房地产市场调研总结报告.docx
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房地产市场调研总结报告
篇一:
《房地产市场调查报告》
房地产市场调查报告
姓名梁兴海刘敬拓李云云刘永康高允刘伯年曹建晶巨林宏柳宝泰马靖黄文洁林晓娜顾永超吴亚亚王轩习捷何枫王雪马晨罗倩苏倚璇刘超
组号第四组
日期201
摘要:
多年来持续看涨的高房价使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品,房价问题已成为到人们日益关注的话题,而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展,国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。
为了了解目前兰州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位,我们于2015年4月25日针对兰州市房地产消费者展开调查,以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法,来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。
结果表明兰州市的房价近几年上涨的速度有所下降,但是每年都是呈现上涨的趋势。
人们对房地产的要求基本上是在价格和质量等方面产生的顾虑。
一调查背景及目的
近些年来,出现全国性的房地产过热现象,房地产的价格不断攀升。
国家政府对此事高度重视,2002年以来针对房地产过热、房价过高现象,出台了一系的宏观调控政策,希望有效的抑制房价的上涨。
另外,房价影响想到城市居民的基本生活保障,购房者对房子的需求持续保持在上涨的趋势。
这是因为经济的快速发展,城市化水平的发展,带动的房地产业的发展。
房地产业中的暴利又驱使更多的人们献身于这一行业。
盲目的投资带来了许多问题的发生,导致社会上出现了许多的问题。
以此我们此次针对兰州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查,便是根据房地产估价这门课理论知识的学习,为了加强对学科的理解和方法的应用,从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二调查方法
通过采取问卷调查的方法,对兰州市城关区居民进行随机调查问答,调查对象年龄在20-60岁之间,共发放调查问卷42份,获取调查结果后采用Excel表
对数据进行录入和处理,并经过严格的复核,以图表形式具体反映出目前兰州市房地产市场方面的情况。
三调查结果
居住条件分析
我们可以看出,在消费者的居住条件中,房改房所占比例较大,占45%;其次是自建房占25%,然后为向单位出租占6%。
由此我们可以得出,兰州市消费者居住条件以房改房和自建房为主,而商品房较少,从而说明兰州市住房保障体系不完善,有待进一步加强。
家庭收入分析
从以上数据我们可以看出,兰州市消费者家庭月总收入主要集中到
2500-4000元范围内,占到被调查者的415%;其次是1500-2500元范围,占到392%;排到第三位的是4000元以上,占123%;而800-1500元以及800元元以下的消费者比例甚小。
由此我们可以得出兰州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低,故消费者购房需求不旺,也即居民收入水平与购房能力有直接的关系,因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。
需要住房面积分析
从以上数据我们可以看出,在消费者的住房面积中,80-100平方米所占比例较大,为471%;60-80平方米占271%;100-120平方米占114%;<60平方米的为71%;>120平方米占71%。
由此我们可以看出,消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米,开发商在设计住宅面积时,应把重心放在该面积范围内。
居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出,消费者计划暂时不购买房屋的占434%;三年内购买年的占239%;一年内购买的占151%;五年内购买的占76%。
由此我们可以看出,大多数消费者的购买能力和购买积极性不高,开发商应提高消费者的购买积极性。
居民购房目的分析{房地产市场调研总结报告}.
