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财务管理报告项目财务分析报告

白马山项目财务分析报告

深圳市皇庭酒店管理有限公司

2010年11月7日

第一章酒店各部分经营情况预测与分析-第2页-

1.1财务指标取定原则及说明

1.2酒店客房部分未来十年收入情况预测

1.3酒店餐饮部分未来十年收入情况预测

1.4酒店会议部分未来十年收入情况预测

1.5酒店其他部分未来十年收入情况预测

第二章酒店开业后综合经营情况预测与分析-第12页-

2.1各部门营业成本支出占各部门收入比例

2.2各部门营业成本支出预测

2.3对本酒店总建造投资额的估测

2.4酒店未来十年经营成本预测

2.5酒店未来十年经营成果预测

第三章酒店盈亏平衡点预测与分析-第18页-

3.1假设说明

3.2盈亏平衡点的分析

3.3对于盈亏平衡管理的认识

第四章酒店经营期现金流量预测及投资回报分析-第21页-

4.1假设前提

4.2在50%银行贷款的情况下的投资回报分析

4.3自有全投资的情况下的投资回报分析

第一章酒店各部分经营情况预测与分析

1.1财务指标取定原则及说明

*本章数据预测如客房数，出租率，平均房价，餐位数，上座率等根据对周边三家以上同类型酒店进行实地考察与对比后加权平均得来，具体取定准则会在每张表格的前面做出详细阐述。

*依据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，未分配经营开支按占总经营收入比例计算，并综合以下情况：

本酒店竞争市场状况的实际调查结果。

《中国饭店业务统计2008，2009》：

中国星级酒店部门收入、支出比例标准。

*根据本项目周边竞争市场状况，结合对项目所在地整体酒店业经营状况及市场发展前景的预测，采取稳健原则取定各项指标。

*按照酒店业惯例，本报告的预测期限为10年。

1.2酒店客房部分未来十年收入情况预测

基础数据说明：

房间数建议不超过250间，第一年ADR平均房价1000，随着酒店的经营以10%增长到1300左右稳定下来，OCC.（%）入住率第一年50%，之后随着酒店的经营以15%增长至85%左右，考虑到重装修的影响，会有所下降，之后再回升。

客房部分营业变动成本率取为8%。

参考酒店

ADR（平均房价）

客房数

入住率

惠州洲际度假酒店

1300

220

40%

惠州金海湾喜来登度假酒店

1400

293

65%

康帝国际酒店

1000

468

90%

惠州皇冠假日酒店

900

375

无

汤泉春天高尔夫酒店

450

（目前开放）376

50%

罗浮山宝田国际度假会议酒店

500

312

55%

本酒店的平均房价的预测充分考虑到本项目的实际情况和当地的市场情况，可以看到本酒店的平均房价低于洲际，喜来登等国际品牌，但要明显高于嘉宝田，汤泉等当地地产商所开发的酒店。

