保定技术规定修改版.docx

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保定技术规定修改版

保定市城市土地使用和建筑管理技术规定

目录

第一章　　　总则

第二章建设项目选址管理

第三章建设用地管理

第四章建筑间距与日照要求

第五章建筑退让

第六章建筑高度与建筑面宽

第七章建筑与城市景观

第八章附则

第一章　总则

第一条　为加强和规范城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城市控制性详细规划管理办法（试行）》、《保定市城市总体规划》、《保定市城市控制性详细规划》及有关法律、法规、规章和规范，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条　在本市规划建设用地内，使用土地、制定和实施城市规划，从事与城市规划有关的建设活动，进行城市规划管理，必须遵守本规定。

第三条　编制修建性详细规划和建设工程总平面图应符合本规定，并按相关程序报经批准后，方可实施。

第二章　建设项目选址管理

第四条　在城市规划建设用地内新建、扩建、改建各类建设项目的选址、选线，必须服从城市控制性详细规划，符合城市的安全、防火、防爆、防洪、抗震、环保等要求。

特殊情况确需修改城市控制性详细规划的，在充分论证的基础上，按法定程序报经相应机关批准、备案后，方可选址建设。

第五条　根据国家基本建设程序的规定，需编制可行性研究报告的项目，可行性研究报告报请批准时应附有城乡规划主管部门的选址意见书；通过招牌挂获得土地使用权的建设项目，可行性研究报告报请批准时应附有规划主管部门的规划设计条件和土地使用权出让合同；其他建设项目，列入年度固定资产投资计划前，应当征求城乡规划主管部门的选址意见。

第六条　建设项目选址基本要求：

（一）在文物保护单位保护范围、建设控制地带以及历史文化保护区内进行建设，应符合有关文物保护和历史文化保护规划的要求。

（二）城市居住区、城市主导风向的上风向和水源保护区内，严禁建设污染环境、危害人体健康的项目。

扩建、改建项目，必须附送消防、环境保护、卫生防疫等主管部门的审核意见。

在防火安全距离内，不得兴建其他建筑物。

对已建成的严重影响城市消防安全的工厂、仓库，应当纳入城市改造规划，限期搬迁或改变使用性质，消除不安全因素。

已经确定由市区外迁的单位，不得在原址进行新建、扩建、改建生产性建筑。

（三）建设单位通过对现有用地挖潜改造，基本能够容纳其新建、扩建、改建项目的，不予以选择新址。

（四）不得在工业区、医院、学校等非居住用地内插建住宅。

（五）规划及现状停车场地，未经城乡规划主管部门批准，不得改作他用。

（六）大型公建、居住区、工业建筑、市政配套及特殊工程（医疗机构、科研试验等）的选址，应征求发改、国土、环保等主管部门意见，并组织有关部门进行选址论证。

在进行可行性研究过程中，应委托具有相应资质的单位进行环境影响评价，并在申报规划手续时向城乡规划主管部门提供书面报告。

（七）在城市公共绿地、体育场、学校操场、城市道路绿化带、隔离带（城市、铁路、市政、河湖）、行洪分洪区、电力线路保护区（指导线边线向外侧延伸一定距离所形成的两平行线内的区域）等规划控制与现状用地范围内，不得建设相关特殊配套设施之外的其他建筑。

（八）建设工程或基地周边涉及有关安全保密的，应根据有关规定征求安全保密部门的意见，作为规划选址和提出规划条件的依据。

（九）公厕、垃圾站选址随旧城改造、新区开发在修建性详细规划中按有关规定设置，需独立设置的按控制性详细规划和有关规范要求控制。

（十）城市客、货运站场选址和确定规模时，大型公共设施选址和进行规划设计时，应进行环境影响评价和交通影响评估。

新建居住区或居住小区，应当按照城市控制性详细规划要求配置公交站、场，并做好周边的交通组织及环保措施。

第三章　建设用地管理

第七条城市规划建设用地分类和土地利用，必须符合控制性详细规划。

任何单位或个人都必须服从市人民政府根据城乡规划做出的调整用地的决定。

第八条各类建设用地使用的兼容性，按控制性详细规划执行；凡需改变规划用地性质，超出控制性详细规划规定适建范围的，应按规定程序和审批权限，报市人民政府批准修改控制性详细规划。

