项目策划市场分析及客户分析.docx
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项目策划市场分析及客户分析
前言
特不感谢贵司给予我司提供《项目前期营销策划建议案》的专业服务机会,亦感谢相关人员信息资料支持,**物业将集三十年之大成,充分利用独特的专业视角、务实的操作手法,为贵司项目销售制造最为可观的销售业绩。
本建议案旨在提供**物业对市场之初步了解及对项目进展的系列专业建议,基于对市场分析和项目进展前景的预测,**物业提出了项目前期进展规划的差不多思路以供贵司参考。
有关项目进展规划和营销操作的具体步骤和方案,我们将依照贵司对本建议案的相关意见,作出更为完整、客观和深入的阐述并在下一步工作当中提交详尽的报告。
在此敬请贵司对本案提出专业之补充意见,更期望双方能为项目成功销售共同努力并建立良好合作关系!
**物业将接着秉承一贯持之以恒的宗旨:
第一章片区市场分析
1.片区基础资料
芙蓉北路、金霞大道与丽臣路在伍家岭立交桥交汇,芙蓉北路、金霞大道、东风路围合构成伍家岭片区,金霞大道接驳长沙市经济开发区,沿线要紧建筑群为企事业单位办公楼,如地税局办公楼、排水公司办公楼等;丽臣路西接湘江二桥,东连机场高速公路。
片区内拥有多家工厂,如湖南医药公司、湖南消防器材总厂、九芝堂制药厂等;开福区建材市场、伍家岭建材市场、湖湘文化艺术品市场等专业市场也集中在片区。
该片区居住群体大都为都市拆迁安置户或工厂职员,如蒋家垄公寓、九芝堂宿舍楼神箭花苑和环保所宿舍楼等。
2.片区配套设施
2-1片区交通
片区内有汽车北站、长沙市第四公交汽车公司,目前片区有多条公交线路纵横贯穿。
9路:
汽车北站——火车站(7:
00—19:
00)
115路:
陈家湖——桔园小区(6:
30—21:
00)
128路:
伍家岭北——彭家巷(7:
00—19:
00)
146路:
赤岗冲——蒋家垄(6:
30—21:
00)
302路:
芙蓉路——市政府(7:
00—19:
00)
112路:
马王堆——陈家湖(6:
30—20:
00)
131路:
荷花园——四方坪(7:
00—19:
00)
132路:
世界之窗——潇湘中路(6:
30—17:
00)
2-2生活配套
通过实地了解,伍家岭片区目前的生活配套有:
购物:
华夏大市场、新一佳超市、麦德龙、泰阳商城、沙湖桥集贸市场、普尔托玛斯等
酒店:
华悦大酒店、康泰大酒店、金卫酒店、湘丰宾馆、康泰宾馆等
金融:
中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等
医疗:
同济医院、湘雅医院等
邮局、电信营业厅、浏阳河加油站等
2-3教育配套
幼儿园:
安安幼儿园、沙湖桥幼儿园等
小学:
国庆小学、建湘小学、浏阳河小学等
中学:
东风小学、第十八中等
国防科技大学等
3.片区进展前景预测
通过对片区周边市场的细致了解,随着伍家岭立交桥的投入使用,片区交通流量急剧上升,丽臣路迅速成为舒缓机场人流的枢纽干道,近年,丽臣路作为形象工程改造初见成效,沿途绿化观光带和宽敞平坦的道路使之在长沙市有限的几条枢纽中尤为突出,其接通长沙市世界之窗和海底世界,将是长沙市的一条新兴的旅游观光风景带。
丽臣路南接金融一条街芙蓉路,西至长沙市经济开发区,目前该路段正在修建改造当中,北区已有多家房地产开发商筹谋进入,相信随着都市开发南北走向明朗化,该区位的房地产业必将会在现有平稳进展的状态下,掀起圈地开发热潮。
丽臣路西接湘江二桥,与之相邻的数千米沿江观光带在修建当中,可能随着沿江大道北路段工程进行,该片区的休闲娱乐功能也将会有突出的表现。
