房地产企业投资分析报告完整版.docx

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房地产企业投资分析报告完整版

HUAsystemofficeroom【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

房地产企业投资分析报告

（金地集团、深万科、金融街对比分析）

一、公司简介

1、历史沿革

（1）金地集团

金地（集团）股份有限公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室深企改办[1996]002号文《关于改组设立金地（集团）股份有限公司的批复》批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会（本公司设立后依法更名为金地（集团）股份有限公司工会）作为发起人，在原金地实业开发总公司的基础上，通过对原金地实业开发总公司进行改组，以发起设立方式，于1996年2月8日设立的股份有限公司。

股份公司设立时总股本为11000万股，注册资本为11000万元。

而至2004年6月30日，公司已发展成一个总资产53.5亿，净资产14.9亿的以房地产开发为主营业务的地产公司。

金地实业开发总公司的前身可以追溯到1988年成立的深圳市上步区工业村建设服务公司。

当时，该公司的主要业务是统一开发建设上步区属下工业村。

后来，该公司先后更名为深圳市福田区工业村建设服务公司、深圳市福田区金地实业开发公司、深圳市金地实业开发总公司，最后变更为金地实业开发总公司。

该公司于1993年取得房地产开发业务资格，开始从事房地产开发与经营业务。

（2）万科

万科企业股份有限公司成立于1984年，深圳经济特区发展（集团）控股，主营进出口和加工贸易。

1988年开始进入房地产，1989年首次发行A股上市，1993年发行B股。

1992年。

万科开始将房地产业务确定为公司主营业务之一。

1993年，万科根据国内经济发展态势，看准城市居民住宅这一潜力极大的市场，将房地产作为主导业务。

在国内房地产行业中倡导城市居民住宅，并以中档及中高档居民住宅为开发主导方向，开始稳步推进上海、北京、天津、青岛、沈阳等重点城市的跨区域发展计划。

1997年以前，房地产业务成为万科六大业务板块之一。

1997年，万科董事会进一步明确提出对非核心业务进行转让和清算，集中集团资源，以住宅开发为核心业务的房地产专业化发展战略。

2002年，董事会宣称，“选择房地产专业化经营的决心不移”。

并且，房地产开发重点进一步集中于重点城市住宅开发。

至2004年6月30日止，万科企业股份有限公司已成为总资产132亿、净资产56.4亿元的房地产行业龙头企业。

（3）金融街

金融街控股股份有限公司原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，成立于1996年6月18日，系经中国包装总公司批准，由华西包装集团公司独家发起，以所属重庆华亚现代纸业有限责任公司为主体组建的股份有限公司。

北京金融街建设集团与华西包装集团公司（本公司原第一大股东）经国家财政部财管字〔2000〕14号文和中国证监会证监函〔2000〕65号文批准，进行股权转让，并于2000年5月24日办理股权过户手续。

公司国有法人股占注册资本的61.876％，由华西包装集团公司持有变更为由北京金融街建设集团持有。

2000年5月15日，股东大会通过决议，公司与北京金融街建设集团进行资产置换。

根据《资产置换协议》公司将全部资产与北京金融街建设集团进行等值置换，并变更主营业务。

2001年3月30日,公司召开2000年度股东大会,审议通过了变更公司住所的决议，决定将公司注册地从重庆市迁往北京市，2001年4月，公司迁址工作完成，公司获得了北京市工商局核发的《企业法人营业执照》。

