旅馆房地产估价知识点汇总.docx
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旅馆房地产估价知识点汇总
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第四节 旅馆房地产估价
知识点一:
旅馆房地产及其估价特点
(一)旅馆房地产的分类
1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点
①产权式酒店
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。
优点:
对开发商而言,通过分单元出售酒店产权形式,可尽快收回投资,减轻投资风险;对业主而言,通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用,还可通过分红的形式取得可观的投资回报;对经营者而言,凭借丰富的管理经验,不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。
国际通用的产权式酒店三种类:
一是时权酒店、二是住宅型酒店、三是投资型酒店。
②酒店式公寓
提供“酒店式的服务、公寓式的管理”
就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产,整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。
③分时度假
把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。
④经济型酒店
是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。
2.旅店、招待所及其特点
一般为企事业单位作为接待客人使用,其经营收入主要来自于床位收入。
(二)旅馆房地产的估价4特点
知识点二:
影响旅馆房地产价格的3因素
区位状况2方面
1.交通条件
这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况,是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。
2.周围环境
周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的,交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂。
相比接待观光和商务旅客的旅馆而言,接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境,而交通条件的便利这时就退居其次了。
实物状况2方面
1.设备设施和用具
除了设备设施以外,用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。
虽然在对旅馆房地产估价时,用具往往并不包括在内,但和设备设施一样,用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。
2.经营管理
旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用,好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理,这样不仅能够提高酒店的服务水准,而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络,保证酒店的客源。
权益状况
知识点三:
旅馆房地产估价方法的选用
(一)收益法
酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点,其通用性、可分割转让性较差,因此市场整体转让成交的实例较少,而且其有经营收益,因此对酒店房地产进行估价时,一般选用收益法。
收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一,其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。
在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
(二)市场法
由于旅馆房地产一般较少在市场上转让,因此较难获取交易实例,市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
知识点四:
旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
(一)星级酒店不同功能用房收益的测算
1.客房
客房的经营收入主要来源于床位费或房间费,客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料,并根据客房数量求取。
2.商场
商场一般采用出租经营,其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算,租约内根据所订租约确定,租约外可以利用市场法获取。
3.餐饮
餐饮有出租经营和自主经营。
5555
4.商务、会议
商务、会议厅一般采取自主经营,经营方式按小时时间段收取使用费用,不同时间段收取费用一般不同,这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。
5.娱乐、健身
其经营的方式主要有出租经营和自主经营,出租经营的收益可以根据租约或市场法求取,自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。
(二)星级酒店净收益的求取
由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值,都将固着于酒店这一特定房地产上,隐含在酒店房地产的价值之中。
因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一,这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素,且相互交叉作用。
此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。
因此对酒店房地产利用收益法估价时,必须清楚估价对象范围及内涵,动产与不动产给酒店带来的收益区别。
a.当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。