以上数据我们可以看出,消费者的购房目的75%为居住(居住1已解决生活问题为目的;居住2以改善生活质量为目的);25%为商住两用;5%为升值转卖。
由此我们可以得出,大多数消费者购房是为自己和家人居住,靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。
居民能承受房价分析
篇二:
《房地产市场调查报告》
南昌房地产市场调查报告
(绿地香颂)
南昌市红谷滩绿地香颂项目市场调查报告
一、项目简介
绿地香颂位于南昌市红角洲大学城,江西科技大学东侧,项目东起长庚路,南接学府大道,西临规划公园,北毗昌樟高速公路。
项目占地103529平方米,总建筑面积232198平方米,绿化率35%,可容纳1700多户。
项目整体呈蝶形地貌,整体规划以仿生态环境营建,两大主打产品“蝶墅”与“高馆”。
其中一期花院蝶墅2009年12月首度推出;二期高馆2010年上市。
蝶墅使用面积约200-300㎡,蝶墅内进行了套房设计、地下双车库配置,并附送精装庭院、下沉式庭院,多露台,地下室等空间。
二期高馆100-150㎡三房、四房,方正格局,南北朝向,开阔视野。
绿地香颂小区会所总建筑面积4600㎡,会所内有室内游泳池、网球场等;社区内商业配置777㎡。
类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡,共122套;别墅内进行了套房设计、地下双车库配置,并附送精装庭院、下沉式庭院,多露台,地下室等空间。
高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型,户型面积70-90㎡之间。
绿地香颂社区规划实现最大限度的人车分流。
其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理美结合,欲打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。
2008年12月30日,绿地香颂别墅品牌凭借良好的品牌行业领先性和品牌公众认知度,荣获“2008年度中国市场最具竞争力品牌”大奖。
二、调查设计
(1)调查目的
①通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,充分了解本市房地产市场供需空间和价格趋势,确定目标客户群及其对产品和价格的取向,对项目的现有规划提出建设性建议,合理规划本项目地块,明确项目定位,较准确地发挥地块环境特征和经济指标,开发出为市场所接受的产品,实现项目投资收益回报的最大化。
②根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析,对后续营销推广策略提供有力支持。
(2)调查内容
①对本市宏观经济环境的调查宏观经济及市政规划;本市房地产现状。
②项目自身情况产品的整体研究与特性分析;项目的地理位置(区域特性、区域交通状况、项目周围环境);产品公司组成(开发商、设计单位、策划公司、物业公司)。
③需求市场调查未来三年内市民置业意向;购买偏好(地段、价格、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性);购买决策(决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序);购买行为(适宜置业时间、销售行为主动性、付款方式);价格支付能力;对物业配套的需求;购买人群。
④竞争市场调查(项目对比)。
基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、总投资、开工竣工日期、容积率、类别、档次及整体布局、装修材料、硬件设备、配套服务功能及功能分区、公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率、付款方式、银行按揭安排、车位配备、物业管理公司及费用。
⑤营销策略目标客户选择决策,市场定位与宣传重点,营销组合策略。
(3)调查方法
①宏观研究报刊文献资料收集与分析,网上资料
②项目自身情况调查项目现场考察,相关资料收集整理
③需求市场调查网上资料,问卷调查
④竞争市场调查现场踩点调查,报刊文献收集与分析
三、南昌市宏观环境调查
红谷滩新区位于南昌市区的西北面,与南昌市中心区分居赣江两侧。
红谷滩新区东濒赣江、西临昌九高速公路、北起赣江大桥、南至建设中的生米大桥,沿江岸线长达16公里。
通过对区域规划打造,新区的优越地理位置凸显,便利交通条件受到市民的追捧。
在红谷滩的长远规划中,政府已经将红谷滩定位为南昌的CBD。
CBD中心区设施包括政府—酒店—办公—商场—娱乐—餐饮—文化—医院等设施。
形成南昌市最为核心的“四大中心”即以市委、市政府为核心的政治中心;以工人文化宫、报业大厦、广电大厦为核心的文化中心;以南昌世贸中心、红谷大道为核心的商业中心以及以江南证券等大量证券公司和银行组成的金融中心。
规划中的整个南昌红谷滩新区按照三区(凤凰洲片区、红谷滩中心区和红角洲片区)二景区(千湖景区、碟子湖景区)五横十八纵(道路)布局,区域面积约50平方公里,规划居住人口约40万人,建筑密度控制在25%以下,绿化按花园城市标准控制
在42%以上。
三个片区的功能定位各有侧重凤凰洲片区是以居住、旅游为主的城市新区,规划有碟子湖景区大型综合项目;红谷滩中心区以行政办公、商贸金融为主的中央商务区和中央生活区;红角洲片区是集高教、旅游、体育、高级商住为一体的生态新区。
经过几年的发展。
红谷滩新区发生了日新月异的变化。
红角洲区、凤凰洲区都将是围绕中心区CBD而建设的,红谷滩中心区的发展直接决定了这两个区域的发展状况。
