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工程经济学设计

工程经济学设计

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房地产开发项目财务分析

一、项目概况

该房地产投资项目位于淮北市濉溪经济技术开发区，根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。

裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。

裙楼顶层作平台花园。

塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。

另外根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：

项目

数量

占地面积

11417平方米

建筑密度

≤35%

容积率（地上）

≤4.62

绿化率

≥25%

人口密度

≤1085人/公顷

规划用途

商住综合楼

二、项目可行性研究的主要依据

淮北市房地产市场分析

2011年淮北市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较2010年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比2010年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比2010年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比2010年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从2010年的150万平方米下降为115万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比2010年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比2010年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比2010年增长52%。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比2010年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明：

淮北市2011年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

三、项目的主要技术经济指标

本项目主要经济技术指标参见表1-1与表1-2。

表1-1项目主要技术经济指标

（一）

项目

单位

数量

项目

单位

数量

占地总面积

平方米

11417

居住人数

人

1064

总建筑面积

平方米

52426（地上）

平均每户建筑面积

平方米

122

居住面积

平方米

36898

平均每户居住人数

人

3.5

公建面积

平方米

4280

人均居住用地

平方米

34.68

绿化用地

平方米

2854

道路面积

平方米

4681

居住户数

户

304

车库面积

平方米

7200

表1-2项目技术经济指标

（二）

层数

功能

所占面积（平方米）

总面积（平方米）

裙楼

4

商铺

11248

15528

公建面积

4280

塔楼

19（2个）

住宅

1942（每层）

36898

地上总建筑面积

52426

地下室

2

停车库

7200

7764

设备面积

300

人防面积

264

四、项目实施进度计划

1、建设工期

项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。

当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。

2、项目实施进度计划

项目实施进度计划见表2-1。

表2-1项目实施进度计划表

序号

项目名称

持续时间（月）

进度安排（按双月计

2001

2002

2003

2004

1

征地拆迁

6

4

6

8

10

12

2

4

6

8

10

12

2

4

6

8

10

12

2

4

2

前期工程

3

基础工程

6

4

主体结构工程

7

5

设备安装工程

6

6

室内外装修工程

7

7

红线内外工程

3

8

公建配套工程

3

9

竣工验收

2

10

销售

27

3、项目平均销售价格确定

（1）住宅部分

①市场比较法定价过程

通过与市场的项目比较，已知2010年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。

其他条件见表24和表25。

②成本定价法过程

经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/㎡，成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：

住宅销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）

（2）商铺部分

①市场比较法定价过程

通过与市场的项目比较，其价格变动情况同住宅相同，但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：

19283元/㎡。

②成本定价法过程

经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/㎡（见投资与总成本费用表23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：

