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烂尾楼销售合同
烂尾楼销售合同
篇一:
麻雀变凤凰——一个烂尾楼成功操作的真实案例(加长版)
麻雀变凤凰——一个烂尾楼成功操作的真实案例
最近一段时间,“飞洲”在房地产界被提及的频率最高,而“飞洲国际广场”这个由上海最大的烂尾楼改造而成的项目,再次上演了一幕烂尾楼起死回生的奇迹。
飞洲国际广场原名宝通大厦,曾被称为“上海烂尾楼王”,上个月被温州的民营企业上海飞洲集团斥资7亿元收购。
飞洲国际广场项目刚刚有些眉目时,就有投资者打电话向该楼盘的经销商进行垂询,之后的销售态势一直相当良好,这也令烂尾楼的合理处置问题再度成为媒体关注的热点。
据了解,上海的烂尾楼项目最多时竟有600处之多,如何处置这些烂尾项目是令政府颇为头疼的问题。
烂尾楼不仅浪费了大量的资金,而且经年伫立在风中,有碍市容观瞻。
前两年比较流行的做法是将烂尾楼改造成小户型公寓,而近一段时间来,改建成办公楼的逐渐多了起来,颇得业界的认可。
一、营销推广的目的与目标
1、目的:
(1)推出“购物即享受”的消费新概念
(2)使“春之声”服饰广场成为重庆市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题商场的第一品牌。
2、目标:
(1)开业前达到50以上在目标消费者中的知名度。
(2)第二阶段达到70以上在目标消费者中的知名度。
(3)第三阶段达到85以上在目标消费者中的知名度。
(4)优先提及率达到60以上。
位于普陀区长寿路叶家宅路路口的沙田大厦售楼处人流涌动,往来者络绎不绝,生活在这周边的老居民都知道,原来这里有一处停工多年的烂尾楼项目,而如今这个昔日影响观瞻的“半拉子”工程已经旧貌换新颜,2个月不到的时间里上演了一出令人称道的“麻雀变凤凰”的奇迹。
这样一个奇迹是如何上演的?
为此,我们专门采访了全程代理这个项目的易兴置业投资咨询有限公司的罗武君先生。
罗先生从这个项目的起源讲起,定位,包装,再次上市销售一步步,如数家珍。
昔日烂尾的原因
目前的沙田大厦项目其早期的开发商是一家东北地区的房产开发公司,当初整个项目规划设计共3幢楼宇,其中一幢为商住两用楼,就是现在的沙田大厦。
另外两幢为住宅楼,其中一幢早已建成,并已售出,业主都已实现入住。
当时因为资金的原因,成为烂尾项目。
从那时起,在这里遗留下的不久有尚未竣工的楼宇,而且还有住宅楼入住业主的产权证等待办理等问题。
一度,这个烂尾项目成为普陀区两会期间代表讨论的焦点。
第一关:
理清债务
从去年开始,普陀区的知名房地产开发商沙田房地产开发公司开始接手这个项目,在易兴置业投资咨询有限公司的积极参与下,通过规范的法律程序,增加土地出让金,把产权买断。
之后他们所面临的问题首先是理清债务。
烂尾楼的债权债务关系一般都比较复杂,在这个项目中,就既有和原来开发商的关系,和已经入住的另一幢住宅楼的小业主的关系,也有和这幢楼当初的买家光大银行的关系,这些关系一一理清之后,开发商和代理商面临的就是如何包装销售的问题。
第二关:
如何包装销售
接到一个楼盘并把它的债权债务关系理清是成功销售的前提。
以前对烂尾楼的处置方式一般都是改成酒店式公寓或者是小户型公寓,但从市场上的反应来看,改成小户型或者酒店式公寓的缺点已经逐步暴露出来,比如户型的问题,缺乏采光通风的问题,已经有人称小户型造就了新一代的“七十二家”房客。
另一个不能回避的问题是产权年限的问题,一般来说,商场的使用年限是40年,酒店是50年,而住宅是70年,将烂尾楼改成酒店式公寓就产生该物业的使用年限究竟是50年还是70年的问题。
这不论是对业主还是开发商都是一个隐患。
由于沙田大厦这幢楼原来定位是商住两用楼,但从市场的反应来看,商住两用却成了对“商”对“住”都不宜的物业类型。
因为既有办公又有住宅,势必会造成人员的庞杂,从而使商住的业主都不会满意。
做了如上思考之后,易兴置业确立了将其改建为纯办公楼的方向。
做适合市场的办公楼
办公楼所在地段不同,本身档次不同,也有很多不同的做法。
代理公司对沙田大厦所在地段进行了全方位的考察:
长寿路是市里规划的“三横三纵”主干道之一,拓宽之后,它的档次相应提高。
