新建锦绣香江小区项目申请报告.docx

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新建锦绣香江小区项目申请报告

新建锦绣香江小区项目

申请报告

第一章申报单位及项目概况

1.1、项目申报单位概况

建设单位：

CZ市**房地产开发有限公司

企业类型：

有限责任公司

法定代表人：

注册资本：

800万人民币

企业地址：

成立日期：

经营范围：

许可经营项目：

房地产开发经营。

一般经营项目：

房屋租赁；建材、钢材、塑钢制品、装饰材料、批发零售。

开发资质：

机构设置：

1、经理室

2、行政管理部

3、开发部

4、财务部

5、工程管理部

职工人数：

230人

大专以上学历105人；

中级以上职称的各类专业技术人员35人。

公司简介：

CZ市**房地产开放有限公司成立2006年5月，为**潞安矿业集团有限责任公司控股子公司。

公司现有职工230人，大专以上学历105人，中级以上职称的各类专业技术人员35人。

公司现有五个职能部门和五个项目公司，一个商砼供应站，一个物业管理公司。

公司成立以来遵循“依托潞安，立足CZ，辐射周边，占领全省”的整体发展思路，优化规划设计，严控工程质量，努力创建**地产品牌。

相继在CZ地区开放建设了多个中高档小区，总规划面积超过100万平方米。

公司开发建设的小区包括：

襄垣侯堡潞安集团总部的向阳苑小区、沁芳苑小区、景淑苑小区；屯留县潞安麟绛花园小区、常村泽卉苑小区；潞城市漳村北华苑小区；长子县潞安丹朱花苑小区；CZ市潞安府秀江南小区。

通过五年多得开发建设，公司在人才、技术、资金、管理等方面积累了一定的经验和基础，有效解决了潞安集团员工住房问题，也为社会居民解决住房提供了更多的选择，为推进CZ市城镇市域化建设水平和改善人民生活居住环境做出了应有的贡献。

1.2、报告编制依据

1、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）。

2、**省企业投资项目核准暂行办法。

3、项目申请报告通用文本。

4、滨河新区潞安锦绣香江小区开发项目国有土地使用证。

5、**龙呈工艺绣品有限公司和CZ市**房地产开发有限公司的合作建房协议。

6、潞安锦绣香江小区项目平面图。

7、潞安锦绣香江小区方案规划设计总平面图。

8、CZ市**房地产开发有限公司委托书。

9、CZ市**房地产开发有限公司提供的其它资料。

10、襄垣县住房保障和城乡建设管理局关于CZ市**房地产开发有限公司新建锦绣香江小区选址意见函。

11、襄垣县城市总体规划

1.3、项目概况

1、地块位置：

位于襄垣县滨河东路与古韩东街交叉处东北角，东至南里信，西至规划中建设用地，南至古韩东街，北至规划道路。

2、建设用地

根据《国有土地使用证》（襄国用（2011）第0007号），本项目土地原使用权人为**龙呈工艺绣品有限公司，现与CZ市**房地产开发有限公司合作建设，**龙呈工艺绣品有限公司提供土地使用权，CZ市**房地产开发有限公司提供建设资金。

占地面积：

59016平方米

土地使用性质：

商业、住宅

使用年限：

商办：

2049年10月26日，住宅：

2079年10月26日

土地状况：

净地

3、项目名称：

襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区建设项目

4、容积率：

2.6（小区整体容积率）

5、绿化率:

﹥32%（小区整体绿化率）

6、总建筑密度:

