工程管理方案.docx

工程管理方案.docx

《工程管理方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程管理方案.docx（54页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

工程管理方案

工程管理方案

一、方案概述

1、小区公共设施设备及房屋情况

2、工程工具配置情况

3、工程年度工作目标

上年度工作总结

本年度工作目标

4、工程人员组织架构及岗住划分

二、工程成本

1、上年度成本

2、本年度成本预算

3、本年度维保计划预算

三、实施控制过程

1、岗位工作说明书

2、基础管理

（1）、物料采购管理规程

（2）、库房管理规程

3、员工管理

（1）、人力需求、招聘、调动流程管理

（2）、员工培训管理

（3）、员工考核考评

四、应急预案

1、供电与电力故障处理程序

2、停水处理程序

3、电梯故障处理程序

五、工作计划

1、员工年度培训计划

2、年度采购计划

3、年度维保计划

一、方案概述

本方案应用于XXX小区工程方面管理，合理组织人力、物力及财力，对整个小区的设施设备及房屋本体进行维护保养，为小区业户提供及时满意的上门维修服务，确保小区的工程管理达到公司品质管理要求。

具体内容如下：

1、工程维护保养的小区公共设施设备及房屋情况：

A、照明系统

（一）车库照明

灯名称

数量（个）

功率（W）

区域位置

平均每天使用时间（小时）

备注

日光灯

740

40W

一组团车库

12

180

40W

三组团车库

12

16

40W

一组团自行车库

24

23

40W

二组团自行车库

24

28

40W

三组团自行车库

24

215

40W

一组团车库

12

（二）消防通道

日光灯

20

40W

一二组团消防通道

12

18

40W

二三组团消防通道

12

（三）办公区域

日光灯

24

40W

管理处办公室

24

（四）设备房灯

日光灯

42

40W

一组团设备房

24

63

40W

二组团设备房

24

42

40W

三组团设备房

24

（五）架空层照明

大筒灯

138

7W

一组团架空层

12

反射灯

153

40W

一组团架空层

4

壁灯

34

25W

一组团架空层

12

地脚灯

28

25W

一组团架空层

4

大筒灯

260

5W

二组团架空层

12

日光灯

60

25W

二组团架空层

12

地脚灯

38

25W

二组团架空层

4

大筒灯

210

7W

三组团架空层

12

日光灯

60

40W

三组团架空层

12

地脚灯

24

25W

三组团架空层

4

（六）大堂照明

大筒灯

45

5W

T1-T3大堂

12

小筒灯

36

3W

T1-T3大堂

12

小射灯

30

50W

T1-T3大堂

12

大筒灯

72

7W

二组团大堂

12

小筒灯

56

5W

二组团大堂

12

小射灯

40

50W

二组团大堂

12

大筒灯

136

7W

三组团大堂

12

小筒灯

36

5W

三组团大堂

12

小射灯

30

50W

三组团大堂

12

（七）楼道照明

吸顶灯

546

25W

一组团楼道

5

756

25W

二组团楼道

5

546

25W

三组团楼道

5

（八）天台照明

射灯

72

20W

一组团天台

2

96

20W

二组团天台

2

72

20W

三组团天台

2

（九）环境照明

高柱灯

101

20W

平台花园

12

低柱灯

112

25W

12

草坪灯

116

70W

12

围墙壁灯

96

25W

12

25

100W

12

B、给排水系统

名称

台数

功率（KW）

位置

平均运行时间（小时/每天）

备注

生活加压泵

2

3

T2天面泵房

24小时

一用一备

2

3

T7天面泵房

2

3

T10天面泵房

生活给水泵

4

37

1#泵房

3.2小时

2

37

2#泵房

高区消防泵

2

37

水泵房

忽略不计

低区消防泵

2

45

喷淋泵

2

37

喷淋稳压泵

2

7．5

消防栓稳压泵

2

3

T2天面泵房

2

3

T7天面泵房

2

3

T10天面泵房

污水泵

6

2．2

T1、T2、T3电梯底坑

3小时

每月

8

2．2

T5、T6、T7、T8电梯底坑

6

2．2

T9、T10、T11电梯底坑

8

2．2

二组团地下车库

2

2．2

2#泵房

2

2．2

发电机房

2

2．2

1#泵房

给水：

小区给水管总长度为5175米，其中埋地为1123米，外露4052米，小区消防给水管总长度约1020600米，其中埋地为1500米，外露为8400米，闸阀井15个。

