紫宸项目工程管理全程策划书.docx
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紫宸项目工程管理全程策划书
欧堡利亚.紫宸项目工程管理全程策划书
第1章工程概况
1.1项目概况
工程名称:
滨海·欧堡利亚紫宸项目
工程地点:
滨海港城路以西、育才路以南
建设单位:
欧堡利亚置业有限公司
设计单位:
江苏铭城建筑设计院有限公司
监理单位:
滨海县建设工程监理有限公司
施工单位:
上海松投实业有限公司
本项目位于盐城滨海港城路以西、育才路以南,项目总建筑面积为341758.40m2。
1.2本工程采用的主要施工规范、规程及标准
1、砼结构工程施工质量验收规范GB50204-2002(2011年版)
2、建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013
3、混凝土泵送施工技术规程JGJ/T10—2011
4、工程测量规范GB50026-2007
5、地下工程防水技术规范GB50108-2008
6、地下防水工程质量验收规范GB50208-2011
7、地基与基础工程施工及验收规范GB50202-2002
8、建筑地基基础设计规范GB50007-2011
9、建筑地基基础工程施工质量验收规范GB50202-2002
10、建筑机械使用安全技术规程JGJ33-2012
11、施工现场临时用电安全技术规范JGJ46-2005
12、钢筋焊接及验收规程JGJ18—2012
13、钢筋机械连接技术规程JGJ107—2016
14、屋面工程质量验收规范GB50207-2012
15、建筑工程冬期施工规程JGJ/T104—2011
16、建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2010
17、人防工程施工及验收规范GB50134-2004
18、砌体工程施工及验收规范GB50203-2011
19、建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2015
20、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242—2002
21、通风与空调工程施工质量验收规范GB50243—2016
22、自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261—2005
23、电梯工程施工质量验收规范GB50310-2002
24、建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范JGJ130-2011
25、混凝土基础工程技术规程JGJ/T187-2009
26、建筑施工高处作业安全技术规范JGJ80-2016
27、盐城市建筑工程施工现场安全标准管理标准
28、我公司关于项目管理的各项管理手册
1.3工程概况
项目总建筑面积为341758.40m2,滨海·欧堡利亚紫宸项目包含21栋高层住宅以及2层商业楼,住宅建筑面积:
252606.71m2,商业建筑面积:
8366.31m2地下汽车库建筑面积为72041.69m2,其中1-7号楼为商业楼地上2层,9-10#住宅楼地上11层,19#住宅楼地上17层,8、11、12、13、15、17、18、20、27、28#住宅楼地上18层,26#住宅楼地上21层,29#住宅楼地上25层,16、21、22、23、25、30#住宅楼地上33层,带2层地下车库,高层室内±0.000相当于黄海高程6.1m。
本工程抗震设防烈度为6度,主楼框剪结构,抗震等级:
四级。
设计使用年限为50年。
1)墙体:
室外地坪内墙以上外围护墙楼梯间墙采用A5.0蒸压加气混凝土砌块,采用专用砂浆Ma5.0专用砂浆砌筑,房间隔墙,卫生间墙体采用A5.0蒸压砂加气混凝土砌块,采用Ma5.0专用砂浆砌筑;女儿墙采用MU7.5混凝土实心砖,Ma5.0混合砂浆砌筑,±0.00以下部分墙体采用MU7.5混凝土实心砖,M5水泥沙浆砌筑。
2)外墙:
有二种做法,1、干挂石材外墙;2、弹性涂料外墙。
3)屋面做法(上人平屋面及不上人平屋面,种植屋面):
1、上人平屋面:
a、40厚C20细石混凝土保护层,内配φ4钢筋单层双向@200;b、15厚1:
3水泥砂浆层;c、40厚挤塑保温板(XPS)B1级;d、泡沫混凝土找坡层(最薄处30);e、3.0厚SBS防水卷材;f、沥青防水涂料g、屋面结构板。
2、不上人平屋面:
雨蓬顶、出地面风井顶板
a、10厚1:
3水泥砂浆层;b、20厚1:
3水泥砂浆找平层;c、1.5厚JS防水涂料;d、屋面结构板。
