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第四章房地产项目控制控制潘蜀健
第四章房地产项目投资控制
第一节项目投资费用估算
一、项目投资构成
房地产业是资金密集型产业,在项目前期,对项目投资进行尽可能准确的估算、在项目投资实施期,对投资状况进行严格的控制,对于防范项目投资风险,确保项目投资效益,具有重要意义。
(一)建设项目的投资构成
一般建设项目的投资构成图4-1所示,分为固定资产投资和流动资产投资两类。
其中固定资产投资是指形成项目固定资产的投资,主要包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税等。
其中建筑安装工程费的构成如图4-2所示,由直接工程费、间接费、利润及税金构成。
流动资金投资是指为项目投产而投入的材料,能源及人员培训等费用。
设备购置费
设备及工器具购置费
工具器具及生产家具购置费
直接工程费
建筑安装工程费用
间接费
计划利润
税金
土地使用费
建设单位管理费
勘察设计费
研究试验费
固定资
产投资
临时设施费
工程监理费
工程建设其他费用
供电贴费
建设项目总投资
施工机构迁移费
引进技术和进口设备其他费用
工程承包费
联合试运转费
生产准备费
办公和生活家具购置费
预备费
基本预备费
涨价预备费
固定资产投资方向调节税
建设期贷款利息
流动资产投资——流动资金
图4-1建设项目投资构成
人工费
直接费材料费
施工机械使用费
冬、雨季施工增加费
夜间施工增加费
材料二次搬运费
仪器仪表使用器
直接工程费其他直接费生产工具用具使用费
检验试验费
特殊工程培训费
工程定位复测、工程点交、场地清理费
特殊地区施工增加费
临时设施费
建筑安装现场经费
工程费现场管理费
企业管理费
间接费财务费用
其他费用
计划利润
利润及税金营业税
税金城市维护建设税
教育费附加
图4-2建筑安装工程费构成
(二)房地产项目投资构成
房地产项目各项费用的构成复杂,变化因素多,不确定性大,依项目的类型不同而有相当大的差距。
对于一般房地产项目而言,其投资构成如图4-3所示,由开发成本和开发费用两大部分构成。
(一)开发成本
房地产项目的开发成本一般包括如下八项。
1、土地使用权出让金;
2、土地征用及拆迁安置补偿费;
3、前期工程费:
(1)规划设计费;
(2)项目可行性研究费;
(3)地质勘察测绘费;
(4)三通一平费;
4、建筑安装工程费
(1)土建工程费;
(2)设备及安装工程费;
5、基础设施费;
6、公共配套设施费;
7、不可预见费;
8、开发期间税费;
(二)开发费用
房地产项目的开发费用一般包括如下三项。
1、管理费用;
2、销售费用;
3、财务费用。
土地使用权出让金
土地征用及拆迁安置补偿费
前期工程费
开发成本
建筑安装工程费
房地产项目总投资
基础设施费
公共配套设施费
不可预见费
开发期间税费
管理使用
开发费用
销售费用
财务费用
图4-3房地产项目投资构成
二、项目投资费用估算
(一)建设项目投资估算
1、建设项目投资估算的作用与阶段划分
投资估算是指在整个投资决策过程中,依据现有的资料和一定的方法,对建设项目投资数额进行的估计,是项目决策的重要依据之一。
投资估算要有准确性,如果误差太大,必然导致决策的失误。
因此、准确、全面地进行建设项目的投资估算,是项目可行性研究乃至整个项目提交决策阶段的重要任务。
(1)投资估算的作用
一般来讲,投资估算具有以下几个方面的作用。
1是项目融资和金融部门批准贷款的依据;
2是确定投资额和控制初步设计概算的依据;
3是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
(2)投资估算的阶段划分
建设项目的不同研究评价阶段,要求有不同的投资估算质量。
联合国工业发展组织(UNIDO)为发展中国家推行项目可行性研究而编写的《工业可行性研究手册》一书中,根据经验数据,提出了按阶段变化的投资估算可能误差的理想平均值。
其大致幅度为:
机会研究阶段,±30%;初步可行性研究阶段,±20%;可行性研究阶段,±10%。
对此,可将项目投资估算按其精度和适用范围归为如下五类。
①毛估
根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额,简单确定一个项目是否值得作进一步研究。
估算误差﹥±30%。
②粗估
根据初步打算的开发项目和平均单价估算投资总额,用于评估一个项目是否可行。
估算误差(±20~30)%。
③初步估算
根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额,用于项目决策。
估算误差±20%。
④确定性估算