b.当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时,在净收益计算中除考虑扣除商业利润外,而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。
××房地产抵押估价报告
封面(略)
目录(略)
致估价委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
××市××镇××路某酒店房地产抵押估价结果报告(节选)
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
本次评估物业为××镇港口路某酒店整体房地产,该酒店原名为“××大厦”,原权利人为××公司,该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”,但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。
//后由现权利人甲公司进行后续工程建设,并于1999年12月23日取得该《××市建筑工程竣工验收证书》。
2002年9月30日通过转让方式正式取得产权,转让价格为人民币6200万元。
甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。
至此,我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。
物业状况 表2-39
序号
估价对象
权属证书
建筑面积(㎡)
原建购价(元)
房屋用途
现状用途
1
某酒店
粤房地证字第××号
28105.32
62000000
综合楼
酒店
产权状况 表2-40
物业名称
某酒店
权利人名称
甲公司
土地用途
商服
土地使用权类型
出让
土地使用权性质
国有
国有土地使用证编号
东府国用(2005)第××号
土地使用年限
至2054年12月29日止
产权登记日期
2006年6月1日
房屋所有权来源
自建
房屋用途
综合楼
2006.6.21
1992
【纠错1】估价对象缺区位状况说明。
【纠错2】估价对象缺建筑物结构、设施设备、装修、总楼层、成新度、占地面积、有无他项权利等情况介绍。
【纠错3】表2-40中土地使用年限终止日期与前边文字交代不符,前边文字交代从2005年9月6日取得《国有土地使用证》,综合出让年限为50年,终止日期应为2055年9月5日止。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2006年6月21日,此估价时点是估价对象实地查勘之日。
【注意】抵押目的估价时点应假定为实地查勘之日,如果不是实地查勘之日,要说明理由。
六、价值定义
房地产抵押价值:
抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场价值:
在公开市场上最可能形成的价格。
公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
先求取假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值,然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
1.假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值
本次估价的估价目的是对已建成的房地产即酒店房地产进行现有价值估价。
通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后,根据估价对象酒店房地产的特点和实际情况,进行评估方法的具体选择。
酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产,区别于其他各类物业,特别是中大型星级酒店房地产,其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总,据此我们确定将收益法作为本次某酒店抵押价值评估的基本方法。
同时,在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下,除收益法外,成本法也具有评估合理性的一面,能够保守地测算估价对象的现有价值。
因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
①收益法是运用适当的报酬率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值,求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
即购买一宗一定使用年限的房地产,等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益,那么,以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来,这个货币额即是该房地产的价格,称为收益价格。
②成本法是假定存在一个潜在的购买者,重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。
也应当是估价对象价值的衡量标准,即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的资金利息和计划利润,并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。
2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括1)发包人拖欠承包人的建筑工程价款,2)已抵押担保的债权数额,3)应补地价,以及其他法定优先受偿款。
本次估价对象估价师知悉的法定优先受偿款为预计转让税费。
【纠错】预计转让税费不属于估价师知悉的法定优先受偿款。
十、估价结果
估价对象在估价时点的评估结果如下:
市场价值:
人民币220064656元,大写金额:
人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整;知悉的法定优先受偿款:
人民币16571541元,大写金额:
人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整;抵押价值:
人民币203493115元,大写金额:
人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。
【纠错】估价结果无单价