3.种植屋面(部分地下车库屋面)a、种植土;
4)楼地面(住宅套内不含卫生间、厨房、阳台):
水泥砂浆楼面:
1、40厚C25细石混凝土,内配Ф4@150双向;2、15厚专用地面保温隔声板;3、现浇钢筋混凝土板;水泥砂浆楼面(楼梯间):
1、20厚1:
2.5水泥砂浆;2、素水泥浆一道,内掺建筑胶;3、现浇钢筋混凝土楼板。
5)内墙涂料(自行车库内、住宅套内及阳台不含卫生间、厨房):
1、刷(喷)内墙涂料2、5厚无机保温抗裂砂浆;3、耐碱玻纤网布;4、10厚无机保温抗裂砂浆;5、5厚粉刷混合砂浆;6、混凝土梁柱刷界面处理剂一道。
1.47#地块紫宸小区住宅楼鸟瞰图或透视图
第2章开工前准备工程
2.1“五通一平”
给水
确定自来水接口,并将水源引到场地红线内,以供承建单位进场接入。
场地内接点的位置,要考虑接入的方便性、经济性、利用的延续性。
施工现场根据施工需要及现场环境,可以设置蓄水池,避免市政给水不足而影响现场施工。
位置布置主要考虑用水方便性,蓄水池储量根据施工需要确定。
高层建筑施工,可以利用地下室生活蓄水池作为临时施工蓄水池。
排水
确定市政污水排水接入口,施工期间,临时生活区、办公区的生活污水排入市政污水系统。
如果现场无法具备此条件,一般要设置简易的污水沉淀池,做到有组织的排放,避免污水横流恶化生活环境,污染当地水源。
电力
临时变压器的位置。
根据电力接入口,首先要确定将电源引入场地红线内的具体位置。
变压器位置的确定,要考虑以下几个因素:
1)不会妨碍现场施工,确保小区正式用电系统可以启动时,变压器的位置不会影响现场施工组织管理。
2)用电的平衡性。
变压器的位置离场地内主要的用电区距离要比较均衡,避免拉线过长电力损耗过大。
变压器的容量。
1)变压器的容量要通过科学计算和经验判断来确定,容量偏大浪费开办费经济性差,容量不足影响现场施工施工,增装扩量一定会造成经济损失。
2)本工程提前开工的桩基工程,开工之前无法办理完临时用电手续,现场采用柴油机发电供电的方法,保证工程往前赶。
道路
施工场地道路交通系统,是现场施工生命线,它是保证施工物资的必要途径,布置现场临时交通系统时,应考虑以下因素:
1)临时道路布置要考虑施工标段的划分,保证各标段施工交通组织的均好性,各标段封闭管理的可行性。
2)临时道路的走向与场地内施工期间的排水系统要协调相配。
3)临时道路布置要考虑室外主要管线的作用。
4)施工的影响,室外主要管线施工期间,场地内的交通组织依然有序。
5)临时道路布置尽可能与小区正式道路一致,临时道路的路基可以作为今后小区正式道路的路基。
通讯、宽带
土地平整
场地内土方平衡估算。
土方平衡后标高反馈给建筑设计,以校对各建筑单体±0.0标高。
根据最终确定的建筑单体标高和场地标高,进行场地土方平衡整治,并绘制土方平衡成果图,以备今后场地移交和工程量结算之用。
2.2施工现场平面布置图中需要考虑的主要问题
场地分期开发基本意图
分期开发各期场地衔接利用的基本思路
临时道路布置以及交通系统
项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置
竖向垂直运输布置
施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区
临时水电接驳、临时变压器安排
出场车辆的清洗
土方场地内搬运与大型土方堆放场地
室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化
2.3各种临时设施搭设的综合协调
2.4工程开工合法手续
用地许可证
计划立项证明
规划许可证
桩基提前开工证明
基坑开工证明
施工许可证
2.5现场施工平面布置图请详见总平面图
第3章项目的组织架构与岗位职责
3.1编制要求
确立项目经理部的机构设置
明确项目领导层与职能部门的领导关系,明确项目经理的职责和各专业工程师的职责等。
明确项目部与监理机构的职责分工
3.2公司职能型管理项目部岗位职责
第4章项目的综合协调管理
项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等配合关系。
此项工作必须事先做好策划,否则工程管理过程中受到的干扰太多。
4.1营销意图对工程管理的要求
项目营销就是指在项目产品生产以前,对项目的构思、策划、设计、实施、性能、特点等全部内容进行描述,并对项目进行定价、投标、谈判,最终签订合同,实施交换以满足顾客需要,实现双赢的过程。
4.2售楼准备工程任务分配
样板房装修
样板房饰品、家具
卖场包装
4.3与政府职能部门的协调
国土局报建
1)办理土地转让手续、核实地价
2)规划、建筑方案报建
3)初步设计报建
