最新廊坊商业地产调研报告.docx
- 文档编号:29120701
- 上传时间:2023-07-20
- 格式:DOCX
- 页数:15
- 大小:236.95KB
最新廊坊商业地产调研报告.docx
《最新廊坊商业地产调研报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《最新廊坊商业地产调研报告.docx(15页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
最新廊坊商业地产调研报告
廊坊商业圈调查报告
第一部分概要
一、调研目的
此次调研的目的是了解廊坊各大商圈百货店经营状况、特色,为K2狮子城底商销售提供参考数据。
二、调研范围
廊坊市内商圈
三、调研时间
2014年6月26日至2014年6月28日
四、调研对象
(一)万达商圈
1.万达广场
2.金街
3.明珠大厦
4.尚秀街
(二)新朝阳商圈
1.新朝阳购物中心
2.乐晟广场
(三)新世纪步行街商圈
(四)万向城
(五)永华明珠
(六)黄金城道(本案)
第二部分廊坊市商业圈代表分析
(一)万达商圈
1.万达广场
商场概况:
万达广场商场位于广阳区金光道与新华路路口西北角,占地面积13万平方米,总建筑面积65万平方米。
万达商场共有四个大门,另有四个小门;万达1号门共有6层,2号门共有4层;商场营业时间为10点至21点。
项目
内容
万达广场
业态
B1:
家乐福
一层:
共50家商铺,男装、女装加聚客主力店
(包含有14家金银首饰店,34家服装店,另有KFC、麦当劳、必胜客、星巴克咖啡等快餐店)
二层:
男女服装(包含有30家服装店,三星旗舰店,名包店,化妆用品店,鞋店,礼品店等)
三层:
娱乐、饮食、KTV(包含有20家餐饮店,3家奶茶店,1家冰淇淋店,1家玉器店,1家蛋糕店,1家KTV,1家儿童游乐园,29家女装店
四层:
电影院
租金
商场主要以自持为主,开发商主要以招商为主
人流量
30000-70000人/天
消费人群
以年轻人和中年人为主
电费
3.65元/度
水费
6.5元/t
物业费
9.5元/㎡
2.万达金街:
金街分外街和内街,约150家商铺,以餐饮28家、服装22家、美容美发18家为主,兼有婚纱摄影3家、珠宝首饰店7家、眼镜店3家等诸多行业。
人流量可达8000-10000人/天,金街入口处租金价格较高,约为13元/㎡/天,地段相对较差的约为3元电费约1.5元/度,水费6.5元/t,物业9.5元/㎡
3.明珠大厦
商场概况:
明珠大厦新华路店位于广阳区金光道与新华路路口东南角,总建筑面积12万平米。
明珠大厦内商铺面积在10平方米至200多平方米不等。
另外,明珠大厦共三个商场入口。
调研内容
调研项目
明珠大厦
业态
B1:
服装折扣商场
一层:
珠宝首饰、化妆品、眼镜、手表
二层:
男装、女鞋、箱包
三层:
女装、女士用品、饰品
四层:
休闲运动、童装、玩具
五层:
家用电器、家居用品
租金
开发商自持,按20%抽成
人流量
10000-30000人/天
消费人群
中老年人相对较多
电费
均摊
关于明珠商场的调研总结:
明珠商场是1995年改制以后廊坊第一个大型商场,是廊坊商业地产的先行者,但管理模式和运营模式以及业态较为传统。
4.尚秀街
商场概况:
尚秀街位于该街位于廊坊市新华路明珠段的地下一层,北起金光道,南至解放道,全长550米,共设有12个出口,9部豪华扶梯。
占地面积3000平方米。
尚秀街商铺面积小至十几平方米,大到300平方米。
调研项目
调研内容
业态
租金
人流量
消费人群
电费
尚秀街
服装、鞋帽、配饰、珠宝
8-10元/㎡/天
10000-50000人/天
以年轻人和低消费人群为主
1.3元/度
关于尚秀街调研的总结:
尚秀街是廊坊目前唯一的一条地下步行街,是廊坊较为低端的一个商业体,主要以服装为主,较为单一,针对人群不够广泛,运营模式比较单一,但在万达商圈内起到了一定的作用。
万达周边步行10分钟以里小区固定人群调查:
万达小区约4575人、安顺里小区约48人、红星里小区约570人、邮政楼约684人、银春小区约3642人、永泰小区约1308人、新城小区约438人、大观庄社区约2070人、蔡庄社区约1620人、正隆小区约1122人、省通国际小区约1530人、佟乐小区约432人、粮食局小区约648人、新华广场小区约1080人、管道局一区约7560人、恒基家园小区约720人、军分区楼约132人、文明里小区约330人、铁路宿舍约792人和其它无民平房居民。
总共约29300-35000人。
万达广场周边主要配套有:
月色广场、现代医院、廊坊市医院、友谊医院、廊坊市职业技术学院、乐购、明珠大厦、明珠影院、尚秀街、中国建设银行、中国农业银行、光大银行、中国银行、中国工商银行。
万达周边公交路线:
1路a线,1路b线,1路内环,1路外环,5路,7路,8路,13路内环,13路外环,14路,15路内环,15路外环
小结:
周边小区主要为原有小区,新建小区较少,小区人口结构偏中老年,万达商场消费群体却以中青年为主。
万达商圈优势:
商业规模大、集中,业态丰富,地理位置优越,人流量大,车流量大,认可度高,周边配套齐全,交通发达,针对人群广泛。
劣势:
交通拥堵,深处老城区,商业运营竞争激烈,投资成本偏高
(二)新世纪步行街商圈
新世纪步行街,投资8亿元人民币,占地面积40万平方米,全长5公里,是一条及休闲、便民、财富、艺术为一体的长街,规划8条街
调查项目
调查内容
一大街
二大街
三大街
四大街
五大街
六大街
七大街
八大街
业态
家具城装饰材料城
装饰公司、广告公司、北部餐饮、西部电子城
办公用品,培训机构为主
婚纱摄影、教育机构、餐饮
酒吧、服装、饭馆、儿童用品、物美、
发廊、美容、服装、培训机构、饭馆
零售店较多
餐饮、茶楼、茶馆、足疗、迪斯卡仑乐园、盛世金柜KTV
周边小区
管道局八区、康乐花园、国际花园、今日家园、
锦绣名园、四季花园、锦绣家园、
吉祥小区、都市花园、鼎兴公寓、康庄乐苑、宏泰花园
康庄小区、华秋里小区、华夏怡园、金海公寓、富华小区
华兴里供电小区、华苑小区、集宁小区、秀景花园
旭景花园、银河逸景、芳菲苑、星盛园、聚星苑、锦盛园小区、中太集团二区
七大街商住公寓、群安实业小区、财政宿舍小区、华夏经典、建华里小区
万和上品、八大街东区住宅、馨境界、阳光高第、裕西里、锦绣花苑
运营方式
出售个体
电费
0.99元/度
物业
1元/平/天
小结:
一至四大街物业管理不完善,环境差,业态较乱;五至八大街由华夏集团统一开发管理,有规模性,业态丰富,但从商业地产角度看,八条大街被主干道隔断,无法形成有效的整体,聚客力较差,设计理念欠缺,没有一个完整的商业圈。
(三)新朝阳商圈
1.新朝阳购物中心
新朝阳商场概况:
新朝阳购物中心位于广阳区爱民东道与和平路路口西南角靠内一点的位置,总建筑面积8万平方米,于2007年4月28日正式开业。
经营范围涵盖超级市场,精品百货,餐饮,娱乐,家具,家电,和社区服务于一体的社区综合服务。
项目名称
调研内容
新朝阳购物中心
运营模式
开发商自持,营业额抽成
水电费
1.2元/度
业态
一层:
共61家商铺,(3家化妆品,21家珠宝首饰、1家电子产品、8家名表店、9家皮具店、18家鞋店、肯德基、麦当劳;)
二层:
共37家商铺,(2化妆品、9家具以及日用品、14家服装、3家饰品、沃尔玛、9家手表;)
三层:
共119家商铺,(27家少淑、7家休闲、15家运动、13家户外、10家儿童、11家床上用品、1家苏宁电器、1家服务台,1家儿童乐园、9家内衣店,2家羽绒服店、9家早教育婴店、3家玩具店、1家5D体验吧、5家银饰品店;)
四层:
共4家店铺(茶餐厅健身房、美容院、美食广场、自助烧烤;)
客流量
平常约30000多人每天,周六日约50000多人
车流量
车流总量;60000/天,平均;东西36辆/min南北39辆/min
周边小区:
康乐花园小区,名人小区、国际花园朝晖里小区。
共计户3446户
周边配套:
国际大饭店、苏宁电器、中国工商银行大厦、沃尔玛超市、中国管道博物馆。
交通线路:
13路外环、15路a线15路b线、15路外环、15路内环,2路21路7路19路,等多条公交路线
小节:
东部唯一的商业圈,主体业态丰富,周边配套成熟,形成了一个商圈周边人流量。