与伍家岭立交桥毗邻的东风匝道正在规划动工当中,随着工程开展和竣工,由丽臣路所分割开的南北两区有望改善两区断层局面,取得统一协调和共同进展,二者一体化也必定使得片区进展更具竞争力。
第二章同区竞争楼盘分析
1.竞争楼盘基础资料
1-1商品房
项目
地理位置
规模
主力户型
售价
开发商
明珠苑
芙蓉路北端
7栋总建筑
面积52800M2
3*2*1:
115.25M2
3*2*1:
98.55-116.46M2
起价1910元均价2000元/M2
长沙市海鸥房地产开发有限公司
金帆.滨江玫瑰园
金霞大道开福区政府旁
四期30万M2,3500套
2*2*2—3*2*2:
105—120M2之间
第一期均价1700元/M2
长沙金海林
置业有限
公司
汇龙公寓
东风路
占地61116M2总建筑面积11000M2
2*2*2:
88.36-94.97M2
3*2*1:
105.95M2
4*2*1:
112.66M2
起价1480元/M2,均价1600元/M2
长沙市浩林
房地产开发公司
锦绣华天
芙蓉北路
1*1*1:
72.347M2
2*1*1:
85.442M2
3*2*1:
111.97-138.48M2
4*2*1:
132.976-200.749M2
起价2448元/M2,均价2620元/M2
湖南华天
置业
有限公司
1-2经济适用房
项目
地理位置
规模
主力户型
售价
开发商
旺角佳园
丽臣路
2栋七层
200套
2*2*1:
101.37-119.80M23*2*2:
113.95-132.19M2
起价1680元/M2均价1800元/M2
广福园
金霞大道
115亩23栋
总建筑面积
11万M2
2*2*1:
82-87M2
3*2*2:
97-130M2
4*2*3:
157M2
起价980元/M2,均价1300元/M2
长沙福兴隆房地产开发公司
金帆小区
开福区
四方坪
规划用地200亩,总建筑面积24万M2
2*2*1:
74—115M2
联体花园洋房:
164.4—276.57M2
起价861元/M2,均价1251元/M2
长沙金海林置业
有限公司
四方小区
四方坪
先福村
用地14.24公顷总建筑面积227800M2
2*2*1:
75.87—88.66M23*2*1:
91.51—117.5M2
复式:
146.26M2
起价866元/M2,均价1252元/M2
长沙市
社会福利房地产
开发公司
2.竞争楼盘销售情况
项目
明珠苑
滨江玫瑰园
汇龙公寓
锦绣华天
旺角佳园
广福园
金帆小区
四方小区
销售周期
约10个月
约5个月
约12个月
约7个月
约15个月
共约2年
共约4年
共约3年
销售率
65%
50%
60%
80%
90%
80%
90%
78%
主客户群
区内工人原始居民拆迁产生
区内工人
附近菜农
工薪阶层
私营业主公务员
白领
具有长沙市城镇常住户口既无私房又未享受房改优惠分房的中、低收入家庭
3.竞争楼盘优劣势分析
3-1明珠苑
Ø毗邻芙蓉路、金霞大道、丽臣路等主干道,交通便利
Ø楼盘外观较为鲜亮,具备一定素养
Ø价格较低,在该地段占有一定优势
Ø规模尚小,两期开发缺乏整体连贯性,分散了整体规模
Ø宣传推广包装不到位,销售中心布置差强人意
3-2金帆•滨江玫瑰园
Ø引用万科四季花城模式规划设计,在长沙市有一定新意
Ø大社区概念包装,配套设施齐全,有成熟社区风貌体现
Ø推出装修套餐供消费者选择,可满足多类客户
Ø分期开发的整体性缺乏统一贯穿
Ø未开设样板房,不能充分展示项目形象
3-3锦绣华天
Ø外立面新潮,色调颇有前瞻性
Ø综合型大社区,具备一定规模
Ø推广宣传相当到位,价位占有较大优势
Ø看楼通道存在安全隐患
Ø部分单位内部采光太差,空气不甚流通
3-4汇龙公寓
Ø价位低廉,对购买力有限的消费群颇有吸引力
Ø周边环境太差,不十分适合居家
Ø户型配比不合理,小户型缺乏
