成都养老地产老年公寓建设项目建议书含全套报表.docx
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成都养老地产老年公寓建设项目建议书含全套报表
XX老年公寓项目建议书
第一章项目背景
21世纪的中国,将是一个不可逆转的老龄社会。
从2001年到2020年是快速老龄化阶段,中国将平均每年新增596万老年人口,年均增长速度达到3.28%,到2020年,老年人口将达到2.48亿,老龄化水平将达到17.17%。
一、我国老年住宅的市场需求巨大
中国已于1999年进入老龄社会,是较早进入老龄社会的发展中国家之一,世界上老年人口最多的国家,且老年人口比例仍不断递增。
计划生育政策的实行,使得成年后的独生子女照顾双方父母时分身乏术,需要新型的多功能老年生活区的出现。
目前我国老年住宅的供应紧缺,住宅开发主要针对中青年人。
二、中国老年公寓的特点
特点一:
老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
特点二:
老年公寓属于商业房地产范畴,具有“福利性事业、市场化经营”的特点
特点三:
老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。
中高收入老年群体,普遍认为现有养老服务水平不能满足他们日益提高的养老需求,因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
因此,国内匮乏真正意义的老年公寓
三、成都市老年公寓的市场分析
1、巨大的“银色市场”
随着我国进入老龄化社会,老年人口数量不断攀升。
据预测,再过5年,我国老年人口将达到1.4亿;再过10年,将达到1.63亿;再过20年,将达到2.3亿;再过50年,将达到4.2亿,届时,总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。
近10年来我国空巢老人家庭上升也很快,已占老人家庭的26%,一些大城市的空巢老人问题更为突出。
全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%,这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。
目前我国社区中的诊所,18.9%的老人需要,仅有0.5%的老人得到服务;保健指导,36.8%的老人需要,仅有9.3%的老人得到服务;家庭病床,42.5%的老人需要,仅有14.8%的老人得到服务;定期体检,57.8%的老人需要,仅有7.6%的老人得到服务;应急服务,45.1%的老人需要,仅有0.7%的老人得到服务。
成都市以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所,如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村——养老托老、省六医院老年中心、成华园缘老年电梯公寓等,以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。
不过,相较于专业的养老服务团队,已有的服务无论是从基础设施、人员素质,还是从服务质量等方面都无法满足XX“银色市场”的需求,这预示着“XX”的进入将面临巨大的市场空间。
来自成都市老龄委的数据:
2009年成都市老年人已突破165万。
在成都市现有的165万老年人口中,如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年,最起码要建设10个“XX”这样规模的养老服务社区,才能基本满足需求。
2、政府的关注与支持
随着老龄化社会的来临,老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体,人口老龄化压力将开始显现并不断加重。
人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。
从我国的实际国情出发,如何解决老年人的养老问题,成为社会各界广泛关注的问题,各级政府更是极为重视此问题。
”XX市老年公寓”项目项目致力于解决社会的养老问题,必将得到政府的大力关注与支持。
3、GDP的保障
随着经济持续发展,XX市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势,市民生活质量得到进一步改善。
2009年最新统计结果显示,上半年成都市城市居民人均可支配收入达5816.79元,比去年同期增长12.4%。
在国家统计局公布的15个副省级城市和4个直辖市中,位列西部第一,比列第2位的重庆市高出了533元。
调查显示,从收入构成来看,工薪收入仍是可支配收入构成的主体,但增长速度有所放缓,主导作用逐渐减弱。
1-6月XX市居民人均工薪收入3889.73元,比去年同期增长9.3%,低于可支配收入增长速度3.1个百分点。
而另一方面,XX市社会保障制度逐步完善,国家加大了对低收入群体的保障措施,进一步落实了低保金的社会发放,居民人均转移性收入达1738.63元,比去年同期增长23.5%,居各项收入增幅之首。
四、成都市老年公寓市场目前存在的问题