根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额,用于项目决策。
估算误差±10%。
⑤详细估算
根据项目开发的施工设计图纸、预算定额和单价估算的项目投资额,用于项目招标和实施过程中的控制,其估算误差应在±5%以内。
由此可见,毛估与精估,主要用在可行性研究的机会研究阶段。
初步估算相当于概算指标估算法,虽然估价方法仍很粗糙,但总算是有一定的指标定额依据。
确定性估算相当于初步设计概算,其估价精度有进一步的提高,主要用于可行性研究阶段。
至于第五类的详细估算,按其编制方法和依据,相当于施工图预算,主要用于项目招标评标阶段和项目实施过程中的控制。
2、建设项目投资估算方法
在建设项目总投资的构成中,通常把其中的建筑安装工程费用、设备、工器具构置费用、其他费用以及预备费中的基本预备费部分,合称为静态投资部分(有些书中也称其为概算投资),而将建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税以及预备费中的涨价预备费部分,合称为动态投资部分。
(1)静态投资部分估算
静态投资部分估算是建设项目投资估算的基础,既要避免少算漏项,又要防止高价冒算。
由于不同的研究阶段所具有的条件和掌握的资料不同,估算的方法和准确程度也不相同,目前常用的有以下几种方法。
①单位生产能力估算法
依据调查的统计资料,利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模,即得拟建项目投资。
其计算公式为:
式中:
C1——已建类似项目的投资额;
C2——拟建项目投资额;
Q1——已建类似项目的生产能力;
Q2——拟建项目的生产能力;
f——不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。
这种方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系,估算结果精确度较差。
使用这种方法应用时要注意拟建项目的生产能力和类似的项目的可比性,通常是把项目按其下属的车间、设施和装置进行分解,分别套用类似车间、设施和装置的单位生产能力投资指标计算,然后加总求得项目总投资。
或根据拟建项目的规模和建设条件,将投资进行适当调整后估算项目的投资额。
这种方法主要用于新建项目或装置的估算,十分简便迅速,但要求估价人员掌握足够的典型工程的历史数据,而且这些数据均应与单位生产能力的造价有关,方可应用。
而且必须是新建装置与所取装置的历史资料类似,仅存在规模大小和时间上的差异。
【例4-1】假定某地拟建一座2000套客房的豪华旅馆,另有一座完全类似的豪华旅馆最近在该地竣工。
它有2500套客房,有餐厅、会议室、游泳池、夜总会、网球场等设施。
总造价为10250万元。
估算新建项目的总投资。
解:
根据以上资料,可首先推算出折算为每套客房的造价:
据此,即可很迅速地计算出在同一个地方,且各方面均相似的具有2000套客房的豪华旅馆造价估算值为
4.1万元×2000=8200(万元)
单位生产能力估算法估算误差,可达±30%,即精度只有70%左右。
此法只能对项目投资作粗略地快速估算,由于误差大,应用该估算法时需要小心,尤其应注意以下几点。
1)地域性:
地域性差异主要表现为,两地经济情况不同,土壤、地质、水文情况不同,气候、自然条件的差异,材料、设备的来源、运输状况不同等。
2)配套性:
项目的配套装置和设施也可能产生差异,如:
公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等,随着地域的差异和项目规模的变化均各不相同,它们并不与主体工程的变化成线性关系。
3)时间性:
时间差异将引起技术、标准、价格等方面发生变化。
②生产能力指数法
生产能力指数法是根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际投资额和生产能力之比,按拟建项目的生产能力,推算出拟建项目的投资。
其计算公式如下所示。
式中I1、I2——分别为已建和拟建工程或装置的投资额;
C1、C2——分别为已建和拟工程或装置的生产能力;
e——投资/生产能力指数,0≤e≤1;
f——为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更因素设的综合调整系数。
【例4-2】已知建设日产10t化工产品装置的投资额为18000万元,试估计建设日产30t同类化工产品装置的投资额(投资/生产能力指数e=0.52,调整系数f=1.0)。
【解】
【例4-3】若将设计中的某化工生产系统的生产能力在原有的基础上增加一倍,投资额大约增加多少?