Ø小区整体性难于统一
3-5旺角佳园
Ø临近丽臣路、东风路,出行便利
Ø地形不规则,楼体设计受阻碍,各单元内部格局多不规则
Ø靠近铁路、高架桥,噪音干扰较大
Ø价位偏高,接近商品房价位
3-6广福园
Ø整体规模较大,具备大社区概念
Ø楼体间距较大,整体感受过于空旷
Ø园林绿化不够理想
Ø楼体外观色调过于沉闷;单元户型设计和面积配比不合理,客厅过大
3-7金帆小区
Ø具备规模,配套较为完善,有成熟大社区风采
Ø园林布置有独特个性
Ø楼体外形具有一定超前意识,但楼体色调和颜色略嫌粗糙
Ø阳台设计有较大局限性
3-8四方小区
Ø有智能化治理理念的初步体现
Ø建筑格局较为新颖
Ø园林布置不佳,项目交通不甚便利
第三章项目市场分析
1.项目的优势
1-1地势较高,能充分彰现片区地标位置
本案在该片区占据有较高地势,周围无高层建筑遮挡,项目兴建后,视野开阔,同时也容易形成鹤立鸡群的感受,可制造非同一般的突出效果。
1-2地块较为方正,容易形成封闭式建筑格局
本案地形方正合理,可塑性较强,可将之形成围合式建筑群,一则方便于内部安全保障与物业治理,同时也可形成项目独特的风格和建筑水准,区不于一般建筑粗糙随便的通病,能较大限度提升项目质素。
1-3项目毗邻丽臣路、金霞大道,外部交通网络四通八达
本案临近丽臣路、金霞大道,伍家岭立交桥、东风高架桥使得整个片区交通网络呈高度辐射状态,交通线路四通八达,出行较为方便。
2.项目的劣势
2-1项目临近铁路,噪音干扰较大
本案紧靠京广铁路,每日行经列车十余次,关于小区内部有一定噪音干扰,同时也可能对购买群形成心理压力,一定程度上阻碍项目的居家优势。
应对策略:
在项目外围种植乔木绿化带,一则消除噪音,同时也可形成绿色生态空间的视觉效果和舒适感受。
2-2项目周边楼盘质素普遍较低,使得整体环境的居住氛围难于塑造
项目周边无优质楼盘,片区尚不具强势竞争力,客观环境使本案的质素难于快速在消费群心目中扎根,推广存在一定难度。
应对策略:
充分利用项目地势和整体高度,推广宣传,制造“更上一层楼”的市场认知度。
2-3项目与两条主干道连接的道路不理想,车辆进出不甚便利
项目虽临近马路,但因接驳道路欠佳,车辆进出十分不便,住户出行存在一定难度。
应对策略:
建议进展商积极与相关部门沟通,充分利用市政力量,促使交通状况有所改善。
3.项目的机会
3-1周边大量拆迁户给项目带来了较大的消费劲
近年适逢长沙旧城改造,由此产生的大量拆迁户对房地产市场构成了较大的消化力,建议采纳相关优惠政策,吸引这一批消费者前往购买。
3-2都市开发热点北向延伸使本案的区位优势凸显
长沙市都市建设扩张,开发热点北向延伸使本案的地位逐渐引人注目,片区所具备的升值空间也必将使项目的投资价值有所回升,可直接刺激消费者的购买力。
4.项目的威胁
4-1政府机构对经济适用房、微利房相关政策严把关强操纵使项目利润空间有所降低
据相关资料,政府机构取消对经济适用房、微利房税费减免程序使项目开发成本上升,利润空间减小,资金回笼不够理想。
应对策略:
合理开发,优化资源配给,提高本案的附加值,塑造开发商品牌的同时也可猎取相对应的经济收益。
4-2同区竞争楼盘的压力使项目市场消费群有较大限制
本案周边同类楼盘纷纷涌现,对本案的销售造成一定市场压力。
应对策略:
建议在进行广告攻势的同时,规划设计上充分体现个体特色与独特风格和优势,以特色取胜。
第四章项目定位
1.项目开发主题及形象定位
结合本案周边的区位情况和项目自身的情况,针对本案选取的目标市场的特性,本案的开发主题应紧紧的贴近目标市场,倡导“轻松置业,轻松生活”的开发主题。
依照项目的开发主题,
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