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宏观调控对碧桂园地产的影响及对策研究
毕业论文(设计)
宏观调控对碧桂园地产的影响及对策研究
学生姓名:
指导教师:
合作指导教师:
专业名称:
市场营销
所在学院:
经济管理学院
2012年6月
摘要Ⅰ
AbstractⅡ
第一章前言1
1.1研究的目的与意义1
1.2国内外研究现状1
1.3研究方法1
第二章我国房地产行业发展历程2
2.1我国房地产行业发展历程2
2.2我国房地产行业发展概况3
第三章2010年至今房地产宏观调控政策盘点4
3.1何为房地产宏观调控4
3.22010年至今出台的调控政策4
3.3加强保障房建设力度4
第四章调控对房地产市场的影响5
4.1加速了房地产企业的优胜劣汰5
4.2房地产市场的竞争更具公平性5
4.3调控对房地产行业影响日益凸显5
第五章宏观调控对碧桂园产生的影响8
5.1碧桂园企业概况8
5.2调控对企业产生的影响8
第六章碧桂园应对宏观调控的策略10
6.1采取低价策略10
6.2坚持城乡布局10
6.3丰富产品线11
6.4开拓海外房地产市场11
6.5建立产销通用户型库11
6.6增加人才储备12
6.7加强营销力度12
6.8关于碧桂园应对调控的几点思考及建议13
第七章碧桂园及其房地产行业发展前景15
7.1碧桂园发展前景15
7.2房地产行业发展前景15
致谢16
参考文献17
摘要
近年来房价不断上涨,购房对广大人民群众产生巨大压力,为此国家颁布多条法令法规调控楼市,遏制房价上涨。
国家的调控政策,对房地产行业在楼市价格、现金流、成交面积、开发面积、在建面积等方面产生影响。
作为房地产的龙头企业----碧桂园控股有限公司,无一例外受此影响。
针对宏观调控的影响,碧桂园坚持“快速开发、快速销售”的策略,保证现金流稳健。
同时,加大营销力度,增加融资额、开拓海外市场、进军商业地产等方式力保现金流稳健,保证平稳度过行业“冬天”。
另一方面,加强人才储备、土地储备等措施,为“过冬”后做好准备,争取尽快实现1000亿销售目标。
关键词:
宏观调控,房价,策略,现金流,营销
Abstract
Inrecentyears,housingpricescontinuetorise,buyersofthebroadmassesofthepeoplehaveatremendouspressure,whichcountrieshaveenactedlawsandregulationscontrolthepropertymarkettocurbrisinghousingprices.Controlpolicyofthecountry,therealestateindustryinthepropertymarketprices,cashflow,theturnoverofthearea,developmentarea,,intheconstructionareaofimpact。
Astheleadingenterprisesoftherealestate---CountryGardenHoldingsCo.,Ltd,withoutexceptionaffected.Theimpactofmacro-control,CountryGardenadheretothe"rapiddevelopment,rapidsalesstrategytoensuresteadycashflow.Thesametime,increasedmarketingeffortstoincreasetheamountofthefinancingtoopenupoverseasmarkets,toenterthecommercialrealestateandotherwaystopreservethestrongcashflow,toensureasmooththroughtheindustry"winter".Ontheotherhand,measurestostrengthenthetalentpool,landreservestopreparefor"winter"fortheearlyrealizationofthesalestargetof100billion.
Keywords:
Macro-control,Prices,Policy,Cashflow,Marketing
第一章前言
1.1、研究的目的与意义
近年来,我国房地产市场持续火爆,房价不断上涨,购房的压力对于广大人们群众日益增大,国家对于房地产行业的宏观调控力度不断加大,对于房地产行业的研究也成为热门课题。
本论文选取房地产企业碧桂园控股集团为研究对象,探究其在面对国家宏观调控所产生的影响时,采取一系列策略使调控对企业产生的影响最小化。
通过对碧桂园策略的研究,发现相应的不足之处,提出合理建议,帮助企业完善应对策略,达到尽快走出行业冬天的目的,进而帮助企业早日实现完成1000亿元的销售目标。
1.2、国内外研究现状
目前,国外学者针对我国房地产行业的研究很少涉及,而针对碧桂园在应对国家宏观调控采取相应策略减小自身影响的研究几乎没有。
由于近年来,房地产市场对人民群众的影响以及倍受关注,国内学者对房地产市场的研究不断深入。
研究的范围主要涉及:
房地产开发,宏观调控对房价的影响,房地产企业的营销策略,房地产行业发展趋势以及针对房地产行业的研究方法等。
国内学者针对碧桂园的研究,主要针对其“快速开发快速销售,城郊布局”独特的开发模式,以及碧桂园融资方式及配股发行,其它领域涉及不多,尤其在碧桂园应对宏观调控方面基本没有涉及。
1.3、研究方法
本论文在准备前期,通过运用调查法,有目的、有计划、有系统地通过互联网搜集有关碧桂园的材料以及国家在宏观调控出台的相关政策,将材料通过前期整理筛选出与本文有关的论点论据。
之后通过在碧桂园实习,运用观察法在实践中搜集关于第一手资料,详细了解碧桂园现状以及应对策略。
通过前期的材料收集整理帅选,以及图书馆查阅资料,通过运用分析法确定论点论据,列出论文大提纲。