第九条建设用地不得突破控制性详细规划确定的开发强度，确需修改的，应按照法定程序先予修改控制性详细规划。

第十条在城市规划建设用地内申请建设用地，凡属下列情况，须经城乡规划主管部门核定用地位置和界线，核发《建设用地规划条件》，办理《建设用地规划许可证》。

（一）征用农村集体土地的；

（二）调整使用国有土地的；

（三）改变土地使用性质的；

（四）购买房产及商品房屋涉及用地的；

（五）通过招标、挂牌、拍卖方式获得土地使用权的；

（六）在旧城区统一开发改造建设的；

（七）临时占用土地的。

第十一条任何单位或个人必须严格按城乡规划主管部门确定的用地性质和界限使用土地。

改变用地性质或调整用地界限，以及变更土地使用权属的，需经城乡规划主管部门批准，重新核发《建设用地规划许可证》。

第十二条建设用地面积为城乡规划主管部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征用地面积。

第十三条在规划的城市道路、河渠、城市供水、排水干道等城市用地一侧征地或拆迁改造的，应同时代征、拆迁其建设用地相对应范围规划路（通道）宽度的二分之一。

若对应一侧已建设单位未代征、拆迁上述城市用地，新建设单位应代征、拆迁至已建设单位地界。

第十四条建设单位应代征、拆迁规划居住小区内的小区级道路、广场、公共停车场、公共绿地、垃圾站、集中供热站、托幼园、小学等用地。

第十五条拆迁、改造、建设南北向多层楼房，其南北向征地、拆迁范围为：

楼基底宽度加楼房南北面影射间距的一半；北邻农民住宅的，按拟建楼房整日照间距征、迁，其日照间距算至农宅居住用房南缘；北侧邻城市永久性住宅楼或规划保留平房住宅的，其影射间距算至楼房、平房主墙南缘，其影射范围内的未征、迁的部分，由新建单位征、迁。

南侧邻永久性楼房建筑的被影射范围内未征、迁的部分，由北侧新建楼房的单位征、迁。

第十六条建设用地范围内各类用地的划分需按经批准的修建性详细规划或建筑总平面图确定。

第十七条建设用地边界线的核定：

（一）新征建设用地范围应根据规划行政主管部门出具的用地规划测量界址座标数据确定。

（二）国有土地建设用地界址应由法律文件及图纸确认（房产证、土地证）或由相邻单位进行共同书面图纸指认。

（三）建设用地邻河道、铁路、高压线、城市绿地（带）时，建设用地边界为河湖隔离带、铁路隔离带、高压线走廊隔离带和绿化控制线的规划边界线。

（四）建设用地邻城市道路（含规划道路）时，道路红线即为建设用地边界。

第十八条建设单位因环保、辐射、卫生、通讯、防灾、保卫、管线工程等特殊需要设置防护、隔离带的，其防护、隔离用地应遵循有关规定设置，并由建设单位征用或租用。

第十九条建设单位预留发展用地的，须经城乡规划主管部门批准，预留期一般不超过两年。

第二十条临时使用土地（包括特殊情况需临时占用城市道路、便道、广场及城市空闲地建设各类集贸市场）的，必须报请城乡规划主管部门批准，核发临时用地规划许可证，办理临时用地手续和临时建设开工手续。

临时用地期限不得超过两年。

特殊情况确需延期使用的，应办理延期使用手续。

第二十一条严禁在临时用地上建设永久性建（构）筑物及违反使用性质的设施。

临时用地使用期满后使用单位必须及时拆除临时建（构）筑物，清理、平整用地，恢复原貌。

第二十二条城市市政公用设施工程（如给水、排水、供电、通讯、燃气工程等）因建设施工占用城市道路、广场、空闲地不视为临时占地，城乡规划主管部门在批准工程开工前需与有关部门商定或会签。