我们的定位就是品质要明显高于当地品牌，但是价格相对于国际品牌有一定的优势。

为了预测本酒店在经营期间的平均房价，我们假设本酒店将在运营三年后进入稳定经营年份。

这是因为，酒店通常需要在开业头几年提供折扣以吸引客源。

因此，为了计算本酒店在开业年份的平均房价，我们以稳定年份的平均房价为基础，在开业头一、两年应用了一定的房价折扣。

此外，应注意，我们所预测的平均房价当中已包括15%的服务费收入，或是相当于会议团队报价中的净价。

如下表所示

年份

ADR平均房价

RevPAR每房平均收益

第一年

1000

500

第二年

1100

660

第三年

1200

840

第四年

1300

1040

第五年

1400

1190

酒店未来十年客房收入预测表

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

房间数（间）

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

ADR

1000

1100

1200

1300

1400

1400

1300

1200

1200

1200

总天数（天）

365

365

365

365

365

365

365

365

336565

365

OCC.（%）

50%

60%

70%

80%

85%

50%

80%

85%

85%

85%

客房收入（万元）

4,563

6,023

7,665

9,490

10,859

6,388

9,490

9,308

9,308

9,308

毛利率（%）

92%

92%

92%

92%

92%

92%

92%

92%

92%

92%

客房毛利润（万元）

4,198

5,541

7,052

8,731

9,990

5,877

8,731

8,563

8,563

8,563

1.3餐饮收入预测

基础数据说明：

餐饮部分共分四个区域，为迎合当地市场建议开设日本餐厅。

各功能区域第一年基本数据假设如下表所示，参考同级别酒店经营状况而设定。

受物价指数等影响，人均消费变动以8%计算。

重装修对于上座率和人均消费的影响也已经考虑在内。

（餐饮区域各个部分的规模假设参考当地同类别酒店的设置以及对市场需求的合理预测），各个餐饮区域的营业变动成本率的测算取值如下表所示。

餐饮收入包括来自所有餐饮场所、大堂吧、送餐服务和宴会经营的收入。

参考酒店

餐位数

人均消费

上座率

惠州洲际度假酒店

300

500

40%

惠州金海湾喜来登度假酒店

240

400

50%

康帝国际酒店

900

480

70%

汤泉春天高尔夫酒店

500

280

50%

罗浮山宝田国际度假会议酒店

200

100

50%

类别

数值

单位

全日餐厅（200餐位）

早餐人均消费

100

元

早餐上座率

50%

午餐人均消费

150

元

午餐上座率

30%

晚餐人均消费

200

元

晚餐上座率

50%

营业变动成本率

45%

日本餐厅（60餐位）每人消费

300

元

上座率

45%

营业变动成本率

40%

大堂吧（60餐位）

午餐人均消费

80

元

上座率

30%

晚餐人均消费

100

元

上座率

40%

营业变动成本率

25%

中餐（250餐位）

午餐每人消费

200

元

上座率

50%

晚餐每人消费

300

元

上座率

50%

营业变动成本率

45%

酒店未来十年餐饮收入预测表

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

全日餐厅（容纳约200人）

早餐

人均消费

100

108

117

126

145

157

170

184

199

217

总人数

125

150

175

200

213

125

200

213

213

213

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

上座率

50%

63%

65%

65%

30%

65%

65%

65%

65%

65%

总收入

228

373

486

598

337

466

807

928

1,003

1,094

午餐

人均消费

150

162

175

189

217

250

270

292

315

340

总人数

200

200

200

200

200

200

200

200

200

200

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

上座率

30%

43%

45%

45%

20%

45%

45%

45%

45%

45%

总收入

329

509

575

621

317

821

887

959

1,035

1,117

晚餐

人均消费

200

216

233

252

290

313

338

365

394

426

总人数

200

200

200

200

200

200

200

200

200

200

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

上座率

50%

58%

60%

60%

30%

60%

60%

60%

60%

60%

总收入

730

915

1021

1104

635

1371

1480

1599

1726

1866

收入小计

1,287

1,796

2,081

2,322

1,289

2,658

3,174

3,486

3,764

4,077

毛利率

55%

55%

55%

55%

55%

55%

55%

55%

55%

55%

毛利润

708

988

1,145

1,277

709

1,462

1,746

1,917

2,070

2,242

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

日式餐厅（60位）

每人消费

300

324

350

378

408

441

476

514

555

599

总人数

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

上座率

45%

45%

50%

50%

50%

50%

50%

50%

50%

50%

总收入

296

319

383

414

447

483

521

563

608

656

毛利率

60%

60%

60%

60%

60%

60%

60%

60%

60%

60%

毛利润

177

192

230

248

268

290

313

338

365

394

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

大堂吧（容纳约60人）

午餐

人均消费

80

86

93

100

108

117

126

136

147

159

总人数

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

上座率

30%

33%

35%

35%

35%

35%

35%

35%

35%

35%

总收入

53

62

71

77

83

90

97

104

113

122

晚餐

人均消费

100

107

114

122

131

140

150

161

172

184

总人数

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

上座率

40%

43%

45%

45%

45%

45%

45%

45%

45%

45%

总收入

88

101

112

120

129

138

148

159

170

181

收入小计

140

163

184

197

212

228

244

263

282

303

毛利率

75%

75%

75%

75%

75%

75%

75%

75%

75%

75%

毛利润

105

122

138

148

159

171

183

197

212

227

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