2010年1-5月份,南昌市推出53宗土地,供应面积4050.943亩。
相比上年同期,供应宗数和面积分别增加24宗和156579亩。
推出的53宗土地最终成交50宗,成交面积382312亩。
2010年前5个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块,总面积为100007亩,占总量的276%。
12宗限套型地块成交11宗,成交面积93426亩。
2010年1-5月份南昌市居住和商住用地累计成交120835亩,比上月增加3127亩,其中京东板块占625%。
居住和商住用地规划建筑面积176万㎡,楼面地价为16182元/㎡。
2010年6月南昌市至少推出9宗土地,供应面积为80254亩,相比5月略微增加。
6月土地供应以工业用地为主,供应面积达到630.845亩,约占总量的80%。
2010年,受一线城市成交量影响,5月份,南昌市区新建商品房住宅共成交1761套,环比下跌48%;成交总面积为1954217平方米,环比下跌42%,非住宅成交总套数为590套,非住宅成交总面积为615278平米。
5月成交量迅速下滑,主要是调控新政作用的影响,新政如提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等非常有针对性调控政策,立即抑制了以改善性、投资性需求为主体的消费市场,而同时刚性需求也出现了观望情绪,诸多因素叠加在一起,导致了五月成交量的快速下跌。
新政出台,以红谷滩区域为代表的热点区域迅速冷却,区住宅总成交843套,跌至497套,环比下跌41%,改善性需求和投资性需求迅速退潮,随着二套房贷、地方细则以及房产保有税等利空政策消息蔓延,调控政策的叠加效应抑制了投资资本涌入楼市。
投资资本开始将目标转向其他投资渠道。
2010年5月份东湖区新建商品房总成交套数为463套,相比于4月份的254套,成交套数增加了209套,英雄经济开发区总成交套数为166套,环比增幅88%,成交量逆市上扬,而与此同时,高新区5月份成交量则出现大幅下滑,环比下滑惊人。
其主要原因是,品牌大盘推盘左右了板块成交。
在5月,紫金城的全面推盘和热销,影响了整个东湖区的5月份的成交量,同时,英雄经济开发区恒大绿洲的上市,也拉动了整个区域的月度成交量。
紫金城和恒大绿洲也分别以月度成交量145套与129套,排在了5月市区住宅成交套数第一名与第三名。
而另一方面,京东品牌大盘世纪风情在4月份的推盘以及5月份的沉寂也彻底左右了整个高新开发区的成交量。
报告揭示了南昌房地产市场潜在需求与潜在机会,为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情{房地产市场调研总结报告}.
报信息及科学的决策依据,同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
四、南昌市房地产需求调查
2007年以来,我国的楼市价格和国内大形势一样,经过快速上升、低迷、回稳等几个阶段,南昌的楼市也和全国一样,由2007年的疯涨到2008年的低迷再到2009年的逐步回暖,2004-2007年,房地产作为支柱型产业,一直处于快速发展阶段,由于经济两位数增长,人民收入快速增长,对置业需求、对住房环境的改善也就顺理成章,旺盛的需求加之土地资源的稀缺性,促使房地产价格快速飙升,房价也在成倍数增长。
政府出台的一系列宏观调控政策依然没有起到抑制房价过快增长的作用,2004-2007年期间,南昌市区的楼房均价从每平方米2000元左右一路涨到每平方米接近5800元左右。
2008年以来,由于次贷危机对房地产行业的影响较大,也直接影响到了南昌的楼市,2008年南昌市区楼房均价从最高峰的每平方米接近5800元左右,下跌至每平方米3500元左右,降幅达30%多。
在经历2007年的“疯狂”和2008年的“低迷”之后,南昌楼市在2009年的春天迎来了一个小阳春。
2009年一季度南昌市房地产市场成交量大幅增长,全市商品房预(销)售面积166万平方米,与去年一季度相比增长113%。
其中商品住宅预(销)售13914套,与去年一季度相比增长103%,预(销)售面积144万平方米,与去年一季度相比增长111%。
南昌市今年一季度新建商品房销售10147套,销售面积达1165万平方米,占到去年全年销量的64%。
市区1月至3月商品房成交量分别为319万平方米、312万平方米、414万平方米。
一季度市区存量住房交易3257套,与去年一季度相比增长31%,与去年第四季度相比增长60.2%,交易面积27万平方米,同比增长35%,环比增长636%。
今年3月南昌市区商品住宅成交3864套、446万平方米,为历史单月销售量新高。
成交量放出来后,销售价格也呈略涨趋势。
今年1月至3月商品房销售均价分别为每平方米3536元、4157元和4370元。
2009年1-7月,南昌市工业生产继续保持增长、固定资产投资规模不断扩大、财税收入逐步回升、消费需求稳步扩大,全市经济保持持续稳定发展态势。
2009年以来,南昌市不断加强基础设施和基础产业建设,加上工业方面的高投入,带动了南昌市投资持续较快增长。
前7个月全市累计完成城镇以上固定资产投资690.46亿元,同比增长34%。
支撑固定资产投资快速增长的积极因素首先表现在非国有主导地位进一步增强,1-7月全市完成非国有投资4969亿元,同比增速达43%,增幅高于国有投资29个百分点,占全市城镇以上投资比重达78%,比上年提高9个百分点。
其次是工业投资增长迅猛,1-7月全市工业累计完成投资3349亿元,增长56%,比全市平均增幅高12个百分点。
工业投资占全市投资比重达46%,比上年提高5个百分点,拉动全市投资增
篇三:
《房地产市场调查报告》
滁州定远县房地产市场调查报告{房地产市场调研总结报告}.
