房屋模拟验收操作指引.docx

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房屋模拟验收操作指引

房屋模拟验收作业指引

编制                                      日期

初审                                      日期

审核                                      日期

批准                                      日期

流 程 要 素

流程目标：

流程时间要求

流程监控点数目

流程主要责任岗位

流程涉及职位数目

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LG-

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1.目的

1.1.规定房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，评估模拟验收工作效果，

实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量。

2.适用范围

2.1.适用于房屋接收前的楼栋本体内及室内外公共部位的模拟验收过程管理和控制。

3.术语和定义

3.1. 模拟验收：

工程与采购管理中心组织的由项目工程技术部、工程承包单位、监理公

司、物业公司共同参加的对房屋产品设计、施工质量、交付状态等因素的实地检查

活动。

同一期交付的房屋进行二轮模拟验收，并可根据存在问题的多少以及解决情

况、时间情况予以调整模拟验收次数。

3.2. 模拟验收内容：

根据产品组成因素所具有的特性，验收过程包括如下四项内容：

房

屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用

状态检查。

4.职责

4.1.1.工程与采购管理中心

4.1.2.确定模拟验收内容、检查方法、验收流程；

4.1.3.负责计划、组织、协调、实施模拟验收过程，监督整改落实情况；

4.1.4.负责对发现的需改进的问题进行统计、分析并发布结果；

4.1.5.负责对施工进度和整改结果进行监督、验证和跟踪评价。

4.2.总经理办公室

4.2.1.负责协调模拟验收的人力资源调配，包括物业技术员、项目工程师、项目监理等；

4.2.2.负责对项目工程技术部的施工进度及整改结果进行考核。

4.3.项目工程技术部

4.3.1. 模拟验收前项目工程技术部必须进行专项检查（自查）及整改。

4.3.2.统筹安排模拟验收问题的整改，整改完成率大于 90%。

4.3.3.监督整改质量，并对整改结果负责。

4.3.4.按客工程与采购管理中心的维修备品计划于集中交付前准备且提供维修备品。

4.4．物业公司

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4.3.5.配合工程与采购管理中心安排物业技术员参加模拟验收工作。