公司住所为北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层。

注册资本为壹亿贰仟伍佰玖拾万陆仟肆佰元整，法定代表人为王功伟，经营范围为房地产开发、物业管理、高新技术及产品项目和技术开发、技术服务、停车服务。

至2004年6月30日止，公司的总资产达43.7亿，净资产为10.1亿元人民币。

2、主业描述

（1）金地集团

产品以中档住宅为主,中高档住宅及商用物业为辅,市场定位明晰，2004年上半年的主营业务收入分布如下表所示：

┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐

│行业│主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│

││（万元）│（%）│（万元）│（%）│

├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤

│房地产销售│79003.259│91.39│54003.744│90.96│

│物业出租│628.635│0.73│447.582│0.75│

│物业管理│5575.383│6.45│4562.320│7.68│

│其他│1242.766│1.44│360.119│0.61│

└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘

┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐

│地区│主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│

││（万元）│（%）│（万元）│（%）│

├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤

│中国广东│11620.277│13.50│7651.761│12.89│

│中国上海│38869.688│45.14│26550.215│44.72│

│中国北京│35609.861│41.36│25171.788│42.40│

└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘

（2）万科集团

产品以中档、中高档住宅为主，下表为2004年上半年的主营业务收入分布：

┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐

│行业│主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│

││（万元）│（%）│（万元）│（%）│

├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤

│房地产开发│237673.110│96.27│148047.067│94.68│

│物业管理及其它│9219.106│3.73│8321.054│5.32│

└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘

┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐

│地区│主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│

││（万元）│（%）│（万元）│（%）│

├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤

│上海地区│66742.431│27.03│33713.272│21.56│

│深圳地区│64912.511│26.29│43354.935│27.73│

│东北地区│30854.417│12.50│23338.989│14.93│

│北京地区│26673.066│10.80│21438.621│13.71│

│天津地区│17962.683│7.28│13205.081│8.44│

│南昌地区│12334.493│5.00│5517.859│3.53│

│南京地区│10506.942│4.26│5882.058│3.76│

│武汉地区│8975.361│3.64│5046.975│3.23│

│成都地区│7930.313│3.21│4870.331│3.11│

└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘

（3）金融街

根据2003年报表显示，公司的主营业务收入如下表所示：

经营活动分类

主营业务收入（万元）

占主营业务收入比（%）

主营业务成本（万元）

毛利率（%）

房地产开发

142,897

99.38%

87,361

38.86%

房地产开发，销售商品房；物业管理；高新技术及产品项目投资和技术开发、技术服务；停车服务；自有房屋租赁；进出口业务。

其房地产开发业务以商用物业为主。

由上此可见，公司业务已经基本由纯土地开发向房产开发和房屋租赁并举转变。

同样一个项目，房产开发的利润是土地开发的4倍，房屋租赁的利润是土地开发的7倍，公司经营模式的变化将导致业绩的快速增长。

　　2006年后公司业务模式将转变为“中国国贸+万科”模式。

2006年金融街将基本开发完成，目前公司正在积极寻找金融街以外的项目，届时将形成“中国国贸+万科”模式。

国贸模式：

公司计划在金融内自留30万平方米物业用于出租，每年的净利润维持在3亿左右（2003年为2.1亿）；万科模式：

跨区域房地产开发，目前公司在重庆、天津、南昌等地的项目储备已基本谈定，总储备规模达数百万平方米，其中重庆项目2005年就可有利润。

3、重大事件

（1）金地集团

2004年9月18日金地集团：

公布董事会决议暨召开临时股东大会的公告

来源：

上交所

金地（集团）股份有限公司于2004年9月17日以通讯方式召开三届九次董事会，会议审议通过如下决议：

一、通过关于延长公司申请增发社会公众股（A股）决议有效期的议案：

提请股东大会追认有关增发社会公众股（A股）决议在2004年10月14日至2004年10月18日期间有效。

二、通过申请增发社会公众股（A股）的议案：

本次发行的股票数量不超过10000万股（含10000万股）；每股面值为1元人民币。

三、通过本次增发社会公众股（A股）完成后公司新老股东共享公司滚存利润的议案。

四、通过增发社会公众股（A股）募集资金计划投资项目可行性的议案。

董事会决定于2004年10月18日上午召开2004年第二次临时股东大会，审议以上及其他相关事项。

2004年8月12日　　　　金地集团完成区域扩张布局

来源：

中国证券报

　　金地集团（600383）2004年1—6月实现主营业务收入、主营业务利润同比分别增长126.90%、79.09%；净利润、每股收益均比去年同期增长173.15%。

在业绩突飞猛进的同时，公司现金流状况也大为改善。

2004年上半年，金地集团的房地产销售情况良好、结算项目较多。

1—6月，其房地产销售面积、结算面积分别达到22.5万平方米、15.2万平方米，同比分别增长93%、208%，其主营业务收入的大幅增长均源于此。

　　另外，从该公司当前的主营业务分地区情况来看，金地集团的主营业务收入已形成深圳、北京、上海“三足鼎立”之势，占比分别达到12.94%、41.62%和45.44%，其中北京地区的主营业务收入同比增长388.87%，而上海地区去年同期则未有收入。

