江苏省房地产开发项目手册管理系统企业版用户手册.docx

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江苏省房地产开发项目手册管理系统企业版用户手册

江苏省房地产开发项目手册管理系统

企业版用户手册

（V0.1）

南京深拓计算机系统集成有限责任公司

2013.11

CONTENTS

第一章系统概述

什么是项目：

房地产开发项目是指房地产开发企业（单位），按照城市建设规划要求，立项审批（备案）并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。

包括前期准备、设计、施工建设、收尾移交和销售或出租等阶段的全部过程。

什么是项目分期：

项目划分原则上以《国有土地使用证》为准，项目分期开发的，每一期工程作为一个项目填报。

项目分期独立开发上报的，独立上报的每期各计为一个项目。

什么是项目手册制度：

房地产开发项目手册是一项重要的管理制度，它记录房地产开发项目从立项、土地取得、建设规划、施工建设、销售、交付的全过程，是房地产开发建设管理部门实行房地产开发项目全过程监管的重要手段。

房地产开发项目手册作为开发项目的过程管理，同时又作为开发企业的业绩情况和资质许可的经营项目前件。

本用户手册介绍企业用户的房地产开发项目（电子）项目手册管理的方法，管理部门用户的项目手册管理参见管理部门版用户手册。

第二章安装与配置

第一节客户端环境配置

1、客户端要求

操作系统：

Windows2K、NT、XP、2003、Vista、Windows7等；

浏览器：

IE浏览器8.0及以上版本；

显示器：

推荐使用不小于1024×768像素的分辨率；

USB端口：

2.0以上；

网络：

推荐使用ADSL或者宽带；

局域网：

请单位网管将TCP443端口打开。

本系统目前只支持Windows操作系统，暂不支持MAC、Linux、Android等操作系统。

本系统暂不支持手机和其他移动设备使用。

建议使用没有安装任何第三方插件和工具栏的IE浏览器使用本系统。

2、登录系统

（1）系统登录界面

在任何一台连接互联网的电脑上，通过访问本系统网址，即可进入“江苏省房地产开发项目手册管理系统”登录界面，如下图：

系统登录采用加密锁登录方式，在电脑的USB接口插入系统加密锁，然后点击登录页面上的【登录系统】按钮，即可进入系统，系统首页如下图所示：

第三章手册申领

房地产开发企业在签订《国有土地出让合同》或者取得土地使用权批准文件之后就可以向房地产开发主管部门申领（电子）项目手册。

项目手册按照属地原则进行管理，开发企业向开发项目所在地的开发主管部门申请项目手册。

如果项目所在地（如设区城市的区）没有开发主管部门，则以省辖市的开发主管部门为主管部门。

具体主管部门可以向当地主管部门咨询。

第一节新增项目

进入系统首页，在导航栏中打开“手册申领”进行新增项目操作。

点击项目列表上的【新增项目】按钮，打开项目信息录入界面，如下图：

1、基本信息

点击左侧【基本信息】按钮，录入项目名称、项目类型、施工状态、项目所在地、项目坐落、项目位置、项目四至、项目用途、建设方式等信息。

项目位置需要通过地图进行选择，可通过对地图进行拖拽或放大找到项目具体位置，然后单击选中坐标，地图上将会显示红色选中标记，如下图：

信息填写完成后点击页面下方的【保存】按钮，即可完成项目基本信息的录入。

