房地产法作业1.docx
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房地产法作业1.docx
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房地产法作业1
房地产法作业
(1)
一、单项选择(20分)
1.没有与建筑物结合的土地及其关系,由( )调整。
A.土地法 B.房地产法 C.民法 D.经济法
2.我国的房地产法是( )年颁布实施的。
A.1983 B.1986 C.1994 D.1988
3.我国房地产法的渊源体系包括( )。
A.宪法 房地产法 房地产行政法规 最高人民法院文件 各部委发布的有关房地产的命令、指示和规章
B.宪法 民法 经济法 行政法 司法解释 行政规章
C.宪法 房地产法 行政法 司法解释 行政规章
D.宪法 房地产法 房地产行政法规 最高人民法院文件
4.土地征用法律关系是一种( )。
A.房地产民事法律关系 B.房地产管理法律关系
C.房地产行政法律关系 D.房地产交易法律关系
5.房地产法法律关系的客体主要有( )。
A.张三把自有房产一栋卖与李四B.物业管理公司甲到李四家收取管理费
C.李四向房地局缴纳房税 D.张三与李四向房地局申报交易价格
6.国家建设征用土地的征地标点是( )。
A.国有农场土地 B.某乡镇的土地
C.某城市中学的土地 D.某国有林场土地
7.征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由( )人民政府批准。
A.省级 B.市(地)级 C.县级 D.乡镇级
8.城市人口在50万人以上,不足100万人的中等城市,每征用一亩效区菜地,缴纳( )新菜地开发建设基本。
A.7000元至10000元 B.5000元至7000元
C.3000元至5000元 D.1000元至3000元
9.土地使用权出让的主体是( )。
A.国家 B.集体 C.国家与集体 D.个人
10.“收回土地使用权”,是我国法规定的对( )年内不使用土地的单位或个人的一种行政制裁方式。
A.4B.3C.2D.1
二、多项选择题(20分)
1.房地产法的调整对象是( )。
A.房地产开发关系 B.房地产交易关系
C.房地产管理关系 D.物业管理关系
2.房地产作为一个产业,其运行过程包括三个环节( )。
A.生产环节 B.流通环节
C.消费环节 D.管理环节
3.房地产法法理体系包括()。
A.房地产法律规范总体性规定 B.房地产法律事实
C.房地产法律关系 D.房地产法律责任
4.甲公司与乙房地产开发公司签订了一份物业管理合同,这一行为属于( )。
A.房地产法律事实 B.房地产法律行为
C.房地产管理行为 D.房地产法律事件
5.依法律性质不同,房地产法律关系可以分为:
A.房地产民事法律关系 B.房地产行政法律关系
C.房地产经济法律关系 D.房地产管理法律关系
6.国家建设征用土地的法律特征( )。
A.征地主体的唯一性 B.征地标的特殊性
C.房地产经济法律关系 D.房地产管理法律关系
7.临时用地是指使用期限不超过(),不改变土地所有权,因施工需要材料堆场、运输通道等占用的土地。
A.4B.3C.2D.1
8.土地征用补偿费与安置费的内容有()
A.土地补偿费 B.地上附着物和青苗补偿费
C.新菜地开发建设资金 D.安置补助费
9.土地使用权出让的法律特征()
A.财产性 B.平等性
C.期限性 D.出让人的单一性和受让人的广泛性
10.土地使用权出让与土地使用权转让的主要区别是( )
A.出让是创设财产权的行为,转让则是转移财产权的行为
B.出让的主体是国家与土地使用者,转让的双方当事人都是土地的使用者
C.出让金包括投入与地租,转让费包括出让金与投资及其孳息利润
D.出让是转让的前提,转让是出让的发展
三、名词解释(20分,每题4分)
1.房地产
2.房地产业
3.房地产法律事实
4.土地使用权出让
四、简答题(20分,每题5分)
1.简述房地产法的内容体系。
2.简述土地征用补偿及安置标准。
3.简述土地使用权出让合同当事人的义务与合同变和解除的条件
五、案例分析题(20分,每题10分)
(一)1994年5月25日,某市国土局公开拍卖一块国有土地的使用权,面积9834平方米。
某工程开发公司以1720万元的地价款,应买获得了该块土地的使用权,并在公证机关公证下与该国土局签订了土地使用权合同,预付了50万元作为履行合同的定金。
按合同规定,某工程开发公司必须在60天内付清地价余款,否则,市政府可解除合同,已付定金不予退还。
但事隔不久,该开发公司即与市国土局交涉,指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓”,对土地用途交待不清楚,使他们误以为可以开发商品房,而导致错误应买,地价偏高。
据此,他们正式向市政府打报告,要求更改土地用途,如不改变就不再交差欠的地价余款。
市国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件,都对这块土地用途作了明确说明。
况且,自拍卖公告之时至公开拍卖之日,有一个月的充裕时间。
在这段时间里该开发公司未曾提过土地用途规定不清的问题。
因此,以所谓土地用途不清楚作为不履行合同的理由,是没有法律依据的。
为维护合同的严肃性,市国土局决定收回这块土地使用权,并且不退还该公司的50万定金。
问:
地使用权出让可以采用什么方式?