排水：

小区排水管总长约4000米，其中埋地为2800米，外露1200米，小区污水井共13个，分布在一、二、三组团车库内；雨水井共53个，分布在小区道路两旁；天面排水口共23个，分布在T1—T10栋天面。

小区化粪池共10个分布在各栋大堂前；化油池1个，位于会所前广场。

金海小区蓄水池明细表

序号

位置

性质

容量（立方米）

1

T5地下室

生活、消防水池

300

2

T7地下室

生活、消防水池

600

3

T2天面

生活、消防水池

60

4

T7天面

生活、消防水池

70

5

T10天面

生活、消防水池

60

水泵控制箱7台，位于各水泵房，闸阀114个，位于各泵房消声止回阀12个，位于各泵房，减压阀20个，位于各栋槽井，压力表4个，位于1#、2#泵房。

C、变配电系统：

配电房10个，变配电房3个，变压器6台，1250KW/台。

三菱柴油发机电1台。

D、电梯系统：

共20台，功率：

37KW/台

E、消防报警及控制系统：

主要包括消防系统主机1台，消防系统分机10台，消防联动控制柜1台等

F、闭路电视监控系统：

主要包括录象机11台，监视器17台，画面处理器13台，矩阵主机1台，摄像机92台等

G、周界防范报警系统：

管理电脑1台，通信主机1台，红外对射探测器14对

H、停车场管理系统：

管理电脑3台，出口控制器3套，入口控制器3套，道闸控制器3套，出入口摄像机6个等

I、楼宇对讲及门禁系统：

管理主机1台，门口对讲主机14台等

J、空调系统：

名称

数量（台）

容量

位置

平均每天开启时间

备注

大堂空调

34

3匹

各大堂

15小时

夏天

5月-10月

电梯机房空调

20

1匹

各电梯机房

24小进

5月-10月

电梯轿厢空调

20

0．8匹

各电梯内

18小时

5月-10月

中控室空调

3

1．5匹

中控室

16小时

5月-10月

管理处空调

4

5匹

管理处

8小时

5月-10月

会所空调

2

200KW

会所

8小时

5月-10月

冷却水泵

2

7．5KW

会所地下室

8小时

5月-10月

冷却水泵

2

11KW

会所地下室

8小时

5月-10月

以上各项设备投入使用时间为2000年11月，现运行状态良好，均能正常使用。

K、通风系统：

小区通风管道总长4500约米，送风机8台,排烟机8台，功率11KW，每月保养运行2次，每次半小时。

L、其他系统设施设备：

娱乐设施：

三个儿童游乐场，一个烧烤场，一个会所。

体育设施：

一个室内网球场，三张室内乒乓球台，一个溜冰场，一个露天游池，一个室内泳池，一个冲浪沙滩。

休闲桌共13张，休闲椅共32张，凉亭一个，小区道路总长约1880米，其中石子路长850；长1030米；墙高度约3.2米，总长度约为1160米，主要材料是：

砖墙抹灰。

景观：

1、人工湖：

面积250平方米。

循环水泵2台，功率2.2KW.

旱冰场：

面积193.25平方米。

循环水泵3台，功率7.5KW开启时间：

会所前人工瀑布：

面积193.25平方米。

循环水泵4台，功率2.2KW;开启时间：

周六7:

00—13:

00

M、房屋情况：

小区共由10栋高层组成，每栋楼高25-32层不等，共有房屋859套，分三期入住，第一期入住时间：

2000年10月；第二期入住时间：

2001年4月；第三期入住时间：

2001年10月；房屋目前未发生重大面积开裂，渗漏，变形或沉降等情况，房屋完好率保持100%。

2、工程维护保养工具的配置情况：

序号

物资名称

物资数量

使用状况

存放地点

备注

1

冲击钻

1台

不良

维修多次

2

手电钻

1台

不良

维修多次

3

台钻

1台

良好

4

台虎钳

1把

良好

5

管子台虎钳

1把

良好

6

型材切割机

1台

不良

维修多次

7

管子套丝机

1台

良好

8

电动管道疏通机

1台

不良

差软轴

9

气压式管道疏通机

1台

良好

10

手提电动介机

1台

不良

维修两次

11

万用表

2块

良好

一块已坏

12

钳形电流表

2块

良好

13

雪种表

1块

良好

14

兆欧表

1块

良好

15

角向砂轮机

1台

一般

16

落地风扇

2台

良好

17

墙壁风扇

1台

良好

18

梅花搬手

1整套

良好

19

管子搬手

3整套

良好

20

铝合金梯（6米）

1部

不良

破损严重

21

铝合金梯

1部

良好

22

电焊机

1台

良好

23

写字板

1块

良好

24

塑质工具箱

8个

一般

25

数学万用表

1块

良好

26

对讲机

6部

一般

收发信号差

27

水鞋

3双

良好

28

雨衣

2整套

良好

3、工程年度工作目标：

1）XXX年工作目标的完成情况：

表一

序号

公司要求内容

达成目标情况

未达成目标原因分析

备注

1

电梯完好率100%。

达到目标

2

供水、电设备完好率达100%。

达到目标

3

消防设施设备完好，可随时运行。

达到目标

4

房屋零修、急修及时率达100%

达到目标

5

重大设备管理责任事故发生率达0

达到目标

6

便民有偿服务维修及时率达98%

达到目标

7

维修回访达100%

达到目标

8

维修返修率达0

达到目标

9

未按规定进行保养或保养不符合要求次数少于1次/季

达到目标

10

因管理处责任造成的设备运行故障，一般故障少于2次/年，无严重故障。

达到目标

11

未按规定检查或未及时发现的故障或隐患少于1次/季

达到目标

12

无危及结构安全及影响外观的违章装修，一般违章少于4项

达到目标

13

无违章安装广告招牌

达到目标

14

重大事故及时处理，一般事故未及时处理次数少于1次/季

达到目标

15

创建物业管理优秀小区，通过国优考评。

未达到目标

由于财务及其它资料准备不足，未能通过国优检查。

16

纪律管理，一般违纪少于1人次/月；被公司通报少于1人次/季

达到目标

表二

序号

业户需求

满足需求情况

未满足需求原因分析

备注

1

小区各公共设备设施完好，可正常使用。

未充分满足需求

儿童游乐设施有部分损坏，未能及时维修，影响使用功能。

2

无因小区设备设施故障而导致长时间停水停电，影响正常生活。

满足需求

3

房屋完好，无大面积渗水、开裂、空鼓现象。

满足需求

4

提供及时的上门维修服务。

满足需求

5

电梯完好，正常运行，无出现困人、滑梯情况。

未充分满足需求

7栋、10栋电梯有出现滑梯现象，接到部分业主投诉。

6

消防设备设施完好，可随时启用。

满足需求

7

能提供日常家电维修服务

未充分满足需求

部分家电如电冰箱、DVD、微波炉、洗衣机等技术含量较高的电器，维修工未能够修理。

表三

序号

政府相关部门要求

达目标情况

未达标原因分析

备注

1

供电局、水务集团、有线电视、网通公司、电话公司等部门在小区进行施工、维修及养护的配合

达到目标

表四

XXX年业户满意率：

95.83%

全年接到业户有效投诉8宗。

有效投诉主要内容：

1、工程维修不及时，维修人员服务态度有待提高。

2、维修收费略高，应做下降调整。

3、公共设施，尤其是儿童游乐设施保养不到位。

4、电梯空调经常出现漏水或不运作情况，有待改善。

5、电梯内按钮字不清楚，要进行重新烤漆。

2）XXX年工作目标

1、公司要求目标

序号

公司要求预测分析

备注

1