第二十三条坚持综合开发、配套建设的原则，建设用地规模未达到以下面积的，不应独立建设：

（一）低层居住建筑１０００平方米；

（二）多层居住建筑、多层公共建筑２０００平方米；

（三）高层居住建筑、高层公共建筑３０００平方米。

第二十四条建设用地规模未达到第二十四条规定标准，在不影响城市规划实施，属下列情况之一的，市城乡规划主管部门可予核准建设：

（一）邻接土地已经完成建设，原有道路改道或者有其他类似情况，确实无法调整、合并用地的；

（二）因道路、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并用地的。

第二十五条在城市规划建设用地内出让国有土地使用权的，城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划和本规定，提出出让地块规划条件。

面积大于等于2万平方米的用地，须编制修建性详细规划；其余建设用地，可直接编制建筑总平面图。

第二十六条各类建设项目的规划设计，应符合已颁布的各类专业技术规范及规定要求。

对拟定用地的水文地质及环境条件等进行充分考察、论证。

特殊情况（超高层建筑、地震带、河岸区等），应编制建筑及区域防灾规划。

第二十七条对不同地块的规划控制，应依据建设用地所在控制单元控制性详细规划，结合现状周边情况、区位、交通、环境和土地价值等因素进行综合分析后，适当调整确定规划控制指标，但不应超过《表一》控制指标。

表一：

建筑容积率、建筑密度控制指标表

指标

容积率

住宅建筑面积净密度

建筑密度

%

住宅建筑净密度%

绿地率%

居住建筑

低层住宅

＜1.0

＜1.1

＜30

＜35

≥30

多层

住宅

组团级

＜1.5

＜1.7

＜28

＜28

≥30

小区级

＜1.2

＜1.7

＜28

＜28

≥30

中高

层住宅

组团级

＜2.8

＜2.0

＜25

＜25

≥30

小区级

＜2.5

＜2.0

＜25

＜25

≥30

高层

住宅

组团级

＜3.3

＜3.5

＜20

＜20

≥30

小区级

＜3.0

＜3.5

＜20

＜20

≥30

公共设施建筑

办公（公寓）

建筑

多层

＜2.0

——

＜40

——

≥20

高层

＜5.5

——

＜40

——

≥20

商业

建筑

多层

＜2.0

＜40

——

≥20

高层

＜5.5

＜40

——

≥20

商住

综合楼

多层

＜30

——

≥30

高层

＜5.5

＜20

——

≥30

第二十八条　《表一》规定的指标适用于单一类型的建设基地。

对混合类型的建设基地，其建筑容量控制指标应将建设基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别控制；对难以分类控制的建设基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第二十九条　对科研机构、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼儿园等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定、规范执行。

第三十条公寓用地按公共设施用地中办公用地指标控制。

物流中心用地根据物流中心的功能，按仓储用地的指标控制为主，局部可按商业、工业等用地指标控制。

第三十一条　基地现有建筑容量已超出《表一》控制指标的，除特定必须的公共配套设施外，不得在基地范围内进行扩建、加层。

第三十二条　按照控制性详细规划，在拆迁范围或征地范围内为城市公共绿地（带）等公共设施、公共空间建设提供用地的，可根据其贡献大小和可能，在核发规划条件或编制修建性详细规划时，对建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标予以相应奖励。

增加的建筑面积不得超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。

第三十三条　各类建设用地竖向规划，应当符合《城市用地竖向规划规范》规定和控制性详细规划确定的控制标高，满足防洪排涝要求，处理好与相邻地块及城市道路、广场、绿地标高的相互关系，合理利用自然地形地貌形成协调的空间环境。