33.07%（小区整体建筑密度）

7、建设内容及规模：

本小区建设26栋住宅楼、地下车库、商铺，总建筑面积185129.69㎡，其中：

本次工程总建筑面积97824.95㎡，（地下车库面积31688.09㎡、商铺面积：

16033.3㎡、住宅面积：

44583.56㎡、公寓面积：

4020㎡、幼儿园面积：

1500㎡）；住宅建筑为18层住宅楼6栋（1#、2#、4#、14#、15#、16#楼），4层公寓3栋（17#～19#楼）、1栋3层的幼儿园、临街商铺、地下车库。

工程建设主要经济技术指标

序号

项目名称

单位

指标

1

总用地面积

㎡

59016

2

本次总建筑面积

㎡

97824.95

3

18层住宅楼建筑面积

㎡

44583.56

公寓建筑面积

㎡

4020

商铺建筑面积

㎡

16033.3

幼儿园

㎡

1500

4

地下建筑面积

㎡

31688.09

5

容积率

2.6

6

绿化率

%

32

7

总停车数

辆

778

8

户内平均居住人数

人/户

3.5

9

居住户数（高层）

户

居住户数（公寓）

户

10

居住人数

人

11

建设总投资

万元

32174.67

12

每平方米建设投资

元

3456.83

13

建筑层高（地上建筑）

见剖面设计标高

14

建筑层数

高层住宅地上18层、公寓地上4层、商铺地上2—3层，地下建筑1层

8、项目总投资：

32174.67万元

其中:

建安费用22249.11万元

其他费用6478.28万元

预备费3447.29万元

9、资金来源：

建设单位自筹解决

筹措方案：

1）自有资金

2）预售款

（按国家对商品房销售管理的有关规定，商品房在达到预售条件后可以预售，预售款可以用于支付部分施工款及还贷）。

注：

根据《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》国发〔2004〕13号文件规定的要求，房地产项目资本金不低于项目总投资的35%。

本项目资本金大于35%。

10、项目建设周期26个月（2011年11月——2013年12月）

第二章发展规划、产业政策、行业准入分析

2.1发展规划、产业政策、行业准入分析

2.1.1发展规划

1、县城空间发展方向、结构与组团

A.启动县城西区开发计划,主要以中低住宅。

经济适用房为主。

开发范围:

襄九路-西外环-铁路战略装车线-古韩西街-长兴路之间的区域,重点开发居住小区,为未来县城中心人口向外疏散做前期准备工作。

依据：

1.接近县城中心，交通便利

2.新区可以操作的空间很大，接近富阳工业园区

3.居住环境优越

B.启动东湖生态文化生活区，集中建设一批中高挡居住区，建立一批地标建筑，打造襄垣的富人集中区。

开发范围：

（1）北区：

环湖西路-滨河路-迎宾东街-康复路之间地区

（2）南区：

环湖西路-滨河路-府前南路-古韩东街，重点商务文化生活区。

C.启动中心城区商贸区，主要发展大众消费、商铺。

成为襄垣人民消费主要集中场所。

开发范围：

太行路-西街-东街-南街-新建街为中心的区域。

D.规划实施南城商务行政区的前期规划工作：

（1）行政区：

主要以各个行政单位的驻地为集中建设的地区，范围沿开元街为中轴线两侧地区。

（2）南城商务区，主要依托客运中心、酒店为依托，以高层住宅，写字楼为主的商务文化区。

E.规划教育文化区：

以学府路为中心线两侧建设主要中学、小学、职业教育学校，打造襄垣的文化教育区。

F.集中改造天仓、王桥、南里信、北里信、东北阳村；迁移五阳村，为远期襄垣东部新城的建立做前期准备工作。

为王桥工业园发展提供足够的空间。

2、建设要求

●工程的数量、规模和标准要与国家和地区经济发展水平相适应。

●总结国内外大型住宅建筑建设经验，按照发展节能省、市建筑的要求，大型住宅建筑工程要在节能、节地、节水、节材指标方面起到社会示范作用。

●建设单位要严格执行发布的建设标准。

3、项目用地

根据用地规划，本项目为商业住宅混合用地。

2.1.2产业政策、行业准入分析

目前襄垣县正在经历工业新型化、农业产业化、旅游特色化、城市现代化、环境生态化、社会和谐化，并行快速发展的阶段，房地产既是重要的生产资料，也是重要的生活资料。

经济的繁荣发展和生活水平的持续提高，都必然导致房地产业的发展。

房地产产业链很长，与社会的发展关联众多。

由此决定了房地产业在国民经济中具有支柱产业地位。

所以保持房地产业务的健康持续发展，意义重大。

本项目为商业、住宅，符合房地产开发的产业政策。

CZ市**房地产开发有限公司，开发资质为肆级。

项目土地取得手续合法，开发的为商住楼，符合国家、行业制定的相关标准规定。

所以，符合房地产行业准入条件。

2.2项目用地符合性分析

2.2.1土地开发建设与利用条件

建设单位在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：

1、规划用地性质：

商业住宅混合用地

2、小区总体规划绿地率、建筑密度及容积率控制：

用地面积（㎡）

建筑密度（%）

绿地率（%）

容积率

59016

33.07

>32

2.6

3、建设单位不得以任何理由随意占用用地红线范围外土地，如临时需占用土地使用范围以外的土地或道路，需经有关部门的批准。

4、其它详见国有土地出让合同附件—土地使用条件和要求。

2.2.2用地符合性分析

1、该项目的土地在襄垣县滨河新区，根据用地规划，该地块为商住用地。

土地利用现状为国有土地。

符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。

2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请使用国有土地手续。

2.2.3投资强度

本项目的总用地为47.835亩，总投资32174.67万元，投资强度约每亩672.617万元。

方案符合集约和节约利用土地资源的原则。

2.3征地拆迁

本项目为净地，没有拆迁。

第三章项目选址与建设条件

3.1项目地址

3.1.1地理位置

襄垣县位于**省东南部，太行**麓，上党盆地之北，地理座标为东径112°42′-113°14′，北纬36°23′-36°44′之间。

东以仙堂山、黄岩山与黎城分界；西以石磴山和沁县相连；南以五阳山、麓占山、磨盘山、五赞山分别与潞城、CZ市、屯留接壤；北和武乡为邻。

县城位于CZ市主城区北约50公里。

拟建项目建设地点在襄垣县滨河东路与古韩东街交叉处东北角，东至南里信，西至规划中建设用地，南至古韩东街，北至规划道路。

3.1.2自然状况

1、地形、地质、地貌

襄垣全境地形西北高而东南低，属半山丘陵地区，平均海拔在1000米左右。

魏灰山海拔1725米，为境内最高山峰；最低海拔800米（北底乡合河口）。

县城为境内最大盆地，南北长10公里，东西宽40公里，全县总面积1160平方公里，折合174万亩。

按地貌划分：

丘陵占57.5%，山区占31.9%，平川占10.6%。

2、气候、气象

襄垣属大陆性气候，平均气温8°-9℃，四季分明，七、八、九月气温最高，平均达23.4℃，极端最高气温为38.1℃。

十二月、一月、二月气温最低，平均为-8.1℃，极端最低气温为-29.1℃。

年平均降雨量在550毫米左右，大部分集中于七、八、九三个月。

全年无霜期一般为166天左右，最短118天，最长197天。

3.1.3县域经济、社会事业

襄垣县境内铁路纵贯西南，太焦线过境37公里，从王桥镇的南沟站入境，到虎亭镇的小河村出境。

铁路专用线7条，全长12.1公里。

公路干线有2005年建成通车的太（原）长（治）高速路其附线、国道208线及其附线、省道榆长线，过境段共计151.342公里。

1996年实现了乡乡镇镇通油路，2002年开始实施村村通水泥（油）路工程。

经过几年的建设，使全县通车里程达到970公里，全县通水泥（油）路村达到323个，占到全县行政村总数的100%，形成了高速路、国道、省道为骨架，县、乡、村三级公路为网络的公路交通体系。