电梯完好率100%。

2

供水、电设备完好率达100%。

3

消防设施设备完好，可随时运行。

4

房屋零修、急修及时率达100%

5

重大设备管理责任事故发生率达0

6

便民有偿服务维修及时率达98%

7

维修回访达100%

8

维修返修率达0

9

未按规定进行保养或保养不符合要求次数少于1次/季

10

因管理处责任造成的设备运行故障，一般故障少于2次/年，无严重故障。

11

未按规定检查或未及时发现的故障或隐患少于1次/季

12

无危及结构安全及影响外观的违章装修，一般违章少于4项

13

无违章安装广告招牌

14

重大事故及时处理，一般事故未及时处理次数少于1次/季

15

创建物业管理优秀小区，通过国优考评。

16

纪律管理，一般违纪少于1人次/月；被公司通报少于1人次/季

2）、业户需求目标

序号

业户需求

备注

1

小区各公共设备设施完好，可正常使用。

2

无因小区设备设施故障而导致长时间停水停电，影响正常生活。

3

房屋完好，无大面积渗水、开裂、空鼓现象。

4

提供及时的上门维修服务。

5

电梯完好，正常运行，无出现困人、滑梯情况。

6

消防设备设施完好，可随时启用。

7

能提供日常家电维修服务

3）、政府相关部门需求目标

序号

政府相关部门要求

备注

1

供电局、水务集团、有线电视、网通公司、电话公司等部门在小区进行施工、维修及养护的配合

4）、XXX年业户满意率目标

XXX年业户满意率：

95%

业户有效投诉不超过5宗。

5）、XXX年度工程维修工作重点与难点分析

工程维修工作重点、难点

原因

备注

设备管理

小区设备分布较广、分散，巡视、管理难度高。

设备技术含量高、人员的总体技术力量薄弱。

设备数量多、人员偏少。

小区设备设施多，业主要求环境灯、天面射灯、水景系统全面开启以增加小区气氛，节能工作难以开展。

房屋管理

外墙有大面积起鼓现象。

房屋质量存在的问题多，业户家出现楼板开裂、外墙渗水等情况。

空调架及外立面阳台生锈严重。

小区伸缩缝开裂严重。

架空层风雨连廊玻璃遭人为损坏多。

4、工程方面人员组织架构

5、工程方面的岗位设置及区域划分：

工程主管主要职责与权限：

1．负责小区内各类设施设备维修保养及计量管理等工作，建立完整的设备技术档案和维修记录。

2．制定和完善各类设备的操作规程及维修保养制度。

3．负责小区各项整改工程的设计预算结算，并进行施工监理等。

4．负责小区装修审批、监理及验收。

5．制定小区各类设施设备的维护保养计划，并组织实施。

6．负责对分管承包合同条款的审核。

7．处理分管范围内的突发事件和客户投诉。

8．制定部门内部培训计划，并交行政品质部备案、定期对相关人员进行基本素质、业务技能、服务意识的培训与考核。

9．负责工程维修人员的工作监督和指导。

10．完成上级领导临时交办的其它工作任务。

工程班长的主要工作职责：

1．协助工程主管处理工程方面的日常管理事务。

2．负责对有偿维修服务的统计及维修人员的调配工作。

3．负责对工程设备设施的检修及零修工作。

4．协助工程主管对维修项目收费进行审核，采购必要的维修材料及材料的验收工作。

5．对工具和设备进行经常性检查，对需要维修的器具及时向主管汇报。

6．负责对有偿维修服务的回访工作。

7．工程主管外出，负责工程部门的日常管理事务。

8．完成领导临时交给的其它事务。

综合维修员工作职责：

a）负责小区设备、设施的日常维修工作。

b）负责小区客户报修的维修工作。

c）每日定时对责任辖区设施进行巡视，发现问题及时处理。

d）提高技术业务知识，熟悉掌握维修技能及应急处理方法。

运行值班员职责：

1）负责水电表的抄计工作。

2）负责相关设施、设备的日常巡视和维护管理。

3）协助工程部做好测量和监控装置（水、电部分）的检定工作。

4）协助工程部做好设备维护保养工作。

5）提高技术业务知识，熟悉并掌握设备的性能、操作程序及应急处理方法。

工程人员的主要工作划分情况

序号

姓名

岗位

工作范围

人数

区域划分

1

工程主管

负责小区工程全面工作

1

2

工程班长

负责协助小区工程全面工作

1

3

设备运行值班员

设备房的巡视及保养、晚上应急维修。

设备房的卫生清洁。

（每月一次清洁）

业户家开水送电。

1

1，2，3号变压器房，1-10栋的配电房，1-20号的电梯机房，1-2号的水泵房，发电机房

4

1

5

综合维修员

公共设备设施的维修。