可见，按照三至五年的战略规划，金地集团已经完成了以深圳、北京、上海为中心的华南、华北、华东区域扩张的战略布局。

从后续开发项目来看，金地集团2004年下半年将要竣工的项目主要包括预计9月份竣工的北京金地格林小镇二期E、F、G组团，以及12月份竣工的北京金地国际花园B区（一期）、深圳金地网球花园（一期）、格林春晓（三期）、格林春岸（二期）和东莞金地格林小城（一期）。

　　另外，出于探索房地产投资的新盈利模式，以及寻求有战略意义的房地产投资机会的目的，金地集团决定与摩根士丹利房地产基金IV和上海盛融投资有限公司共同组建公司，投资于中国的房地产不良资产。

毋庸置疑，上述正在实施或将要实施的项目将为公司未来的发展奠定坚实的基础，但这也直接导致其资金压力加大。

　　从金地集团2004年6月末的负债情况来看，资产负债率已高达70.57%，其长、短期借款总计达18.2亿元，比去年同期增长46.77%。

可见，金地集团有构筑更加稳健的资本结构的紧迫性和必要性。

（2）万科

2004年9月24日　　万科Ａ：

可转换公司债券发行提示性公告

　　　　　　　　　　　　来源：

深交所

现将万科转2发行的有关事项提示如下：

万科A本次发行可转换公司债券，面值为100元/张，发行数量199,000万元，期限为5年,利率为第一年1%、第二年1.375%、第三年1.75%、第四年2.125%、第五年2.5%。

本次发行的万科转2的票面利率不随中国人民银行调整存款利率而发生变化。

初始转股价格为5.22元/股。

2004年7月7日　　　　　　万科借力HI：

给市场一些新鲜

来源：

证券时报

　　日前，万科（000002）与HI（HypoRealEstateBankInternational）签定合作协议，HI拟为即将开发的中山项目提供总额不超过3500万美元、最长不超过42个月的贷款。

由于该协议是在近期国家对房地产行业收缩信贷并将资本金比例提高到35%的背景下签署的，所以很多人不禁要问，万科是否缺少资金？

对此，万科有关人士肯定地告诉记者，这次签约除去一般意义上的与国际融资渠道接轨之外，更多的是万科与国际资本的一次崭新的融资尝试。

而HI执行董事Mr.Fenk则将其概括为：

给市场带来一些新鲜的东西。

　　万科不缺少资金。

在过去一年间，万科连续进入了广州、中山、东莞，完成了华南区域的扩张版图；今年上半年，又挥戈进入昆山、无锡，加紧长三角区域的战略布局。

在持续扩张的同时，万科的资产负债率并没有上升，2003年末万科的资产负债率是54.9%，2004年一季度末为53.4％，均处于同行业偏低水平，离央行政策的调控线还有相当的距离。

　　此前，万科总经理郁亮曾多次表示，万科将尝试多种渠道的融资方式，除银行贷款、资本市场再融资外，信托方式及境外融资都是公司在考虑的。

他特别强调，万科进行的境外融资一定是以具体项目为主体的。

此次由HI为中山项目提供的近3亿元贷款，应该说很好地体现了公司初衷。

　　携手国际巨头实现双赢。

据悉，万科与HI的合作从2003年已经开始筹备酝酿，双方经过了长达半年多的沟通和谈判。

有业内人士分析，从融资项目本身来看，它是外资银行和国内房地产开发商携手，根据中国市场环境共同设计的一揽子融资解决方案，通过构建海外、香港、国内多层次的控股构架，适应多国、多地区的法律政策，利用股权合作、建立项目公司的方式，最大限度地保障了项目开发商、合作伙伴、投资者的权益，实现了双方的风险均衡和收益最大化。