近年来，高标准新建了环城长兴路和开元东西大街和府前南路，初步构筑起县城“四纵四横一环”的城市框架，为县城的城市化发展奠定了良好的基础。

全县11个乡镇、323个行政村，村村接通了程控电话，全县安装电话总量达4.3万余部。

城镇住宅电话拥有率达到90%以上。

近几年来，襄垣多方筹资，大力实施以城建、交通、电力、供水工程为重点的基础设施的工程建设，年年有项目，年年办实事，并完善了医疗、供水、供电、供气等城市保障体系，提高了县城品位，扩大了县城规模。

2008年至2010年，襄垣县紧扣转型发展主题，连续三年投资上百亿元，建设“百项重点工程和项目”。

目前，这些项目已经对当地经济显现出强有力的拉动作用。

今年，襄垣县再次投资369.8亿多元，上马“三个十大攻坚工程”和“百项重点建设项目”。

当年投资104.4亿元，当年完成59项。

其中工业新型化23项、农业产业化15项、旅游特色化10项、城市现代化12项、环境生态化10项、社会和谐化30项。

以大项目促进大发展，以城镇化带动工业化，“百项重点工程项目”、“六化战略”已经成为襄垣跨越发展的“加速器”，2010年襄垣县已完成财政收入30亿元，城镇居民人均可支配收入达到17427元，农民人均纯收入达到6976元。

集循环经济、高新技术、现代农业、综合服务于一体的富阳循环经济工业园区，是襄垣县“百项重点工程和项目”的一个样本。

目前入园企业已达23家，实现工业产值50.1亿元，利税19.3亿元。

其中，仅襄矿集团60万吨聚氯乙烯一期20万吨项目投产后，将可实现产值17.3亿元、税金1.22亿元。

据悉，该项目年内即可投产运行。

襄垣“百项重点工程和项目”立足煤，延伸煤，而又超越煤。

通过组建襄矿、七一、三元古韩三大煤炭企业集团，建设富阳、下良、王桥、虒亭四大工业园区等一系列大项目、大工程，襄垣循环经济的发展脉络已日趋清晰。

农业方面，今年全县已建成了15000亩设施蔬菜园区，亩均年收入达到9500元以上。

围绕设施蔬菜，当地还积极发展羊、鸡、猪等养殖业，与种植业形成联动，初步建立起了农业内部的循环种养体系。

经济快速发展为襄垣县推进城镇化、加快工业化奠定了基础。

近两年，该县投资30多亿元，建设了一大批市政工程，打通了长兴南路，新开了花园路等三条道路，形成了县城交通“六纵六横”大骨架，提高了县城通达能力；为居民改造建设100多栋新居，并完成了东湖公园、体育馆、汽车站、集中供热三期等工程；建设了华襄绿苑、植物园等10处花园、15处小片林绿化工程，使县城功能进一步完善。

3.2交通组织

3.2.1区域交通

襄垣区位条件得天独厚，距离CZ市主城区约50公里，紧邻太焦铁路、太长高速公路和208国道穿境而过。

3.2.2地块交通

本项目位于襄垣县古韩东街北侧，项目地块附近有多条公交线路，公交条件较优越，通行便利。

3.3基础设施

3.3.1给排水

从古韩东街市政给水网上引两根DN250给水管入基地。

污水在室外集中后排入市政污水管网。

雨水有组织收集后,直接排入市政管网。

3.3.2强弱电

强、弱电供电线路敷设已经到位，都为地下敷设。

第四章项目建设方案

4.1项目定位及总体布局

4.1.1项目定位

区域特征：

锦绣香江小区，古韩东街北侧，是启动东湖生态文化生活区，集中建设一批中高档居住区，建立一批地标建筑，打造襄垣的富人集中区，是重点商务文化生活区。

地块特点：

占地面积较大，比较规则，形成规模效应，规划建设较为精致，周边配套齐全，南临古韩东街，交通方便。

定位：

营造以人为本的融商业、住宅于一体的现代商住小区。

同时提高滨河新区的整体城市面貌和文化品味，塑造城市形象及开发商的良好形象。

4.1.2总体布局

（1）总体设计

本工程为襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区建设项目，整个项目包括高层住宅、公寓、商铺、地下车库和幼儿园。