(11工程管理1101021023)
摘要滁州市定远县合蚌路15号地块目前正在进行房地产开发,通过假期时间对定远房地产市场进行走访和查阅网络资料的调研分析,分析合蚌路15号地块的开发前景,据此分析滁州定远县房地产市场总体情况。
关键词规划;土地;竞争;市场;
1定远概述
1概况
定远县地处安徽省东部,是皖东地区第一大县。
国土面积2998平方公里,耕地249万亩,人口98万,辖22个乡镇,253个行政村。
2交通
定远东接滁州,西邻淮南,南依合肥,北连蚌埠。
近入南京、合肥都市圈,远融长江三角洲经济区。
古有“境连八邑,衢通九省”之誉。
与经济最发达的长江三角洲紧密相连,具有明显的区位、交通、资源、成本和市场优势。
地理位置优越,交通十分方便,淮南铁路贯穿境内,京沪铁路紧邻而过,新建的合徐高速公路横跨境内。
建设中的京沪高速铁路在定远穿行,并有设站。
县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。
3历史文化
首秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国,南北朝梁武帝普通五年(公元524年),置定远县。
千百年来涌现出一批又一批叱咤风云人物。
如“建独断之明,出众人之表”的东吴名将鲁肃;明大义,敢直言,察民情,有口皆碑的南宋名相董槐等。
定远县文墨也曾一度佳誉天下,素有“寿(县)字,怀(远)画,定(远)文章”之美誉。
东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此。
{房地产市场调研总结报告}.
2城市建设现状和城市规划发展
1定远县总体发展规划
定远县城用地发展方向确定为重点向东、向南发展,控制向北、向西发展。
规划期内,城市用地拓展依托现状建成区附近、具有较大发展潜力的区域向外拓展,主要用地发展方向依托东部政务区向东发展,依托工业园区向南拓展。
远景根据建设用地发展需要,重点向南、向东北(不跨越泉坞山),适当发展向西南拓展。
城市空间发展策略为“依托老城,南进东扩,紧凑发展”。
居住用地规划为根据城市用地总体布局结构,依托城市功能分区组织居住用地,规划形成三个居住片区,即老城、南部、东部共3个居住片区,10个居住区。
居住总人口40万人。
2城市规划发展
从对定远县城的整体规划分析,目前发展方向是向东、向南。
在政务新区、城东新区内,新建项目拔地而起,本项目处于县城开发重点区域。
本项目所处的合蚌路,属于县城形象大道。
十里商业示范街区前瞻规划,目前,财政对于街区基础建设的投入巨大,街区面貌不断改善,为本案带来了一定的利好因素。
与城东新区内众多楼盘扎堆的情况不同,本案所在的工业园片区内竞争对手较少,这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。
3市场分析
1政策导向分析及风险评估
由于房地产业的特殊性,因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用,对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。
在定远,房地产作为政府吸引外地资金投资,加快县城发展的一个重要产业,其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜,去年底,采取的五项措施有效促进房地产市场发展。
分别为A、科学把握土地上市节奏。
B、坚持净地出让。
C、适当控制宗地上市规模。
D、加大土地供应信息发布。
E、严防土地资产流失。
上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用,政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望,这为项目投资开发来发提供了良好的外决条件。
2宏观政策对定远市房地产市场的影响分析
1、对于起步较晚的定远房地产来说,房价整体水平仍然较低。
老城区商品房成交均价仅为2400元/平米,给市场房价提供了较大的增长空间。
2、在房地产需求方面,目前定远大部分购房者以自住为主,投机成分极少(以乡镇刚性需求型客户为主)。
这也给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间。
3、宏观政策推出目的是在抑制房产投机及炒作行为,保证房地产市场的良性发展,因此,就目前定远的市场情况而言,宏观政策对定远房地产市场发展促进作用,整体市场将依县城及经济发展而发展。
4定远房地产市场分析
1整体概述
(1)概况目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。
老城区房地产投资分布零散,开发量较小,主要以多层为主;城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带,开发量较大,以多层住宅为主。
