第三部分 规划研究报告0708.docx
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第三部分规划研究报告0708
1.项目背景
本项目位于龙岗区布吉街道三联社区松元头片区,由于历史原因,改造用地内产权混乱,大部分楼房空置,成为烂尾楼。
上世纪八十年代以来,这里成为大量“三无”人员混杂的居住地,长期的“脏、乱、差”环境成了滋生“黑心棉”、“黑豆腐”等无牌无证厂家的制假窝点,由于治安和安全环境恶劣,极大影响了周边地区经济发展和居民安全,曾多次被媒体曝光,造成了极坏的负面影响,布吉街道也多次对该区进行清理整治,但成效不佳。
布吉街道和三联居委以及当地居民对改变当前旧村落后面貌的愿望愈来愈迫切。
本项目用地的原始地貌为低丘陵,后经人工开挖和填实,场地内呈多级台阶,周边多形成挖方边坡,与周边地区高差起伏大。
由于现状为烂尾楼,缺少基本的地质灾害防治措施,用地内曾发生多起滑坡、崩塌和水土流失等地质灾害。
当地居民对于通过旧村改造消除潜在的地质安全隐患有着非常迫切的需求。
2007年,经龙岗区第1次旧改领导小组会议审批通过,本项目被列入2007年全面改造计划。
2007年12月15日经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议,确定本项目的改造用地范围。
2.现状概况与问题分析
2.1区域位置
三联社区松元头片区位于深圳中部物流组团,北临水官高速、南临规划铁西路,具有良好的区位条件及交通优势。
随着布吉中心区经济的迅猛发展,为促进三联社区松元头旧村改造和土地集约开发提供了契机。
2.2改造范围与建设用地范围
根据《关于龙岗区布吉三联松元头片区旧改项目改造范围初审的意见》,本项目拆迁改造范围83937平方米,建设用地范围79809.9平方米。
建设用地范围是在组团规划的路网基础上确定的,组团规划编制完成时间为2005年,编制时间较早,本次专项规划根据本片区在编的法定图则,结合规划的三联南路道路红线对建设用地范围线进行微调,调整后为78923.5平方米,减少了886.4平方米。
2.3自然与社会经济状况
2.3.1自然条件
改造用地地处北回归线以南,属南亚热带海洋性气候,气候温和,光照充足,雨量充沛,长年主导风向为东南风,多年平均降雨量为1726毫米,降雨量年际变化大,且降水强度大、暴雨多,易造成洪涝灾害。
改造用地地势总体上北高南低,地势高差变化很大,地形复杂。
西南角现状入口处地势最低,现状高程56米,改造用地内最高点为89米,高差达33米,北部自然山体最高点123.5米。
现状地形按高程的大小基本分为三级平缓台地。
第一级平缓台地高程为80-90米,主要分布在西北部和东部,为两端宽、中间细的长条形,西北部端头的第一级平缓台地宽度约90米,长度约140米,东部端头的第一级平缓台地宽度约为50米,长度约为215米,连接两端头的部分宽约36米,长约200米;第二级平缓台地高程为70-80米,与第一级平缓台地相连,主要分布在紧靠第一级台地的南部位置,宽度约为90米,长度约为300米;第三级平缓台地高程为56-70米,主要分布在紧靠第二级平缓台地的西南位置,宽度约为100米,长度约为180米。
2.3.2人口与产业状况
据调查,松元头村现状总户数152户,总人口约2万人(含少数华侨和港奥居民)。
其中:
户籍人口约1.8万人(不含村内在海外和外地村民);暂住人口约0.2万人,主要为村内小型企业工人,部分商人。
松元头工业区的产业类型主要为服装、印刷包装、电子、厨房设备等。
松元头村现状人口汇总表
户籍人口(人)
暂住人口(人)
总人口(人)
户籍与暂住比例
1.8万
0.2万
2万
9:
1
2.4用地和开发建设现状
2.4.1周边土地利用现状
本项目所处的三联社区是龙岗区近年来推进村改居社区城市化建设的重要代表,三联社区利用水晶玉石文化产业为支柱发展社区经济,探索出一条适应农村城市化进程的路子。
