签定合同所需资料及办理过户按揭注意事项.docx

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签定合同所需资料及办理过户按揭注意事项

签定合同所需资料及办理过户按揭注意事项

合同签订

一、买卖双方所需资料

买方：

身份证、结婚证、私章（如按揭另需户口本、收入证明、评估报告；其中收入证明每家银行要求格式不同，需提前向金融专员索要）

卖方：

夫妻双方身份证、户口簿、私章、结婚证、房屋三证、共有权人同意出售证明（共有权人证明—如夫妻：

要夫妻双方同时到场签章；如离婚：

要离婚证、离婚协议、财产分割协议，法院裁决书及法院生效证明做析产；如系婚前财产需提供配偶身份证;如丧偶并明确丧偶具体时间,必须明确买房与死亡日期的先后，如死亡在买房前，则户口簿中有注明丧偶即可，如户口本上未注明，须提供当地派出所出具的死亡证明；如产权人死亡或其配偶死亡在买房后，一定要先做继承，再出售房屋）、离婚或丧偶后至今未婚需提供未婚证明。

特殊情况：

1、买方是未成年人或丧失民事行为能力的，则需有监护人做监护公证，如买方和父母（监护人）在同一本户口本的不用监护公证。

2、如买方为单位的需单位的营业执照或机构代码证加盖公章，法人身份证，土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、国有土地使用权转让呈报表、土地使用权登记申请表、产权登记申请表、公司委托书上盖章。

3、如卖方是未成年人或丧失民事行为能力的，则卖方需先咨询公证处是否可以做承诺公证，如公证处同意做，则监护人做监护公证以及承诺公证，如卖方和监护人在同一本户口本的只需承诺公证。

（承诺公证现杭州市只有下城区公证处能办,但需买卖双方共同到场）

4、如卖方为单位的需单位的营业执照或机构代码证加盖公章，法人身份证，如有上级主管单位需上级主管单位同意出售的批复，如没有上级主管单位需董事会决议加盖公章，决议上需所有董事签字盖章，董事长盖法人章，权属转移表、公司委托书上要盖章。

5、以上营业执照注意是否经过年检。

6、如卖方是外籍人士需做身份公证、婚姻关系公证（公证书通过大使馆或房管局指定处做认证及翻译）及合同公证（转让合同、代理合同或委托书），买方是外籍人士除合同公证外还需做身份公证、婚姻关系公证并到国家安全厅备案。

二、材料准备

（一）文本

1.《房屋转让合同》

一次性付款和商业按揭都是7份；；公积金组合贷款或纯公积金贷款——8份

2．《委托代理合同》：

一次性付款和商业按揭一式六份,公积金组合贷款或纯公积金贷款要一式七份

3.相应银行的《资金监管协议》，相应份数。

（二）领用

所有合同文本的领用及使用，均由权证专员或经理统一领用、使用及保管。

（三）签前工作

1.提前一天（特殊情况时间可以缩短为半天）跟权证专员预约，并准备好签单要点。

2.通知买卖双方带齐所有证件及相应钱款。

3．将签合同时所需要各种合同文本及相关材料准备一个文件夹。

三、签订合同（合同原则上须在签约中心签订，地址：

文三路478号华星时代广场A708室；特殊情况下可在金融中心签订，地址：

凤起路88号中行开元支行4楼）

1．查看卖方三证及双方相关资料——可能会出现的情况及应对：

（1）以下情况的地址不符，均需先办好门牌证

①三证地址不一致

②产权证上与平面图的地址不一致。

③产权证上的丘地号不全、或错误。

（1）若契证上的立契时间与签订合同日期不满两年（09年12月31日之后需看是否满五年）的，考虑是否要交综合税，但不包括别墅及非住宅用房。

为准确起见，请将契证交权证专员验证确认。

（2）核对身份证，注意有效期限！

（3）如遇客户提及相关费用及办理时间（承诺工作日的前提条件：

甲、乙双方相关交易所需资料、税费齐全且银行按揭审批完毕或全部房款入帐后3个工作日办理完毕产权证、契证和土地回执单。

（4）商业按揭审批时间为5个工作日；市公积金按揭审批时间为20个工作日；省公积金按揭审批时间为25个工作日。

2．如遇买卖双方对某个问题有争议，买卖经纪人要不断给他们建议，达成协议后合同文本不用改动，做一个补充协议说明，经门店主管及权证专员看过后再签。

3．地址有更改的：

合同上写新地址，若不确定，先不填，并在卷宗袋上注明原因。

4．签合同时内容有更改，需在更改之处由买卖双方签字并摁手印，且合同中的成交金额和日期绝对不能改动。

5.签完后需改动的，应将交买卖双方、财务等所有合同文本全部一并追回更改。

6.不可擅自承诺客户及房东的特殊要求。

7.签合同时，若有随房屋赠送的附属设施和装修,不能在合同上体现,只在补充协议上说明（因关系到评估和客户的按揭）；房东净价也只能在补充协议上体现。

8.合同中房屋租赁状况如没有则写“无”，如有承租人需在“甲方共有权人（或承租人或上级主管部门）”意见上签字。

9.公司支付甲方房款的时间，如一次性的，是在产权过户后五个工作日内；如银行按揭的，是产权过户且银行放贷后五个工作日内；（支付房东首付款时间由门店主管征得权证专员同意后可在产权过户前完成）若土地证上为行政划拨的，则银行规定必须取得三证再放款；余杭区的单子，也是银行规定必须三证办出再放款。