(2)住宅价格物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映,同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。
从市场数据得出结论,现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。
主要分为二个层次
老城区多层住宅。
地处定远县城中心繁华所在,地段位置优越,生活配套成熟。
销售均价4000元/平米左右;
城东新区一带。
随着定远县城南拓东扩,该区域将成为今后定远发展的主力区域。
但现在区域内配套设施尚不完善,人气有待结聚。
销售均价3500-4200元/平米。
(3)住宅品质住房作为一项大的消费支出,人们投入的关注度往往有别于一般商品,更加注重居住产品品质,其内容包括社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等等。
而定远目前的住宅对居住环境的考究甚少,缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。
2土地市场分析
2012年土地成交一览表
总结自2012年以来,定远县城土地市场成交量呈上升趋势,预示未来开发量大,市场供应充足。
而土地价格成交均价总体呈上升趋势,预示着房价将有较大的增浮空间。
5在案个例分析
1名仕嘉园
开发商滁州铭威置业
占地面积96416平米
建筑面积17万平米
容积率≤8
建筑密度≤30%
绿化率≥35%
建筑结构框架
物业类型多层、高层
面积区间85—126平米
销售均价3150元/平米
销售状况年初推出北侧17栋多层,现已售罄。
当前在售10栋多层,处于持续销售阶段,去化率70%左右。
105平米以上房源去化较为缓慢,高层产品咨询客户甚少。
小高层、高层产品在定远市场关注程度较低,抗性巨大,没有独特附加值,难以打开市场。
2伟业幸福城
开发商安徽九华房地产开发有限公司和安徽同济集团共同投资
建筑面积40万平米{房地产市场调研总结报告}.
物业类型精品多层、景观高层、临湖别墅、花园洋房
户型区间74-132平米,其中以74平米两房、91平米三房最为畅销
客户来源烟厂、税务局国税局、国家电网改善型购房客户、乡镇首次置业客户销售均价住宅三期2400元/平米商业二期5700元/平米
销售状况一期和园去化率100%二期泽园去化率90%三期福源去化率60%。
借鉴点该地块在当地百姓心中,还是较为偏远的,销售状况良好,在于景观环境附加值。
开发商投资8000万的花园湖景观,给予项目销售促进作用。
3总结
a)项目以多层为主流、小高层、高层产品稀少。
在售的个别小高层产品,销售状况也极为一般。
个别凭借景观因素高附加值,获得年轻购房客户认可。
b)市场以90帄米两房、小三房为主流畅销产品(70-80平米两房、总价在15万,乡镇购房客户较多认可),超过105平米三房产品销售周期较长。
c)[伟业新天地]帄顶结构的多层产品,一改市场主流的坡顶多层产品,获得客户认可。
针对创新产品,可以引导客户接受,后期更促进销售。
d)注重产品包装的开发商,凭借专业营销策划公司进行产品整体策划,提升产品形象,获得市场追捧。
e)[伟业幸福城]坐落位置偏远,但因景观环境的营造,对改善型需求购房客户影响较大,促进销售。
f)对于年轻购房群体而言,小高层产品逐步接受,产品凭借景观园林等高附加值获得客户认可。
6竞争策略分析
1)、创新产品、品质取胜
品质是项目的生命。
在定远目前在售楼盘中还没有出现一个相对高品质的小区,在售项目产品缺乏创新、品质较为一般。
对于合蚌路15号地块,尽管周边景观环境较为一般,但后期通过努力,在建筑、套型、用材、绿化景观、物业配套及管理等方面,可做出当地品质一流的楼盘,从而给消费者眼前一亮的感觉,在当地市场中树立起第一品牌、第一品质的坚实形象。
2)、低总价,高性价比
通过对在售楼盘调研分析,可以看到总价的高低将直接决定客户面。
在购房客户构成方面,乡镇购房客户比例占了绝大多数(60%)、县城内购房客户(40%),而以定远县的经济实力,能承受高总价的客户相对较少。
从销售情况看,在售项目90%为多层住宅产品,由于多层公摊较少,物业费较低,较为认可;小高层因物业管理费、公摊因素,抗性巨大。
综上所述,高品质加低总价将对吸引客户有着非常重要的影响。
3)、用营销和规范的案场管理打动客户
一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半,而在案场执行中,利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的打动准客户,有利于楼盘的销售。
在定远目前销售的楼盘中,除伟华幸福城、伟华新天地有比较良好的帄面、企划广告和案场布置管理外,各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次。
在楼盘销售的案场,很难见到一个规范的案场执行。
可以说,销售人员专业知识甚是缺乏。
因此,对于合蚌路15号地块可通过抓住这一市场空白点,在营销和案场
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