本项目位于三联水晶玉石文化村的东侧300余米,西侧与松元头工业区相邻,东侧为布吉禽畜批发市场,南侧为广深铁路,东南与已建成的慢城居住小区相距不足500米,北侧为自然山体。
本项目以西约600米为中海怡翠山庄,是该片区开发较早的城市型居住社区。
从片区土地利用现状图中可以看出,本片区以居住用地为主导,四类居住用地与工业用地混杂,四类居住用地的周边为二类居住用地,现状建成区北侧的林地已被划入基本生态控制线,该片区已无新的可建设用地,对旧村的更新改造将成为城市建设的主要途径。
2.4.2现状建设用地情况
改造用地面积8.4公顷,主要以农村住宅用地为主,总面积约6.1公顷,占总用地面积的73%,其次为部分闲置用地,占地面积约1.9公顷,占总用地面积的22%,再次为道路用地,占地面积约0.4公顷,占总用地面积的5%。
现状用地汇总表
序号
用地代码
用地性质
占地面积(ha)
占总用地百分比(%)
1
R
居住用地
6.1
73
2
g
林地
1.9
22
3
S
道路用地
0.4
5
合计
8.4
100
2.4.3土地权属分析
改造用地内土地权属比较简单,根据土地地籍调查资料,改造用地内土地按权属大多为水径松元头村委所有,只有西南角地块已通过行政划拨方式出让给盛京贸易公司。
现状用地权属一览表
序号
宗地号
权属单位
面积(平方米)
1
G06105-0004
水径松元头村委
72391.90
2
G06105-0005
水径松元头村委
3
G06105-0006
水径松元头村委
4
G06105-0008
水径松元头村委
5
G06105-0009
水径松元头村委
6
G06105-0010
水径松元头村委
7
G06105-0011
水径松元头村委
8
G06105-0012
水径松元头村委
9
BJSF-0033
松元头私宅区
10
零星空地
水径松元头村委
11
G06105-7
盛京贸易公司
7418
12
合计
——
79809.90
2.4.4现状建筑物状况
1、建筑物产权及面积
经过实地调查,改造用地内现有各类建筑物77000平方米,房屋220栋,每栋占地100平方米,建筑面积350平方米,4层砖混结构。
房屋产权部分属于松元头居民小组,大部分属于村民个人及外来人口所有。
2、建设环境状况
改造用地内建筑布局较零乱,建筑质量参差不齐,全部为废弃的烂尾楼,建筑密度大,大多建筑曾被不良及违法分子占用达12年之久。
长期的“脏、乱、差”环境滋生了“黑心棉”、“黑豆腐”等无牌无证厂家的制假窝点,这里更是“三无人员”混杂的居住地,造成了极坏的治安和环境影响,存在严重的安全隐患问题。
2.4.3现状开发强度
现状总建筑面积为77000平方米,建筑基底面积为22000平方米。
现状毛容积率为0.98,现状建筑毛密度为27.9%。
2.5道路交通现状
本项目周边1500米范围内交通非常发达,北侧有水官高速公路,西侧有布龙公路,东侧有布澜路,布龙路与布澜路均为城市交通干线,布龙路东西向连接龙华、布吉和沙湾,布澜路南北向连接观澜、平湖和布吉。
项目南侧为广深铁路,受铁路的阻隔,目前没有通向南侧石芽岭片区的城市道路,片区南侧仅有沿铁路的铁西路,通过铁西路(布李路)与布龙路、布澜路取得联系。
本项目对外交通非常不便,目前仅有一条穿越松元头工业区的道路(松花路)与铁西路相接。
项目西侧的三联水晶玉石文化村内目前有303路公汽三联总站、K206、K208路总站,距离本项目约500米。
2.6公共配套与市政设施现状
本项目500米范围内由于其特殊的居住群体和长久的无人监管,现状公共配套设施缺乏,仅有北侧的三联煤气供应站;500~1000米范围内有中海怡翠学校(25班九年一贯制)、三联储运学校(36班中学),社区级医疗卫生设施、体育设施、社会福利设施等几乎处于空白状态。
市政设施也是极其落后,水电供应不足,排洪、排污等设施系统配置也不符合市政规划的要求。
2.7现状问题分析
(1)地形复杂,交通组织不成体系,对外联系条件较差。