沙田大厦对面不远处的燎原电影院计划改建成一处五星级宾馆。
针对这些,代理商把沙田大厦办公楼确立为“可自由分割的小户型”办公楼。
从最小单元50平方米到整层上千平方米的面积都可以自由分割,这一方面便于业主拿到相应的产证,在大业主融资时也可以进行部分抵押。
在市场推广上,为了抹去该烂尾楼在人们心目中的不好印象,将其更名为“沙田大厦”,因为沙田作为一家在普陀区有着良好口碑的房地产开发公司还是具有相当号召力的。
同时,也对原项目进行了相当大程度的改造。
如将后面已入住那幢住宅楼的外立面全部敲掉,换成稳重大气的紫红色外立面。
合适的产品赢得市场的欢迎
沙田大厦从1月14号取得预售许可开始销售到3月16日两个月的时间内,420个单元全部销售一空。
在购房人群中,温州客的比例并不是很高,相反倒是有相当数量的上海本地投资者看好这个项目,像上房、荒岛及开发商沙田地产都整层购买。
而一些人性化的设计细节,也赢得了相当部分中小投资者的认可。
比如中央空调装有独立计表系统,就便于业主自己控制经营成本。
看来,“麻雀变凤凰”并非没有可能,沙田大厦烂尾楼项目就是一个实例。
一团难理的乱麻烂尾楼的法律问题
■本报记者/涂青
年初,沪上媒体曾传出“上海烂尾楼将在三年内消失”的消息。
烂尾楼似乎又成为众多开发商的“新宠”,但同时,也有业内的专家指出,“上海烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题,一些烂尾楼产权也不是很明确,这是困扰烂尾楼复工的最大问题。
”烂尾楼背后都存在着哪些法律问题呢?
上海信能仁律师事务所主任律师潘昶烂尾楼背后存在以下问题:
第一,原物权所有人是否已付清土地使用权的出让金问题。
由于在国内,有些地方常常是“先生孩子后取名”。
如果出现没有支付的情况,接盘人就必须支付这笔土地土地使用权的出让金。
第二,土地使用权是否抵押问题。
土地使用权期限可以有70年、50年和35年不等,原物权所有人就有可能抵押以获取资金。
如果发生抵押,那银行就对该建筑(烂尾楼)有优先处理权。
第三,面临规划许可、建设许可的问题,即原物权所有人的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可。
由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房,在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证。
即使预售许可证已办理,后期的接盘人也有可能需要变更规划,就存在建设许可证和规划许可证上所记载的内容和实际烂尾楼的工程的现状是否吻合的问题。
第四,烂尾楼的市政配套工程是否已经完成。
如果没有完成,是否已经得到了市政部门的许可。
这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。
如果房屋的水、电、通讯等没得到开通,那房屋的使用价值将受到损害。
即使后期房屋竣工了,管道也铺设完成,但没有和大市政配套,也会给接盘人带来一定的麻烦。
第五,烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改造的费用会有一定的变动,成本可能会有一定的增加。
第六,烂尾楼这个建筑项目工程本身的负债问题。
其中涉及到施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式,同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同,其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款、有无欠款行为等。
另外还存在原物权所有人以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债、以及向股东、其他社会组织的借款募资。
第七,不动产本身(烂尾楼的已建部分)有无抵押,抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。