较大,适合于大众消费人群,沃尔玛,苏宁电器,四楼的美食街,吸引了大多数。
劣势:
客源体集中在沃尔玛,苏宁,美食街,带不动其他的商业体,周围小区较少。
2.乐晟广场
商场概况:
乐晟广场位于爱民东道与和平路路口西北角的位置,总建筑面积4万平方米,商铺属于新铺出租,商铺类型为百货购物中心。
备注;乐晟广场尚未成规模,处于招商之中。
调研项目
调研内容
乐晟广场
运营模式
开发商自持,可出租
电费
1.3元度
业态
一层:
黄金珠宝,服装。
二层:
正在招商。
三层:
餐饮美食
二层,三层正在招商中。
周边小区:
康乐花园小区,名人小区、国际花园朝晖里小区。
共计户3446户
周边配套:
国际大饭店、苏宁电器、中国工商银行大厦、沃尔玛超市、中国管道博物馆。
交通线路:
13路外环、15路a线15路b线、15路外环、15路内环,2路21路7路19路等多条公交路线
车流总量:
60000辆/天,平均;东西36辆/min南北39辆/min
人流总量:
30000-50000人/天
小结:
东部唯一的商业圈,主体业态丰富,周边配套成熟,形成了一个商圈周边人流量较大,适合于大众消费人群,沃尔玛,苏宁电器,四楼的美食街,吸引了大多数员工和消费人群。
劣势:
客源体集中在沃尔玛,苏宁,美食街,带不动其他的商业体,周围小区较少。
(四)万向城
简介:
万向城位于城市广阳道与裕华路交汇处,项目总规划面积26万平方米,有大型的商业;办公;住宅组成,汇集了购物餐饮娱乐休闲等多种消费业态,届时打造成廊坊最具特色的商业中心。
调研项目
调研内容
万向城
运营模式
自持和招租
水电费物业
1-1.2元每度水费6-8元每吨
业态
招租中
万向城周边小区固定人群调查:
裕华路西侧小区:
裕华小区,实业小区,第七大街公寓,华夏经典小区,燕丰园小区约12930人~15000人,新益小区1296人,凯创阳高第小区2592人,第八大街西区,1944人,新境界西(东)区3900人,胜逸百层8424人。
华夏明珠1680人,都市名园1020人,万向小区3900人,广阳区医院900人,以上人口初步统计万向城周边小区的固定人群大概在40000~60000人左右。
周边配套;实验幼儿园1家家电1家宠物店2家干洗店4家眼镜店1家美发店15家健身会所2家蓝天医院1家工行3家建行3家京客隆1家群安综合市场1家酒店2家广安医院1家阿福海鲜大排档1家手机通讯4家市政府1家
公交路线11路、22路
(五)永华明珠
简介:
永华明珠位于廊坊市银河路与永华道交界处,2006年1月6号正式开业,永华明珠营业面积达1万多平方米,经营的各种商品达1万多种,不仅拥有宽敞的卖场,优越的购物环境,还有高档次的品牌,郎城南的群众享受到明珠的服务。
调研项目
调研内容
永华明珠
运营模式
出租,按19%收租
水电费
均摊
业态
一层以鞋,皮具饰品为主,二层以女装儿童装老人装为主,三层床上用品,年轻服饰为主
周边小区:
万和家苑小区,华意小区,南苑小区,新苑小区,固定人群有2390户。
周边配套:
明珠超市,淮鑫大厦,中国银行,永华市场等
交通线路:
6路,14路,25路
车流总量:
18000人每天,南北向29辆每分钟,东西向21辆每分钟
人流量:
21600人每天。
小结:
永华明珠作为廊坊南部唯一的大型商业购物中心,满足了南部地区人群的购物需求;但是因其单体量小,商业氛围不浓,并且受到其他新兴商圈的影响,致使其商业发展走向没落。
(六)黄金城道商圈
黄金城道概况:
黄金城道步行街位于廊坊安次区银河南路两侧,交通极为便利,距离万达商圈约3公里,距离新朝阳商圈约5.3公里,距离第五大街约3.6公里,交通极为便利,北临永华道,南临南龙道,周边配套成熟,被明珠超市、明珠商场、红星美凯龙、龙福市场环绕。
且是目前安次区唯一的一个大型的商业综合体。
合理紧凑的业态规划,使各业态有机的结合不留死角之余,尽可能提升建筑的使用率,使消费沟通流畅,营造出繁荣的商业气氛。
黄金城道步行街代表的是高端但不是奢侈,以传统中心型购物服务为消费特征的第一代商业模式后,先后出现了以超级市场,集中购物消费为代表的第二代商业模式和以摩尔模式多元化消费为代表的第三代商业模式,现在已发展出第四代商业模式,即以“体验经济”为基础,以生活方式消费、娱乐加休闲为目的的新一代商业模式,这种商业模式注重的是个性和体验。
