万科杭州九堡项目可行性实施计划书最后稿.docx

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万科杭州九堡项目可行性实施计划书最后稿

江干N-8、N-10项目可研报告0419

一、项目概况

1．规划设计要点

N-8地块

用地性质

住宅（设配套公建）用地

总用地面积

43752平方米

代征地面积

无

净地面积

43752平方米

容积率

综合容积率≤2.3

总建筑面积

115790平方米

住宅95080平方米，配套公建面积

5550平方米

净地容积率

地库面积15160平方米

建筑密度

≤35%

绿地率

≥30%.

建筑层数

16层

限高

50米

建筑间距要点

满足国家及市日照间距规定

退红线要求

高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H

配套要求

机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5550平方米

交通规划要点

机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上

其他规划要点

围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米

N-10地块

用地性质

住宅（设配套公建）用地

总用地面积

41100平方米

代征地面积

无

净地面积

41100平方米

容积率

综合容积率≤.2.2

总建筑面积

103620平方米

住宅85070平方米，配套公建面积

5350平方米

净地容积率

地库面积13200平方米

建筑密度

≤35%

绿地率

≥30%

建筑层数

16层

限高

50米

建筑间距要点

满足国家及市日照间距规定

退红线要求

高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H

配套要求

机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5350平方米

交通规划要点

机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上

其他规划要点

围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米

2．N-10东侧紧邻的N-12由于目前尚未拆迁完毕，不能本次挂牌出让，但合作方市江干科技经济园管委会愿意待N-12地块拆迁完成后，按N-8、N-10项目同种方式优先出让给乙方。

二．客户定位及产品解决方案

1．项目系列归属

金色家园产品系列

2．项目客户定位（参见七对眼睛工作表格）

3．产品解决方案

（1）产品解决方案清单（参见七对眼睛工作表格）

（2）规划方案（附图及经济技术指标）

江干N-8、N-10项目规划方案

●以上方案经测算能满足规划要求，同时符合经营计划指标需要；

（3）单体方案（附图及经济技术指标）

●上为三房户型，下为两房户型；

（4）成熟产品与标准化产品选型

●以集团研究的RS型产品为基础，适当调整后应用；

三、土地获取方式及项目风险分析

（一）土地权属状况与项目背景

土地使用权人

市国土资源局

土地他项权利

无

土地用途

居住（设有公建配套）

土地使用年限

居住70年、商业40年

土地手续状况

政府挂牌净地出让

项目信息来源

公司同事介绍

土地方或合作方背景

土地方为市国土资源局，为代表市政府进行土地出让的唯一部门

项目出让目的

政府工作

是否存在中介费

□是□√否

（二）土地获取方式

1、土地使用权获取方式简述

公司先与市江干科技经济园管委会签协议，获得其对本项目土地的楼面价，挂牌的设定条件及优惠政策承诺；万科向国土局交公告保证金，国土局发公告，公告后20天万科交竟价保证金，10天后竟价结束，万科摘牌；一周万科付首付款20%（含公告、竟价保证金），四月后付40%款，八个月后付40%