论文写作开始后,运用文献法、个案研究法、案例研究法等研究方法完成论文写作。
第二章我国房地产行业发展历程及概况
2.1、我国房地产行业发展历程
2.1.1、初步形成时期
在1978年之前的20多年中,我国没有房地产行业之说,只有建筑业之说。
当时城镇住房是由国家统一建设,竣工之后不予出售,而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。
分配之后的房子,国家只是象征性的收取较低的租金,近乎无偿使用。
这种住房体制引发了一个问题,即政府的投资是有去无回的,且收取较低的租金不足以支付房屋的日常使用和修缮。
因此在1980年,国务院提出了住房改革,准许私人建房、买房、售房,不但已经新建的商品房可以出售,已有的房子也可以出售。
于是1978至1991年期间,成为房地产初步形成阶段。
2.1.2、房地产过热时期
1992年邓小平“南巡讲话”和“十四大”以后,国家下放土地批准的审批权,受利益驱动,全国掀起了房地产开发的热潮,同时外商对房地产的投入不断加大,从而增加了房地产业的投资来源,大批房地产项目争相上马,房地产价格飞速上涨。
2.1.3、市场调整时期
整个市场的调整时间为1994年到1997年。
1994年继续了1993年的宏观调控政策,在1995年到1997年之间,国家继续执行从紧货币政策和财政政策。
在1996年的时候,从经济相对短缺,已经发展到经济相对过剩,职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。
1997年爆发亚洲金融风暴。
2.1.4、市场萧条时期
1994年至1997年,房地产市场波动较为频繁,而进入萧条期。
不过,从1998年到2002年,国家把房地产行业作为新的经济增长点,出台了一系列优惠的房贷政策和税收政策。
2.1.5、宏观调控时期
2003年至今,我国房地产市场进入到宏观调控时期,调整土地政策和税收政策,加大力度建设保障房。
2008年至2009年期间,全球遭遇经济危机,2008年上半年房价开始急剧回落,到2009年又上涨到一个高点,因此在从2008年开始,国家不断出台房地产调控政策,2010年至今调控力度达到最大。
2.2、我国房地产行业发展概况
房地产行业经过20多年的发展,已经成为我国国民经济的重要支柱产业,对促进我国国民经济发展、社会就业、扩大内需等有着十分重要的作用,但是由于诸多原因,我国的房地产行业在发展过程中出现了诸如房价过高、投资过热、供需结构失衡等问题。
2009年以来的房价持续上涨,每年增长率都远高于经济增长幅度和居民收入增长幅度,引起了社会各界的高度关注。
有关房价的内容已经成为老百姓茶余饭后的重要话题,对房地产价格增长速度的不满情绪也在群众中蔓延。
政府为此采取了包括货币金融、税收、土地及行政等多种调控手段对市场进行干预。
第三章2010年至今房地产宏观调控政策盘点
3.1、何为房地产宏观调控
所谓国家宏观是指运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产行业进行指导、监管、调节和控制、促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平稳与整体优化,实现房地产行业与国民经济协调发展的管理活动。
3.2、2010年至今出台的调控政策
2010年1月7日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知也被称为“国十一条”。
“国十一条”提出五大明确要求:
1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给;2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房要求;3、加强风险防范和市场监管;4、加快推进保障性安居工程建设;5、落实地方各级人民政府责任。
2010年4月17日,针对房价持续上涨的情况,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其要求:
1、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责;2、坚决抑制不合理住房需要;3、增加住房有效供给;4、加快保障性安居工程建设;5、加强市场监管。
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现了积极的变化,房价过快上涨的势头得到初步遏制。
为巩固和扩大战果,进一步做好房地产市场调控工作,逐步解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,2011年1月26日,国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
该通知被称为“国八条”,其要求:
1、进一步落实地方政府责任;2、加大保障性安居工程建设力度;3、调整完善相关税收政策、加强税收征管;4、强化差别化住房信贷政策;5、严格住房用地供应管理;6、合理引导住房需求;7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;8、坚持和强化舆论引导。
2011年1月28日,上海、重庆开征房产税。
上海的房产税试点方案明确,对在沪居民家庭新购且属二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房征收房产税。
重庆的房产税方案规定,对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价两倍以上的高档公寓,三无人员在渝购买的第二套及以上住房,征收房产税。
3.3、加强保障房建设力度
从2011年2月21日开始,住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目
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