XX大酒店VIP羽毛球馆及XXSPA休闲会所投资可行性分析.docx

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XX大酒店VIP羽毛球馆及XXSPA休闲会所投资可行性分析

XX大酒店VIP羽毛球馆及XXSPA休闲会所投资可行性分析

目录

一、政策分析

二、市场研究与分析

1、羽毛球运动市场研究与分析：

2、XXSpa休闲会所市场研究与分析：

三、项目优劣分析：

1、优势：

2、劣势：

四、经营定位

1、定位基本理念

2、功能定位

3、经营理念定位

9>4、理念支持

五、营业分析

1、投资金额估算

2、经营技术参数

羽毛球馆营业收入预算：

XXSPA休闲会所营业收入预算：

营业收入一览表：

每月营业利润预算

投资回报预算表（按月计，单位：

元）

营业分析

六、项目结论

XX大酒店VIP羽毛球馆及XXSPA休闲会所

投资可行性分析

一、政策分析

在以刘志庚书记为首的新一届东莞市委领导班子上任以来，“以放开促发展”的全新思路给东莞的发展带来了脱胎换骨式的大飞跃，尤其是“三现代”教育的全面纵深开展使东莞人民的思想得到了前所未有的大解放。

东莞市创建“全国优秀旅游城市”、“中国最佳魅力城市”的重大举措，除了会带来城市建设的蛙跳式前进，“假日经济”也必将因此而成为促进东莞持续发展新的经济增长点。

东莞本身比较缺乏特色自然风光及历史人文资源，商务、休闲将成为东莞旅游的三大支柱性资源。

二、市场研究与分析

单纯从一个地级市的角度来看，东莞运动休闲市场似乎已经接近饱和，但东莞就是东莞，特别是站在改革开放前沿，屹立于‘全面百强乡镇’之首的虎门，有太多的理由足以说明这里是运动休闲扎根的沃土。

雄厚的经济实力+大量的公共假期+现代的生活观念=巨大的潜在市场。

东莞地处于“泛珠三角概念”黄金腹地，其现代化中心城市的地位无人能替。

会展+旅游=东莞名片现代版=货如轮转客似云来。

在东莞市委“一网两区三张牌”重大战略指引之下，东莞的第一客源市场已经定为“2小时车程，150公里半径”。

蛋糕其实是可以做大的，诸如星级酒店大众化便是一条康庄大道，以东莞人的整体经济实力，这里的平民未必会逊色于内地的“贵族”。

1、羽毛球运动市场研究与分析：

请人吃饭不如请人流汗，随着生活条件的日益改善，越来的越多的人们希望进一步提高自己的生活品质，体育作为健康、有品位的生活方式已列入普通城市居民的消费计划。

从居民参与的休闲活动来看，最受青睐的体育活动大多为简单实用的项目，如打毛球、篮球、乒乓球、游泳等。

尤以羽毛球运动运动量适中，运动年龄跨度大，而深受广大居民喜爱。

羽毛球作为一个老少皆宜的运动，在虎门有着良好的群众基础，现阶段虎门拥有大小羽毛球俱乐部5个，共40余片场，单位、个人亦常自行组织参与该项运动，并且在全民健身的大环境下，该项活动人口随着工作压力的不断增强及生活条件的不断改善而成几何状持续增长（因为运动已成为许多人缓解压力的有效途径之一），只因球场数量有限，在黄金时段或节假日各大球馆常常供不应求，高档羽毛球馆更是如此，往往要提前一周甚至数周方可预订到场。

因此酒店此时增扩羽毛球馆，可谓天时、地利、人和，而市场前景广阔。

2、XXSpa休闲会所市场研究与分析：

当今的人们过着快节奏和充满压力的生活，所以，人们非常注重身体的健康和精神的放松，希望在日常生活中找到一种缓解压力和紧张的方法，不光要使身体得到恢复，也要使精神和心智回归到本原的和谐状态，因此，他们希望在工作之余能去一个能让自己充分放松，摆脱纷扰和喧嚣的地方，而SPA就是这样的地方。