改造用地内多台地,地形高差达31米,道路交通不成体系,现状只能通过“铁西路—松花路”穿越松元头工业区方可进入。
本项目对外交通联系差,与南部的石芽岭片区的联系被广深铁路线阻断,要解决对外交通必须处理好地形高差问题并修建跨铁路的桥梁与外界进行沟通。
(2)建筑物质量差,大部分边坡尚未整治,存在一定的安全隐患。
建筑物建设年代较早,为废弃的烂尾楼,建筑质量差。
改造用地内地形高差变化大,除了西南角与现状村民住宅相邻的边坡开始整治外,大部分边坡尚未整治。
改造用地内曾发生多起滑坡、崩塌和水土流失等地质灾害,当地居民对于通过旧村改造消除潜在的地质安全隐患有着非常迫切的需求。
(3)各种市政管网尚不完善,水电气设施无保障。
改造用地内现状各种市政管网设施尚未铺设。
3.改造意愿与上层次规划解读
2.7.1居民改造意愿
三联社区松元头村委托专业顾问公司对改造范围内的居民和业主,通过走访和问卷等形式,对改造范围内的居民和业主就改造旧村的意愿进行了调查和摸底,三联社区大部分业主同意进行旧村改造。
2.7.2主管部门意见
2006年7月,根据龙岗区城中村(旧村)改造办公室的意见和指示,同意在近期内实施对布吉三联社区松元头片区的改造工作。
2007年12月15日经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议,新增本项目改造范围的内容。
2.7.3主要结论
1、旧城更新改造时机逐步成熟
如前所述,该片区具有极其优越的区位,接近布吉街道和罗湖中心,在日益改善的城市交通形式下,随着城市功能的逐步完善,旧城更新改造动力将日益强大,旧城改造的时机已成熟。
2、宏观政策的支持
深圳市城中村(旧村)改造的全面推进,宝安、龙岗两区的全面城市化,有力的推动了特区外旧村改造的步伐。
特别是《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》和《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》的颁布以及龙岗区政府一系列优惠政策的出台,使旧村的改造政策条件日趋成熟。
3、居民改造意识强烈
居民对旧村、老屋具有较强的统一改造意愿,并与相关单位达成了一致的改造协议,在满足拆迁补偿的条件下,能够尽快实施改造。
2.7.3上层次规划解读
(1)《深圳市中部物流组团分区规划》(2005-2020)已批准的上层次规划为《深圳市中部物流组团分区规划》。
本项目位于布吉生活居住区,标准分区为LG101-01,主导功能为居住用地,积极实施旧城改造,限制工业用地的投放,重点落实及完善配套设施,改善城市环境。
组团规划考虑到当时松元头旧村的改造时机尚未成熟,用地规划仍为四类居住用地。
(2)深圳市龙岗101-01号片区[三联地区]法定图则(草案)
法定图则规划范围内以公共绿地、二类居住用地和一类工业用地为主,公共绿地为保留的现状自然山体,绝大部分已划入基本生态控制线内,受到严格保护;二类居住用地主要为保留的现状中海怡翠山庄、丽湖花园、茵悦之生花园等居住小区以及部分旧村改造用地;一类工业用地主要位于规划区的东侧,是以联创科技园为代表的现状工业升级发展而来的。
法定图则(草案)本项目的规划要求是:
二类居住用地,容积率不大于3.2,配套设施包括一所9班幼儿园,1个垃圾中转站,还包括社区健康服务中心、文化室、居委会、社区服务站、警务室、邮政所等。
4.规划改造目标及功能定位
4.1规划依据
《深圳市城市规划标准与准则》
《中部物流组团分区规划(2005―2020)》
《深圳市龙岗LG101-01号片区[三联片区]法定图则》(草案)
《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》2004
《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》2004