通过分析，新建襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区建设项目的功能、环境条件和人行出入轨迹，确定小区设两个主出入口。

小区内设有较完善的公共配套的绿地、小区娱乐活动中心等居民基本所需的设施。

小区功能基本得到满足，并可便利周边的居民。

（2）道路系统

随着社会经济的发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。

潞安锦绣香江小区住宅区设人车分流的主干路，与小区外城市主干道相连。

小区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。

小区道路系统分三级，居住区设有两个主入口与城市主道相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各主要公共绿地和游憩设施。

（3）居住空间

居住区在设计中综合考虑居民的各种需求，注重空间的个性与特点，建成既有区别又有联系的住宅区，使居民具有归属感和认同感，为邻里交流提供条件。

楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求。

（4）住宅设计

住宅设计努力创造新颖的住宅类型，进深得当。

住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之动静分离，同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。

住宅形体设计既要体现地方特色，又能突出一定的时代美感。

（5）地下工程设计

小区地下工程主要考虑用做设备用房和停车场，工程严格防火规范，合理确定设计方案。

停车场考虑防火分区设置，并合理设置设备用房。

（6）幼儿园设计

幼儿园设计充分体现现代化幼儿园的特征，规划、建筑和设施要适度超前，具有一定的前瞻性，符合新世纪幼儿教育的理念；以幼儿园总体发展思路为依据，结合幼儿园区域内自然气象条件，交通运输条件进行总体设计；布局紧凑、合理教学管理方便，考虑近期和远期相结合，合理规划，为教学和幼儿园发展创造良好的条件。

（7）绿化系统

小区绿化系统由道路绿地及集中绿地等构成。

小区四周被道路绿地所包围，环境优美。

绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。

增加了邻里交流空间的趣味性，丰富了小区内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。

集中绿地、步行景观轴结合在一起，形成小区有机的生态绿化系统。

该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、丰富多变。

小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到二季有花、四季常青。

4.2工程方案

4.2.1建筑

滨河新区潞安锦绣香江小区建设项目，体现“经济、适用、安全、美观、卫生、便利”的原则。

本项目位于古韩东街北侧。

总用地面积59016平方米，总建筑面积185129.69平方米。

为融商业、住宅于一体的现代商住中心。

本次工程总建筑面积为97824.95平方米，其中18层住宅楼6栋（1#、2#、4#、14#、15#、16#），建筑面积44583.56平方米;4层的公寓3栋（17#、18#、19#），建筑面积4020平方米；商铺总建筑面积16033.3平方米；地下车库31688.09平方米；幼儿园1500平方米。

住宅楼设计要求功能齐全，能满足住户的日常生活需求。

公寓楼要求设置地下室，所有房间都有直接采光、并保证日照的要求。

商铺设计要求布局合理，每层要求设置卫生间，合理考虑卫生间的建筑面积和蹲位数量，通过布局的调整和装饰装修有效的提升商铺的档次，给顾客创造一个良好的购物环境，激发顾客的购买欲望。

地下车库停车按不超过4000平方米一个分区要求，共设8个防火分区。

拟设两个出入口，均位于小区内古韩东街入口，服务于本小区居民。

地下车库设自动喷水灭火系统和通风系统，消防给水管道、消火栓、消防泵房的设置应按现行的国家标准《建筑设计防火规范》的规定执行。

人员安全出口与汽车疏散出口分开设置，疏散距离不大于60米。

幼儿园设计按照国家和省、市的相关规范标准《**省新（改、扩）建标准化幼儿园办园条件基本要求（试行）》附件2。

本着安全、节约、适用的原则进行设计。

（一）设计依据

1.《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；

2.《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

3.《民用建筑工程室内环境污染控制规范和建筑内部装修设计防火规范》（GB50235-2001）；

4.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005版；

5.《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；　

6.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；

7.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

8.《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）;