项目基本信息保存成功后，页面下方会自动展开项目土地信息、规划要点信息、投资信息、项目负责人信息等，需要进一步填写完善，如下图：

其中土地成交单价将根据填写的用地面积和土地成交价格自动生成。

填写完成后，点击页面左上方的【保存】按钮即可完成项目基本信息的录入。

2、项目许可信息

点击左侧【项目许可信息】按钮，填写相关许可信息，如下图：

（1）土地出让合同

点击选择“土地出让合同”，打开信息列表，点击【新增】按钮增加土地出让合同，如下图：

根据土地出让合同信息填写相关数据，然后点击右下角的【确定】按钮，弹出确认窗口：

点击【确认】按钮可添加土地出让合同图片材料，点击【取消】按钮返回信息列表，在列表中“附件”一列中，点击【编辑】可以进行图片材料的上传，如下图：

对所填写的证件数据进行修改时，选择需要修改的数据所在行，然后点击列表上的【编辑】按钮进行修改即可。

（2）土地出让金缴纳

点击选择“土地出让金缴纳”，打开信息列表，点击【新增】按钮增加土地出让金信息，如下图：

选择土地出让合同编号，填写相关数据，然后点击右下角的【确定】按钮即可。

（3）项目批文

点击选择“项目批文”，打开信息列表，点击【新增】按钮增加各类批文信息，如下图：

选择批文类型，如规划、土地、消防、环保等，填写相关数据，然后点击右下角的【确定】按钮即可。

（4）土地使用权证

点击选择“土地使用权证”，打开信息列表，点击【新增】按钮增加土地使用权证信息，如下图：

填写相关数据，然后点击右下角的【确定】按钮即可。

（5）建设用地规划许可证

点击选择“建设用地规划许可证”，打开信息列表，点击【新增】按钮增加信息，如下图：

填写相关数据，然后点击右下角的【确定】按钮即可。

（6）建设工程规划许可证

点击选择“建设过程规划许可证”，打开信息列表，点击【新增】按钮增加信息，如下图：

填写相关数据，然后点击右下角的【确定】按钮即可。

（7）建设工程施工许可证

点击选择“建设过程施工许可证”，打开信息列表，点击【新增】按钮增加信息，如下图：

建设工程施工许可证信息中包含单体工程，需要先在“开发建设情况”中先完成单体工程信息的录入，然后才可进行单体工程的选择。

另外，对于设计单位、施工单位、监理单位信息需要通过点击“添加”链接到新增界面填写相关信息。

完成相关数据填写后，点击右下角的【确定】按钮即可。

（8）商品房预（销）售许可证

点击选择“商品房预（销）售许可证”，打开信息列表，点击【新增】按钮增加信息，如下图：

商品房预（销）售许可证信息中包含单体工程，需要先在“开发建设情况”中先完成单体工程信息的录入，然后才可进行单体工程的选择。

完成相关数据填写后，点击右下角的【确定】按钮即可。

3、项目投资情况

项目投资及土地开发情况按月记载项目开发的月度成果，包括本月完成投资（元）、本月新增固定资产、正在开发土地面积、待开发土地面积等关键性事项内容。

点击左侧【项目投资信息】按钮，填写相关许可信息，如下图：

点击【项目月报】按钮，打开项目施工月报列表，点击【新增】按钮添加月报信息，如下图：

填写相关数据后，点击页面下方的【确定】按钮即可。

4、开发建设情况

“开发建设情况”主要为单体工程信息。

单体工程又叫单位工程，指建设工程项目中，具有独立设计文件，具备独立施工条件，竣工后可以能形成独立使用功能、独立发挥生产能力或工程效率的建筑物及构筑物，并构成建设工程项目的组成部分。