《关于深圳市龙岗区城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》2004
深圳市龙岗区人民政府关于旧城改造专项规划的有关文件
4.2规划原则
(1)坚持以人为本,建设节约型社区,促进可持续发展
(2)落实上层次规划,完善片区功能,明确片区定位
(3)因地制宜,合理布局,强化可操作性
4.3改造目标
总目标是构建与城市功能相融合的环境良好、配套完善,具有活力、高效、和谐的城市居住用地。
1、发挥区位优势和交通优势,强化城市生活居住功能,优化城市空间结构。
2、完善配套设施,提升居民生活品质,营造和谐社区,实现旧村城市化、配套一体化,保证社会、经济和环境综合效益的整体提升。
3、规划目标具体体现如下几个方面:
(1)明确地块的土地利用性质、开发强度,协调政府、居民、开发商等多方面的关系。
合理配置各项公共服务设施,创造舒适优美的生活环境,为居民提供足够的绿化和公共开放空间。
(2)合理组织地块内、外部交通,做到人车分行,合理设置公共建筑场地与居住空间的出入口,避免互相干扰,为居民创造一个“净、畅、宁”的生活空间。
(3)合理利用现状地形的高差变化,创造丰富的空间形态,明确规划地块的建筑限高、密度等控制原则,示意项目的平面布局和空间组合模式。
4.4功能定位
本项目的功能定位是建设配套设完善、环境优美的休闲型居住小区
5.改造模式与策略
5.1改造模式
按照深圳市城中村改造的优惠政策,以协议出让土地使用权的方式,以松元头股份公司为主体结合市场需求以整体拆建方式进行改造。
通过对现状建筑物的拆除重建,较为彻底地改变城中村与城市用地布局和景观面貌的严重冲突,全面提升空间环境质量。
通过市场行为、政府引导的方式完成改造,实现政府经济上不投入,居民就地安置,最终使社会、经济、环境等多方面利益均衡协调,达到“多赢”的目标。
被拆迁的旧村居民,“赢”的是居住生活环境以及房屋价值的提升,但须放弃靠土地生存的旧观念,使改造工作得以顺利开展;开发商“赢”的是政策调控下的低风险和巨大的升值潜力,但须放弃过往通过房地产开发短期获取暴利的错误观点,在合理利润范围内保质保量完成改建项目;政府“赢”的是城区的协调发展,城市环境的改善和城市品位的提升。
但必须制定相应的优惠政策,吸引开发商积极参与,以保证居民利益及改造工程顺利进行。
5.2改造策略
1、开发实施过程中,要求统一规划、统一建设,确保居民安置、开发收益和公共配套实现动态平衡。
2、保障公共配套设施要同住宅捆绑建设,确保居民生活质量和水平的提高。
3、延续社区原有的文化和结构,并在改造中得到引导和发展。
5.3实施时序
由于本次改造用地面积较小,前期开发商补偿措施及时和拆迁动员措施得力,对于现状建筑可采取一次性拆除重建的方式,因此此次开发将采取一次性开发实施。
鉴于该地块对外交通的特殊性,建议将三联南路及跨铁路桥的实施建设作为该项目改造实施的前提条件。
6.规划设计条件论证
6.1开发强度
确定一个合理的容积率应主要从以下几个方面进行研究:
1、项目地块的区位条件
改造用地位于布吉街道三联片区的腹地,东西距城市交通干道布澜路和布龙路均1000米,北侧紧邻基本生态控制线,南侧与布吉新兴的生活配套服务区——石芽岭片区相邻,规划的三联南路是布龙路与布澜路之间唯一的一条南北向的城市次干路,将本项目与南侧区域紧紧相连。
本项目西侧的三联村以水晶玉石加工、展示、销售为支柱产业,产业发展迅速,但居住、商业等综合配套设施非常滞后。
因此本项目成为现阶段完善三联社区居住服务水平的重要因素,从丰富地块的空间形态、强化地块标志性以及提升城市形象等几方面因素来看,本地块应该有较高开发强度。
2、城市规划控制要求
根据《深圳市中部物流组团分区规划(2005-2020)》和《深圳市龙岗LG101-01号片区[三联片区]法定图则》,三联地区规划定位为重要的居住区,本片区交通便利、环境优美,应适当提高开发强度,用以作为中部物流组团发展的有力支撑。