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告使用期限(略)
十四、风险提示
1.估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。
2.估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
估价报告使用者应合理使用评估价值。
关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响;关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。
使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十五、变现能力分析
房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
【注意】此部分要结合估价理论p65、本书p25一起学习。
表2-41
通用性
估价对象土地用途为综合用地,其建筑形式符合一般综合楼需要,故通用性较强
独立使用性
估价对象为某酒店整幢房地产,其使用及经营不受其他房地产的影响,故独立使用性较强
可分割转让性
根据合法用途和产权状况,估价对象可分割转让较弱,但作为酒店性房地产,对整体价值影响不大
快速变现价值
假定在估价时点强制处分估价对象,因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素,将会产生一定的价格减损。
根据估价对象的具体情况,预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成
变现能力
在当前市场条件下,酒店整体转让实例较少,但市场仍有一些酒店转让实例,本酒店装修标准为四星级,成新率较高,且独立性使用较强,预计本酒店变现能力较强
清偿顺序
在估价时点本次评估物业未设定任何抵押权,估价师知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费
【纠错】转让税费不是法定优先受偿款。
××市××镇港口路某酒店房地产抵押估价技术报告(节选)
一、估价对象实物状况描述与分析
该酒店占地面积3691㎡,总高22层,地下1层,总建筑面积为28105.32㎡,酒店于2003年9月开始营业,并于2005年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。
该酒店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型酒店,目前已成为虎门镇标志性建筑物之一。
该酒店自开业以来经营收益稳定上升,年经营收入从2003年的2100余万元上升至2005年的1.38亿元。
酒店各功能部分经营状况良好,客房入住率在××市同档次酒店中处于较高水平,年均入住率可达到85%左右,酒店平均房价在350元左右。
通过市场调查,××市同档次酒店平均价格在400~450元左右,考虑到本酒店的规模及地域因素,我们认为本酒店的客房定价合理,有较强的市场竞争力,加之虎门为中国的服装之都,该镇商务型客户较多,我们预计本酒店的长期发展前景良好。
酒店的功能分布情况如下:
1层:
接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。
该层大堂一侧约50㎡出租经营工艺精品店,月租金为15000元。
停车场内部分面积出租经营发廊,月租金为10000元,停车场内35.1㎡出租经营士多店,月租金为5500元。
西餐厅设有餐位80个。
2层:
整层作为海港中餐厅,设有25间不同大小的包房,总餐位数550个,该餐厅的人均消费在100~150元之间。
3层:
该层为ktv俱乐部,共设有各类型豪华包房42间,其中小包房5间,中包房l7间,大包房7间,豪华大包房9间,总统包房4间。
小包房最低消费为900元/间,豪华包房的最低消费为2800元/间,所有包房平均消费约为2500元/间。
该层的小商品店出租经营,月租金为9200元。
4层:
樱之恋康乐部(桑拿中心),该层设有日式按摩房67间,目前有57间正在营业,其余在装修中,预计8月可以对外营业。
根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。
5层、7~22层:
全部为客房,共10种类型客房,客房总数为22l间。
其中二十一层为行政楼层客房。
6层:
设有2个大型会议室,目前正在装修中,预计在今年8月可以营业。
地下室:
该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。
该酒店基本装修情况如下:
外墙:
裙楼贴大理石;大堂:
地面铺大理石,内墙面贴大理石,天花板为艺术吊顶;走廊:
地面铺大理石,内墙贴大理石,天花板为石膏板吊顶;客房:
地面铺实木地板、部分铺地毯,内墙贴墙纸,天花板石膏板吊顶。
酒店设施:
中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等,室内及室外共配有100余个停车位。
目前酒店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。
其中客房、商务、会议、健身为酒店自主经营项目,商场、饮食、娱乐、康体等为酒店出租经营项目。
其基本情况如下:
1层:
酒店大堂、商场、美容美发室,营业面积约1050㎡,其中商场和美容美发室为出租经营项目;另有一个50个车位的停车场。
2层:
整体出租,经营中餐(龙滕海鲜酒楼)和西餐,营业面积合计约1980㎡。
其中中餐大厅可同时容纳200人就餐,并有28个包房,每个包房可同时容纳15人就餐。
西餐厅设有80个座位。
3层:
整体出租,经营歌舞厅,营业面积约1980㎡。
设有近20个各种中、小包间。
4层:
整体出租,经营桑拿洗浴,营业面积约1980㎡。
设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。
5~8层:
酒店客房,营业面积约7920㎡。
设有各类套房146间,其中:
标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房2l间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。
9层:
酒店会议中心、健身中心、网球场。
共有3个会议室:
大会议室可以容纳300人会议,中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。
10层:
为酒店临时建筑(尚未办理产权证件),目前为酒店办公用房。