如一栋住宅楼、一栋校舍、一间厂房等。

单位工程是工程建设项目的组成部分，一个工程建设项目有时可以仅包括一个单位工程，也可以包括许多单位工程。

单体工程由《建设工程规划许可证》给予明确。

（1）新增单体工程

点击左侧【开发建设情况】按钮，打开单体工程信息列表，点击列表上方的【新增】按钮进行单体工程信息的填写，如下图：

其中单体工程对于的建设工程规划许可证信息可通过点击下拉菜单进行选择，如果没有相应选项可点击“添加”来增加新的建设工程规划许可证信息。

填写相关数据后，点击页面下方的【确定】按钮即可。

（2）施工进度月报

点击左侧【开发建设情况】按钮，打开单体工程信息列表，如下图：

选中需要填写施工进度月报的单体，点击列表上方的【施工进度月报】按钮，打开施工进度月报信息列表，点击列表上的【新增】按钮进行填写，如下图：

施工进度月报表是按月填写单体工程的施工进度。

填写相关数据后，点击页面下方的【确定】按钮即可。

（3）竣工验收备案

点击左侧【开发建设情况】按钮，打开单体工程信息列表，如下图：

选择单体状态为“竣工”的需要填写竣工验收备案的单体，点击列表上方的【竣工验收备案】按钮，打开竣工验收备案信息列表，点击列表上的【新增】按钮进行填写，如下图：

填写相关数据后，点击页面下方的【确定】按钮即可。

5、经营销售情况

按月度记载项目的预（销）售记录，包括销售面积、套数、均价等信息。

点击左侧【经营销售情况】按钮，可显示相关信息，如下图：

点击【销售月报】按钮，打开单体销售月报列表，点击【新增】按钮添加月报信息，如下图：

填写相关数据后，点击页面下方的【确定】按钮，返回信息列表，如下图：

其中“当月销售均价”为住宅、商业用房、办公用房、其他用房的均价。

6、其他信息

点击左侧【经营销售情况】按钮，可显示相关信息，如下图：

（1）项目联建情况

如果开发项目存在投资股东合资或合作联建的情况，需要记载联建记录。

对于联建项目（两个或两个以上企业联合开发的项目），由各参与联建的企业确定其中一家开发企业作为填报单位申领项目手册。

一般由获得土地使用权的企业上报。

打开项目联建情况中的【新增】按钮，填写联建信息。

对于联建企业，可通过点击上图中“联建企业”后面的进行选择，如下图：

输入查询条件，点击【查询】按钮，系统可显示相应的联建企业（该企业必须存在于“江苏省房地产行政许可综合服务系统”中），选定后点击页面下方的【选定联建企业】即可。

（2）项目抵押情况

项目抵押类型包括：

在建工程抵押；购房贷款抵押：

购商品房（其中：

购商品房期房）、购存量房、商业贷款、公积金贷款、组合贷款；其他房地产抵押等。

填写相关信息后点击页面下方的【确定】按钮即可。

（3）项目辅助信息

项目辅助信息记载了住宅结构分类、房屋面积分类信息，如下图：

（4）拆迁安置

拆迁安置情况记载拆迁许可证基本信息、拆除量信息、被拆迁人情况、拆迁居民安置情况等信息。

如下图：

其中，拆迁许可证号可通过下拉菜单选择已经在“项目许可信息”中填写过的拆迁许可证，对于没有的，可点击“添加”填写拆迁许可证信息。

填写相关信息后点击页面上方的【保存】按钮即可。

（5）物业管理及交接

物业管理及交接情况记载项目竣工交付以后，与前期物业服务公司交接的情况，包括物业服务公司的名称、资质、物业合同状况等信息。