商铺销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）

综上可知，项目的平均销售价格=（住宅销售单价+商铺销售单价）÷2=8596.7（元/㎡）

四、项目各种财务数据的估算

1、投资与成本费用估算

（1）土地出让地价款，包括两部分：

①土地使用权出让金

根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。

②拆迁补偿安置费

根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。

上述两项合计：

15191万元。

（2）前期工程费

本项目前期工程费估算见表2-2：

表2-2前期工程费估算表单位：

万元

序号

项目

计算依据

金额

1

规划设计费

建安工程费×3%

330.39

2

可行性研究费

建安工程费×2%

275.33

3

水文、地质、勘探费

建安工程费×3%

330.39

4

通水、通电、通路费

建安工程费×1%

68.50

5

场地准备费

建安工程费×6%

990.78

总计

1196.39

（3）建安工程费

参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。

见表2-3。

表2-3建安工程费估算表单位：

万元

序号

项目

建筑面积

土建工程费

安装工程费

金额

合计

单价

金额

单价

金额

1

塔楼

36898平方米

1600

5903.68

230

848.65

7365

2

裙楼15528平方米

其中商铺：

11248平方米

1600

2484.48

230

357.14

3648

1600

1179.68

230

258.7

2641

3

合计

11013

（4）基础设施费

基础设施费估算=建安工程费×6%=990.78（万元）

（5）开发期税费

其估算过程参见表2-4：

表2-4开发期税费估算表单位：

万元

序号

项目

金额

估算说明（估算依据）

1

固定资产投资方向调节税

550.5

土地使用权出让金×5%

2

分散建设市政公用设施建设费

1321.56

建安工程费×5%

3

建筑工程质量安全监督费

44.05

前期工程费×5‰

4

供水管网补偿费

住宅：

22.28

商铺：

67.49

基础设施费×5‰

5

供电用电负荷费

住宅：

58.37

商铺：

89.98

公共配套设施费×5‰

6

合计

2374.64

（6）不可预见费

取以上

（1）～（5）项之和的3%。

则不可预见费为：

（15191+1196.39+11013+2374.64）×3%=832.77（万元）

（7）公共配套设施费

公共配套设施费=建安工程费×3%=330.39（万元）

开发成本小计：

30966.4万元。

2、开发费用估算

（1）管理费用

取以上

（1）～（7）项之和的3%。

则管理费用为：

开发成本×3%=928.99（万元）

（2）销售费用

销售费用主要包括：

广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。

合计为2706.28万元。

销售收入详见表6-9。

（3）财务费用

指建设期借款利息。

第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。

建设期借款利息计算如下：

第1年应计利息：

（0+10000÷2）×7.11%=355.5（万元）

第2年应计利息：

（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28（万元）

第3年应计利息：

（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14（万元）

则财务费用为上述合计：

1459.92万元。

详见表2-12贷款还本付息表。

开发费用小计：

4998.97万元。

总成本费用合计：

35965.72万元

3、投资与总成本费用估算汇总表

详见表2-5。

表2-5投资与总成本费用估算汇总表单位：

万元

序号

项目

金额

估算说明

其中：

住宅分摊建房成本（元／㎡）

商铺分摊建房成本

（元／㎡）

1

开发成本

30966.4

以下

（1）～（6）项合计

5648

7815

（1）

土地费用

15191

2769

4442

（2）

前期工程费

894.48

186

186

（3）

基础设施建设费

660.51

137

137

（4）

建安工程费

11013

1996

2350

（5）

开发期税费

2374.64

444

584

（6）

不可预见费

832.77

116

116

2

开发费用

4998.97

以下

（1）～（3）项合计

789

1379

（1）

管理费用

832.77

开发成本×3%

116

116

（2）

销售费用

2706.28

销售收入×6%

370

960

（3）

财务费用

1459.92

借款利息

303

303

3

合计

35965.72

6437

9194

4、项目销售收入估算

（1）销售价格估算

根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：

住宅：

7400元／平方米

商铺：

19200元／平方米

车位：

25万元／个

（2）销售收入的估算

本项目可销售数量为：

住宅36898平方米；裙楼中的商铺部分11248平方米，地下车位209个。

详见表2-6

表2-6销售总收入预测表单位：

万元

用途

可售数量

预计销售单价

销售收入

住宅

36898平方米

7400元／平方米

27304.52

商铺

11248平方米

19200元／平方米

21596.16

车位

209个

250000元

5225

合计

54125.68

（3）销售计划与收款计划的确定

具体下见表

表2-7销售收入分期按比例预测单位：

万元

销售计划

各年度收款情况

合计

年份

销售比例

销售数量

第1年

第2年

第3年

第一年

第二年

住宅：

60%

22152.31

16392.71

32475.41

商铺：

60%

6748.8

12957.70

车位：

60%

125

3125

第三年

住宅：

40%

14745.69

10911.81

21650.27

商铺：

40%

4499.2

8638.46

车位：

40%

84

2100

合计

100%

100%

32475.41

21650.27

54125.68

5、税金估算

（1）销售税金与附加估算

具体见表2-8

表2-8销售税金及附加估算表单位：

万元

序号

类别

计算依据

计算期

1

2

3

1

营业税

销售收入×5%

1623.77

1082.51

2

城市维护建设税

营业税×7%

113.66

75.78

3

教育费附加

营业税×3%

48.71

32.48

4

教育专项基金

营业税×4%

64.95

43.30

5

防洪工程维护费

销售收入×1.8%

58.46

38.97

6

印花税

销售收入×0.05%

16.24

10.83

7

交易管理费

销售收入×0.5%

162.38

108.25

合计

销售收入×6.43%

2088.17

1392.11

（2）土地增值税估算

具体见下表

表2-10土地增值税估算表单位：

万元

序号

项目

计算依据

计算过程

1

销售收入

54125.68

2

扣除项目金额

以下4项之和

45638.93

2.1

开发成本

取（2.1）项的20%

30966.4

2.2

开发费用

4998.97

2.3

销售税金及附加

3480.28

2.4

其他扣除项目

6193.28

3

增值额

（1）－

（2）

8486.75

4

增值率

（3）／

（2）×100%

18.6%

5

增值税税率

（4）≤50%

30%

6

土地增值税

（3）×（5）

2546.03

6、投资计划与资金筹措

本项目开发投资总计需35965.72万元。

其资金来源有三个渠道：

一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。

本项目开发商投入资本金13000万元作为启动资金，其中第一年投入约44.11%，第二年投入约33.53%，第三年投入约22.36%；从银行贷款10000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。