4)施工图报建
5)规划查丈、规划验收
建设局报建
1)工程招投标或直接发包
2)基坑支护方案备案
3)桩基提前施工许可证
4)施工合同备案
5)墙体材料使用手续
6)施工许可证办理
7)燃气工程验收
8)项目竣工验收
质监站的日常监督管理
安监站的日常监督
计划局报建
1)计划立项
2)固定资产投资许可证
消防局报建
1)方案报建
2)扩初报建
3)施工图报建
4)消防工程竣工验收
环保局报建
1)项目环境影响审批,提出环境评估报告
2)环保验收(包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收)
城管办报建
1)占用绿化及人行道的审批
2)开路口审批
3)营销广告审批
民防办报建
1)人防方案审批
2)初步设计审批
3)人防竣工验收
技术监督局
1)电梯报装
2)电梯验收
水务部门
1)办理临时用水
2)临时用水转正式用水
3)排污验收
电力部门
1)临时用电
2)配电设备验收
3)临时用电转正式用电
燃气公司
有限电视
宽频网络
电话通讯
4.4与合作方关系协调
明确合作双方在工程管理上的分工及责任
合作关系矛盾处理
4.5与项目周边环境关系协调
民扰情况协调
施工路口安排
夜间施工安排
土方外运安排
第5章施工部署、项目施工范围划分
5.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求
划分施工标段
拟定施工顺序、划分施工流水段。
根据营销要求,拟定施工顺序、划分施工流水段,地下、主体与安装、装修的衔接关系。
总体销售节点如下:
2018年5月1日26#楼8层主体结构完成
27#楼7层主体结构完成
25#楼9层主体结构完成
2018年7月1日12#楼7层主体结构完成
17#楼7层主体结构完成
22#楼9层主体结构完成
2018年9月1日28#楼7层主体结构完成
29#楼8层主体结构完成
2018年10月1日1~7#楼2层主体结构完成(2层商业)
8~10#楼4层主体结构完成
11#、13#、18#楼7层主体结构完成
19#楼6层主体结构完成
30#楼10层主体结构完成
其余15#、16#、20#、21#、23#楼在2019年开盘。
第6章工程进度管理
6.1本项目工程进度控制的特点、难点分析
工程进度控制的特点、难点分析
施工过程中的施工人员的管理人为因素始终是影响工程进度的决定性因素,因为在建筑工程施工过程中,手工操作占有大部分的比例,所有的组织和管理和安排调配都是通过专业施工人员手工操作完成的,所以会难免出现设计人员的不全面及施工人员的施工过程中的失误,及监督人员审批工作上的拖延等缺陷,正是由于人为因素难以控制,所以施工进度也会产生很大的影响,加强施工人员的管理是施工过程中的难点。
6.2甲方工程进度控制计划管理系统
项目部根据公司编制的发展控制计划要求和工程特点,编制工程实施控制计划和对应的承建商、甲供材料进场计划,合约部门根据承建商、甲供材料进场计划编制承建单位和甲供材料招标计划,由招标计划就可以推出规划设计部门的施工图出图计划。
本甲方工程进度控制计划管理系统,应该由项目部牵头,组织营销、合约、设计部门共同商量确定。
房地产项目开发的发展控制计划
工程实施控制计划
承建单位和甲供材料进场计划
承建单位和甲供材料招标计划
施工图出图计划
6.3工程进度控制计划的落实
工程进度标志性控制点一览表,详见附页各楼号进度计划表(前期开启6幢楼)。
工程进度合同化管理
将甲方的工程进度要求,沉淀在合同中,招标时就告诉投标单位,要求投标单位采取相应措施。
要求投标单位完成的时间,紧前不紧后,基本上要比甲方内定时间要缩短,避免出现进度问题无法回旋。
奖惩措施
落实工程进度计划日常管理
总包进度计划控制
a)投标时,中标单位对甲方工程进度计划要求进行承诺。
b)进场后,监理单位负责审核总包上报的《项目总进度计划》,甲方审定。
c)总包根据《项目总进度计划》编制月度进度计划、周进度计划,监理单位利用周例会、进度协调会等形式进行协调管理,甲方监督。
d)《监理月报》定期分析进度完成情况以及制订改进措施。
e)甲方每月对进度情况进行检讨。
分包进度计划控制
a)投标时,中标单位对甲方工程进度计划要求进行承诺。
b)进场后,监理单位负责审核分包上报的《项目总进度计划》,甲方审定。
c)分包根据《项目总进度计划》编制月度进度计划、周进度计划,监理单位利用周例会、进度协调会等形式进行协调管理,甲方监督。
d)《监理月报》定期分析进度完成情况以及制订改进措施。
e)甲方每月对进度情况进行检讨。
6.4房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。