如下图：

填写相关信息后点击页面上方的【保存】按钮即可。

（6）基础公共实施

基础设施属于城市规划的强制性内容，与城市规划一并报批，不能轻易更改。

基础设施与公共设施主要配套内容如下表：

类别

序号

设施内容

项目

说明

基础设施

1、

停车场

车辆保养维修基地、交通通道等

2、

供水设施

取水点、取水构筑物及一级泵站和水处理工程设施

3、

排水设施

污水处理设施、垃圾转运站等

4、

供燃气设施

城市气源和燃气储配站等

5、

供热设施

城市热源、区域性热力站、热力线走廊等

6、

供电设施

变电所（站）、高压线走廊等

7、

通信设施

邮政局、邮政通信枢纽、电信局、卫星接收站、微波站、广播电台（站）、电视台（站）等

8、

消防设施

消防指挥调度中心、消防站、消防栓（泵）、消防通道（梯）、火警装置、避难层等

9、

防洪设施

防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等

10、

抗震防灾设施

避震疏散场地、气象预警中心等

11、

其他

其他对城市发展全局有影响的城市基础设施。

公共设施

12、

包括学校、公园等非盈利项目用地

基础公告设施的基本信息如下图：

填写相关信息后点击页面下方的【确定】按钮即可。

（7）项目主要事项记录

主要事项记录用于著录项目建设阶段其他关键性事项内容，如停建、缓建及其事由等。

填写完成后点击页面下方的【确定】按钮即可。

7、图片材料

（1）【项目许可信息】中可进行相关图片材料的上传，在已填写相关许可信息的列表中，点击“附件”下的【编辑】可进行图片材料的上传，如下图：

（2）在“编辑项目信息”时可上传项目的相关图片材料。

在项目列表中点击【编辑项目信息】，打开编辑页面，点击页面上方的“图片材料”，进行图片上传，如下图：

图片材料上传页面如下图所示：

选中左侧图片目录项，点击页面上方的【新增图片】，进行本地图片选择，如下图：

第二节项目信息查看

项目信息填写完成后，可通过只读方式查看项目信息。

打开手册申领项目列表，点击需要查看的项目名称，如下图：

点击项目名称链接可打开项目信息查看页面，如下图：

在项目信息查看页面，可直接看到项目基本信息，项目位置图，项目建设、投资统计图，也可通过切换tab页的方式查看项目基本信息、项目许可信息、项目投资信息、开发建设情况、经营建设情况、其他信息。

第三节项目手册申领

1、提交申请

在项目手册信息填写完成后，可向项目所在地的房地产开发主管部门申请（电子）项目手册。

打开手册申领项目列表，选择要申请的项目所在行，点击上方的【提交申请】按钮，如下图：

如果手册信息填写完备，将弹出成功信息，如下图：

点击【确定】按钮后，可看到项目所在行的“申请状态”变为“申请中”，“申领时间”显示为申报当天日期。

2、撤销申请

在申请成功后，主管部门尚未发送项目手册之前，可“撤销申请”。

选择要撤销申请的项目所在行，点击上方的【撤销申请】按钮，如下图：

3、申请结果

手册申请成功后，即主管部门发放了项目手册，项目信息自动转到“项目填报”数据列表中，可进行项目信息填报；如果手册申请被驳回，在手册申请列表中可查看“被驳回”的原因。