也许原物权所有人的抵押在操作上可能不规范,但仍存在发生抵押的可能。
如果存在抵押,抵押权人就具有处理的优先权。
第八,其他因建造不动产而引发的诉讼问题。
如:
建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。
同时还有一些可能存在的潜在诉讼如:
联建参建的问题。
第九,接盘人由于上述问题会影响到其竣工期的问题。
这个问题关系到接盘人的实际利益,如果工期过长,可能会影响到接盘人的资金安排、资金回笼和资金的支付。
盘活烂尾楼是一项很庞大、很系统的工程,开发商在拿下烂尾楼项目后须将原债权进行公示、到政府有关职能进行登记、对烂尾楼的资产进行审核。
烂尾楼:
土地稀缺时代的宠儿
■本报实习记者/朱娟娟记者/汪波
不久前,上海最大的烂尾楼项目宝通大厦被温州民间资本上海飞洲集团收购,并重新包装成飞洲国际大厦,并且销售情况良好。
这引起人们对烂尾楼项目的再次关注。
更有资深业内人士认为,“204年是烂尾楼的消化年。
”就此,记者采访了戴德梁行(上海)公司董事总经理张国正先生及华东师范大学房产学院的一位老师。
针对烂尾楼形成的原因以及“上海将在三年内解决烂尾楼问题”的说法,张国正首先分析了烂尾楼形成的时间及背景,他认为,上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危
篇二:
律师支招:
签订一手商品房买卖合同的注意事项
签订一手商品房买卖合同的注意事项导读:
很多购房者认为购房合同反正都是范本,开发商也不可能因为你而改合同,而且合同、附件、临时管理条约一大摞,签合同的时候就那么一会会,哪有时间仔细看,索性就不看了,拿着合同就刷刷刷的签上自己的大名。
等到交房时出了问题找开发商维权,才知道人家合同里明明写得很清楚,那就追悔莫及了!
“定金退还”、、“房屋漏水裂缝”“房屋配套跟宣传不符”“房屋面积缩水”“房屋延迟交楼”“延迟办证”“无法入户无法就读学区房”“烂尾楼”等问题在一手房买卖纠纷中所占比例最高。
为什么这类问题层出不穷,无法杜绝呢?
究其原因就在于这一纸“商品房买卖合同及其附件”书写不规范、约定不明确所致。
因为虽然住建部、国家工商总局20年颁布了最新版的《商品房买卖合同(示范文本)》,篇幅内容较20版本增加很多,目前江苏、西安、东莞、西藏等城市已强制实施,但很多地方还没实施,还是用的旧版的,而且开发商往往通过补充协议来规避或者修改主合同条款,这些内
容或多或少都会存在一些问题。
俗话说:
“授人以鱼不如授人以渔”,笔者希望通过对“签订商品房买卖合同”粗浅的剖析,能够教会大家如何正确的签订“商品房买卖合同”及注意事项并达到防患于未然的目的。
由于篇幅有限,只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。
?
签订购房合同是保障买方权益的重要凭证。
最妥当的做法是在购房时请上一位有经验的律师帮忙审查陪同签订合同,有些关键问题至少要看清楚,注意购房合同中的无标注不明或易造成歧义的条款陷阱,开发商不同意修改的情况下再决定买与不买,毕竟购房是人生大事,有的是花费终其一生的积蓄,以免遇到收不了房办不了证等风险。
第一项:
五证、两书、三表要齐全
“五证”齐全:
一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。
这是买房能否办房产证的关键。
其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。
陷阱:
有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。
五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。
若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
小常识:
五证、两书、三表,开发商交房时必须具备五证两书三表。
合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用。
以上文件齐全才有具备办理房产证的条件。
五证两书是什么?
