某物流商贸城项目可行性研究报告.docx

某物流商贸城项目可行性研究报告.docx

《某物流商贸城项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某物流商贸城项目可行性研究报告.docx（143页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

某物流商贸城项目可行性研究报告

云南省某物流商贸城项目

可行性研究报告

附表1~8

附件

建设项目可行性研究报告编制委托书

附图

某物流总体规划区域位置

某物流总体规划现状地形

某物流总体规划总平面图

某物流总体规划总体鸟瞰

某物流总体规划功能分区

某物流总体规划交通组织

某物流总体规划分项指标

某物流总体规划建筑风格

第1章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

云南省某市《某物流商贸城》项目

1.1.2项目承办单位概况

项目建设单位：

某金远物流有限公司

（云南鑫盛物流有限公司在某注册成立的控股公司）

云南鑫盛物流有限公司的前身为云南省金属材料总公司，成立于1963年1月1日，2008年8月8日整体改制为有限责任公司。

公司注册资本金7000万元（实有资产市场价近4亿元），在昆明地区和曲靖地区拥有5条铁路专用线和800余亩仓储场地，主营仓储物流、金属材料和矿产品贸易以及新型墙体材料的生产，为专业化的大型物流企业。

2005年公司成功实施了经营结构的战略转型，由物资贸易企业转型为现代物流企业。

2006年，公司率先在云南省物流行业中开展了ISO9001：

2000质量管理体系的“贯标”工作，并顺利通过了体系认证。

2009年，经中国物流与采购联合会评估确认，成为云南省二家4A级综合服务型物流企业之一。

2009年，公司所开展的动产抵押监管业务获省国资委科技创新奖。

2007年8月，公司所属的“云南省钢材市场”被中国物流与采购联合会评定为全国第三批推进流通现代化重点批发市场，这也是云南省首个被评定授予的国家级重点批发市场。

公司现有从事物流、贸易和生产的控股子公司8个；拥有年吞吐量200多万吨，网络遍及全省的大型专业物流中心——云南钢材物流中心；拥有云南省内业务量最大，被多家银行资质认可进行动产质押监管的动产质押监管中心。

1.1.3报告编制依据

《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）

《某工业园区总体规划》（2009-2030）

《某物流商贸城总体规划设计》

《投资项目可行性研究指南》

市场调查资料

项目业主提供的有关资料

可行性研究报告委托合同书

1.1.4报告编制原则

（1）符合城市发展规划的原则

《某市昭阳工业园区规划》将箐门片其规划为工业、物流园区。

某市《<某物流商贸城>项目》项目符合某市发展规划的布局要求。

（2）符合现代物流的基本要求和发展趋势的原则

某市《某物流商贸城》项目的建设应符合现代物流关于社会物流合理、物流设施完善、物流功能齐备、物流服务内容多样、物流效率高、物流成本低的基本要求。

（3）统筹规划，突出重点，分步实施的原则

某市《某物流商贸城》项目的功能构成应按照现代物流的基本要素内容进行统筹规划，建设步骤应强调项目实施过程的重点性和可操作性，在总体规划的指导下分步完善现代物流中心的各项功能。

（4）长远规划与分期实施结合的原则

一次性编制完整的项目规划，本项目完成基箐门片区《某物流商贸城》的建设。

（5）符合投资少、见效快的效益优先原则。

某市《某物流商贸城》项目的建设规划以充分利用现有的场地、设备设施和环境条件，通过一定的新建和改造，进行资源的有效整合，以达到投资少、见效快，并能充分满足物流市场对第三方物流服务的需要和要求。

（6）规划方案优化原则

某市《某物流商贸城》项目的规划方案应借鉴国外和国内一些物流中心的先进经验，拟出二个规划草案，通过有关的比较分析，从中优选出最优方案。

（7）坚持项目建设与城市化发展规划相衔接的原则

项目建设的规划必须符合某城市总体规划，厂房及物流区建成后入园产业必须符合昭阳工业园区总体产业布局，做到科学规划、布局合理，与其他入园企业建设与管委会园区建设相互促进、协调发展。