业户家的便民有偿维修。

设备房的设备养护维修。

（月、季、年保养）

设备房的卫生清洁。

（每月一次）

1

负责全小区的装修巡视及建筑外观墙面的巡视

6

1

负责小区空调设备及会所设备的维护

7

1

负责1-3，9-10栋的住户维修及公共设施维修

8

1

负责5-8，11栋的住户维修及公共设施维修

9

1

泥水工，负责小区泥水维修

10

弱电工

小区弱电系统的维护保养

1

负责小区的弱电维护

6、工程各岗位人员任职资格及岗位职责：

工程主管：

1、相关机电专业大专以上学历，

2、两年以上物业设备管理经验。

工程班长：

1、电工操作证及专业证书。

2、熟悉XXX建筑机电设备设施的电气、给水排水管线的分布，走向及运行使用状况及处理有一定技术难度的设备维护问题。

3、熟练掌握公司制定的工作规范及相应的作业指导书。

4、具备协调处理相关的业户投诉及技巧。

5、具备相应的协调组织管理能力。

水电维修工：

1、具有电工操作证及等级证书。

2、熟悉金海湾各类设备设施的电气给排水管线的分布、走向、位置和运行使用状况。

3、掌握住户维修的各类基本知识，如：

水路，电路的维修。

4、具备与住户沟通的技巧。

泥水工：

1、掌握公共设施（土建方面）表面裂缝残缺的修补工艺及方法。

2、掌握修补土木工程结构体的混凝土、瓷砖等外表的施工经验。

3、掌握油漆的基本知识及经验。

机电值班员：

1、具有电工操作证。

2、小区机电设备的巡视规范。

3、应急住户维修技能。

弱电维修工：

1、具有电工操作证

2、掌握相应的电力电子基本知识

3、熟悉金海湾弱电系统的分布、走向、位置及处理弱电系统出现的常见故障

4、掌握消防、安防、楼宇对讲等设备系统的保养规范

5、掌握与业户沟通的技能

空调维修工：

1、具有电工操作证（空调类别）

2、在熟悉金海湾会所中央空调设备，1—11栋的大堂空调，电梯空调工作原理的基础上，巡视相关管线及设备的运行使用状况，及时处理空调故障。

3、掌握空调设备设施的运行和日常维护保养技能，确保空调设备设施安全正常运行。

4、非运行期，除进行相关的空调系统正常维护工作外，并入维修组参与维修服务工作。

二、工程维修保养成本

1、成本核算基础：

XXX年工程成本物耗情况分析

序号

物耗类型

消耗量

（每月元）

备注

1

物资消耗

7600

2

人工成本

20000

3

外包工程

45000

电梯、可视对讲及其它外包工程

4

合计费用

72600元/月

XXX年工程成本物耗预测性分析

序号

物耗类型

消耗量

（每月元）

备注

1

物资消耗

8500

2

人工成本

20000

3

外包工程

35000

电梯、可视对讲及其它外包工程

4

合计费用

63500元/月

XXXXXX年维护保养计划及预算

序号

维护保养项目

维护保养原因

预计进行日期

预算费用（元）

费用来源

责任人

备注

1

发电机组保养

正常保养

3月、9月

1000

管理费

XXX

2

水泵保养

正常保养

每季度

1000

管理费

XXX

3

配电柜保养

正常保养

10月份

2000

管理费

XXX

4

干式变压器保养

正常保养

9月份

1000

管理费

XXX

5

空调保养

正常保养

每季度

1500

管理费

XXX

6

电梯保养

正常保养

每月

40000

管理费

XXX

外包

7

车辆道闸保养

正常保养

每月

1500

管理费

XXX

8

防盗监控、对讲、广播音响系统保养

正常保养

每季度

1000

管理费

XXX

9

火灾自动报警系统保养

正常保养

每季度

1000

管理费

XXX

10

消防系统保养

正常保养

每季度

管理费

XXX

外包

11

架空层及大堂玻璃的更换

破损更换

及时更换

本体维修基金

XXX

外包

12

电梯及大堂空调维护

加雪种，更换破坏零件

及时维修

管理费

XXX

无法确定

13

楼层防火门及管道井的维护

更换破损的玻璃及损坏的闭门器，门锁等

及时更换

管理费

XXX

无法确定

14

小区照明系统

光源更换

发现损坏及时更换

1200

管理费

XXX

15

增建公共娱乐康体设施

应业委会要求在会所前临时停车场

6月—7月

深圳地产

XXX

无法确定

16

小区其它设施的即时维修