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”,这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
注意土地使用证年限,现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是四十年,所以大家在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
“三表”住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表。
第二项:
审慎签订房屋认购书,合同文本要规范使用建设部颁发的规范的合同文本。
一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。
要明确一点,正式签订商品房买卖合同的时候,对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
如:
将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容,只有这样,才能有力地约束开发商,维护自己的权益。
不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔定金。
就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。
且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。
在签订认购协议书的时候,一定要认真识别“定金”和“订金”。
定金是一个专门的法律概念,其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用,并有特定的定金规则,即“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
”而订金不具备定金性质,一般情况下,订金视作预付款。
出现违约事项时,也不能适用定金规则进行处理,一般只能按
照预付款的规则进行处理,即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。
“如果购房者在签订购房合同中,出现不属于自己责任的情况,比如:
在订立《商品房买卖合同》时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签合同,但由于某些实质性条款未达成一致协议等,导致《商品房买卖合同》无法签的,购房者要和开发商协商,让开发商退定金是完全可以的。
”最好能够直接与开发商签预售合同就好(对于期房现实中很少)。
第三项:
开发商证明文件要有效,相关证明文件有效。
如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得,即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。
并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
开发商是以房地产开发经营为主的专营企业,还是只具有对某一特定项目的开发资格项目型公司,但不管是哪种公司都应有《资质证书》。
要看《资质证书》的等级和合法性、时效性。
第四项:
按揭贷款方式购房应注意问题
1、提供真实资料规避贷款影响刚需购房者向银行申请个人住房按揭贷款,银行一般会要求购房者提供相应的收入证明(包括个人职业、职务和薪酬及其他经济收入情况等方面的证明)。
律师提醒:
如果按揭购房者向银行提供了虚假材料,则可能带来比较严重的影响:
轻则影响银行审查,最终不能发放贷款,实现不了自己的居住梦;重则可能因为个人提供虚假材料,导致不能办理按揭贷款,造成开发商据此要求购房者承担逾期交付办理按揭资料及商品房预售合同的违约责任,支付相当数额的违约金。
2、小心贷款申请不成功让开发商没收购房定金一般情况下,在购房者同开发商签订商品房买卖购房合同后,才能向银行申请按揭贷款并最终与银行签订按揭贷款合同。
但由于按揭贷款能否申请成功,具有不确定性,因此购房者应当高度重视能够贷款申请成功的问题。
因为在现实生活中,已经发生了许多按揭贷款申请不成功,开发商坚持不退还购房者定金的案例。
对策:
法律规定,如果开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房时导致银行不批贷款,可要求开发商退还首付及定金,并支付相应的利息损失。
如果是由于购房者自己的征信问题而无法贷款的,则由购房者赔偿开发商相应的违约金。
但如果开发商仅仅在合同附件补充协议中写“必须在日前办理好所有贷款手续,否
则视为违约,不退还首付款”或者“购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款”,就是开发商把贷款的风险全部放在我们买方的身上了,规避了自己的责任。
这种条款就要谨慎。
首先购房者可以自己先行查询个人信用,其次购房者在与开发商签订购房合同交付定金时,一定要在合同中明确约定,若因按揭贷款未能获银行同意导致购房者申请解除购房合同的,开发商应当全额退还购房者缴纳的购房定金,从而避免购房者的定金损失。
3、最好不要签订“连带违约条款”在目前的楼市消费中,开发商有时会要求在按揭贷款合同中或单独与购房人签订连带违约条款:
即借款人出现未按时归还按揭款导致开发商承担担保责任的,开发商有权按原价回购房屋或解除商品房买卖合同。
对策:
一般情况下,不要同开发商签订“连带违约条款”。
如果一定要签或者已经签订了类似条款的购房者,一定要注意还款的及时等情况,避免因为个人在还款等方面出现违约,造成开发商回购或处分抵押担保物的情况出现。
4、出租抵押房要履行告知义务。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定:
“抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任;如是抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
”
律师提醒:
投资者按揭贷款购买的住房,在贷款期间进行出租,一定要将房屋正在返还贷款,并已经抵押的事实书面告知承租人。
只有购房者履行了告知义务,如果因无法还贷而导致银行行使抵押权,购房者才能免除对承租人的赔偿责任。