近年来，SPA在世界各地如火如荼地蔓延狂烧，已经成为时尚、高品味休闲的代名词。

在中国包括酒店业者已充分领悟到SPA的诱惑力，纷纷在高档楼盘会所以及星级酒店内大打SPA牌，以满足客人的要求，提升竞争力，欲有没有SPA不成会所，没有SPA不成主题酒店，因此Spa已成为国内休闲的新趋势，并形成一股庞大的、高影响力的生活时尚。

据台湾工研院研究调查显示，2006年SPA将在全球赚走2020亿美元。

对于许多酒店经营者来说，Spa已变得几乎与餐饮同等重要，成功的Spa甚至可与成功的餐饮获取同等的利润，甚至超过餐饮。

要知道一间客房每天只租一次，而在Spa，一间房一天内可能会被出租10次，由于Spa的市场前景及利润回报的诱惑，可以说对于缺乏生命力的酒店将是一剂功效快速的良方，因其不仅可以提升酒店竞争力，增加营收，而且还可以带动酒店主业发展——提高开房率。

在虎门SPA还仅存在于专业美容机构，而且因规模较小，专业所限，基本属于‘挂羊头卖狗肉’，根本达不到纯正SPA从氛围、布局、疗程上的要求和闲适、隐约、自然、飘逸的韵味。