（8）坚持可持续发展和与地方特色产业相结合的原则

要把项目建设与合理利用资源、合理利用土地、保护生态环境结合起来，实现经济、社会与环境协调发展。

（9）环境保护原则

某市《某物流商贸城》项目项目为物流服务型的经营项目，本项目建设符合国家产业政策,外环境对本项目无明显制约因素。

1.1.5项目兴建的理由

（1）项目为国家、地方鼓励发展的新兴产业

随着国民经济的快速发展，上至中央、下至地方的各级政府都普遍地认识到发展现代物流对促进社会经济发展的重要意义，全国各省市都将现代物流产业定为支柱产业，并将现代物流产业视为承载地方经济前进的车轮。

2009年3月国务院下发了《物流产业调整和振兴规划》的通知，提出物流产业的规划目标为：

“ 物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降”。

在物流重点工程方面明确了支持四个方面的物流工程：

（一）多式联运、转运设施工程、

（二）物流园区工程、（三）城市配送工程、（四）大宗商品和农资物流工程。

云南省政府在将发展现代物流确定为云南省的支柱产业的同时，于2008年5月通过云南省发展和改革委员会发布了《云南省现代物流业发展规划》（2006—2020年），并于2008年6月发布了80号文件，对发展现代物流提出多项鼓励、优惠政策；某市政府鼓励发展物流产业经济，并2008年7月发布了区域详规，对云南省物流产业的发展做出了宏观规划。

2004年云南省政府现场办公会确定了把某市建设成为西南重要的“能源基地、重化工基地、农特产品加工基地和长江上游生态屏障”的战略发展目标，为某市的发展解决了方向性的问题，为物流的发展创造了有利的条件。

某市发布的《某市“十一五”物流发展规划》，明确提出了现代物流在国民经济中的突出地位，对某“十一五”期间物流业发展的指导思想、发展思路、发展目标以及物流布局等进行了详细地规划。

规划对某市的物流枢纽的空间布局可以概括为“两个主物流中心、两个次物流中心、七个区域性物流中心、多个特色初级市场”。

即建立昭阳、水富两个中心市场，镇雄、巧家两个次中心市场，彝良、大关、威信、永善、鲁甸、盐津、绥江七个区域性市场和多个特色初级市场，明确了物流产业在某经济建设中的重要地位。

因此，项目为国家、地方鼓励发展的新兴产业。

（2）某市具有开展物流产业的区位优势

项目建设所在地某市，从大区域的角度看：

位处云南省的东北部地区，云、贵、川三省的交界处，其周边有云南的曲靖市，四川的凉山州、攀枝花市、泸州市、宜宾市，贵州的毕节市、六盘水市、怀仁市、赤水市及其所辖几十个县均为远离省会政治经济文化中心的边远贫困欠发达地区，唯有某市距省会昆明较近且经济相其周边地区发达。

因此，某市川南地区、黔西北地区的城市及农村具有一定的的经济辐射作用。

从小区域看：

某市位处于通往云南省东北部的交通要道上，素有“北大门”之称，某市对处于其北部、并为其所管辖的永善、水富、镇雄、盐津、威信、彝良、大关、鲁甸等县具有物流经济的通道、集散作用，随着某市通往其所管辖各县8条二级公路改造工程的完工，预计某地区的物流经济在未来将会有一个大的发展。

（3）项目选址地具有发展物流的交通优势

项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件看，项目建设地点隶属于昭阳工业园区箐门片区，该地点位于某市城区北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线——某大道，地理位置优势、道路交通条件便利，是发展商贸物流的理想场所。