5、认真履行还款义务避免银行提前收回贷款一般情况下,购房者与银行签订的按揭贷款合同都明确的规定了购房者的还款期限。
同时,借款合同中还一般都约定了“如果借款人连续三期或累计六期逾期,银行有权提前收贷,处置抵押担保物,并有权要求借款人承担银行实现债权产生催收费、律师费、诉讼费、评估费等费用”的条款。
这是因为如果购房者提前还贷,则会影响到银行的收益和资金安排计划,在贷款发放的一到三年内提前还贷,银行可能会要求借款人支付相应的违约金。
律师提醒:
借款人应当严格按照借款合同约定的还款时间及金额履行自身的义务,如果实在需要提前还款,则需要提前做好相关的工作,避免给自己造成损失。
6、贷款还清后要及时注销抵押登记一般情况下,按揭贷款购房者在贷款还清后,都没有及时地去注销抵押登记,这是很危险的情况,也是广大购房者经常疏忽的重要环节。
律师提醒:
购房者在还清了全部贷款本金和利息后,一定要持银行的贷款结清证明和相关凭证,及时到房管局办理注销抵押登记手续,以确保物权的完整性。
只有这样,购房者才能规避因没有办理注销抵押登记手续而带来的可能出现的相关纠纷或者风险。
第五项:
房屋交付要约定清楚,买期房要约定条件和时限。
所谓交房有两个意思:
一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
没有《竣工验收备案表》和测绘报告的交付。
第六项:
公共部位、车库和地下室的约定,在过去经常因为产权不明确,导致开发商和业主产生纠纷。
明确建筑物的基础、承重结构、通道、大堂、避难层、设备层等部分;道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。
另外在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意
第七项:
违约责任要明确,明确具体时间和违约责任。
对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。
如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。
如只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
对于期房,甚至现房,都有可能与开发商的描述不一样,此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。
可参考:
签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。
别漏了违约责任的平等性。
篇三:
签订商品房买卖合同需要注意的问题
一、签订商品房买卖合同需要注意的问题。
购买商品房首要的是签订合同。
1、在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。
也就是一般所说的看五证。
是哪五证呢?
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
这五证是针对期房而言要具备的,所谓期房,是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目,这里最重要的是土地使用证和商品房预售许可证。
这些证件最好能看到原件,当然现实中是看不到原件的,那么看复印件需要注意了:
土地使用证如果抵押在复印件上可以不显示,如果想要了解就要把相应证照的编号记下来,委托律师到房管局查原件。
因为开发商没有支付土地出让金或没有筹集建房资金、没有开工证,手续不全,开发项目变成烂尾楼,到时候购房者首付款都可能追不回来。
国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的,在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记,购买抵押房屋不能办理过户,开发商隐瞒抵押的事实,出售设定抵押权的房屋的,属于欺诈行为,购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
如果是现房,只需看土地使用证和房屋所有权证,商品房现房没有这两项的,不得上市销售,也不得办理商品房过户手续。
土地使用权证要注意的是使用年限,这里区分出住宅与商业用房,住宅的土地使用年限是70年,商业用房土地使用年限是40年。
如果不注意这一点,把商业用房按照住宅买下,开发商从立项时即开始计算土地使用年限,施工、交房再拖个几年,等业主把房子买到手,土地使用年限就剩下三十几年了,所以一定要注意。
2、审查过后,决定购房时有一个问题要足够注意。
楼书和楼盘的广告上最吸引你、促使你决定购买的事项有没有在合同上有所体现,这里提醒大家,不要相信售楼人员的口头承诺,比如小区的配套设施在两年内齐备、小区绿化率在40、顶楼赠送露台、一楼赠送花园。
这些如果是你最重视的,一定要求作为补充条款体现在合同中或者另行签订补充协议,把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来,并约定如果不能实现的话,开发商应承担的违约责任。
如果开发商是认真准备履行这些承诺的,签订这样的补充协议不会有问题,但是
如果开发商断然拒绝,是否要购买这样的房产业主就要三思了。
律师的建议是这样的房产就不要买了,后患无穷。
3、在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金。
签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序,如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限,并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任,可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金。
因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去,购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。
定金一般不超过总房款的20.交付定金一定要经过深思熟虑,认真考虑
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