1观念落后,意识不足
虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视,但是在少数个别地区,由于我国长期形成的是家庭子女养老观念,因此面对我国人口老龄化的挑战,一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足,没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识,服务意识差。
这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响,对于养老服务社区的开发产生一些阻力。
2竞争者带来的压力
有商机必然有商家,虽然目前XX的养老产业刚刚起步,商家尚少,但不容置疑的是,在可预见的将来,竞争者必将纷至沓来,这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。
在不久之后,面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场,在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者,大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹,任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境,并做好充分的准备,迎接挑战。
第二章XX市成为“成都养老基地”的可行性
一、XX市分析
XX市-“成都的后花园”
XX市位于“天府之国”四川之腹心,隶属德阳市。
是成都平原以北的重镇,自古有“蜀省之要衢,通京之孔道”之说。
北临德阳市区17公里,南距成都市区23公里。
境内地势平坦,气候温和,河流纵横,土地肥沃,市容整洁,风光秀丽,被誉为“成都的后花园”。
XX-成都半小时经济圈的重要组成部分
XX地处四川“成德绵”高新技术产业带中心,具有优越的地理位置和交通条件,南临成都市区25公里,北距德阳市区19公里。
交通要道:
108国道、成绵高速公路、大件路(德阳-乐山)、北新干道(成都-新都-XX-德阳,开放式双向八车道)、成青公路(成都-青白江-XX-德阳,开放式八车道)、城际列车(乐山-绵阳)和宝成铁路经过XX,仅十五分就可以到达成都。
XX距成都双流国际机场仅68公里。
因此,XX市已经成为成都半小时经济圈的重要组成部分。
XX市——养老胜地
在美国,有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住,因为那里阳光充足,风景优美。
以上两地也因此被称为“退休州”、“养老市”。
20年后,中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地?
一位投资养老公寓的业内人士认为,随着我国老龄化进程的加快,一些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市,常年有大量外地退休居民居住肯定是一种必然。
而XX市又具有5大优势:
第一,XX的气候、自然环境在各地居民中具有很高的号召力;第二,XX市周边旅游资源丰富,能够满足老年人对自然的喜爱;第三,XX经济比较发达,生活便利;第四、XX市物产丰富,养老成本不高。
二、区域的SWOT分析
1、优势-----Strength
A.区域:
项目周边环境适宜,绿化带及水系环绕
B.交通:
项目交通体系发达,108国道、成绵高速公路、大件路、北新干道、成青公路、城际列车和宝成铁路。
东接成青快速通道,西接成绵高速、大件路,公共交通便捷;
C.区域景观资源:
三星堆博物馆景区。
D.区域认可度:
区域房地产正处于开发阶段,发展潜力及提升空间大。
靠近三星堆博物馆景区,知名度极高。
2、劣势-----Weak
A.生活配套:
项目周边目前生活配套尚待完善。
3、机会-----Opportunity
A.纳入成都半小时经济圈,区域将伴随西部经济中心—成都逐步发展成熟;
B.政府着力打造西部物流园,XX地理位置优越,资金注入助推城市发展;
4、威胁-----Threaten
A.区域内现实和潜在供应项目较多,供应体量较大,市场竞争必将日趋激烈;
B.品牌企业已经进入XX市场。
第三章市场定位
一、项目定位
本项目打破传统房地产市场的横向分割趋势,采用纵向分割法界定消费人群,为老年人度身打造真正的:
“全方位休闲颐养生活乐园”即
全面的功能配套、先进的运作理念、符合老年习惯的产品设计、时尚的娱乐休闲体验
二、客户定位
“XX市老年公寓”主要面向三类目标顾客群体:
其一,本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。
主要分布在西南地区和青海、西藏的离退休人群。
这类顾客较高的文化素质,决定了他们对于老年生活有着较高的追求,他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障,更希望晚年生活能够丰富多彩,满足其物质和精神的双重要求。
