然历经艰辛,忍辱负重,但是我们全体城管人百折不挠,难中求进。
我们更为欣慰的是,城管执法工作得到了市委、市人大、市政府、市政协等各级领导的高度评价和充分肯定,更赢得社会各界的广泛理解和有力支持。
借此机会,我代表局党组,向关心支持城管执法事业发展的各位领导表示衷心的感谢!
向全体城管执法人员、全体协管员表示诚挚的问候!
在充分肯定成绩的同时,也要清醒地看到,我们当前的工作还存在不少差距和问题。
一是精细化管理标准还不够高。
占道经营、渣土污染、乱倒垃圾等问题尚未得到有效根治;立体化管理方式尚未完全贯彻落实,城市市容管理的细节还有很多缺失;特别是交通秩序的管理已经成为当前城市管理的主要矛盾。
二是管理不平衡的矛盾依然存在。
经过高强度和高密度的集中整治,主干道和公共场所的整体管理水平有了很大提升,但是火车站广场区域的城市管理差距还很大,背街小巷、老旧小区、城乡结合部依然是管理的薄弱环节,市容环境水平仍然较低。
三是执法队伍整体形象还有待于进一步提高。
个别执法人员缺乏奉献意识和吃苦精神,工作拈轻怕重,对一己私利过分看重,对个人利益斤斤计较;个别执法人员文化水平不高,工作能力低,又不注重加强学习,对城管执法业务一知半解,庸碌无为;个别执法人员缺乏自律意识,放松对自己的要求,作风松懈,纪律散漫,更有甚者,在网上造谣生事,损坏单位形象。
这些问题虽然发生在极少数人身上,但是严重影响了我们整体队伍的形象。
对于这些问题,我们一定要高度重视,分析原因、研究对策,并采取积极措施,有针对性地加以解决。
二、明确思路,突出重点,推动城市管理行政执法工作实现跨越式发展
只有从更高的境界、更宽阔的视野总结成败得失,从中获得规律性认识并运用于城管执法实际中去,方能使城管执法工作始终体现时代性,把握规律性,富于创造性。
当前,我市的城管执法工作处在外延式发展向内涵式发展过渡的转折时期和关键阶段,在充分认识这一形势的基础上,按照全市经济工作会议精神和政府要求,结合当前工作实际,今年城市管理行政执法工作的指导思想是:
以科学发展观统领全局,紧紧围绕市委、市政府工作部署,按照“突出服务全市大局这一中心,深入开展城管文化建设年、执行力建设年两大主题活动,强化市容市貌整治、违法建设查控、户外广告管理三项重点工作,努力构建法制城管、人文城管、效能城管、和谐城管四种新形象”的一二三四工作思路,进一步丰富和完善城市管理“滕州模式”,推动城管执法工作实现跨越式发展,为全市经济社会发展营造良好的城市环境。
围绕这一指导思想,我们确立了以下几个方面的工作要点。
(二)深化市容管理改革,全力打造洁净滕州。
近期,市委、市政府相继出台《滕州市城市建筑垃圾管理暂行办法》、《关于开展城乡环境卫生综合整治活动___》、《城乡环境综合整治实施方案》、《关于全面落实“门前五包”责任制___》等一系列有关环境卫生整治的文件,这些规范性文件的颁布实施,为我们强力开展工作提供了坚实的制度保障。
《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》也即将于今年3月1日正式实施,这为加强城镇容貌和环境卫生管理,营造整洁、优美的环境奠定了法律基础。
以此为契机,我们将进一步深化城市环境综合整治活动,加强城市生活垃圾和建筑垃圾管理,严厉查处乱倒垃圾、渣土抛撒等违法行为。
积极探索市容管理的内在规律和根本方法,创新管理理念,提升精细化管理标准,调整管理方式,采取定时巡查、错时整治、综合执法、定岗定责等手段,对各类非法占道经营行为实施大规模、连续式、高强度的专项整治,全面落实城市管理长效机制。
开展车辆停放秩序集中整治,施划临时停车泊位,加大执法力度,对乱停乱放车辆实行严管重罚,有效扭转城区车辆停放秩序混乱局面。
扩大建制镇相对集中行政处罚权试点范围,加强镇驻地市容环境整治和管理,优化小城镇人居和创业环境。
深入开展“城管执法进社区”活动,加强对居民小区和背街小巷的整治和管理,使城管执法工作更加贴近市民群众。
加大城市环境综合整治活动的协调、督导和落实力度,以唯旗誓夺、敢为人先的决心和恒心,确保实现枣庄市城市环境综合整治竞赛三连冠。
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