本案中出让土地使用权是否合法?
合同是否有效
(二)1996年8月,某乡蔬菜公司经县土地局批准,征用10亩耕地修建仓库,后因故未建。
1999年9月,蔬菜公司与县木材公司达成协议,共建职工住宅五幢,蔬菜公司提供原征用的10亩土地,交出资金总额的五分之一,其余所需资金由木材公司提供。
之后,双方与县第二建筑公司签订了建筑承包合同,并从县城建办领取了施工执照。
当县第二建筑公司完成设计,进入工地并开始施工时,木材公司尚未依约将第一期工程款汇出。
县第二建筑公司拟停工等款。
为避免日后引起纠纷,遂向县律师事务所张律师询问这样处理是否妥当。
张律师听了介绍的情况,查阅了有关法律规定后,认为工程存在的问题较多,应当停止施工,解除合同,并向蔬菜公司和木材公司要求赔偿损失。
现问:
1.该工程存在哪些法律问题?
依据是什么?
(注:
至少四个问题)
2.此案应当如何处理?
农三师电大开放教育法学专科
房地产法作业
(2)
一、单项选择题(20)
1.房地产开发一般是指在()土地上进行的基础设施、房屋建设。
A.村民集体所有的 B.乡(镇)农民集体所有
C.村内两个以上的农业集体经济组织的农民集体所有 D.城市规划区内国有
2.根据《房地产开发企业暂行办法》规定,房地产开发公司注册资本应在()万元以上,且流动资金不低于()万元。
A.100100B.10001000C.50005000D.20002000
3.《房地产法》第26条规定,房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目()后,方可交付使用。
A.竣工、经验收合格 B.竣工、经验收
C.竣工、经验收有超设计内容 D.基本竣工,经验收
4.行政划拨方式取得土地使用权的房地产转让与出让方式取得土地使用权的房地产的转让最显著不同在于()。
A.前者可以单独转让,也可以与地上建筑物同时轩让,后者必须一并转让
B.前者只能单独转让土地使用权,后者必须一并转让
C.前者只能一并转让,后者可以单独转让
D.前者只能转让地上建筑物,后者必须一并转让
5.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是()
A.前者以后者的存在为有效的前提条件
B.后者以前者的存在为生效的前提条件
C.前者的生效不以后者的存在为生效条件
D.后者的生效必须以前者的存在为生效条件
6.乙公司(零售商业企业)受让了甲房地产开发公司一栋仅完成基础设施的房地产后,因资金紧张又把该未完工的房地产转让给了丙公司。
乙与丙的房地产转让合同()。
A.有效 B.无效 C.效力未定 D.效力受出让合同效力影响
7.租赁的城镇私有房屋,其修缮责任承担者是()
A.承租人 B.出租人 C.房屋主管机关 D.土地管理人
8.房屋所有人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地这上建成的房屋出租,其租金中所含土地收益依法应()
A.租金中所含土地收益下承租人 B.应当将租金中所含的土地收益上缴国家
C.租金中所含土地收益归出租人 D.应当在租金中扣除所含土地收益
9.乙丙作为甲房屋的承租人将房屋使用共同出租给丁。
丁在使用中损坏了房屋。
此事应由()。
A.甲向乙、丙追偿 B.甲向丙追偿 C.甲向丁追偿 D.乙、丙共同向丁追偿
10.买卖城市私有房屋,双方办理手续应到()
A.买方居住地房屋主管机关 B.卖方居住地房屋主管机关
C.买方户籍所在地房屋主管机关 D.房屋所在地房屋主管机关
三、名词解释(20分,每题5分)
1.土地利用计划
2.房地产转让
3.商品房预售
4.房屋租赁
5.房地产转让合同
四、简答题(20分,每题5分)
1.房地产开发企业设立的条件是什么?