同时,这类顾客本身经济基础丰厚,可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支,一般不需要子女的经济支持,故他们在购买上具有更大的自主决定权。
其二,经济收入、文化素质较高的中年子女。
这类人群一般工作较为忙碌,缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间,但他们非常孝敬父母,关心父母的老年生活于身心健康,希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。
这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力,又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
其三,有一定收入、不喜欢城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。
这类老人也许收入并不丰厚,但他们对于养老生活有着自己的追求,“XX市老年公寓”项目中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。
三、建设规模和建设内容
老年公寓设计理念:
1突出“自由”的感受,满足老人对自由感的要求;
2考虑老人可以继续在家中参与工作;
3用积极、年轻的方法对待年龄;
4随着生活质量的提高和医疗条件的改善,关注老年人在生理和心理方面的健康状况;
5对环境的可持续发展;
6有度假及护理功能的老年公寓;
7可以有多处居所,方便外出旅游
“XX市老年公寓”项目总占地面积约900亩,其中老年公寓及其配套区用地约800亩,社会养老院用地约100亩,整个项目社区容积率1.2,绿化率超过50%,提供了非常适于养老休闲居住的环境。
项目合计新建建筑面积647560平方米,项目建成后达到设计规模为年均进驻户数7480户,进驻人数约10000~15000人。
社区分为养老居住区、生活服务区、健康活动区和养老院四个部分,其中养老居住区分为田园型养老区、陪护型养老区、家居型养老区、自助型养老区和集中型养老区等五种类,户型分为60平方米~260平方米不等,充分满足各类目标顾客群的需求。
除此之外,生活服务区还设有生态酒店、康乐中心、超市等商业设施满足老年人日常生活需求。
社区完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色的健康活动区,其中包括:
健身中心、保健中心和老年学校。
社区不仅仅向老年人提供最佳居住环境,而且根据老年人生活特征,为他们提供全方位的养老服务。
人车分离设计、无障碍通道、四层院落式电梯设计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼叫系统一应俱全。
这里有常年的寄宿式老年大学,是专为老年人设计的“老有所居,老有所养,老有所医,老有所为,老有所乐”的生态园。
社区物业根据老年人的生活实际,有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐饮服务。
充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。
“XX市老年公寓”项目,将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准,以倡导老年健康生活为己任,公益性服务为核心,实行综合配套、多元经营,以提高社区的生活品质。
凡租住、购买“XX市老年公寓”项目的老年朋友皆可享受以下八项服务:
医疗保健与康复疗养:
按会员制设立每位会员的健康档案,定期进行全面体检;免费保健疗养咨询;免费参加有关的保健讲座;开办小型的老年病医院,设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床,送医药上门;全天候救护车及护士值班服务,在这方面总的要求应当是“小病不出门,大病不误诊,急症及时救,慢病可疗养,事事可咨”。
心理咨询:
影响老人健康的重要原因是心理障碍,园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。
交通服务:
开设大巴专线往返于XX与园区之间,园区内手推车供免费使用,并准备一定数量的轮椅供出租使用。
当地的三轮车与老年车可以进入园区,并可以代客户租用各种用车。
安全保卫:
每户都设置紧急呼叫装置,服务人员24小时值班;园区内设置三重安全保卫措施:
红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。
家政护理:
为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式(如全天、白天、钟点、出行等)为老年人服务;此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。
购物:
园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务;园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。
报刊服务:
代订各种报刊,报刊投送到家。
音像制品的出售与租赁:
建立专门的服务部开展有关业务。
幼儿入托:
幼儿园可以全天入托,也可以临时代管。
园艺:
为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好,园区将辟出专门的地块出租给老年人,供他们自己种花种菜,丰富晚年生活。
旅游:
园区与大型旅行社合作,经常组织夕阳红专项旅游;还将与北京、大连、海南等地的老年社区合作,举行异地交换居住疗养的业务,尽可能为客户降低费用。
房屋置换:
为了方便部分在XX城内有房而又希望到园区居住的客户,公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。
法律顾问:
园区与有关的律师事务所合作,为客户提供法律顾问与咨询服务。
老有所为服务:
这是一个常常被忽视而又十分重要的服务,也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人(特别是有一技之长的老人)提供一个老有所为的活动舞台,提供必要的条件。
鼓励老年人尽可能“有所事事”,而不是“百无聊奈”;在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作;如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录,园区将代为推荐、联系出版与发表。
第四章投资和收入估算
一、投资估算
经计算,项目总投资为102898.39万元。
本项目主要工程内容及投资估算详见下表:
项目
建筑成本(万元)
建筑面积(平方米)
单位成本(元/平方米)
开发成本
76259.35
647560
1177.64
(一)、土地成本
13905.00
647560
214.73
1、土地转让成本
13500.00
647560
208.47
2、契税
405.00
647560
6.25
(二)建安工程成本
65016.40
647560
1004.02
1、老年公寓建筑面积
55640.00
556400
1000.00
2、生活服务区建筑面积
5850.00
45000
1300.00
3、健康活动区建筑面积
2400.00
30000
800.00
4、养老院
960.00
12000
800.00
5、辅助及公用工程项目
166.40
4160
400.00
(三)前期工程费
5574.26
647560
以下6项之和
1、勘探
323.78
647560
5
2、建筑及施工图设计
2590.24
647560
40
3、景观设计
1295.12
647560
20
4、室外综合、智能化等专业设计
1295.12
647560
20
5、试桩费
20.00
647560
按照20万估计
6、施工水电贴费、三通一平
50.00
647560
按照50万估计
(四)开发期间费用
372.59
647560
以下5项之和
1、预决算审核费
97.52
647560
(二)*0.15%
2、质监费
130.03
647560
(二)*0.2%
3、监理费
65.02
647560
(二)*0.1%
4、招投标代理费
65.02
647560
(二)*0.1%
5、前期物业管理费
15.00
647560
15万估计
(五)室外配套费
32521.23
647560
以下10项和
1、室外市政道路工程费
6475.60
647560
100
2、室外景观工程费
19426.80
647560
300
3、室外水电管线工程费
2266.46
647560
35
4、电话管线工程
388.54
647560
6
5、有线电视工程
518.05
647560
8
6、安全监控
1618.90
647560
25
7、管道煤气工程
971.34
647560
15
8、集中供热
777.07
647560
12
9、邮政信箱
9.57
647560
150
10、双路供电增容费
68.90
647560
270元/KW,4KW/户
(六)、不可预见费
3104.53
647560
(二+三+四+五)*3%
(七)、开发期间规费
15207.48
647560
以下9项之和
1、市政设施配套费
9713.40
647560
150
2、消防设施配套费
1942.68
647560
30
3、劳保统筹费
2308.08
647560
0
4、新型墙体材料费
388.54
647560
6
5、散装水泥保证金
323.78
647560
5
6、白蚁防治费
103.61
647560
2
7、排污费
388.54
647560
6
8、环卫费
32.38
647560
1
9、结建”人防工程押金
6.48
647560
0
开发费用
26639.04
647560
以下三大项之和
(一)、管理费用
2500.00
647560
按每年500万估,按5年算
(二)、销售费用
4651.60
647560
按总销售收入*2%估
(三)、财务费用
19487.44
647560
计一年半息,8%年利
合计
102898.39
647560
开发成本+开发费用
二、收入估算
项目主要收入来源于老年公寓的销售,本项目实现销售收入232580万元。
详见表下表:
项目