根据国际SPA协会（InternationalSPAAssociation）的统计，最近几年，全球SPA产业呈现出惊人的快速成长，高达20%～30%的年发展率。

在美国休闲旅游产业中，SPA已连续3年发展率最高，去年大约有1500万人次美国人进行过SPA；在欧洲，平均每年使用SPA的人次超过2000万。

2005年国际SPA协会统计，在美国，Spa已成为第四大休闲产业，比主题乐园和电影票房还要赚钱。

2005年全美Spa收入为290亿美金，每年以一倍成长。

在泰国更达200%的惊人成长。

在全球的Spa消费年龄为41岁，在亚洲则为30-35岁之间，而且有年轻化的趋势。

因此XX大酒店此时以SPA为切入点进行产业升级，彰显无限商机！

三、项目优劣分析：

1、优势：

地理位置优越，位于虎门新城市中心，属于虎门首家高尚运动休闲会所，具备良好的私密性；

酒店配套齐备，且拥有良好的客源基础；

在虎门地区拥有较高的社会知名度及指名消费率；

拥有雄厚的经济实力，为项目的启动提供了投资保障；

拥有可靠的政治背景及广泛的关系网络；

走正统的发展之道，规避黄色事业所带来的风险。

2、劣势：

SPA规模仍属偏小，不具备规模效应；

项目优势目前明显，但后期可能因地块受限及该项目区域发展过快，再次拓展的机会甚微；

企业体制受限，整体营业氛围欠佳，影响客人消费欲望。

四、经营定位

1、定位基本理念

档次定位：

虎门地区首家高尚运动休闲会所

功能定位：

运动、休闲会所

销售定位：

会员制与普通消费有机结合

2、功能定位

高节奏的工作必须得到合理的调节，运动休闲将成为东莞“现代人”的高尚潮流。

利用酒店原有设施，在传统项目的基础上，突出运动休闲之卖点。

3、经营理念定位

主题理念：

打造虎门首家高尚运动休闲会所

衍生理念：

以酒店房产保值增值

以运动休闲增收创收

以特立足以特取胜

4、理念支持

烽烟四起的白热化竞争要求我们绝对不可以步人后尘，只有另辟蹊径才能鹤立鸡群。

在原有酒店缺乏核心竞争力的客观条件下，新增运动休闲项目并以此作为卖点是规避经营风险增收创收的明智之举，它必将大大缩短酒店前期投资回报周期。

毋庸置疑，东莞的运动休闲业将随着生活水平的提高而进一步升温，我们的理念是：

硬件设施的领先只能维持一时，只有求精、求新、求奇、求变的经营管理才能永远立于不败之地。

五、营业分析

　为了便于分析，我们以投资的羽毛球馆有10个场地和三层SPA休闲会所进行分析，因10个场地及三层共计约1200㎡的会所才具备一定竞争力。

（一）投资金额估算

标准羽毛球场地的尺寸为：

131>.4M×6.1M。

场地双排布置，中间设置休息地带2M，球场宽度边线离建筑物外墙边线为2.5M，场与场之间的距离1M，外加贵宾看台。

按双排布置，10个羽毛球场地的球馆建筑面积约为：

2000㎡（其中含200㎡为总台、商场、卫浴间、更衣室）。

SPA休闲会所连地面三层，底层为男女宾水疗按摩池、男女更衣室、卫生间等，二、三楼为贵宾休息室、美容美发、健身房等，建筑面积约1200㎡。

投资估算明细一览表（略）:

序号

工程费用名称

估算价值（万元）

工程量㎡

经济技术指标元/㎡

备注

设备安装购置费

建筑工程费

其它基建费

合计

（万元）

第一部分:

酒店工程费用

一

土建工程

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1

基坑开挖土石方

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2

桩基础

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3

脚手架工程

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4

地上结构工程

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小计

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二

设备工程

1

电气工程

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2

消费防报警工程

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3

给排水工程

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4

集中供热水

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5

消防灭火工程

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6

通风空调工程

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7

弱电工程

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8

监控\广播及背景音乐工程

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9

电视天线及智能布线工程

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小计

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地建及设备工程合计

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三

装饰工程

1

大堂室内装饰工程

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2

公共部分装饰工程

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3

走道装饰工程

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4

户内家具及配套设施

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小计

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四

室外工程

1

区域道路改造

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2

园林绿化

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3

外供电工程

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4

外供水工程

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小计

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第一部分合计

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第二部分:

其它合计

1

建设单位管理费

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2

各项增容费

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3

管线接驳费

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4

工程监理费

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5

勘察费

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6

设计费

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7

施工图审查费

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8

质量安全监督费

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9

市政设施配套费

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10

环境评估报告

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11

防雷监测费

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12

防白蚁费

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小计

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第二部分合计

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第三部分:

总预备费

1

常规预备费

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2

启动开办费

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小计

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第三部分合计

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第一\二\三部分总计

（二）经营技术参数

1、羽毛球馆营业收入预算：

营业时间：

09：

00am—00：

00am

羽毛球场12片：

（70元/片X6小时）X12片X30天X8折=120960元/月（连同原有2片场）；

会员卡:

27000元/月（以平均每天销售3张，300元/张计算）

康体中心营业额：

147960元/月；

假日增长10%，每月8天假日，合共增长:

11837元；

日、月、年营业合计：

日均：

5326.5元、月均：

159797元、年均：

1917564

2、XXSPA休闲会所营业收入预算：

容纳客位：

大厅按摩：

20人，贵宾休息室：

20间；

营业时间：

11：

00AM—次日03：

00AM

食物成本：

45-48%、饮料成本：

28—35%、商品成本：

40-45%、美容美发成本：

15-20%

营业预算（单位：

元）：

每日

消费比率

人数

平均消费

合计

备注

休息大厅

100%

40

50

2000

含净桑

贵宾休息室

350%

70

220

15400

/

杂项收入

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/

680

食品、饮品、烟酒、商品和美容美发、健身等杂项

合计

/

/

/

187>

white;background-color:

#886800'>080

/

SPA营业额为：

542400元/月；

假日增长5%，每月8天假日，合共增长:

27120元；

日、月、年营业合计：

日均：

189840元、月均：

569520元、年均：

6834240元

3、营业收入一览表：

项目

日均营业收入

月均营业收入

年均营业收入

备注

羽毛球馆

5326.5元

159797元

1917564元

1、附有假日增长额；

2、未含加一服务费。

SPA休闲会所

189840元

569520元

6834240元

合计

24166.5元

729317元

7026004元

4、每月营业利润预算

序号

项目名称

百分比

金额

备注

第一部分：

直接成本（按月计算）：

1

本预算中综合毛利率为

65%

/

/

2

购货成本

35%

255260.95元

/

3

营业毛利

/

474045.05元

/

4

人事成本

13%

94811元

/

第二部分:

营业基本开销（按月计算）：

1

水电/瓦斯费

4%

29172.7元

/

2

燃料费

1%

7293.2元

/

3

维修保养费

0.5%

3646.6元

/

4

宣传推广费

0.5%

3646.6元

/

5

办公差旅费

0.25%

1823.3元

/

6

政务招待费

0.5%

3649.6元

/

7

员工福食

2%

14586.4元

/

8

顾问/会议/报刊费

0.25%

1823.3元

/

9

（综合）税费

5%

36465.8元

/

10

洗涤/绿化费

0.5%

3649.6元

/

11

其它费

0.25%

1823.3元

/

合计

14.75%

107574.3元

/

第三部分:

固定成本（按月计算）

1

（综合）折旧摊销

8%

58333元

以投资总额700万元及10年分摊计

2

银行利息

/

/

自筹资金忽略未计

3

（综合）保险费

0.5%

3649.6元

/

合计

8.5%

61991.9元

/

第四部分：

预算结果（按月计算）

1

每月净利（营业总额—购货成本—人事费—基本开销—固定成本）

/

209678.85元

/

第五部分:

每月净收益

1

月净利+月（综合）摊销回报

/

268011.5元

/

备注

本预算中的百分比依据项目金额相对于月营业额所得的比例，非固定比例。

5、投资回报预算表（按月计，单位：

元）

项目

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

营业收入

729317元

729317元

729317元

729317元

729317元

购货成本

255260.95元

255260.95元

255260.95元

255260.95元

255260.95元

人事费用

94811元

99552元

101543元

103574元

105645元

基本开销

107574.3元

107574.3元

107574.3元

107574.3元

107574.3元

固定成本

61991.9元

61991.9元

61991.9元

61991.9元

61991.9元

月度净利

209678.85元

204937.85元

202946.85元

200915.85元

198844.85元

折旧回报

58333元

58333元

58333元

58333元

58333元

月度净收益

268011.5元

263270.5元

261279.5元

259248.5元

257177.5元

年度净收益

3216138元

3159246元

3135354元

3110982元

3086130元

6、营业分析

以上营业预算均以保守估计，除员工薪金依据生活指数及酒店实际营运需要按每年增长5-2%外，

其它未计年度增长，主要原因是该行业发展迅猛，日后行业竞争将日益激烈，以及部分项目受国家政策影响较大，故实际营运需依据每年业绩再作修订。

根据上表中的五年营运预测，净收益已达15707850元，平均年获利约3141570元。

以此推算，二年半即可收回全部投资，若能加强成本控制，进一步拓展业务，以及注意物件保养，会所营运必获成功。

上述年度的营收预算结果未含加一服务费，此费用可考虑作为年度员工成果分配用途，如举办员工培训、业务考查、工作奖金、旅游联欢、年节慰问等，以增强员工归属感，营造良好的企业文化，从而进一步保障酒店的业务年度增长率。

六、项目结论：

该项目投资利润率为%，远大于社会平均投资利润12%。

静态投资回收期2.5年，远小于社会平均房屋出租静态投资10年的回收期。

以基准收益率为%计算的累计净现值为元。

自有资金的内部收益率为%，大于设定的基准收益率%。

盈亏保本点较低，以正常经营年份计算的经营收入保本点为%。

单因素的敏感程度排序为：

球馆和XXSPA休闲会所营业支出小于建设投资小于实际毛收入。

综合本项目的各项因素及投资与收支分析，该项目的经济效益和投资效益较高，在经营上基本无风险，因此只要将本项目的各项功能充分发挥，投资合理分配、营销策划得当、项目的前景十分利好，故该项目可行。

此致

敬礼

XX谨编

二○○六年七月三日