从大的区域道路交通条件看，随着项目所在地某市通往其所管辖各县8条二级公路改造工程的完工，将为项目创造出良好的物流道路交通条件。

（4）某地区的经济发展需要现代物流

某地区具有丰富的矿产资源和水利资源，素有“金三角”之称。

由于自然条件和道路交通条件相对恶劣，开发较晚，最近几年才刚开始开发。

当前，某地区的经济开发在水电方面除国家级的向家坝、溪洛渡大型水电站外，还有一些地方性的中小水电站的建设，在煤炭资源利用方面主要是建立火电厂、煤化工企业，各种有色矿产的开采和加工企业已正在建设之中，现已有驰宏锌锗、华电集团、广东电力、地奥集团、万泰集团、云冶集团、伊力集团等大型企业入驻某。

分析预测，随着某地区经济的不断发展，对大宗生产资料商品的需求将会有较大的增长，相应的物流商贸将会得到较快较大的提升发展。

（5）某地区缺乏大型化和综合性的物流仓储设施

由于历史的和自然的原因，某地区的经济发展一直以来都相对滞后，工矿企业较少、商品经济规模小，物流业相对原始，现有的物流设施分散在不同领域，如运输领域和商贸领域的大小货场和仓库等，还没有现代意义上的物流中心或配送中心，这些小而散的物流设施一是规模小，物流设施装备较差、自动化程度低，物流服务内容单一，不能为企业提供一体化的物流服务，二是不能适应当前某地区经济发展对现代物流的需求，项目的建设将对某地区现代物流产业的发展产生较大的促进和提升。

（6）项目建设项目业主生存与发展的需要

云南鑫盛物流有限公司为云南省内专业从事第三方物流的大型企业，其上级主管单位“云南物流产业集团”是为云南省政府所认定的唯一家大型物流集团，其企业的经营宗旨和经营目标是“发展物流、服务社会、创造价值”，进行第三方物流服务是“云南物流产业集团”与云南鑫盛物流有限公司的主营业务，是企业生存与发展的基础和需要。

项目业主云南鑫盛物流有限公司作为云南物流产业集团的骨干企业，现已在昆明地区成功建成《云南钢材物流中心》，在曲靖建成《云南钢材物流中心曲靖分中心》，在贵州兴义市建成《云南钢材物流中心兴义分中心》。

着手筹建中的项目有大理、玉溪、蒙自的物流分中心及净用地面积730亩的某《某物流商贸城》。

项目业主的经营发展战略是：

“在全省各地州（市）全面建立自己的物流中心，在云南省内形成自己的物流网络，最终实现覆盖全省范围内的物流配送链，成为真正具有现代物流供应链意义的大型第三方物流企业”。

《某物流商贸城》项目的建设，是项目业主在物流产业经营发展战略上的重要组成部份。

（7）项目得到各大行业协会的支持

项目业主在昆明地区对项目进行了大力的项目推荐和项目招商工作。

通过宣传介绍，项目得到了各类商贸企业的看好和支持，代表各类商贸企业的“云南省金属材料流通协会”、“云南省二手车交易协会”、“云南工程机械商会”、“云南摩配商协会”均表示看好某地区未来的发展，积极支持项目业主对项目的开发，愿意入驻《某物流商贸城》。

1.1.6项目建设的意义

（1）项目能够促进某地区的经济发展

从社会经济效益角度方面看，拟建的“某物流商贸城”项目，是滇东北地区、川南地区、黔西地区的第一个具有集货物的仓储物流、交易物流及其加工、配送等物流设施为一体，具备多样性、综合性的物流服务功能，具备有物流金融功能，具备有对各类货物的仓储、运输各物流环节实施全面数字化网络化信息管理能力，管理先进、物流配套服务设备设施完善的多功能、大型化、现代化、综合性的大型物流中心。

项目建成后，可较大地提升某地区的物流现代化水平，对促进某地区的商品物流、丰富商品供应、降低物流成本、平抑地区物价等方面将发挥积极作用，对培育某市物流产业，培植某市经济新的增长点将具有重要的推动作用。