第三十四条　建设基地绿地指标的控制

1、建设用地范围内绿地规划，应符合控制性详细规划和相关规范要求。

2、计算绿地率的绿地面积，包括建设用地内的集中绿地面积和建筑周围、用地内部道路绿地以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

在建设用地周边无偿为城市提供公共绿化用地的项目，可适当降低基地内绿地率控制指标，但城市绿化用地及指标不计入规划用地。

（核新规范）

3、新建居住区、居住小区、居住组团的公共绿地，采用分级设置的原则。

（1）组团级公共绿地面积应不小于０.５平方米／人；小区级（含组团级）公共绿地面积应不小于１平方米／人；居住区级公共绿地布局按照控制性详细规划落实，面积应不小于１.５平方米／人（含组团级和小区级）；

（2）每块集中绿地面积应不小于４００平方米，宽度不得低于８米，且必须满足应有不小于三分之一面积在建筑日照阴影范围之外。

其中绿化面积（含水面）不宜小于总绿地面积的７０％；

（3）确能保证公众可达性的高度小于等于１.５米的屋顶绿化可计入公共绿地面积。

沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建设基地范围内的，不作为小区集中绿地计算。

树阵式地面停车场地可计入绿地率。

4、旧城区改建项目，可酌情降低绿地控制指标，但应不低于相应指标的７０％。

第三十五条　建设基地停车指标控制：

1、停车形式应以地下停车及多层机械停车库为主。

地面停车场应规划建设为绿化停车场，且停车比例不宜超过20％。

鼓励建设树阵式停车场。

2、沿街住宅底层商业及商业裙房需按规定指标考虑停车要求，商业规模大于3000平方米时，需设置独立的停车场地。

3、新建居住小区，机动车停车指标不应小于0.8辆/户，自行车停车指标不应小于3辆/户。

旧城及旧村改造项目的机动车停车指标不应小于0.5辆/户。

4、大型商业、文化设施等其他建设项目，停车指标按照控制性详细规划相应控制单元确定的指标要求控制。

第三十六条　居住区大型公共服务设施的配置：

公共服务设施应当与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用。

1、按便民市场布点规划，需在居住小区内设置肉菜市场的，其用地规模不得小于1500平方米。

鼓励建设综合超市。

2、用地规模超过10公顷以上的居住小区需设置独立商业，商业规模按小区人口规模核算指标（指标？

）。

3、严格控制在城市道路红线50米（含50米）以上的主干道两侧建设二层以下沿街底商建筑，鼓励设置集中商业等配套设施。

道路红线50米以下的生活性道路两侧，可设置为社区服务的不低于二层的沿街底商建筑。

鼓励沿支路建设商业设施，鼓励建设商业内街。

4、带状商业设施（总体长度与平均进深比大于3:

1的）允许建设长度占其基地所临道路长度的比例，除经批准的详细规划另有规定外，根据该道路的性质分别控制为：

　快速路　　主干路　　次干路　　支路

10%30%40%70%

5、沿城市次干路和支路的商业设施为内街形式，城乡规划主管部门可酌情提高其长度占其所临道路的比例；

6、沿街商业设施退让道路控制线距离大于规定距离２倍以上的，可不纳入上述计算范围。

第三十七条居住小区的公共设施配套应当符合《表二》要求：

表二：

（指标是否有调整？

）

设施内容设置规模（千户指标）

居委会：

≥100M2/千户

老年活动中心≥100M2/千户

老年活动场地≥100M2/千户

青少年活动中心≥20M2/千人

青少年活动场地≥40M2/千人

物业管理≥200M2

社区医疗≥60M2

第三十八条环境卫生设施：

　　1、公共厕所设置：

（1）居住小区内按6-10平方米/千人标准设置。

（2）车站、体育场（馆）、加油站及农贸市场按集散人流12-25平方米/千人标准设置。

　　（3）购物中心、文化娱乐中心按15-20平方米/千人标准设置。

　　（4）公共厕所的相隔距离或服务范围：

未改造的老居民区为100-150米，流动人口高密集的街道宜小于300米，主要繁华街道、新建居民区为300-500米，一般街道公厕之间的距离约750-1000米为宜。