本项目建设用地78923.5公顷,属于居住组团级别的建设规模,根据《深圳市城市规划标准与准则》,本项目以高层住宅为主,其容积率的上限为3.2。
另外,根据正在编制的法定图则对本项目的控制要求中,容积率上限为3.2。
居住用地开发强度控制指标
建筑密度
容积率
住宅层数
小区
组团
小区
组团
独立式住宅用地
≤12
≤16
≤0.3
≤0.3
低层
≤30
≤35
≤0.8
≤1.0
多层
≤25
≤32
≤1.5
≤1.8
中高层
≤23
≤30
≤2.0
≤2.4
高层
≤22
≤22
≤2.8
≤3.2
3、土地集约利用要求
随着土地资源的日益紧缺,提高土地使用效益是当前必须考虑的客观命题,基于这一背景,未来开发在满足规范要求的前提下,应尽量提升土地开发效益。
根据《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》(深府[2006]106号)文件精神,为了节约利用用地,提高土地利用效率,我们认为本项目应有较高的容积率。
4、经济可行性分析
在以房地产开发商为旧城改造主体的前提下,确定一个合理的容积率应主要从经济的角度分析研究。
容积率的高低,直接关系到建筑面积和销售额的多少,及开发商的利润比例。
下面按照容积率3.2进行经济可行性分析,总建筑面积为252500平方米,住宅240000平方米,商业4000平方米。
(一)经济测算的基本假设条件
(1)根据深圳市国土资源和房产管理局关于发布深圳市2006年度公告基准地价的公告,公布该地段的住宅地价为:
960元/平方米。
(2)根据中国人民银行最新公布的一至三年期限银行贷款利率,年利率为7.56%,期间银行利率和各项税率不变。
(3)根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》,龙岗区范围内城中村改造项目建筑容积率1.5及以下部分,免收地价;建筑容积率在1.5~3.0之间的部分,按照现行地价标准的20%收取地价;建筑容积率超过3.0的部分,按照现行地价标准收取地价。
(4)工程造价:
根据《深圳建设工程价格信息》、《深圳市各类建筑工程成本费用情况》及《成本费用增加值》,住宅以小高层、高层为主,建筑成本费单体造价在1500元/㎡~2500元/㎡之间,绿化及市政成本在300元/㎡~500元/㎡之间。
工程成本包括建筑成本和成本附加值。
建筑成本费用值指每平方米建筑面积的主体土建工程含地下室工程费用,成本费用增加值包括勘察设计费、基础土石方、桩基础、水电安装、设备等工程及室外配套费用。
(5)工程管理费:
按工程造价的3%计算。
不可预见费:
按工程造价的3%计算。
(6)商品住宅以销售的方式运作,销售价格按5000~6500元/㎡计算。
商铺以销售方式运作的部分,销售价格按10000元/㎡计算。
(7)销售费用:
按销售收入的3%计。
销售税费:
按销售收入的5.25%计,包括营业税和所得税,其中营业税为销售收入的5%,所得税为利润的15%,在设定15%的合理利润的前提下,即销售收入的2.25%。
(8)政策保障性住房建筑面积:
按照深圳市人民政府办公厅(673)号《市政府办公会议纪要》精神“现状为城中村(旧村)的改造项目,按不少于批准住宅建筑面积5%的比例配建保障性住房;现状以旧工业区、旧城区为主的改造项目,按不少于批准住宅建筑面积8%的比例配建保障性住房”。
此部分计入开发成本,但不计入销售面积。
本项目建设用地范围内的盛京贸易公司用地面积为6880平方米,需按旧城改造政策配建保障性住房,其余用地按旧村改造政策配建保障性住房,经计算本项目需配建保障性住房建筑面积为12632平方米。
(二)经济预算如下:
(1)拆迁成本:
根据三联社区居委会提供的资料,包括拆迁、补偿、安置费用共计22000万元。
(2)地价成本:
该地段的住宅地价为:
960元/平方米。
因规划区是旧村改造,根据《深圳市龙岗区城中村(旧村)改造实施办法(试行)》,本项目可享受城中村改造地价优惠政策,容积率1.5以内免交地价,1.5~3.0按现行基准地价的20%计算,3.0以上部分按现行基准地价全额交纳。