因此，项目的建设，是某地区经济发展的需要。

对促进某地区工农业经济发展和人民物质生活的丰富和具有较大社会经济效益。

（2）项目具有良好的社会效益

项目作为现代物流产业，是融合了运输、仓储、货运代理和信息等多种行业的复合型服务产业，是涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大的新兴产业。

项目业主自身在项目的经营过程中在管理、装卸、仓储、配送、保卫、后勤服务等方面的直接用工人数约需454人，进驻项目的经销企业、加工企业的直接用工人数约需4500人，加上项目所带动的运输、餐饮等其他用工，项目所形成的总用工人数将超过5000人，对地方解决劳动力就业，具有积极的促进作用。

（3）项目的建设将为地方税收做出较大的贡献

项目投入正常经营后，预计项目的经营者每年将实现缴纳各类税金1950万元以上，约500家入场经营的企业每年将实现缴纳各类税金5000万元以上。

因项目将某市的各类大宗商品经销企业聚集在了一起，对当地工商、税务部门进行执法管理提供了便利，将极大地降低和减少偷漏税收的行为。

项目的建设将为地方税收做出较大的贡献。

（4）项目将对某地区的商品销售价格产生价格发现和价格平抑作用

项目的建设将形成由众多经销商户在一起进行商品销售的规范大市场，从而促成商品销售价格的公开和透明，商品库存数量的公开和透明，使单个经销商难以形成商品垄断和价格垄断，使经销商难以玩弄投机倒把、哄抬物价的行为。

项目将对某地区的商品销售价格产生价格发现作用和价格平抑作用。

（5）项目对防范假冒伪劣商品在某地区销售具有防范作用

由于项目业主将对整个项目所形成的市场、将对整个项目内的仓储货物实施规范的管理，由于经销商家在市场内的销售行为和销售的商品是在众目睽睽下进行的，使得经销商很难销售假冒伪劣商品，同时，因项目将某市的各类大宗商品经销企业聚集在了一起，对当地工商、质检部门进行执法管理提供了便利。

因此，项目对防范假冒伪劣商品在某地区销售具有抑制作用

（6）项目能够为中小企业解决融资难的问题

中小企业融资难一直以来都是全国性以至是全世界性的难题，动产（各类库存商品）抵押融资是银行近几年来为解决中小企业和商贸企业融资难而实行的一种银行信贷方式。

项目业主凭据其具有工行、建行、农行、浦发行、广发行、深发行等全部大型银行所认可的动产抵押监管资质，凭据其每年办理动产抵押监管业务80个亿的业务工作经验，可为进入项目内的经销商、仓储客户提供动产抵押银行贷款的融资服务。

项目所具有的融资功能，可解决某地区中小商贸企业、工矿企业融资难的问题，可提升和壮大某地区中小商贸企业、工矿企业的经营实力。

（7）集中规范的物流商贸市场的建立将有助于城市环境的美化

一些前期发展较快的城市，如昆明市，因在物流商贸市场的建设上缺乏大的规划和建设，造成了整个城市到处都是商铺市场，城市道路交通拥挤、街面杂乱无章的城市环境现象，给之后城市环境的整治造成了及大的困难。