一级企业条件是
2.土地利用计划法的基本原则有哪些?
3房地产转让的条件是什么?
房地产转让的程序
4.房地产转让合同变更和解除的事由有几种?
商品房预售的条件有哪些?
五、案例分析题(20分,每题10分)
(一)某丝绸公司于1997年9月由地区土地局批准,征用该市金雀山办事处三里庄乡菜地4.77亩。
在批准文件下达后,该公司既未破土动工。
又不让被征地单位耕种,荒芜土地两年多。
1999年10月,市土地局根据《土地管理法》的规定,对该公司作出处罚决定,限期在1999年12月31日前按原批文用途利用土地,否则,土地局将法收回土地使用权,同时向该公司征收土地荒芜费8000元。
问题:
1.丝绸公司构成了《土地管理法》中的哪项违法行为?
依据是什么?
2.简述政府对房地产开发的规划与计划管理主要内容。
(二)1993年9月,李甲与王乙签订了租赁房屋契约,约定李甲租赁王乙的房子,月租金200元。
但契约订立后,李甲一直欠租。
1996年5月,房管部门鉴定该房危险,需翻建修缮。
1996年7月,王乙在李甲未将房屋腾空的情况下,将屋顶部分拆毁,致使屋内部分物品不同程度的损坏,李甲遂要求王乙赔偿。
李甲在使用该房期间,曾将该房兼做过营业间,为此李甲要求与王乙按房管部门通知修房。
王乙则认为李甲未经同意私自将房屋当作营业用房,并不按时交纳房租、水电费、而且他是按房管部门的通知要求修房的,不存在损害赔偿问题;李甲应当补文件欠房租和水电费,并要求解除双方租赁合同,将房屋收回已用。
双方争执不下,遂诉至人民法院。
问题:
1.本案中,李甲、王乙双方谁的主张是合法的,根据是什么,法院应当怎样处理?
2.房屋租赁的条件是什么?
房屋租赁合同当事人的权利义务有哪些?
房屋租赁合同解除与终止的情况有哪些?
农三师电大开放教育法学专科
房地产法作业(3)
一、单项选择题(20分)
1.下列关于抵押的说法正确的是()。
A.抵押是一种担保物权实现的法律关系
B.抵押物是由债务人提供的法律允许抵押的财产
C.抵押物可以转移占有
D.债权人与债务人之间保证债权实现的担保合同为抵押
2.下列关于房地产抵押的说法正确的是()
A.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权
B.房地产抵押,应当凭土地使用权证书去房地产部门办理
C.房地产抵押合同可以采用书面形式
D.房地产抵押合同鉴定后,土地上新增的房屋也属于抵押财产
3.集体所有的土地使用权仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的()的土地使用权。
A.荒山、荒沟、自留山、自留地 B.荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地
C.耕地、宅基地、自留山、自留地 D.单独抵押的乡(镇)村企业土地
4.城市新建住宅小区管理办法规定,物业管理公司是()。
A.住宅小区权力机构 B.住宅小区管理委员会
C.住宅小区经营机构 D.住宅小区业主大会
5.我国现行的房地产登记制度说法正确的是()
A.房地产登记由同一登记机关登记
B.房地产权属登记为房地产权利静态登记
C.房地产权属登记具有公信力
D.房地产权属登记实行自主登记制度
6.土地登记是国家依法对()和土地其他项权利和登记。
A.国有土地所有权、集体土地所有权
B.国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权
C.国有土地使用权、集体土地使用权
D.国有土地所有权、集体土地所有权、集体土地使用权
7.我国法律规定,凡房屋的买卖、赠与及典当等,都要由( )交纳契税。
A.出让人 B.受让人 C.出让人与受让人各一半D.出让人1/4,受让人3/4
8.实现房地产市场计划调控的手段主要有()
A.城市规划和土地供给计划 B.城市规划 C.土地供给计划D.市场供求规律
9.耕地占用税是指对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人,按其实际占用耕地面积所征收的一种税。
其税额之一为以县为单位,人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区,()。
A.每平方米为2元至10元 B.每平方米为1.60元至8元
C.每平方米为1.30元至6.50元 D.每平方米为1元至5元