公共厕所按2500-3000人设置一座，建筑面积30-50平方米。

第四章　建筑间距与日照要求

第三十九条建筑间距应满足消防、卫生、环保、交通、工程管线和建筑保护等方面的要求，同时应符合本章规定。

第四十条　居住建筑日照要求：

（一）新开发的居住小区日照标准不低于大寒日满窗日照２小时；旧城改造区因受周边用地及现状建筑的影响，可适当降低日照标准，但不得低于大寒日满窗日照1小时。

（二）基地内建设高层建筑，地界北侧为规划控制的居住用地时，累计日照２小时影射线（受影面高度1.35计算）不得超越地界北侧20米。

多层建筑退影射一半距离。

（三）地界东、西侧用地为规划控制的居住用地时，应采用镜像分析法考虑周边日照影响和建筑退界。

（四）沿城市道路南侧布置高层建筑时，除符合建筑退让规划道路控制线距离外，累计日照２小时影射线（受影面高度0.00计算）不得超越道路北侧建筑后退基准线（黄线），并不得对现状有日照要求的建筑增加日照影响。

（五）新建建筑不得对周边有日照要求的现状建筑增加日照影响。

特殊情况对现状建筑有新增日照影响的，需征得被影响相对人的同意，作为规划审批的依据。

第四十一条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、中小学教学楼、老年人居住建筑应满足冬至日不小于2小时的日照标准；托幼园生活用房应满足冬至日满窗不小于3小时的日照标准，活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。

同时，上述建筑与相邻建筑的间距，应按国家相应规范的规定执行。

第四十二条　建筑日照标准应符合下列要求：

（一）每套住宅至少应有一个居住空间获得本规定相应日照标准；

（二）学生宿舍、职工单身宿舍半数以上的居室，应能获得同住宅居住空间相等的日照标准；

（三）老年人、残疾人专用住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养院，中小学半数以上的教室应能获得冬至日不小于2小时的日照标准。

第四十三条　日照分析规定：

（一）遮挡建筑为高层建筑时，应按建设部及科技部确定的日照分析软件做综合日照分析，分析范围为规划建筑高度的两倍。

多、高层组合布置时，以高层为计算标准。

（二）多、低层建筑通过正向获得日照，遮挡建筑为多、低层建筑的，应采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定，不适用日照分析法。

（三）受遮挡建筑为违法建设、临时建设，其日照（间距）不予考虑；

（四）建设单位及设计单位须对提供的日照分析报告的准确性和真实性负相关法律责任。

第四十四条　建设工程规划许可证中已注明不能满足规定日照要求的房屋，不宜作为商品住宅出售（分配）。

确需出售（分配）的，建设单位在销售（分配）时应向购房户（分配的住户）书面说明。

第四十五条　居住建筑南北向间距，根据日照、采光、通风、视觉卫生和防灾等条件、建筑物朝向、毗邻建筑之间的相互关系以及建筑属性综合确定，并且应符合下列规定：

（一）多层（含低层，下同）居住建筑南北向间距为：

1、纵墙面与纵墙面（平行布置）的间距：

新开发的居住小区不小于南侧建筑有效影射高度的1.6倍，旧城改造区不小于1.56倍，古城区2.3平方公里以内区域不小于1.35倍。

其他朝向的〔指正东西向和东（西）偏南15度以内（不含15度），下同〕，其间距按国家规范规定的日照影射折减系数计算，且４～６层住宅间建筑间距不小于20米，１～３层不小于１5米。