项目将为某市创建一个大型的物流商贸城，商贸城将可容纳为某地区提供大宗货物销售的全部经销商入场经营并仓储其所经营销售的货物。

项目的建设，对某市的城市建设和城市环境美化具有积极意义。

1.2项目概况

1.2.1项目建设地点

本项目位于某市城区北部（某工业园区箐门片区，箐门二纵北延线、箐门一纵北段、景观大道工业园区段、龙泉路工业园区段），临近火车站，距离城区核心区约8公里。

项目建设净用地730亩（一期规划建设510亩，二期规划建设220亩）。

1.2.2项目建设规模与目标

根据《某物流商贸城总体规划设计》建设内容，本项目分二期建设。

一期拟建东北地块的停车场、钢材物流仓储区、二手车物流区、农资农产品物流区、机电物流仓储区、综合市场，合约510亩。

二期建设西南地块的物流生活区、商务区、物流宾馆及配套设施，合约220亩。

表1-1主要建（构）筑物一览表

序号

建筑物构筑物名称

层数

占地面积㎡

建筑面积㎡

结构形式

备注

一期建设

1

北向停车场

28000

1100

砼框架

2

钢材物流商贸区

1—5

28400

40000

砼框架

集中仓储

1

10000

10000

钢结构

经营办公铺面

5

6000

30000

混合结构

露天货场

12400

3

二手车市场

2—4

19300

10000

砼框架

销售服务配套用房

2—4

2500

6700

混合结构

新车展示

2

1800

3300

钢结构

二手车停车场

15000

4

农资、农产品物流商贸区

1—5

14300

45000

砼框架

货物仓储库房

1

5300

5300

钢结构

经营办公铺面

3—5

9000

41700

混合结构

5

机电物流商贸区

1—5

91700

45000

砼框架

货物仓储库房

1

1700

1700

钢结构

经营办公铺面

1—5

9000

43300

混合结构

6

建材物流商贸区

1—5

14500

40000

砼框架

集中仓储

1

8000

8000

钢结构

经营办公铺面

5

6500

32000

混合结构

7

综合物流商贸区

4—5

30000

120000

砼框架

8

管理用房

2

550

1100

混合结构

二期建设

9

南向物流生活区

6

20000

110000

混合结构

10

商务服务中心

12

10000

70000

砼框架

11

物流宾馆办公配套

4—12

38000

40000

砼框架

物流宾馆

12

2000

20000

砼框架

配套商业

4

5000

20000

砼框架

12

合计

261750

522200

1.2.3项目建设工期

本可行性研究报告列出实施初步计划安排，供有关单位参阅，最终实施计划将由项目执行单位根据工程进展要求确定。

2010年4月～2010年8月：

完成项目可行性研究报告；

2010年8月～2010年10月：

完成初步设计工作；

2010年10月～2010年12月：

完成施工图设计工作；

2010年11月～2011年1月：

完成一期项目需要招标的设施、设备及工程施工合同签订等工作；

2011年1月～2011年12月：

完成一期项目建设及配套设施的建设；

2012年1月：

一期项目竣工验收。

2012年1月～2012年12月：

完成二期项目建设及配套设施的建设；

2013年1月：

二期项目竣工验收。

1.2.4项目主要建设条件

项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件看，项目建设地点隶属于昭阳工业园区箐门片区，该地点位于某市城区北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线——某大道，地理位置优势、道路交通条件便利，是发展商贸物流的理想场所。

从大的区域道路交通条件看，随着项目所在地某市通往其所管辖各县8条二级公路改造工程的完工，将为项目创造出良好的物流道路交通条件。

项目区域属于某市规划建设新区，根据《某市昭阳工业园区箐门片规划》，区域内城市基础设施齐备，供水、排水、供电、通讯等各项基础配套设施正在规划建设中。

供水：

项目用水由供水干管接支管引入。

排水：

本项目采用雨污分流，雨水就近排入项目南侧河流中；污水接入市政污水管网，经污水处理厂处理达标后排放。

供电：

项目用电接城市电网，根据负荷增设变压器，满足用电需求。

燃气：

由天然气公司供气，供气有保障。

通讯：

直接由市话通信网接入。

本项目的建设生活用水、用电、用气及通讯有保障。

1.2.5项目投入总资金及效益情况

本项目建设投资为83049.76万元。

其中：

企业自筹35%，银行贷款65%。

其中：

固定资产其它资产费用4161.88万元，基本预备费3187.9万元，建设期贷款利息1603.8万元，无形资产费用11000万元，其它资产费用3500万元。

（详见表12-3建设投资估算表）

预计本项目建成后，按生产负荷达100%，年经营总收入可达10563.8万元，扣除经营成本3149.12万元，利润总额为7414.68万元，税后利润为4649.84万元。