【解】对于一般未加确定的化工生产系统,可按e=0.6估计投资额。
因此
计算结果表明,生产能力增加1倍,投资额大约增加50%。
③设备费用推算法
设备费用推算法是以拟建项目或装置的设备购置费为基数,根据已建成的同类项目或装置的建筑工程、安装工程及其他费用占设备购置费的百分比推算出整个工程的投资费用。
其计算公式为:
I=E(1+f1P1+f2P2+f2P3)
式中:
I——拟建工程的投资额;
E——拟建工程的设备购置费;
P1,P2,P3——分别为建筑工程、安装工程、其他费用占设备费用的百分比;
f1,f2,f3——相应的调整系数。
【例4-4】某项工程的设备费用为35000万元,根据以往的资料,与设备配套的建筑工程、安装工程和其他费用占设备费用的百分比分别是43%,15%和10%。
假定各种工程费用的上涨与设备费用的上涨是同步的,即f1=f2=f3=1。
试估算全部工程费用。
【解】全部工程的投资估算值为:
I=35000×(1+0.43+0.15+0.10)=58800万元
④造价指标估算法
对于建筑工程,可以按每平方米的建筑面积的造价指标来估算投资,也可以再细分为每平方米的土建工程、水电工程、暖气通风和室内装饰工程的造价,汇总出建筑工程的造价,另外再估算其他费用及预备费,即可求得投资额。
采用这种方法时,一方面要注意若套用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异时应加以必要的局部换算或调整;另一方面要注意使用的指标单位应密切结合每个单位工程的特点,切勿盲目地、单纯地套用一种单位指标。
(2)动态投资部分估算
动态投资部分主要包括建设期价格变动可能增加的投资额、建设期利息和固定资产投资方向调节税等三部分内容,如果是涉外项目,还应该计算汇率的影响。
动态投资不得作为各种取费的基数。
①价格变动可能增加的投资
对于价格变动可能增加的投资,即价差预备费的估算,可按国家或部门(行业)的具体规定执行,一般按下式计算:
式中V——价差预备费;
Kt——年度投资计划额;
i——年价格变动率;
n——建设期年份数。
上式中的年度投资使用计划Kt可由拟建项目资金使用计划表中得出,年价格变动率可根据工程造价指数信息的累积分析得出。
【例4-5】某工程项目的静态投资为22310万元,按本项目实施进度计划,项目建设期为三年,三年的投资分年使用比例为第一年20%,第二年55%,第三年25%。
建设期内平均价格变动率为6%,求该项目建设期的价差预备费。
【解】第一年的年度投资使用计划额
K1=22310×20%=4462万元
第一年的价差预备费=4462×[(1+0.06)1-1]
=267.7万元
第二年的年度投资使用计划额
K2=22310×55%=12270.5万元
第二年的价差预备费=12270.5×[(1+0.06)2-1]
=1516.6万元
第三年的年度投资使用计划额
K3=22310×25%=5577.5万元
第三年的价差预备费=5577.5×[(1+0.06)3-1]
=1065.4万元
所以,建设期的价差预备费总额为:
V=267.7+1516.6+1065.4=2849.7万元
②建设期利息
对建设期利息进行估算时,应按借款条件的不同分别计算。
对国内外借款,无论实际按年、季、月计息,均可简化为按年计息,即将名义年利率按计息时间折算成有效年利率。
计算公式为:
式中r——名义年利率
m——每年计息次数。
为简化利息的计算,假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还,按全年计息。
每年应计利息的近似计算公式如下:
有效年利率
【例4-6】某建设项目,建设期为三年,在建设期第一年贷款300万元,第二年600万元,第三年400万元,年利率为12%,试计算建设期贷款利息。
【解】在建设期,各年利息计算如下:
第
=143.06万元
所以,建设期贷款利息总和为:
I=18+74.16+143.06=235.22万元
(3)流动资金的估算
这里指的流动资金是指项目建成投产后,为保证正常运营所必须的周转资金。
流动资金的估算方法有以下两种。
①扩大指标估算法
一般可参照同类项目流动资金占销售收入、经营成本、固定资产投资的比例,以及单位产量占用流动资金的比率来确定。
臂如:
百货、零售商店、流动资金可按年销售收入的10%~15%估算;机械制造项目可按年经营成本的15%~20%考虑;钢铁联合企业可按固定资产投资的8%~10%估算等。
②分项详细估算法
采用扩大指标估算法得到的估算结果准确度不高。