具体见投资计划与资金筹措表2-11。

表2-11投资计划与资金筹措表单位：

万元

序号

项目名称

合计

计算期

第一年

第二年

第三年

1

建设投资

35965.72

15734.73

8422.46

11808.53

2

资金筹措

35965.72

2.2

自有资金

13000

5734.73

4359.16

2906.11

2.2

借贷资金

10000

10000

0

0

2.3

预售收入再投入

12965.72

0

4063.3

8902.42

7、借款还本付息估算

长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11%。

具体见表2-12。

表2-12借款还本付息估算表单位：

万元

序号

项目名称

合计

计算期

第一年

第二年

第三年

1

借款还本付息

1.1

年初借款累计

0

10355.5

5177.75

1.2

本年借款

10000

10000

0

0

1.3

本年应计利息

1459.92

355.5

736.28

368.14

1.4

年底还本付息

11459.92

0

5914.03

5545.89

1.5

年末借款累计

10355.5

5177.75

0

2

借款还本付息的资金来源

2.1

投资回收

11459.92

0

5914.03

5545.89

五、项目财务评价

1、现金流量表与动态盈利分析

（1）全部投资现金流量表

设Ic=9%，具体计算见表3-1

表3-1现金流量表（全部投资）单位；万元

序号

项目名称

计算期

1

2

3

1

现金流入

0

32475.41

21650.27

1.1

销售收入

0

32475.41

21650.27

2

现金流出

15734.73

14440.71

15826.63

2.1

建设投资

15734.73

8422.46

11808.53

2.2

销售税金及附加

0

2088.17

1392.11

2.3

土地增值税

0

1527.62

1018.41

2.4

所得税

0

2402.46

1607.58

3

净现金流量

（1）－

（2）

-15734.73

18034.7

5823.64

4

折现净现金流量

-14435.53

15179.45

4901.64

5

税前净现金流量（3）+（2.4）

-15734.73

20437.16

7431.22

6

税前折现净现金流量

-14435.53

17201.55

6254.71

评价指标：

①税前全部投资净现值：

NPV=17201.55+6254.71-14435.53=9020.73（万元）

②税后全部投资净现值：

NPV=15179.45+4901.64-14435.53=5645.56（万元）

③税前全部投资内部收益率：

FIRR=66.2%

④税后全部投资内部收益率：

FIRR=47.82%

（2）资本金现金流量表

设Ic=9%，具体计算见表3-2

表3-2现金流量表（资本金）单位：

万元

序号

项目名称

计算期

1

2

3

1

现金流入

0

32475.41

21650.27

1.1

销售收入

0

32475.41

21650.27

2

现金流出

5734.73

20354.74

15826.63

2.1

资本金

5734.73

4359.16

2906.11

2.2

预售收入再投入

0

4063.3

8902.42

2.3

贷款本息偿还

0

5914.03

5545.89

2.4

销售税金及附加

0

2088.17

1392.11

2.5

土地增值税

0

1527.62

1018.41

2.6

所得税

0

2402.46

1607.58

3

净现金流量

（1）－

（2）

-5734.73

12120.67

22770.75

4

累计折现净现金流量

-5261.22

-4320.32

5826.72

5

累计净现金流量

-5834.73

-5502.24

6253.48

评价指标：

①资本金税后内部收益率：

FIRR=113.62%

②资本金税后净现值：

NPV=5154.98（万元）

③静态投资回收期：

Pt=3-1+|-5502.24|/22770.75=2.24（年）

④动态投资回收期：

Pt’=3-1+|-4320.32|/5826.72=2.7（年）

（2）评价指标

①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100%

=（12151.65／35965.72）×100%=33.79%

②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%

=（12151.65+3480.28+2546.03）／35965.72×100%=50.54%

③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%

=（12151.65／13000）×100%=93.47%

④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%

=8141.61／13000×100%=62.63%

（3）静态盈利分析

本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。

3、资金来源与运用表

（1）资金来源与运用表

具体见表3-4

表3-4资金来源与运用表单位：

万元

序号

项目名称

计算期

1

2

3

1

资金来源

15734.73

36834.57

24556.38

1.1

销售收入

0

32475.41

21650.27

1.2

资本金

5734.73

4359.16

2906.11

1.3

银行借款

10000

0

0

2

资金的运用

15734.73

20354.74

21372.52

2.1

建设投资

15734.73

8422.46

11808.53

2.2

借款还本付息

0

5914.03

5545.89

2.3

销售税金及附加

0

2088.17

1392.11

2.4

土地增值税

0

1527.62

1018.41

2.5

所得税

0

2402.46

1607.58

3

盈余资金

（1）—

（2）

0

16479.83

3183.86

4

累计盈余资金

0

16479.83

19663.69

（2）资金平衡能力分析

根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。

六、项目财财务分析指标汇总

表4-1财务评价基础参数

序号

项目

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1

基本收益率

8%

2

目标投资回收期

3

3

计算期限

3

4

年利率

6.4%

5

利润率

20%

表4-2财务评价指标

序号

项目

单位

数据

1

资本金财务净现值

万元

9020.73

2

内部收益率

%

66.2

3

投资回收期

3

3.1

静态投资回收期

年

2.24

3.2

动态投资回收期

年

2.7

4

资本金净利润率

%

62.63

表4-3项目财务效益指标汇总表

类别

项目

静态指标

动态指标

NPV

FIRR

投资利润率

投资利税率

税前

税后

税前

税后

全部投资

33.79%

50.54%

9020.73

5645.56

66.2%

47.82%

自有资金

93.47%

5154.98

113.62%

七、结论

从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款