第7章工程质量及安全文明管理
7.1工程质量目标
7.1.1工程质量目标:
严格按设计图纸及国家规范施工,争创地区级优质结构工程。
工程一次性竣工验收通过,各单位工程的分部项工程合格率90%以上。
创建无渗漏工程,杜绝地下室、外墙、屋面、窗盘、窗侧、厨卫间等部位渗漏现象。
创建无质量通病工程,控制质量通病的发生频率,杜绝用户质量投诉现象,用户质量投诉率为零。
7.2严格把好设计关
设计质量是工程质量的先天之本
做好设计审核,在现场项目部设置一个技术岗位,专门把好施工图质量,把好施工之前最后一道技术关。
施工图审查指引
7.3选好承建单位和监理单位
选择承建单位
好的队伍应该是技术上能满足所建工程的要求,管理上能满足所建工程的要求,诚信上一定要有保证,在业界口碑要好,同时要对我们的项目有足够的重视。
怎样判断合作伙伴(施工队伍、材料供应商等)对我们的项目重视了呢,我们可以调查合作伙判目前手工的项目有多少,管理力量是否足够,如果调查情况表明,项目很多,管理跟不上,这个时候合作伙伴怎么说他们如何如何重视也是没有用的,因为他的资源已经无法使他对你的项目重视了。
在选择施工单位同时,最好同时关注拟派往项目的驻现场项目经理,此人很关键,如果能够找到一位经验丰富、合作精神好的项目经理,那现场管理就会顺利很多。
选择有过合作经历的承建单位,可以直接指定驻场项目经理。
选择监理单位
7.4做好选材用料
好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外,还能够满足产品的定位要求,营销策划的要求,同时它必须与产品的区域位置有关。
监理机构质量保证体系
人员到位,各专业监理工程师搭配合理。
制度先行。
监理大纲、监理细则、例会制度等规范性文件,事先要制订好,并报甲方审查通过,然后付之执行。
施工单位质量保证体系
人员到位,各专业管理人员搭配合理。
内部管理制度要健全。
与监理的配合要逐渐顺畅,确保操作规范。
技术方案先行制度
总承包商和各分包商在施工前,应编制各分项工程施工技术方案,并报监理公司和项目部审批,审批通过后,才能进行施工。
未报施工方案的,一律不得施工。
设备材料进场验收制度
工程样板验收交底制度
样板验收对象
样板验收时间要求
样板验收工作程序
样板交底
通过样板确定施工操作技术标准之后,最终的目的还是要向具体的操作工人交底,避免“为做样板而做样板”的行业通病,只有操作工人真正了解了操作标准,才有可能做出符合样板要求的产品。
工程质量样板房的意义
工序控制措施
工序控制方法
工序控制
成品保护措施
入住前质量检查和维修――把握竣工验收最后防线。
完工之前,对每一个非隐蔽分部工程进行100%的检查,质量缺陷100%封闭,将从政府的抽样验收提高到100%的验收。
7.5安全文明施工
安全文明施工管理的目标:
安全目标网络
安全组织成员及主要安全职责
项目经理:
是工程的安全生产第一责任人,全面负责工程安全生产。
合理组织施工生产,后勤保障,认真执行各项安全生产规范、规定、标准及上级有关文明施工的规定要求。
项目技术负责人:
负责“施工组织设计”中安全技术措施的编制、实施,检查和新工艺、新技术的安全操作规程,安全技术措施制定和交底。
对危险点,重要部位制订监控措施和落实人员。
安全员:
在项目经理的领导下,认真做好日常安全管理工作,负责新进工地的人员安全教育工作,参加“验收”,“旬查”工作,及整改复查,掌握安全动态,当好项目经理参谋,负责日常的安全资料整理积累工作。
确保提供施工生产中所需的机械设备,大型机械须经验收合格和检测后挂牌使用,中小型机械必须符合安全使用规定标准,方能进入现场使用。
施工员:
按各自分工的职责范围,负责对施工班组的安全操作技术、规程、作业环境、区域的安全技术交底,并检查督促班组交底要求进行施工。
材料员:
确保提供合格的安全技术措施所需物资。
且有符合规定要求的产品合格证明书,并经常检查,将废损不能使用的物料及时清退。
项目部主要安全管理制度
新进工地队伍的安全教育制度。
班组活动的检查考评制度。
项目管理人员安全值日制度。
安全生产,文明施工奖惩办法。
危险点,重要部位(区域)安全监护施工制度。
每月一次安全生产,文明施工例会制度和旬查制度。
施工安全管理工作流程
施工过程安全控制流程图
工程CI策划:
根据公司最新文件《安全文明施工标准》
第8章工程成本管理
8.1确定项目定位档次
房地产项目营销产品定位,确定项目档次。
8.2确定付款条件或合作方式
现金流分析,与财务起确定付款条件或合作方式。
工程成本费用计划部门一及现金流分析实案例
8.3规划设计过程中进行成本控制
(此部分工作有由设计管理部门完成)
8.4选材用料标准确定
8.5编制项目工程成本控制指标