随着项目投资决策研究的深入,必要时应进行分项详细估算。
其计算公式如下。
流动资金=流动资产—流动负债
流动资产=应收账款+存货+现金
流动负债=应付账款
流动资产和流动增加额=本年流动资金—上年流动资金
流动资产和流动负债各项的计算公式如下:
1)
最低周转天数按实际情况并考试保险系数分项确定。
2)
3)存货=外购原材料、燃料+在产品+产成品
外购原材料、燃料应分项计算,其计算公式为:
外购原材料、燃料=
4)
5)应付账款=
流动资金一般应在投产前开始筹措。
为简化计算,规定流动资金在投产第一年开始按生产负荷进行按排,其借款部分按全年计算利息。
流动资金利息应摊入财务费用;项目计算期末回收全部流动资金。
【例4-7】某拟建项目第四年开始投产,投产后的年生产成本和费用的估算表如表4-1所示。
各项流动资产和流动负债(应付账款)的周转天数如表4-2所示。
试估计投产阶段需要投入的流动资金。
表4-年生产成本和费用估算表单位:
万元
序号
年份
项目
投产期
达产期
4
5
6
7……
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
外购原材料
进口零部件
外购燃料
外购动力
工资及福利费
修理费
折旧费
摊销费
利息支出
其他费用
总成本费用
经营成本
(
—⑦—⑧—⑨)
2055
1087
13
29
213
15
224
70
234
324
4264
3736
3475
1208
25
48
228
15
224
70
196
441
5930
5440
4125
725
27
58
228
69
224
70
151
507
6184
5739
4125
725
27
58
228
69
224
70
130
507
6163
5739
说明:
1、经营成本是指生产总成本费用中不包括折旧、摊销和利息的支出和费用。
2、这张表的项目是按成本要素列的。
其中各项要素费用包括了制造费用、管理费用、财务费用和销售费用中的该项要素费用。
表中第10项“其他费用”是指制造费用、管理费用、财务费用和销售费用中扣除了工资及福利费、折旧费、摊销费、维修费和利息支出后的其他费用。
序号
项日
最低周转天数
1
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
3
4
应收账款
存货
原材料
进口零部件
燃料
在产品
产成品
现金
应付账款
40
—
50
90
60
20
10
15
40
表4-3流动资产和应付财款的最低周转天数单位:
元
【解】按以上资料,列表4-3算出流动资金的需要量和逐年的投入量。
附注中给出对应表4-1的赖以周转的成本费用项目。
流动资金估算表
表4-3单位:
万元
序号
年份
项目
最低周转天数
周转次数
投产期
达产期
对应表4-1的成本费用项目
4
5
6
7…
(一)
1
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
3
(二)
4
(三)
(四)
流动资产
应收账款
存货
原材料
进口零部件
燃料
在产品
产成品
现金
小计
流动负债
应付账款
流动资金
[
(一)-
(二)]
流动资金
本年增加额
—
40
—
50
90
60
20
10
15
—
—
40
—
9
—
7.2
4
6
18
36
24
—
—
9
1290
415
285
272
2
190
104
22
1290
354
354
936
936
1685
604
483
302
4
278
151
28
1685
528
528
1157
221
1877
638
573
181
5
290
159
31
1877
548
548
1329
172
1877
638…
573
181
5
290
159
31
1877
548
548
1329
0
—
12
—
1
2
3
1+2+3+
4+5+6
12
5+10
—
1+2+3+4
由表4-3可以估算出:
投产年初(第4年初)要投入流动资金936万元;第5年再投入221万元;第6年再投入172万元。
第6年后,假定生产已达到正常,流动资金已不再需要投入,始终保持在1329万元的水平上。
(二)房地产项目投资与成本费用估算
1、开发成本的估算
(1)土地使用权出让金
国家以土地所有者身份,将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
土地出让金底价的估算一般可参照政府出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