　　万科管理层认为，通过这次合作，万科不仅实现了与海外资本的接轨，更重要的是获取多元化融资的经验，并尝试在国际化标准的监管要求下提高项目的管理操作水平。

此外，通过这次合作，可以使万科在国际资本市场上具备进一步融资资格，可以吸引更多国际投资者的股权投资。

其实，对HI这家全球性的专业房地产投资银行来说，在经过了两年的等待后，也由此迈入了中国房地产业这个具有巨大潜力的市场。

HI的标准是寻找中国主要的、最大的开发商，拥有良好的信用记录、稳健的财务状况、丰富的开发经验及成功操作的项目。

HI方面表示，与万科合作的贷款文件基本上适用标准条款，并没有新增其它附加条款。

（3）金融街

2004年9月7日　　　　　　　　　北京金融街创造房地产新纪录

　　　　　　　　　　　来源：

经济参考报

本报讯从北京西城地税局获悉，今年以来，金融街地区房地产业显示出了强劲的增长势头，1至7月共上缴各项地方税款1.83亿元，占到了金融街地区地方税收总收入的近四成。

据了解，目前金融街在施项目和未开工项目共有36个，总建筑面积达256万平方米，总投资额159亿，保守估计总收入将在270亿元左右，形成的地方税收收入将高达16亿元。

而当包括北区在内的整个金融街区域在2007年全部建成时，金融街道将创造房地产行业发展“新纪录”。

经过十年开发后，建筑面积达到120万平方米的金融街南区已基本建成。

规划建筑面积达141万平方米的金融街中心区现已投入建设。

2004年7月15日　　　　　　　　　　顶级酒店入驻金融街受益

　　　　　　来源：

中国证券报

　　金融街（000402）日前发布公告称，公司与北京金昊房地产开发有限公司签署《合作协议书》，将北京金融街B区3号地公寓式酒店项目（B区3号地公寓式酒店项目）转让给金昊公司。

　　金融街受益不小，根据协议，公司应向金昊公司收取的土地开发费总额为15,150万元，金昊公司将根据协议约定及土地开发工作的进展分期分批向公司支付土地开发费。

此外,金昊公司另行向公司支付该项目的委托建设管理费300万元。

协议的执行将对公司2004年及未来几年的业绩产生积极影响。

　　金融街B3酒店项目是金融街总体规划确定的金融街B区3号地的用途之一，是总体规划确定的为金融街区域提供酒店业配套服务的主要项目。

在金融街已建成区中，缺少酒店现已成为影响金融街形象、制约金融街发展的突出问题，为了完善金融街配套服务功能，需要尽快启动B3酒店项目建设工作，为入驻金融街的客户提供相应的配套服务。

由于酒店项目投资具有资金大、周期长、投资回收慢、管理难度大的特点，为了控制公司经营风险，公司决定不直接投资建设B3酒店项目，而是将其列为重点招商项目，通过土地转让吸引其他公司投资建设B3酒店项目。