【注意】单独估算酒店大堂部分价值无意义,后面不要计算酒店大堂的收益,因为因为酒店大堂是为其他部分服务的,价值已经包含在其他房地产组成部分中,所以再单独计算就重复了。
同理得出:
10层办公用房是为整个酒店服务,收益含在其他组成部分中,所以不必单独计算。
如果10层不作为办公用房,而是整体出租,就需要计算收益。
【纠错】p142基本情况介绍和p141基本装修情况介绍前后不太一致。
比如,前边说一层设西餐厅餐位80个,到了后面又成了二层设有西餐厅80个座位。
前边介绍包房总共42间,又成了20个包间。
二、估价对象权益状况描述与分析
本次评估物业为虎门镇港口路某酒店整幢物业,该酒店原名为“××大厦”,原权利人为××,该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”,但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。
后由现权利人甲公司进行后续工程建设,并于1999年12月23日取得该物业的《东莞市建筑工程竣工验收证书》。
2002年9月30日通过转让方式正式取得该物业的产权,转让价格为人民币6,200万元。
甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。
至此,我司认为本次评估物业的产权清晰合法。
三、估价对象区位状况描述与分析(略)
四、市场背景描述与分析(略)
五、最高最佳利用分析(略)
六、估价方法适用性分析(略)
七、估价测算过程
(一)假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值
1.收益法
(1)酒店年经营收入的计算
a.客房部分收入
根据市场调查,东莞市四星级以上酒店的客房价格平均折扣率一般在45%~65%之间,客房入住率一般在50%~80%之间【注意:
这些是客观成本】。
根据本酒店管理人员介绍及企业提供的近三年会计报表,本酒店的折后房价约为350元/间,另外加收10%的客房服务费,平均折扣率在55%~60%之间,由于酒店配套齐全,位于虎门镇的中心区域,且客房定价合理,本酒店的年平均入住率在80%左右【注意:
这些是实际成本】,属于东莞市酒店行业中的较高水平。
在本次评估中,考虑到酒店成新率、档次等,我们最终取客房价格平均折扣率为60%,年均入住率为80%。
【纠错】此处交代本酒店实际平均入住率在80%左右,但前边p141交代85%左右,前后交代不一致。
客房部分年收益具体计算如下表:
表2-42
客房类型
间数(间)
收费(元/间·天)
房价折扣率
折后价(元/间·天)
客房服务费率(%)
服务费(元/间·天)
日收入(元)
高级房
144
530
60%
318
10%
3l
50256
豪华房
18
600
60%
360
10%
36
7128
行政房
10
630
60%
378
10%
37
4150
高级行政房
12
680
60%
408
10%
40
5376
蜜月房
16
730
60%
438
10%
43
7696
高级套房
17
780
60%
468
10%
46
8738
行政套房
2
980
60%
588
10%
58
l292
海逸套房
1
1380
60%
828
10%
82
910
总统套房
l
3880
60%
2328
10%
232
2560
小计
221
88106
日收入总计(元)
88106
平均入住率
80%
年收入总计(万元)
2572.70
注:
年经营收益按每年365个经营日计算,以后的计算均取365日。
b.中餐厅收入
考虑到本酒店的中餐厅为海港城,该餐厅定位档次较高,人均消费一般在100~150元,酒店分午餐和晚餐,午餐平均上座率一般在50%左右,晚餐平均上座率在70%左右,因此我们取酒店中餐厅的每天上座率为120%,人均消费为130元。
中餐厅年收益计算见下表:
表2-43
项目
收费(元/人)
座位数
上座率
日收入(元/天)
中餐
130
550
120%
85800
日收入总计(元)
85800
年收入总计(万元)
3131.70
c.西餐厅收入
本酒店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右,分早餐、午餐、晚餐,每天平均上座率在200%左右。
西餐厅年收益计算见下表:
表2-44
项目
收费(元/人)
座位数
上座率
日收入(元/天)
西餐
120
80
200%
19200
日收入总计(元)
19200
年收入总计(万元)
700.80
d.桑拿收入
根据酒店管理人员介绍,本酒店的日式按摩房平均消费在484元,这里我们按照市场平均价格450元计算,每日平均营业时间为12小时,一般为每双钟计费,平均开房率在350%左右。
年收益计算见下表:
表2-45
客房类型
收费(元/房间)
间数(间)
平均开房率
日收入(元/天)
日式按摩房
450
57
350%
89775
日收入总计(元/天)
89775
年收入总计(万元)
3276.79
【纠错】正在装修的10间按摩房有潜在收益,也应计算在内,但表中只计算了正常营业的57间错误,应为67间。
e.ktv俱乐部收入
本酒店ktv俱乐部,共设有各类型豪华包房42间,其中小包房5间,中包房17间,大包房7间,豪华大包房9间,总统包房4间。
小包房最低消费为900元/间,豪华包房的最低消费为2800元/间,所有包房平均消费约为2500元/间。
平均开房率为90%,年收益计算见下表:
表2-46
项目
收费(元/间)
间数(间)
平均开房率
日收入(元/天)
包间
2500
42
90%
94500
日收入总计(元)
94500
年收入总计(万元)
3449.25
【纠错1】b项人均消费130元、c项上座率20%左右、e项平均开房率90%左右,取值都是实际收益错误,应选平均的客观收益。
【纠错2】前边p141交代了商场、饮食、娱乐、康体为出租经营项目,但以上b项中餐厅收入、c项西餐厅收入、d项桑拿收入、e项ktv俱乐部收入都没有按出租经营算,而是按了酒店自主经营算收益。
f.铺位出租收入
由于本酒店仅有少量的铺位进行出租经营,且出租租金收益稳定,故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算,目前出租铺位共4个,其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层ktv俱乐部商品销售铺位,年收入合计为47.64万元。
【纠错】应交代租约期几年,租约期内按合同价,租约期外按市场价。
g.会议中心收入
目前本
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