10.若有特殊情况在约定时间内无法缴纳房款10%作为定金的，缴纳的定金不能低于佣金收入，如首付款在短期不能及时到位的建议先签居间。

11.买卖双方应写房屋所有权人的名字，若有代理人，需在旁注明由×××代签，并附委托书（经公证）。

12.如房东或客户缺少户口簿等相关过户所需资料，需在补充协议上注明相关资料齐全的约定日期。

13.合同签署过程中对文本有改动、补充的都需经权证专员同意再修改。

14.合同签署完后，经纪人应将所有合同文本放入文件袋或文件夹中，由权证专员保管好。

15.合同签署完毕后，金融专员（权证专员）为客户办理按揭手续，由金融专员与客户联系，经纪人予以配合。

四、校验身份证件并产权受理

按揭手续办理完毕后，买卖双方身份证件、户口本、结婚证留复印件，由权证专员验原件。

买卖双方核对原件需本人到房产交易中心核对身份并产权受理。

（验件时间由权证专员与买卖双方预约）。

五、给双方资料

1、合同所有文本给买卖双方各一份；

2、清单一份，须与客户说明所有费用最终以发票为准，多退少补。

3、要求客户在约定时间内将税费打入公司基本帐户，首付款打入指定银行保证金帐号；

4、居间转合同时，如客户变更姓名，要求核对客户身份后，收回原收据并重开新收据。

六、填写业务审批单

1、合同签署完毕后，必须当日填写“业务审批单”，如果是晚间签署合同的，可于次日早填写完毕并交公司财务。

2、如有代理费打折需按“业务审批单”规定的权限操作。

七、办理门牌证：

由卖方携带身份证、户口簿、产权证复印件至房屋所属各区地名办公室办理（个别区可能会要求原件）。

八、修改三证：

持身份证、门牌证分别到产权监理处（产权证），农税中心（契证）、土管局（土地证）修改。

九、离婚析产：

离婚前买的房产都必须做一道析产的手续。

其所需的资料为：

1、产权人身份证复印件；

2、离婚证及非法院的财产分割证明需原夫妻双方一起到产权中心签承诺书办理析产手续;

3、法院生效的财产证明可由产权人直接去办理。

十、继承公证程序：

1、至公证处领表格

2、至死者人事档案所在单位或街道，开具第一顺序继承人（死者的父母配偶、子女）是否在世的情况证明

3、三证的复印件

4、各继承人凭身份证原件，且本人到场的前提下至公证处办理公证，若继承人无法亲自到场，可写一个放弃继承的声明（需单位盖公章）

5、市国立公证处的咨询电话：

85157885（延安路499号），各区均设有公证处。

收费（视情况）：

房屋建筑面积*5元或10元（或电询公证处）

十一、已归档的卷宗若未经权证专员同意，不可擅自取走卷宗内任何凭证。

关于按揭

（一）基本概念

1、概念：

银行向自然人发放的用于购买二手交易住房的贷款

2、申请人应具备的条件

a、年满18周岁的自然人

b、有按期偿还本息的能力

c、能提供符合法律规定的房屋转让合同

3、所需资料：

借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明私章、银行交款回单、首付款收据、未婚另需户籍证明。

4、相关费用：

如客户按揭另收他项权证工本费--85元

5、客户不同情况由权证选择相应的银行做按揭

6、还款方式：

1）等额本息还款——每月所还本金利息的和相等。

2）等额本金还款——每月所还本金相等，利息逐月递减。

7、公司合作银行：

中行开元支行；工行朝晖支行。

（二）、相关内容须知：

原则上推荐客户做商业按揭或者一次性付款，如特殊情况必须做公积金按揭或组合贷款的，需了解以下相关知识：

市公积金：

1、2000年后  首付3成       2000年前首付4成   

2、客户公积金月缴款额低于182元不得申请公积金贷款。

3、个人月缴存额标准为182元（含）－437元（含）的，个人可贷20万；个人月缴存额标准为438元（含）以上，个人可贷30万；夫妻双方均缴存市公积金的，具体可贷额度按人分别计算，合计最高可贷额度为80万元。

4、个人月缴存额标准调整后必须连续交满一年才可以用所交新标准的按揭贷款。

例：

一人在08年3月份前交427元（已满一年），在08年4月份调整为交440元，于08年6月份用市公积金买房，因440元没有交满一年（实际为09年4月份）根据调整后新政策只能贷20万。

5、客户需在杭连续缴满公积金12个月方可贷款

省公积金：

1、个人月缴存额标准为182元（含）－437元（含）的，个人可贷20万；个人月缴存额标准为438元（含）以上，个人可贷30万。

2、申请人月缴存额不高于438元，不低于182元，其配偶月缴存额高于438元，以户为单位最高可贷50万元。

夫妻双方月缴存额都不高于438元，不低于182元，以户为单位最高可贷40万元。

房屋建造年代无调整：

1988年（含1988年）以前的不能做省公按揭。

3、首次住房公积金贷款在140平方米以下，在首次贷款还清后连续正常缴存公积金满一年的，可申请二次公积金贷款，二次贷款的首付款不低于总房价的40%。

4、限制排屋类住房（如遇此类情况到洽谈咨询），禁止别墅和非住宅申请公积金贷款。

5、客户需在杭连续缴满公积金12个月方可贷款

铁路公积金（参照省公）：

按揭年限+房屋折旧年限≤40（纯）最高年限不超过30年。