1.2.6主要经济技术指标

表1-2主要经济技术指标参照

序号

项目内容

指标

备注

1

固定资产费用

63758.06

76.77%

其中：

固定资产其它资产费用

4161.88

2

基本预备费

3187.9

3.84%

3

建设期贷款利息

1603.8

1.93%

4

无形资产费用

11000

13.25%

5

其它资产费用

3500

4.21%

6

总投资

83049.76

100%

7

总用地

约68公顷（1020亩）

8

规划净用地

约48.6公顷（730亩）

9

总建筑面积

约52万平方米

10

建筑基底占地面积

约26万平方米

11

容积率

1.1

12

建筑密度

26%

13

绿地率

15%

1.3结论

《某物流商贸城》项目建成后，其所形成的管理先进、物流配套服务设备设施完善，并具有多功能、大型化、现代化、综合性的物流配套服务体系，将使项目成为滇东北地区、以至川南地区、黔西地区最大的物流中心；项目所属的钢材交易物流中心、建材交易物流中心、二手车交易中心，也将成为滇东北地区、川南地区、黔西地区最大的钢材、建材、二手车交易物流中心。

《某物流商贸城》项目将为某地区提供良好的物流服务基础平台，为某地区的经济发展做出贡献。

本项目的建设符合城市总体规划，符合工业化与城市化的推进进程，同时项目的实施将促进某市各项经济和社会事业的发展，增加就业机会，使当地居民的收入水平得到提高，生活水平得到改善，项目的建设是非常必要的。

第2章市场预测

2.1需求分析

项目作为以综合货物的仓储经营为主、加工配送与市场经营为辅的现代物流园区，所提供的产品为仓储物流服务，提供物流服务产品的能力为仓储物流设施，其市场预测的内容为：

（1）某地区仓储物流设施的供需现状；

（2）某地区未来仓储物流设施的需求预测；

（3）某地区未来仓储物流设施的供给状况；

（4）某地区当前仓储物流服务收费价格水平；

（5）某地区未来仓储物流服务价格预测。

2.2市场现状调查

现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及其相关信息有效流动的全过程。

它是在传统物流的基础上，引入高科技手段和新的理念，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性的物流服务。

随着全球经济一体化的进程加快和信息技术的发展，加快发展现代物流，对于优化资源配置，推进经济增长方式和发展模式的根本性转变，提升国民经济运行质量和效益，促进产业结构调整和实现经济可持续发展具有非常重要而深远的意义。

2.2.1国内物流业发展现状

1999年11月，我国召开了“现代物流发展国际研讨会”，吴邦国副总理发言指出：

21世记的现代物流业将成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。

我国《“十五”计划纲要》也把物流列为服务业发展的重要内容，并对信息基础设施、综合交通体系和对外贸易服务等与物流相关的问题提出了很多具体目标和措施，为我国物流业的发展指明了方向；2004年8月国家九部委联合制定了《关于促进我国现代物流业发展的意见》出台；2006年“十一五”规划纲要又专门列章节提出“大力发展现代物流业”；2007年3月19日，国务院以国发[2007年]7号文件，下发了“国务院关于加快发展服务业的若干意见”，并指出：

“优先发展运输业、提高物流业的专业化、社会化服务水平，大力发展第三方物流。

”应该说，物流业在我国虽然起步较晚，但由于政府的重视，近几年发展较快，甚至已经成为部份沿海发达地区发展最快的产业之一。

据统计，在最近的10多年里，随着中国经济和对外贸易的快速发展，国内的物流需求量也随之快速增长，中国的社会物流总额近年来保持了25%以上的增长。

据中国科学院预测研究中心近期发布的一份报告称，2006年我国社会物流总额达到了73.9万亿元，同比增长