9.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；

10、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87

11、《省级示范幼儿园评估验收标准》（晋教基【2006】18号）

12、《乡镇中心幼儿园基本标准》晋教基【2009】22号）

13、各有关专业提供的相关技术资料。

（二）设计内容和要求

　　1、本项目主体由住宅楼及公寓、商铺、幼儿园、地下层组成，地下层做车库使用。

　　2、住宅建筑结构形式为框剪结构，建筑类别商铺为一类、其他为二类，设计使用年限为50年。

抗震设防烈度为6度，幼儿园抗震设防烈度按本地区标准提高1度，高层建筑进行抗震设计。

　　3、住宅耐火等级为一级，地下室的耐火等级为一级。

　　4、建筑有住宅、幼儿园、商铺、地下车库和设备用房，防水等级按二级标准设计。

　　5、住宅及公建均做无障碍设计。

（三）剖面设计

　　剖面设计层高见下表

剖面设计单位：

m

楼号

地下车库（室）

商铺

标准层

公寓

总高度

室内外高差

1层

2层

3层

1、2、4

5.4

4.5

5.4

3

14

7.2

4.8

4.5

3

15

8

5.5

4.5

3

16

3

17-19

3

3.3

幼儿园

（四）立面设计

　　基于现在住宅装饰繁琐，符号过多的现状，本方案力求以一个单纯的形象达到清新出众的效果，故立色用色以浅灰、白为主调，间以浅蓝色的玻璃面，以纯现代线条和体块塑造充分表现了现代住宅所独有的理性美。

材料运用上，除了沿和平路的独立的商铺带出于营造商业气氛的需要，采用了金属和玻璃幕墙之外，其他建筑外墙均采用涂料类材料。

（五）建筑构造、材料选用及普通装饰设计

①墙体作法：

框架-剪力墙结构，外墙填充墙为加气砼砌块墙，局部为钢筋混凝土剪力墙，内墙填充墙为加气混凝土砌块墙，局部为钢筋混凝土剪力墙。

外墙贴聚苯板保温材料。

地下车库为框架结构，填充墙为混凝土墙。

②地面做法：

室外平台为水泥面；室内地面采用混凝土。

车库地面为耐磨混凝土地面。

楼板、檐板均采用现浇板，现浇板厚为120mm，且根据要求设置伸缩缝和阳角放射筋。

③楼梯：

1#、2#、4#、14#、15#、16#楼内设置两部电梯，除此之外还要求设置楼梯，楼梯间为封闭式楼梯间，并且楼梯间要有直接天然采光。

踏步高为150mm，宽为300mm，梯井宽度为260mm。

17#、18#、19#楼内设置楼梯，楼梯间为开敞式楼梯间，并且每个楼梯间都有直接天然采光，踏步高为150mm，宽为300mm，梯井宽度为260mm。

商铺要求设楼梯，垂直栏杆间的净距为90mm，扶手高度为900mm（并设儿童扶手，高度为600mm），踏步高为120mm，宽为300mm。

另外还可以根据需要设置电梯，拟设计为自动扶梯，要求客梯和货梯分开。

幼儿园设置楼梯，楼梯间为开敞式楼梯间，并且每个楼梯间都有直接天然采光，踏步高为150mm，宽为300mm，梯井宽度为260mm。

④装饰装修：

所有建筑室内均为毛墙毛地，外墙为涂料面层。

内装修工程执行《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222—95），楼地面部分执行《建筑地面设计规范》（GB50037—96）,装修选用的各项材料，执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325—2001），均由施工单位制作样板和选样，经确认后进行封样，并据此进行验收。

⑤门窗工程

1）住宅楼入户门、幼儿园为防盗门。

2）商铺出入门设置旋转玻璃门。

3）门窗玻璃选用应遵照《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003的有关规定。

⑥屋面工程

平屋面：

做刚性防水均采用有组织外排水屋面采取