销售面积(平方米)
销售单价(元/平方米)
销售额(万元)
养老居住区
556400.00
4180.09
232580.00
田园型养老区100户)
26000.00
7000.00
18200.00
陪护型养老区(220户)
39600.00
5000.00
19800.00
家居型养老区(800户)
96000.00
4500.00
43200.00
自助型养老区(660户)
52800.00
6000.00
31680.00
集中型养老区5700户)
342000.00
3500.00
119700.00
第五章社会效益分析
一、对国家产业的促进
发展老年产业对促进经济发展和社会和谐有着十分重要的现实意义和深远的历史意义。
通过政企联动对产业链进行强力整合,将会为我国老年产业带来一个全新的发展模式。
二、对区域经济的利好
将会为地方政府创造高额税收,提升区域经济发展。
多种业态的进驻,将会消化剩余劳动力,优化区域产业结构发展。
加速区域特色产业的集聚,延长产业链条,推进区域整体建设和产业发展。
三、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响
围绕老龄事业与全面建设小康社会协调发展要求,切实加强老龄工作,不断完善老年人社会保障制度,发展老年服务业,建立健全社区管理和服务体系,增加老年福利设施,开展老年文化体育活动,维护老年人合法权益。
四、对区域经济的影响
(1)直接影响。
本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本地区供应,这将给建筑业和设备制造业带来一定的发展机遇,这将直接促进区域经济的发展。
(2)间接影响。
项目建成后,将对四川省乃至全国老年人社会福利事业产生积极而又深远的影响,地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取一定的收入,以此增加地方财政收入。
五、项目与所在地互适性分析
1、不同的利益群体对项目的态度及参与程度
(1)老年人。
老年人是本项目的直接收益者,项目建成后,可极大的满足老年人对社会福利设施的需要。
(2)项目的建设使城市的社会化养老服务体系建设更加完善,能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务。
(3)地方政府。
项目的实施得到了地方政府相关部门的积极支持,对需要地方提供的交通、电力、通信和供(排)水等基础设施条件给予了积极的支持和配合,项目的建成将极大的推动老年福利事业的发展。
通过以上分析可以看出,本项目的实施可以促进XX市乃至四川省内老年福利事业的长足发展,与所在地有较强的互适性,社会可行性良好。
附:
国内老年公寓案例借鉴
1、北京东方太阳城——中国老年人保健基地、学术基地
借鉴点:
项目选址、内外景观的呼应和产品多样性、配套完善。
可作远郊老年公寓开发参考。
建筑面积
80万㎡
地址
顺义潮白河畔
占地
234万㎡
房型
105-843㎡
建筑类别
独栋、联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓
绿化率
80%
东方太阳城,总占地面积234万平米,是京城地产幅员辽阔之笔。
内含16万平米湖水、75万平米运动休闲绿地,而建筑面积仅80万平米,有点式公寓、板式公寓、连廊公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院等,社区周边更有7000亩10万株林木环绕。
整个社区分三期建设,计划于2008年全部竣工。
社区配备了高品质的社区中心、康体中心、商业街以及酒店度假场所,为社区的老人提供着多种多样、丰富多彩的服务和文化活动。
社区图书馆藏书近万册,在阅览室里上网、看报、浏览杂志一应俱全。
商业街开辟了艺术画廊、精品茶庄。
精彩纷呈的“老年大学”也陆续开课:
隶书班、太极扇班、形体芭蕾班、电脑初级班、布贴画班、高尔夫入门班、游泳初级班、门球入门班、围棋班、陶艺班、瑜伽班、国画班、钢琴班、古筝班、二胡班等应有尽有。
专业级的多功能剧场,不仅承担了为社区居民放映电影、周末舞会等日常文化功能,还在各种节日、主题日中举办了多次大型晚会、展演以及文化论坛。
●七重环境系统
①约2000亩潮白河
②近10万株原生树
③近20万平米社区生态湖
④节能环保的水源/地源热泵系统
⑤75万平米运动休闲绿地
⑥高绿化覆盖率
⑦高达4000个/立方厘米负离子含量,绿色生态系统,可比海滨、森林开放
●五重专属定制
①全社区无障碍设计
②智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务
③世界知名的景观与建筑设计公司美国SASAKI鼎力打造
④“老年大学”,教室、阅览室,丰富退休人生
⑤顺欣阳光物业,高品质贴心服务,连续三年社区满意度调查逾90%
●七重成品配置
①Ⅰ期、Ⅱ期,五组团成熟入住
②东方太阳城医院(一级综合性医院),医疗护航,守护健康
③东方嘉宾国际酒店,五星级标准
④大型超市进驻,商业一条街
⑤康体中心,各类球馆、温泉游泳池
⑥5万平米太
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