10.凡转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物(简称转让房地产)一并转让,取得收入的单位和个人为( )的纳税义务人。
A.土地使用税 B.土地增值税 C.印花税 D.房产税
二、多项选择题(20分)
1.张某将一栋作价8万元的房屋抵押给孙某,并依法进行了抵押登记,该房屋继续由张某使用,一次自然灾害致使该房屋烧毁,保险公司依保险合同赔偿张某损失10万元,则下列说法错误的有()
A.应认定张某的抵押关系解除
B.应认定张某与孙某的抵押关系终止
C.抵押关系继续有效,应以保险公司赔偿中的8万元作抵押
D.抵押关系继续有效,应以保险公司赔偿的10万元作抵押
2.房地产抵押权所担保的债权范围包括()。
A.利息 B.违约金 C.赔偿金 D.费用
3.房地产权利人将已经抵押的房地产出租,抵押权对租赁关系()
A.发生影响,租赁关系应当随抵押权的实现而解除
B.按照物权优先债权、前权优于后权的原则,租赁权不得对抗抵押权
C.不发生影响,租赁关系不因抵押权的实现而解除
D.按照“买卖不破租赁”原则,使租赁关系继续有效
4.实现房地产抵押权的方式有()。
A.折价 B.拍卖 C.变卖 D.扣押
5.我国的物业管理大体有( )类型物业管理。
A.委托服务型 B.自主经营型 C.立案法人型 D.公共契约型
6.根据土地登记的内容和时间,土地登记分为()两种。
A.转移土地登记 B.限制土地登记 C.初始土地登记 D.变更土地登记
7.对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格,不能称为( )。
A.基准地价 B.标定地价 C.房屋重置价格 D.房地产评估价
8.对在规定用地标准以内新建住宅,纳税确有困难的( )经本人所在地乡政府审核,县人民政府批准,可以予以减免。
A.农村革命烈士家属 B.革命残废军人
C.鳏寡孤独 D.老少边穷山区生活困难农户
9.城市维护建设税是对缴纳( )的单位和个人,就其实缴的()税额为计税依据征收的一种税。
A.产品税、增值税、营业税 B.产品税、增值税、营业税
C.土地增值税、印花税、契税 D.土地增值税、印花税、契税
10。
我国香港地区物业管理有自己的特色,即()。
A.物业管理组织主要有多层建筑物业主立案法团、楼宇互助委员会
B.物业管理办法有①公共契约;②公共屋村管理
C.私人楼宇管理
D.居屋管理
三、名词解释(20分)
1.财团抵押
2.房地产抵押
3.物业管理关系
4.印花税
5.契税
四、简答题(20分)
1.房地产抵押时应注意几个问题?
2.简述房地产抵押权的内部效力和房地产抵押权实现的顺序。
3.根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定,物业管理公司享有哪些权利?
4.我国目前征收与房地产有关的税种有哪些?
并指出纳税义务人、征税对象及税率。
五、案例分析题(20分)
(一)1996年10月2日,张甲向李乙借款2万元,用以经营其私人商店,双方签订了借款抵押协议,规定借款利息4分,至1997年5月1日本息还清;张甲所有的房屋一处作为抵押物。
在到县有关部门登记后生效。
但借款期满后,李乙多次向张甲催还借款,张甲始终借口推脱不还。
1997年8月2日,张甲背着李乙,将其作为抵押物的房屋以1.5万元典当给丙典当拍卖行。
李乙遂作到法院,要求法院确认张甲与丙商行的典当行为无效,确认自己与张甲的借款抵押协议有效,判决房屋产权归其所有。
问题:
1.本案中李乙与张甲的借款抵押协议是否有效?
依据是什么?
法院应如何处理?
2.房地产抵押实现的顺序如何?
(二)某市东南郊有一块土地,甲房地产开发公司欲在此处开发商品楼房。
遂于1996年8月与市土地局签订该土地使用权出让协议,并支付了出让金,取得了该土地使用权证书。
又于10月20日到城建部门办理了建筑工程规划许可证书,并确定了施工进度和竣工交付日期。
但当去市房地局办理预售登记时,市房地局因其投入开发建设的资金过少,只达到工程建设总投资的10%,而未发给其商品房预售许可证书。
但甲公司于1996年2月开始预售其商品房,并与徐A订立《房屋预购合同》(还有百余人也订有这样的合同)。
合同规定:
徐A向甲公司购置商品房一套,建筑面积为80平方米,每平方米预计综合售价900元,购房应付购房款总计72000元,后徐A得知甲公司没有取得商品房预售许可证,遂要求与甲公司解除合同。
甲公司不同意,并与之发生争议,诉至法院。
问:
本案中,徐A与甲公司的合同是否有效?
根据是什么?
法院应如何处理?