以广州为例,该市的平均标定地价如表4-4所示。
表4-4广州市平均标定地价表
用地类型
商铺
写字楼
工业
住宅
9层以下
10-18层
19层以上
平均标定地价
1800元/m2
(建筑面积)
1260元/m2
(建筑面积)
350元/m2(土地面积)
820元/m2
(建筑面积)
738元/m2
(建筑面积)
679元/m2
(建筑面积)
每宗地标定地价的计算公式:
①某用途的标定地价(单价)=10+平均标定地价×(1+地段系数+交通系数+市政、公建系数+繁华系数+特殊系数1)×位置系数×楼层系数×得房率系数×使用年限系数×特殊系数2
②每宗地标定地价(总地价)=Σ某用途的标定地价(单价)×某用途的计价面积
特殊因素1包括特殊的地形、地貌、地质条件、规划限制、地区发潜力或发展制约等微观因素。
该系数一般控制在±10%以内。
特殊因素2包括政策因素、政治因素、市场供求等宏观因素。
其余调节系数可参见有关的规定及说明。
基准地价是各地政府制订土地政策的主要依据,是土地使用权单位面积的平均价格,反映出当地经济政策取向和楼市状况。
广东省于1999年制订出了《广东省城市国有土地分等及基准地价标准》,2003年6月在此基础上进行了较大幅度的调整。
详见表4-5“部分城市国有土地分等及基准地价标准(2003)”(表4-5)。
本次制定的基准地价是各城市不同级别的土地,在“五通一平”开发程度下,以及平均容积率下,同一用途的完整土地使用权的平均价格,同一级别的土地由于具体情况不一,实际地价又所有不同。
地价构成含土地取得费,土地开发费、利息、利润、政府规定的有关税费及土地所有权收益。
土地用途按商业、住宅、工业区分,各用途土地使用年限为法定最高年限。
各城市土地分等及基准地价会随社会经济发展而变化,各地将根据变化情况及时调整,并报省国土资源厅和省价格主管部门备案。
表4-5部分城市国有土地分等及基准地价标准(2003)
市
别
等
级
等级价
商业用地基准地价(元/m2)
住宅用地基准地价(元/m2)
一级
二级
三级
四级
五级
六级
一级
二级
三级
四级
五级
六级
广州
一等
12715*
6090*
5100*
4640*
3240*
2760*
3100
2690*
2350*
1880*
1530*
1050*
深圳
二等
6690*
4550*
3275*
2550*
2025*
/
2665*
2100*
1590*
1180*
820*
/
珠海
三等
3200*
2800*
2400*
2000*
/
/
1600*
1400*
1200*
900*
/
/
佛山
四等
2860*
1875*
1155*
895*
/
/
1110*
930*
760*
570*
/
/
东莞
五等
3100
2400
1800
1200
800
/
1600
1300
950
720
500
/
注:
①有*号表示为楼面地价;
②广州市的商业用地分为十级,第七、八、九、十级分别为2080*元、1150*元、820*元、600*元;住宅用地分为八级,第七、八级分别为730*元、485*元。
土地有偿出让的方式包括协议、招标、拍卖和挂牌等方式。
对于经营性用地,国家规定一律采用拍卖、招标或挂牌出让方式。
土地使用权出让金缴交的时间和方式各地政府有不同的规定。
以广州市政府2001年10月出台的土地出让金缴交规定为例,土地出让金应从分期缴交逐步过渡到2003年12月31后一次性缴交。
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
①土地征用费:
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,国家建设征用农村的土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费,水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。
国家对各项费用的标准都作出了具体的确定,因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。
②拆迁补偿费:
在城镇地区,国家或地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出
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- 第四 房地产项目 控制 潘蜀健