　　京城酒店格局将变

　　据了解，金昊房地产在与金融街签署上述协议的同时，还与美国威斯汀酒店管理有限公司正式签署了北京金融街威斯汀酒店委托管理合同。

这意味着，一家世界顶级的酒店将于不久以后落户北京金融街，金融街的投资环境和发展前景因此也更趋完善。

　　据统计，目前北京有星级饭店614家，客房数达10.9万间，至2008年，北京星级酒店将达到800家，客房数将超过13万间。

由此可见，随着首都国际化大都市建设的进程及奥运会的临近，北京的酒店发展史将迎来它的鼎盛时期。

　　金昊地产经过缜密的调查发现，北京高档酒店分布极不均衡，东部地区相对集中，而西部地区的高档客房资源有限。

通过对北京市场的考察、分析、论证，金昊地产最终把目标锁定了金融街。

北京金融街威斯汀酒店将于2006年6月投入运营，届时它将成为金融街最高建筑。

它集酒店和服务公寓为一体，包括500间豪华酒店客房和216间服务公寓，将近2510平方米的会议空间，以及餐厅、运动与休闲设施和零售中心等。

这家酒店的诞生，将逐步打破北京高档酒店分布不均的局面，以满足金融商务活动的需求为目标，带动北京市高档酒店的整体管理水平。

2004年1月3日　　　　　　　　　金融街：

收到2003年度财政补贴

来源：

深交所

北京市西城区财政局于2003年12月31日拨付给公司财政补贴款2,000万元。

该款项计入公司2003年度非经常性损益。

4、股权结构

股票代码：

600383股票简称：

金地集团

截止日期

股东名称

持股数量（股）

持股比例（%）

股份性质

20040630

1.深圳市福田投资发展公司

65,200,000

24.150

国家股

2.金信信托投资股份有限公司

35,400,000

13.110

一般法人股

3.深圳市中科讯实业有限公司

22,400,000

8.300

一般法人股

4.通和投资控股有限公司

15,000,000

5.560

一般法人股

5.广东浩和创业有限公司

11,200,000

4.150

一般法人股

6.深圳市投资管理公司

11,000,000

4.070

国家股

7.美国UT斯达康有限公司

11,000,000

4.070

外资法人股

8.南方证券股份有限公司

9,354,552

3.460

流通A股

9.深圳市方兴达建筑工程有限公司

8,800,000

3.260

一般法人股

10.海门市海门镇城市信用合作社

3,159,230

1.170

流通A股

股票代码：

000002股票简称：

万科Ａ

截止日期

股东名称

持股数量（股）

持股比例（%）

股份性质

20040630

1.华润股份有限公司

293,084,169

12.891

国有法人股,流通A股

2.CREDITLYONNAISSECURITIES（ASIA）LTD

51,220,584

2.253

流通B股

3.博时价值增长证券投资基金

37,921,762

1.668

流通A股

4.刘元生

37,679,452

1.657

自然人持股,流通A股

5.TOYOSECURITIESASIALITMITED-A/CCLIENT

37,190,331

1.636

流通B股

6.中国银行－华夏回报证券投资基金

23,969,378

1.054

流通A股

7.HOLYTIMEGROUPLIMITED

22,231,200

0.978

流通B股

8.内藤证券株式会社

21,988,368

0.967

流通B股

9.BONYA/CMIF-MATTHEWSDRAGONCENTURYCHINAFUND

21,386,658

0.941

流通B股

10.中国银行－易方达平稳增长证券投资基金

20,665,632

0.909

流通A股

股票代码：

000402股票简称：

金融街

截止日期

股东名称

持股数量（股）

持股比例（%）

股份性质

20040630

1.北京金融街建设集团

202,556,640

52.869

国有法人股

2.安顺证券投资基金

14,800,000

3.863

流通A股

3.博时精选股票证券投资基金

4,450,080

1.162

流通A股

4.上海佳盈房产开发有限公司

4,151,330

1.084

流通A股

5.申银万国证券股份有限公司

3,910,354

1.021

流通A股

6.安信证券投资基金

3,760,000

0.981

流通A股

7.科瑞证券投资基金

3,460,196

0.903

流通A股

8.上海晓申冷气设备有限公司

3,378,226

0.882

流通A股

9.常州市高玛商行

2,783,105

0.726

流通A股

10.海南格方网络安全有限公司

2,340,881

0.611

流通A股

二、市场分析

（一）行业概况

1、行业现状

（1）金融在房地产行业发展中的作用

房地产业作为国民经济的支柱产业，它与金融业的关系是一种互相依存、互相支持、互相促进的亲密关系。

房地产业在其形成与发展过程中，一开始就与金融业的参与密不可分。

同时，金融业也因参与房地产业而获得了发展的活力。

即房地产业与金融业结下了不解之缘。

a.以50年代初到70年代初、二次大战结束后发达资本主义国家经济发展较快的这一段时间为例：

随着银行规模的不断扩大、银行分支机构的不断增多、银行业务的不断多元化，一方面，居民个人储蓄逐渐成为借贷资本的重要来源，美国从50年代中期起，个人储蓄占到净投资额的三分之二。

另一方面，银行广泛办理消费信贷和住房抵押贷款的业务。

到1978年底，美国这两项信贷构成的消费者债务达到14584亿美元，超过美国全部公司债务，也超过美国各级政府债务的总量，成为美国最大的一项债务。

在50年代，美国商业银行对工商业贷款与对消费者贷款（消费信贷和住房抵押贷款）的数量大体相当。

而到60年代，后者就超过了前者。

银行的影响力所及，不仅是对工商业，而且直接影响到了个人消费。

这是商业银行发展史上空前的现象。

b.中国的房地产发展：

早在1840年鸦片战争以后，房地产金融业务就伴随房地产业相继在上海、天津、汉口等城市萌芽生长。

当时，各殖民主义国家纷纷到中国开设洋行，成立房地产公司，依仗特权牟取暴利。

第一次世界大战以后，中国民族资本主义