所谓体验式消费,就是商业街、商场在建筑设计、景观配套及业态组合等方面营造出一种新鲜的、有特色的、有吸引力的消费氛围,使消费者在消费过程中感受到愉悦的精神享受。
具有体验式消费特征的商业街、商场不仅能满足人们传统的物质需求,还能满足人们放松精神、愉悦身心的精神需求。
加之黄金城道周边居住小区密集,固定人口较多,未来黄金城道将会成为廊坊最具人气和商业氛围最浓的一站式消费购物中心。
黄金城道周边固定人口
小区名称
总户数
总人口量
备注
南苑小区
1508户
约5000人
现已成熟,人口量稳定
盛德花园
3132户
约10000人
现已成熟,人口量稳定
尚华城
3256户
约10000人
现已成熟,人口量稳定
豪邸坊
1400户
约5000人
现已成熟,人口量稳定
德荣帝景
7000户
约20000人
现已交房5栋,其余待交房
大家新城
1800户
约5400人
现已成熟,人口量稳定
龙河盛都
3260户
约10000人
现已成熟,人口量稳定
四季花语
3620户
约12000人
待交房
阳光逸墅
1488户
约5000人
现已成熟,人口量稳定
常富吉第
500户
约1500人
现已成熟,人口量稳定
狮子城回迁户
4000户
约12000人
此28栋待交房,另一部分规划中
狮子城住宅海棠湾组团
4000户
约12000人
待交房及规划中
狮子城公寓
2700户
约8000人
待交房
宏城华府
3000户
约9000人
成熟小区
宏泰龙邸
1822户
约5500人
未成熟小区
万和家苑
216户
约600人
成熟小区
红星国际
1584户
约5000人
未成熟小区
大拇指
1440户
约4300人
未成熟小区
大家新城
1700户
约5000人
成熟小区
创新里
672户
约2000人
成熟小区
据上表分析:
黄金城道周边固定人口能达到70000人左右,远远大于其他商圈固定人口,所以黄金城道又位于廊坊主干道上,流动人口又很多,黄金城道未来的人流将超过其他商圈。
虽然廊坊北部广阳区商圈较多,但是消费人群比较分散,目前来讲安次区没有大型商业中心,导致大多安次区居民到离家较远的区域消费,无法满足安次区居民的消费需求。
并且安次区常住人口与年递增,再之政府重点打造安次区新城,黄金城道在安次区的地理位置优越,业态极为丰富,能给安次区人民带来了便利的购物环境。
廊坊市位于河北省中部偏东,北临京都,东与津门交界,南接沧州,西和古城保定毗连,地处京津两大城市之间,环渤海腹地,素有“京津走廊上的明珠”之称。
1989年4月,经国务院批准为省辖地级市,现辖广阳区、安次区、三河市、霸州市、香河县、永清县、固安县、文安县、大城县和大厂回族自治县。
2010年廊坊市常住人口为4400000人左右,同2000年第五次全国人口普查相比,增长12.44%,年平均增长率为1.18%。
全市流动人口将近50万人,而且每年以10万人递增。
安次区人口合计370000左右,广阳区人口合计500000左右,廊坊经济开发区人口合计8万人左右,市区总人口合计950000左右。
综合本案所述得到以下结论:
廊坊交通发达、通讯便捷、市场繁荣,在以100公里为半径的范围内,拥有三条高速公路、两个国际机场、一个特大货运港口,拥有包括北京、天津两大直辖市和京畿大省河北在内的近一亿人口的消费群体,是中国北方产业和人口高度密集、城市集中、工商业发达、市场容量大、购买力强的黄金地域,商机无限,前景广阔。
廊坊、燕郊、安平、霸州四个省级经济技术开发区为海内外客商提供了理想的投资场所。
廊坊被新闻媒体评为“中国二十佳投资区”之一。
2011年在市委市政府工作报告中提出廊坊全域化城市发展战略,南部新城将孕育前所未有的契机,伴随着城市化进程不断深入,廊坊的市中心由单一北部传统中心,逐步向南部多中心的发展态势上过度,未来的南城将成为书写廊坊新里程的重要载体。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 最新 廊坊 商业地产 调研 报告