2、土地获取程序：

以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明

3、地价与支付节奏：

地价

包含容与价款组成：

总额：

4.75亿元；土地单价：

380万/亩，；楼面单价：

2500元/平方米

支付节奏（预计挂牌时间5月中旬）

支付进度

土地公告前

报名竞价时

首付款（20%）

第二次付款（40%）

第三次付款（40%）

支付金额

公告保证金1000万

竟买保证金8500万

9560（含公告保证金1000万，竟买保证金8500万），实际不发生

19000万元

19000万元

付款条件

与科技园区政府签定协议后，地块公告前。

公告后，正式开始竞价前

签定土地出让合同后10天

按合同付款约定时间为签定土地出让合同后四个月底之前

按合同付款约定时间为签定土地出让合同后八个月底之前

4、拆迁及交地：

时间

06/6/8

拆迁计划（面积）

已完成

交地计划（面积）

全部

交地标准

三通一平

（三）项目风险与防

1、土地获取风险

1）土地获取可行性风险分析

政府挂牌净地出让，无法律风险

2）竞争对手分析（招拍挂交易方式需要说明）

竞争对手

主要背景

威胁程度

中海

中建总公司下属房地产开发企业

已与开发区接洽过，但被园区婉拒

2、合作风险

主要风险点

风险容

防措施

1）付款风险

政府挂牌净地出让，无

2）税务风险

政府挂牌净地出让，无

3）合作方履约能力

政府挂牌净地出让，无

3）收购公司风险

政府挂牌净地出让，无

4）经营管理风险

政府挂牌净地出让，无

5）收益分配风险

政府挂牌净地出让，无

3、其他风险

主要风险点

风险容

防措施

1）已开发项目遗留问题风险

政府挂牌净地出让，无

2）项目手续风险

政府挂牌净地出让，无

3）拆迁、交地风险

政府挂牌净地出让，已三通一平

4）其他

四、资金解决方案

1、公司第一个项目，暂没有公司资金状况分析。

2、待决策新项目现金流量计划

年度

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

……

合计

现金流入

41,920

62,950

30,688

167

135,725

现金流出

50,435

15,464

26,514

17,125

4,674

114,211

项目净现金流

-50,435

26,457

36,436

13,563

-4,507

21,514

项目累计净流量

-50,435

-23,978

12,458

26,021

21,514

21,514

说明：

待决策新项目资金峰值50435万元，出现时点06年4季度。

实现累计正向现金流时间为2008年3季度。

3、资金缺口解决方案：

（1）拟向总部申请项目贷款额度42435万元；

（2）拟寻求中资/外资合作解决8000万元资金缺口；

（3）其它方式解决。

五、项目开发计划

1、首期项目开发计划：

序号

工作容

时间

开始

完成

1

项目启动时间

06/4/28

2

规划方案设计

2006/4/28

2006/6/30

3

单体方案设计

2006/6/15

2006/8/15

4

施工图设计

2006/8/15

2006/10/15

5

签署土地协议或合同

06/5/28

6

取得土地证

06/9/30

7

基础开工

06/10/28

8

开盘

07/05/24

9

竣工验收

07/12/28

10

入住

08/5/30

附运营计划表

2、项目销售计划：

2006年

2007年

2008年

2009年

合计

开发计划m2）

82,577

73,408

75,072

231,057

销售面积m2）

70,400

85,266

31,678

187,344

销售额（万）

44,298

63,139

28,288

135,725

销售单价

6,292

7,405

8,930

7,245

注：

08-09年销售车位，统计销售金额，但不统计面积。

小高层09年2季度售罄。

位和商业。

六、经济效益分析

1、项目主要经济指标

经济指标

项目总金额（万元）

销售收入

135,725

开发成本

99,206

资金峰值

50,435

项目总投资

104,635

净利润

17,513

部投资收益率

24.96%

销售净利率

12.90%

2、合作项目万科经济指标：

万科独资项目

3、项目开发各年的利润体现

经济指标

2007年

2008年

2009年

合计

结算面积（m2）

59,961

79,072

88,452

227,484

结算金额（万元）

37,453

41,815

56,457

135,725

单位净利润

（元/m2）

268

290

1,539

770

净利润（万元）

1,609

2,291

13,612

17,513

销售净利率

4.30%

5.48%

24.11%

12.90%

4、地价敏感性分析

本项目采用“勾地”方式，地价锁定，如超出锁定价格，由江干经济开发区补偿，没有不确定性。

5．附件《经济测算表》

七、人力及管理资源配置

届时，该项目的人力资源配置由公司落实，总经理丁健负责进行该项目的人力资源配置，区域总部给予公司以协助

八、前置与加速措施回顾与补充

已委托设计单位进行概念设计，同时开始首期产品研究；已开始进行区域市场和客户产品需求的细化研究，已着手拟定项目产品测试方案；已和合作方沟通争取将本项目列为市绿色通道项目，来保证项目获取后规划方案快速报批报建，具体公司负责实施。

九、总结与建议

1.SWOT分析与结论

S—优势

Ø产业优势

项目位于江干科技园，又具有下沙和江干区产业背景，产业的支撑为项目提供了充足的潜在客户群。

同时未来的四季青服装交易中心和长途客运中心等项目的开发，都为项目提供了产业支撑。

Ø规模优势

九堡目前出让的土地普遍规模较小，一般楼盘的建筑面积在10万方左右。

本项目约20万方的建筑面积，可以在配套和整体环境上做出较好的品质。

Ø万科品牌/实力优势

作为国房地产企业第一品牌，万科在人们的心目中具有很高的知名度，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高，这些为购房者、投资者提供了信心保证。

W—劣势

Ø配套劣势

九堡区域的商业配套主要集中在九堡镇杭海路两旁，而项目区域目前缺乏必要的生活配套设施。

同时目前只有公交842在项目附近设有站点。

而九堡区域的购房者多经济实力有限，私家车拥有率较低，公交系统的便利是影响消费者购房的一大因素，因此区域交通的不便利，必定会影响到项目的最终销售。

Ø区位劣势

●本项目处于科技园，工业厂房会对本项目的品质和形象有所影响，而项目处于江干科技园，目前没有项目开发，单独一个楼盘难以形成居住氛围。

●九堡镇居住区规划，重心是在九堡镇东面和南面临江区域。

而目前九堡区域的房产开发项目主要集中在公村沿江区块和经济适用房区，公村临江住宅，生态环境非常好，区块有稀缺的钱塘江景观，一定程度上可提升项目的品质，也是可以最快成熟的区位，将给本项目带来较大的竞争压力。

O—机会

Ø充足的潜在客群

下沙高教园学校的陆续搬迁，下沙开发区企业、江干科技园企业的纷纷入住，以及钱江新城的逐步兴起，四季青交易中心的即将开业等对给九堡区域和本项目提供了充足的潜在客户群。

Ø便捷的交通规划

四月份开工快速公交一号线，2010年开通的地铁一号线（九堡区域设有三个站点），规划的九堡大桥，德胜快速路等便捷的交通规划提升了消费者对区域和项目的信心、认可度。

Ø城市规划推动区域发展

“城市东扩”使得九堡区域成为未来城东区域的开发热点区域，下沙副城的高规划，高起点也为区域的高速发展奠定了基础。

T—威胁

Ø潜在供应威胁

●九堡区域房产开发较晚，区块潜在的开发居住用地较多。

目前政府已经在区域增加了土地储备，未来几年区域也会成为土地供应的热点区域，因此未来区域的潜在供应量将会比较大。

●协议出让土地的价格优势，将会对市场价格形成冲击，需要本项目更好的控制住开发成本。

2．投资建议

本地块地处九堡，交通尤为便利，为连接老城区和下沙辅城的城市次居住区，对本地市场及吸引老城区和周边辅城的客户有较大影响，未来升值空间较大，而土地获取成本较低，利润可观；本地块为净地出让，已三通一平，可立即开工，实现预售，实现资金迅速回笼。

建议投资。

公司项目发展部

2006年4月19日