中餐（共250餐位）

午餐

每人消费

200

216

233

252

272

313

338

365

394

426

餐位数

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

上座率

50%

55%

60%

60%

60%

25%

60%

60%

60%

60%

总收入

913

1,084

1,276

1,380

1,489

714

1,851

1,998

2,157

2,332

晚餐

人均消费

300

324

350

378

408

469

507

548

592

639

餐位数

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

上座率

50%

55%

65%

65%

65%

25%

65%

65%

65%

65%

总收入

1369

1626

2076

2242

2420

1070

3007

3250

3511

3790

收入小计

2,281

2,710

3,352

3,622

3,909

1,784

4,858

5,249

5,668

6,122

毛利率

55%

55%

55%

55%

55%

55%

55%

55%

55%

55%

毛利润

1,483

1,762

2,179

2,354

2,541

1,160

3,157

3,412

3,684

3,980

餐饮总收入

4,004

4,988

6,000

6,555

5,857

5,152

8,797

9,560

10,322

11,158

餐饮总毛利润

2,473

3,063

3,691

4,027

3,677

3,082

5,399

5,864

6,331

6,843

1.4会议收入预测

基础数据说明：

会议区域建议共有6个会议室，共可容纳1200人左右。

受物价指数等影响，人均消费和会议室收费变动以8%计算。

重装修对于会议室使用率的影响已经考虑在内。

会议部分营业变动成本率以15%和20%计算。

多功能厅实际收费暂定为15000半天，这是因为市场上的会议报价多数在实际经营中会有一定降幅。

参考酒店

会议室可容纳人数

多功能厅报价（半天）

占用率

惠州洲际度假酒店

900

25000

15%

惠州金海湾喜来登度假酒店

850

25000

25%

康帝国际酒店

1800

50000

80%

惠州皇冠假日酒店

1500

45000

无

罗浮山宝田国际度假会议酒店

250

10000

15%

酒店未来十年会议室收入预测表

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

多功能厅

（600人）

作为会议使用

间数

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

会议收费

15,000

16,200

17,496

18,896

20,408

22,041

23,804

25,708

27,765

29,986

会议使用率

15%

20%

22%

22%

5%

22%

22%

22%

22%

22%

收入

82

118

140

152

37

177

191

206

223

241

毛利率

80%

80%

80%

80%

80%

80%

80%

80%

80%

80%

毛利润

66

95

112

121

30

142

153

165

178

193

作为宴会使用

人数

600

600

600

600

600

600

600

600

600

600

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

晚餐收费

250

268

287

307

328

351

376

402

430

460

晚餐使用率

13%

15%

18%

18%

6%

18%

18%

18%

18%

18%

收入

949

1,174

1,508

1,614

575

1,845

1,976

2,113

2,260

2,418

毛利率

50%

50%

50%

50%

50%

50%

50%

50%

50%

50%

毛利润

475

587

754

807

287

922

988

1,056

1,130

1,209

小会议室

间数

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

总天数

365

365

365

365

365

365

365

365

365

365

会议收费

1800

1,926

2,061

2,205

2,359

2,524

2,701

2,890

3,092

3,308

会议使用率

50%

53%

55%

55%

55%

20%

55%

55%

55%

55%

收入

164

186

207

221

237

92

271

290

310

332

毛利率

85%

85%

85%

85%

85%

85%

85%

85%

85%

85%

毛利润

140

158

176

188

201

78

230

247

264

282

会议总收入

1,195

1,478

1,856

1,987

849

2,114

2,439

2,609

2,793

2,991

会议总毛利润

680

840

1,042

1,116

518

1,142

1,371

1,468

1,572

1,684

1.5其他收入预测

基础数据说明：

KTV包房数和SPA包房数参考当地同类酒店设置，分别建议设置20个包房和10个包房，最低消费受物价指数等影响会有所变动。

温泉设置6个小池和一个大池，布局和消费参考北部的龙门温泉大观园。

农家乐包括梅园和茶园。

各个营业区域的营业变动成本率如下表所示。

对于本项目酒店的康体娱乐消费及出租率水平的预测主要依据酒店康体娱乐功能定位以及同类度假会议酒店客人对于康体、娱乐项目的消费习惯和使用频率。

同时，我们也参考借鉴惠州市高星级酒店和当地社会娱乐经营情况预测相应的平均消费。

对于农家乐，参考如青青世界等典型农家乐项目的收入情况。

基础数据：

服务项目

容量

平均消费

上座率

SPA

200人

130

20%

KTV包房

20间

688

20%

农家乐

400人

200

20%

酒店未来十年其他收入预测表

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

KTV

包房数量

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

平均最低消费

688

688

688

788

788

788

828

828

828

828

出租率

20%

25%

25%

25%

25%

30%

30%

30%

30%

30%

收入

100

126

126

144

144

173

181

181

181

181

毛利率

75%

75%

75%

75%

75%

75%

75%

75%

75%

75%

毛利润

75

94

94

108

108

129

136

136

136

136

温泉SPA

可容纳人数

200

200

200

200

200

200

200

200

200

200

上座率

20%

20%

20%

20%

25%

25%

30%

30%

30%

30%

平均最低消费

130

130

130

150

150

150

180

180

180

180

收入

190

190

190

219

274

274

394

394

394

394

毛利率

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

毛利润

171

171

171

197

246

246

355

355

355

355

农家乐

可容纳人数

400

400

400

400

400

400

40