8.6承建单位考察、工程技术调研(详见采购与招标管理)
8.7招投标及材料采购方式(详见采购与招标管理)
8.8确定工程技术标准
8.9招标(详见采购与招标管理)
8.10技术标分析、商务标分析(详见采购与招标管理)
8.11定标(详见采购与招标管理)
(最低价中标确定中标单位)
8.12项目部执行合同,把好现场签证关
8.13甲供材料管理
8.14进度款支付
8.15工程竣工进行决算
8.16保固金支付
第9章采购与招标管理
9.1招投标及材料采购方式
总包招投标采用工程量清单方式。
如果报批报建和施工图滞后,采用定价不定量的清单招标方式。
对于甲方分包工程、甲供设备材料,采用公开招标采购,实行“货比三家、择优选用”,采用最低价中标的原则,降低工程成本。
对于限价、指定品牌设备材料,要广泛考察设备材料厂家,在保证工程质量的前提下,选择适当低价设备材料。
9.2监理招标
入围资格
入围资格:
(1)工业与民用建筑甲级监理资质
(2)无通报批评或重大投诉记录
(3)近三年来同类工程监理服务总建筑面积不小于30万M2
(4)拟定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于2项,总建筑面积不小于10万M2
(5)拟定的项目主要监理人员在本公司的工作时间不少于2年
监理人员的资质审查
监理人员的资质审查:
(1)招标前应详细列出对监理公司派驻现场的人员数量及资质要求,要求土建工程师不少于2名,配套工程师不少于2名,其中必须配备一名弱电工程师,其余的专业工程师均不得少于1名,专职资料员1名。
(2)评标时应对拟派的项目总监理工程师和主要监理公司人员进行面试。
(3)核对进场监理人员名单是否与监理合同相符,检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠;并对进场的监理人员进行面试,符合要求才能进场开展监理工作
(4)及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况登记在《监理人员登记表》上
(5)定期(每月)对现场开展工作的监理人员进行考核,填写《监理工作考核表》,及时调整不合格的监理人员
现场办公设备要求
现场办公设备要求:
项目监理部必须在现场备置以下仪器设备及办公用品
序号
名称
型号、规格
数量
进场时间
备注
1
全站仪
TOPCONGTS-300
1
共用
2
水准仪
SJ-06
1
基础
3
激光垂准仪
PZJ3
1
共用
4
激光测距仪
D32
1
共用
5
砼回弹仪
HT-225
1
基础
6
工程检测仪
1
共用
7
接地电阻表
1
基础
8
兆欧表
1
基础
9
电脑
联想
1
基础
10
打印机
惠普
1
基础
12
摄像机
索尼
1
共用
13
相机
奥林巴斯
1
基础
14
对讲机
3对
主体
15
游标卡尺
1
基础
16
30米钢尺
1
基础
17
靠尺
2
基础
18
焊接检验尺
1
基础
19
皮卷尺
2
基础
20
其他检测工具
9.3总包招标
入围资格
总包入围资格:
(1)公司近三年入选盐城市优秀施工企业;
(2)项目经理近三年内累计同类工程建筑面积20万m2以上
(3)项目经理近两年来在盐城市施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记
9.4分包管理与甲供材料协调
总包管理工作
(1)报建与验收:
分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责;总包负责监督、检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理。
(2)进度协调:
总包单位应在开工后30日内提交分包工程的进出场时间,经甲方监理、确认后执行;协调日常工作,按月提供对各分包工程的进度要求。
(3)合同付款:
分包工程在支付进度款时,分包单位向总包提交形象进度及付款申请,经总包确认后,提交监理公司、甲方才能向分包单位支付工程款。
(4)安全文明施工:
分包单位进场后,总包负责对其现场安全和文明施工进行管理;分包工程施工过程中及竣工后,甲方负责督促分包单位将易破坏部分进行包装保护。
总包配合工作
(1)在分包工程施工前,按甲方及分包单位的要求完成有关的土建项目施工,提供具备各分包工程施工的条件。
(2)提供必要的测量定位线;与分包单位核对各分包工程图纸与总包图纸间相关联的尺寸、标高等数据是否统一,并对所提交资料的准确性负责。
(3)提供工地现有的垂直运
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