2、纵墙面与山墙面（垂直布置）的间距：

纵墙面在北面、西面（被遮挡）时，间距不小于14米；纵墙面在南面、东面（遮挡）时，间距不小于12米。

山墙宽度大于16米时，其间距按平行布置（纵墙面与纵墙面间距）的建筑控制。

当搭接面小于４米时，间距不小于10米，无搭接面时，间距不小于８米。

3、山墙面与山墙面的间距（含山墙面开窗、开门，不含有阳台），不小于6米。

山墙面设有阳台的，间距尺寸从阳台外墙起算。

4、多层点式住宅建筑各方向间距按纵墙面控制，与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距，不宜低于20米。

5、多层居住建筑底层被遮挡的为非居住性用房的，在计算与遮挡建筑的间距要求时，可扣除其本身非居住层的高度，但最小建筑间距不得小于20米。

（二）高层（含７～９层）板式居住建筑（含高层建筑群）之间的间距：

1、纵墙面与纵墙面（平行布置）的间距，在满足日照要求的同时，建筑间距不得小于35米。

2、纵墙面与山墙面（垂直布置）的间距，不得小于20米。

山墙面宽度大于16米时，其间距按平行布置（纵墙面与纵墙面间距）的居住建筑控制。

3、山墙面与山墙面的间距（含山墙面开窗、开门，不含有阳台），不小于13米。

山墙面设有阳台的，间距尺寸从阳台外墙起算。

（三）高层塔式住宅的间距，除满足日照要求规定外，还应满足与周边任何层次住宅间距不小于20米。

（四）高层居住建筑与多层居住建筑的间距：

1、纵墙面与纵墙面（平行布置）的间距，在满足日照要求的同时不得小于30米。

2、纵墙面与山墙面（垂直布置）的间距，在满足日照要求的同时不得小于20米。

3、山墙面与山墙面的间距（含山墙面开窗、开门，不含有阳台），不小于9米。

山墙面设有阳台的，间距尺寸从阳台外墙起算。

（五）低层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.5倍，且其最小值为4米。

对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制。

（六）居住建筑之间既非平行也非垂直布置时的间距：

1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置形式控制；

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置形式控制。

第四十六条　非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东、西侧的（非居住建筑为遮挡建筑时）建筑间距，按与居住建筑日照间距和最小间距相应规定控制；

（二）非居住建筑（有日照要求的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的（非居住建筑为被遮挡建筑时），其建筑间距应满足住宅建筑间距规定的相应的最小间距要求。

第四十七条非居住建筑（有日照要求的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：

（一）高层建筑（24米以上，下同）平行布置的间距，不小于20米。

（二）高层建筑与多层建筑（24米以下，下同）平行布置的间距，不小于高层建筑高度的0.8倍，最小值为13米。

（三）多层建筑平行布置的间距，不小于较高建筑高度的0.8倍，最小值为10米。

以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防、卫生、环保、交通间距的规定控制。

第四十八条建筑物与各种污染源的卫生距离，应符合有关卫生标准的规定。

环境卫生设施与周边建筑间距需满足《城市环境卫生设施规划规范》GB50337－2003的有关规定。

第五章　建筑物退让

第四十九条　沿建设基地边界、城市道路、公路、河道、铁路以及电力线路保护区、水源保护区、垃圾处理场、污水处理厂、水厂等范围内的建筑物，其退让距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第五十条　沿建设基地边界的建筑物，其退让地界距离按《表三》规定控制，当退让地界距离小于消防间距时，应按消防间距规定控制，同时，应满足其对相邻地块有关日照要求的规定。

（一）各类建筑退让地界距离控制见《表三》：

表三：

退建筑类别

界

距

离

建筑朝向

居住建筑

（含有日照要求的建筑）

非居住建筑

最小距离（米）

建筑物高度的倍数

最小距离（米）

新区

改造区

纵墙面

（见附录三）

低层

8

-

3

多层

14

-

5

高层

7～10层

18

15

10层以上

20

山墙面

（见附录三）

低层

3

-

按消防间距控制

多层

3

-

按消防间距控制

高层

6.5

-

6.5

注：

1、建筑山墙宽度大于16米的，其退让地界距离按主要朝向退地界距离控制。