第四章项目手册填报

项目手册填报为月度填报制度。

对已经发放项目手册的开发项目，企业用户必须在每个自然月的月末之前进行项目手册填报。

如果当月开发项目没有事务发生，则可以“零申报”的方式提交。

打开“手册填报”在项目列表中可查看主管部门发放的项目手册，如下图：

第一节手册填报

当本月已发放的项目手册的开发项目发生事务，需完善项目相关信息，如基本信息、许可信息、投资信息、开发建设情况、经营销售情况等。

打开“手册填报”下的项目列表，选择需要填报的项目，点击列表上的【填报】按钮，如下图：

手册填报页面信息与新增项目操作基本相同，如下图：

请参照“第三章第一节”进行相关项目信息填报。

第二节零申报

如果当月开发项目没有事务发生，则可以“零申报”的方式提交。

打开“手册填报”下的项目列表，选择需要进行零申报的项目，点击列表上的【零申报】按钮，如下图：

如果企业用户提交了“零申报”申请后，想增加项目手册填报内容，则需要撤回之前的零申报申请，等待相应的管理部门审核接受后方可进行项目手册填报。

打开“手册填报”下的项目列表，选择需要撤销零填报申请的项目，点击列表上的【撤销零申报申请】按钮，如下图：

待主管部门审核通过后，可继续进行手册填报。

第五章项目资本金

项目资本金是指项目投资总额中应包含一定比例的由各出资方实缴的资金。

其资金必须是项目法人的自有资金，而不能是各种性质的银行借款、拆借资金、非法集资、各种债券的非债务资金。

系统中“项目资本金”记载的是企业开发项目资本金每一笔的缴存和支取记录。

企业和主管部门通过企业的项目资本金状况记录，有助于及时发现、规避企业和市场中存在的资金问题和风险。

1、资本金缴存

打开项目资本金列表，选中需要进行缴存的项目所在行，点击列表上方的【缴存】按钮，打开信息列表，如下图：

点击【新增】按钮填写缴存信息，如下图：

点击“资本金凭证”可上传相关图片材料，填写相关信息后点击页面下的【确定】按钮即可。

2、资本金支取

打开项目资本金列表，选中需要进行支取的项目所在行，点击列表上方的【支取】按钮，打开信息列表，如下图：

点击【新增】按钮填写支取信息，如下图：

注意：

支取的资本金的金额不能大于缴存的金额。

点击“资本金凭证”可上传相关图片材料，填写相关信息后点击页面下的【确定】按钮即可。

第六章申请变更与更正

项目变更：

指的是项目填报数据信息发生变化，需要变更；

项目更正：

指的是项目填报数据信息发生错误，需要纠正。

项目的数据无论是变更还是更正，都须要由企业提出申请，管理部门进行核准。

在项目的变更和更正申请中，管理部门如果未进行审核，企业无法修改和保存项目数据。

第一节申请变更

在进行项目手册填报时，如果已填报且被主管部门验核的项目信息需要变更，可以向主管部门申请变更。

以变更“项目许可信息”中的“建设工程规划许可证”为例，进行操作说明。

进入项目手册填报页面，打开建设工程规划许可证，如下图：

点击上图列表中“操作”栏中的【申请变更】按钮，填写变更原因，然后点击【确定】按钮即可，如下图：

操作成功后，“操作”栏显示为“申请变更中”。

第二节申请更正

在进行项目手册填报时，如果已填报且被主管部门验核的项目信息填报有误，可以向主管部门申请更正。

以更正“项目许可信息”中的“建设用地规划许可证”为例，进行操作说明。

进入项目手册填报页面，打开建设用地规划许可证，如下图：

点击上图列表中“操作”栏中的【申请更正】按钮，填写变更原因，然后点击【确定】按钮即可，如下图：

操作成功后，“操作”栏显示为“申请更正中”。

第七章项目转让

项目转让须由企业用户提出申请，主管部门核准。

项目受让者须为“江苏省房地产行政许可综合服务系统”中有资质的开发企业。

项目转让，转让人和受让人向当地房地产开发主管部门办理备案手续时一并申请转让项目手册的信息填报主体。

转让房地产项目的，主管部门应当调整填报主体，转由受让人继续填报。

打开手册填报项目列表，选择需要转让的项目，点击列表上的【项目转让申请】按钮，如下图：

填写项目转让原因，点击页面下的【保存】按钮，如下图：

打开转让信息页面，如下图：

【点击选择接受单位】，项目受让者须为“江苏省房地产行政许可综合服务系统”中有资质的开发企业。

输入查询条件选定受让单位，如下图：

注意：

果是项目全部转让则选择转让方式为“全部转让”；如果是项目部分转让则只要在项目手册中填写项目联建情况即可。

第八章项目终止

房地产开发项目正常或异常结束，由房地产开发企业在手册填报中提出终止申请，房地产开发行政主管部门终止对该项目手册的管理。

项目终止后，由房地产开发行政主管部门对项目手册进行归档处理，并移交城建档案部门。

打开手册填报项目列表，选择需要终止的项目，点击列表上的【项目终止申请】按钮，如下图：

填写项目转让原因，点击页面下的【保存】按钮，如下图：

第九章项目归档

由房地产开发企业在手册填报中申请项目归档，房地产开发行政主管部门审核通过后，由房地产开发行政主管部门对项目手册进行归档处理。

打开手册填报项目列表，选择需要归档的项目，点击列表上的【项目归档申请】按钮，如下图：

点击【项目归档申请】按钮后弹出成功提示，申请归档成功。

第十章企业自查

企业用户可在手册填报项目列表中添加“企业自查信息”。

打开手册填报项目列表，选择需要自查的项目，点击列表上的【企业自查】按钮，如下图：

打开企业自查报告材料的图片上传页面，可进行自查报告的上传，如下图：

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