农三师电大开放教育法学专科
房地产作业(4)
一、单项选择题(20分)
1.我国农村和城市郊区的土地属于谁所有?
A.国家 B.农民集体
C.除宅基地、自留地、自留山外,属于农民集体所有
D.除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有
2.根据《城市房地产管理法》有权批准划拨土地的机关的级别下限是()。
A.县级以上人民政府 B.地市级以上人民政府
C.省级以上人民政府 D.各级土地管理机关
3.某大型企业因建设需要在某省一次征用耕地40公顷,批准此用地申请的国家机关是()。
A.国务院 B.国家土地管理局
C.该省人民政府 D.该省土地管理局
4.某县城关镇居民赵某与本县内省属某国有企业因土地使用权问题发生争议,双方协商未能解决纠纷,该争议应由()处理。
A.县人民政府 B.省人民政府
C.直接向法院起诉 D.当地土地管理机关
5.农村村民建住宅需要使用耕地的,其用地的批准机关是()。
A.乡人民政府 B.县政府土地管理部门 C.县人民政府 D.乡领导
6.根据《土地管理法》的规定,哈尔滨市划定的基本农田应当占本市内耕地的()以上。
A.80% B.70% C.60% D.50%
7.每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均产值的()倍。
A.5B.10C.15 D.20
8.临时使用土地期限一般不超过()年。
A.1B.2C.5D.10
9.国有企业甲厂扩大生产规模,欲征用与之毗邻的B村土地。
经B村村委会研究决定,甲厂出资29万元,B村将毗邻甲厂约500亩耕地交付甲厂建厂房。
甲厂获得土地后,即将青苗拔除,开工建设。
由于甲厂资金有限,约300亩耕地未使用,B村发现此种情况,要求甲厂退还未使用的耕地,以免荒芜,遭甲厂拒绝。
(本题为不定项选择题)
(1)B村村委会决定将本村集体所有的500亩耕地让与甲厂使用,这样做()。
A.合法 B.不合法
(2)设甲厂欲征用B村耕地1000亩,其他土地1100亩,()有权批准甲厂用地申请。
A.B村所在地县政府 B.B村所在地市政府
C.村所在地有政府 D.国务院
(3)设甲厂征用500亩土地,用于分期建设项目,分期项目建设间隔期为一年左右,甲一次申请批准征用500亩耕地()。
A.违反《土地管理法》 B.合法
(4)甲厂获得批准后,应对B村支付土地补偿费,该标准为被征用耕地()。
A.前三年总产的3-6倍 B.前三年平均产值的4-5倍
C.前三年平均年产值的10倍 D.前二年平均年产值的3-6倍
(5)甲厂征用土地申请获准后,该被征用土地的所有权归()的所有。
A.村集体 B.村集体 C.甲厂 D.国家
(6)甲厂征用土地申请获准后,还要对B村支付青苗补偿费、安置补助费。
按土地法规定,其安置补助费的最高不得超过()。
A.前三年平均年产值的10倍 B.前三年平均年产值2倍至3倍
(7)设甲厂欲与B村乡镇企业共同投资举办联营企业,需要使用集体所有的土地遂向县土地管理局出示使用申请,县政府依据甲厂与B村企业联营之计划书及其他文件,按照国家建设征用土地的批准权限,决定对B村土地实行征用。
县政府做法()。
A.合法 B.不合法
(8)设甲厂取得B村土地使用权,恰B村乡镇企业与外商洽谈投资项目,急需获得担保,购置机器设备,遂请甲厂给予担保。
经研究决定,甲厂以从B村获得的土地使用权作为抵抑物,担保B村乡镇企业向银行贷款。
请选择你认为对的答案。
()。
A.甲厂应与B村乡镇企业依土地使用权出让合同规定签订抵押合同
B.若甲厂征用B村土地是由土地管理部门划拨的土地,其土地使用权也能抵押 C.甲厂欲以土地使用权为抵押,需经市、县政府土地管理部门批准,依法签订土地使用权出让合同,另外要交纳土地使用权出让金,方可以土地使用权抵押
D.若甲以土地使用权为抵押,需要办理登记,未经登记,不生效
E.土地使用权抵押时,其土地上建筑物,其他附着物不随土地使用权转移
F.未经抵押权人同意,作为抵押人的甲厂无权转让所抵押的土地使用权
10.()统一负责全国土地的管理和监督工作。
A.全国人大常委会 B.国务院
C.国务院土地行政主管部门 D.国务院总理
11.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的()倍。
A.15B.20C.25D.30
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