地价成本一览表
序号
项目
单价(元/平方米)
数量
金额(万元)
1
容积率1.5—3.0
960元/㎡×20%
79809.9㎡×1.5
2273
2
容积率3.0以上
960元/㎡
79809.9㎡×0.2
1515.3
总地价
3788.3
(3)工程建设费用:
工程造价按平均2500元/㎡计
工程建设费=建筑面积×工程造价×(1+管理费3%+不可预期见费3%)
=25.25万㎡×2500元/㎡×(1+3%+3%)=66912.5万元
(4)建设工程费利息(三年7.56%):
工程建设费×[(1+7.56%)3—1]=73988×[(1+7.56%)3—1]=10499.5万元
(5)建设项目总投资
项目总投资=拆迁安置费+土地出让金+建设工程费+工程建设费利息
=22000万元+3788.3万元+66912.5万元+10499.5万元
=103200.3万元
(6)销售毛收入
销售住宅建筑面积:
住宅总面积24万㎡-保障性住房面积1.26万㎡=22.74万㎡;销售商业建筑面积:
0.4万㎡
销售毛收入=(22.74万㎡×6000元/㎡)+(0.4万㎡×10000元/㎡)
=141100万元。
(7)销售费用
销售费用=141100万元×3%=4233万元。
(8)销售税费
销售税费=141100万元×5.25%=7407.8万元。
(9销售净收入
销售净收入=销售毛收入—销售费用—销售税费=129459.2万元
(10)开发利润=销售净收入—项目总投资=129459.2万元—103200.3万元=26258.9万元
(11)开发利润率=26258.9÷141100×100%=18.6%
根据相关研究显示,开发商在旧城改造的中的利润率在15%左右才具有可操作性,初步认为,从经济利润来看,本项目的容积率应在3.2左右是合理可行的。
综上所述,本项目的开发强度控制在3.2左右。
6.2交通条件的支撑
(1)外部交通条件
本项目所处的三联地区对外交通便利,北侧有水官高速公路,西侧有布龙公路,东侧有布澜路,布龙路与布澜路均为城市交通干线,布龙路东西向连接龙华、布吉和沙湾,布澜路南北向连接观澜、平湖和布吉。
本项目用地位于三联社区的腹地,原地形是山地,后开垦为城市建设用地,该用地与周边山体和城市建设区的高差较大,目前仅有一条穿越松元头工业区的道路(松花路)与铁西路相接,对外交通非常不便。
根据法定图则,规划的三联南路位于地块的西南侧,是本项目对外联系的唯一道路。
三联南路为城市次干道,规划红线34米,双向六车道,是三联片区与石芽岭片区联系的主要通道。
三联南路的建设,尤其是打通广深铁路两侧的联系是本项目开发建设的必要条件。
法定图则草案中三联南路与工业路(即松花路)交叉点的高程为51.73米,比本项目现状最低点的高程56.8米还低了5米,会使得本项目地块与城市道路的高差更为悬殊,不利于道路竖向设计。
本次规划建议将交叉点的高程提高到54.6米,原因如下:
第一,三联南路的南北两端现状均为小山头,地势高,提高改点的高程之后有利于降低道路的纵坡,减少工程造价;第二,三联南路是本项目对外联系的唯一通道,提升高程后有利于减少本项目内部道路的纵坡;第三,提升高程后由工业路进入三联南路的纵坡为7%,完全满足规范要求。
由此可见,提升高程后可以使三联南联与周边地块及道路的衔接更加合理。
(2)地块交通条件
①地块车行流线的组织
本项目的地形复杂,西南侧地势最低,规划高程57米,用地范围内最高点为88米,高差达31米,根据规范,道路纵坡必须控制在8%以内,即机动车道的长度不得少于387.5米,小区主要道路的线型应结合地势迂回蜿蜒,并在端头设置消防车回车场地。
小区道路沿线的地下车库或架空层车库的出入应均匀分布,
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