4.3.6.负责对室内外公共区域进行模拟验收检查，汇总问题并反馈整改情况。

4.3.7.负责对业主开放日、交付活动前楼体内的开荒清洁工作。

5.工作程序

5.1.模拟验收流程图：

<房屋模拟验收作业流程图>

<客户关系中心>

<项目管理部>

<承包商>

<物业服务中心>

<支持性文件>

资料准备及人员分

配

组组召开协调会

集中培训

第一轮模拟验收

（质量检查）

进行全面检查

记录相关问题

汇总验收问题

统计分析呈报公司

各部门

下一轮验收并核前

轮问题（整改及观

感验收）

整改完成并关闭

安排承包整改

每天反馈整改情况

按规定时间有计划

进行整改

室内清洁及部品标

示包装

房屋横拟验收情况记

录表

版号：

A/0

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5.2.模拟验收准备工作

5.2.1.编制模拟验收计划，计划内容包括：

⏹模拟验收开始按公司计划执行，若有变更，需经项目分管领导审批；

⏹确定参加模拟验收人员（尽可能做到验收人员与验收单位在几轮模拟验收中保持一致）；

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⏹验收时间、内容安排及任务分配；

⏹编制《模拟验收计划表》。

5.2.2.资料准备，包括如下：

⏹毛坯房模拟验收标准（见附件模版，实施中可调整）；

⏹装修房模拟验收标准（见附件模版，实施中可调整）；

⏹《交楼标准》；

⏹合同附图；

⏹《模拟验收检查记录表》。

5.2.3.工具准备，包括如下工具：

⏹.红外线测距仪、卷尺、粉笔、标识贴、空鼓杆、相位测试仪、硬板夹、水性大头笔。

5.2.4.召开模拟验收动员会，安排如下

⏹会议主持人：

客户关系中心具体负责人、项目经理部具体负责人；

⏹会议内容：

Ø宣讲模拟验收目的及重要性；

Ø讲解模拟验收计划安排；

Ø简单介绍模拟验收标准；

Ø讲解整改要求：

质量要求、时间要求；

Ø强调纪律要求；

Ø确定模拟验收培训时间以及参加人员；

Ø明晰奖惩措施。

5.2.5.确认模拟验收整改标准样板房：

在大面积整改前，由项目工程技术部根据既定验

收及整改标准安排做出一套验收及整改标准样板房，工程与采购管理中心和项目

经理工程技术部共同现场验收确认，验收合格后，即成为整改参照标准样板。

5.3.模拟验收培训

5.3.1.集中讲授

⏹讲授人：

工程与采购管理中心具体负责人；

⏹讲授内容：

Ø模拟验收标准（见附件模版，实施中可调整）

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Ø交楼标准

Ø合同附图及核对方法

Ø常见问题、以往案例讲解

Ø现场标示和记录方法

Ø检查人员奖惩措施

Ø验收过程中注意事项讲解，内容包括：

a）避免干扰：

工作人员按照工作职责范围进行工作，不受其它人员工作

状态、情绪干扰；

b）坚持原则；检查内容、标准严格按照模拟验收计划、验收标准要求进

行检查、记录，在工作过程中不受主观因素影响擅自放松检查标准；

c）单据交接程序：

每天上、下午检查的单据在检查工作完成后组长安排

检查人员签字，然后将单据交接给工程与采购管理中心信息管理组，

并确认单据数量。

d）小组成员管理；组长要对组员进行考勤，工作情况进行及时指导纠正，

严格执行检查纪律；

e）电话沟通：

验收现场出现有疑惑的问题及时与工程与采购管理中心具

体负责人或项目部进行沟通。

Ø提问与答疑。

5.3.2.现场示范

⏹示范检查方法：

Ø现场随机选取一套房，参照模拟验收标准逐项示范检查；

Ø对于空鼓等需要工具辅助检查的内容示范工具使用方法。

⏹示范记录方法：

Ø《模拟验收检查记录表》格式填写注意事项；

Ø规范问题书面记录内容、记录格式，详细记录问题便于整改。

⏹示范标记方法：

Ø问题标记工具选择：

水泥面用粉笔标记，门、铝合金门窗、部品部件等用

标示贴，玻璃用水性大头笔；

Ø问题标记方法：

水泥面上问题用粉笔将问题点圈示及用箭头指示，并在旁

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边标明问题内容及日期；用标识贴标示的，在标识贴上记录问题内容，并

粘贴于问题点位置。

5.3.3.模拟演练与检查

⏹每组模拟验房小组检查一套房屋，进行培训效果检验；

⏹对检查结果进行点评、纠正、规范。

5.4.模拟验收实施

5.4.1.第一轮模拟验收（质量检查）过程

⏹检查内容：

由工程与采购管理中心具体负责人在模拟验收标准中摘取相关内容。

Ø使用功能；

Ø交楼标准；

Ø现场与合同附图符合情况；

Ø设计缺陷；

Ø强制性规定；

Ø重大质量问题：

大面积空鼓、严重裂缝、起砂、层高、方正、水平。

⏹为了避免由于验收人员经验不足，造成检查品质不稳定，及时发现问题，纠正不规范

行为，工程与采购管理中心具体负责人在模拟验收过程中要对新人模拟验收过程进行

抽查：

Ø抽查时间：

每天抽查一次，对发现的问题及时进行纠正；

Ø资料抽查：

记录表填写是否规范，内容记录是否准确；

Ø现场抽查：

检查内容是否全面、现场标识是否到位。

⏹严格按照时间计划、培训要求进行模拟验收实施；

⏹每天模拟验收结束后召开验收过程碰头会：

Ø各小组通报检查过程中发现的主要和共性问题

Ø验收工作是否按计划执行；

Ø是否有需要协调的问题；

Ø记录、标识、检查内容等工作是否有不合理的地方需要调整。

⏹工程与采购管理中心工程管理组将记录表中的问题转换为电子文挡，并次日发给项目

部，并要求项目部当日安排整改，同时项目部反馈问题整改情况。

⏹模拟验收结束后编制总结报告，进行验收过程总结，问题分析，典型问题需配图片、

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说明；

⏹召开决策会：

Ø组织者：

项目工程技术部。

Ø与会部门、人员：

集团领导（视问题严重程度或整改效率决定是否需要请

领导出席会议）、设计管理部、项目程技术部、营销管理部、物业公司。

Ø会议内容：

制定模拟验收发现问题的整改方案，确定整改期限、责任人；

设计缺陷问题原则上须整改，但经集团领导审批同意后，可不予整改，但

须纳入后期设计要求，防止缺陷的重复发生；不予整改的缺陷须拟定统一

说辞,并须在集中交付前向业主做好解释和安抚工作。

不予整改的问题需形

成书面文件，由设计管理部、项目程技术部、成本管理部等相关部门会签

审批，经项目分管领导及工程总监签字确认后，交部门存档。

⏹工程与采购管理中心监督整改落实情况，发现异常情况及时反馈：

Ø整改方案、计划落实情况检查；

Ø整改效果检查；

Ø推动整改方法：

相关部门沟通解决、邮件形式进行通报、及时填写《房屋

接收审批表》、上报公司领导、入伙协调会协调、月度项目现场协调会协调、

冻结施工单位工程进度款、按合同罚款、提议委托整改。

⏹第一轮模拟验收（质量检查）考核标准（5 分制）：

Ø土建工程质量问题（仅指墙地面空鼓、裂缝及渗漏、尺寸偏差）户均低于

5 条（含 5 条）得 5 分,5-6 条（含 6 条）得 5-4 分,6-7 条（含 7 条）得 4-3

分,7-8 条（含 8 条）得 3-2 分,8-9 条（含 9 条）得 2-1 分，9-10 条（含 10

条）得 1-0 分；

Ø精装修房每户单位缺陷户均低于 6 条（含 6 条）得 5 分,6-7 条（含 7 条）

得 5-4 分 7-8 条（含 8 条）得 4-3 分,8-9 条（含 9 条）得 3-2 分,9-10 条（含

10 条）得 2-1 分，10-11 条（含 11 条）得 1-0 分。

Ø每百户渗漏户数低于 12 户酌情加 0.5 分，减少 3 户加 0.5,增加 3 户减 0.5。

5.4.2.第二轮模拟验收（整改及感观验收）

⏹检查内容：

Ø完整性：

部品、部件、电气设施是否安装到位

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Ø成品保护情况

Ø裂缝、空鼓、起砂、大小头等土建问题

Ø水电：

通水、通电试验

Ø观感

Ø色差

Ø卫生

Ø交楼标准

Ø验证前一轮模拟验收问题整改完成情况

⏹程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程进行。

⏹统计模拟验收问题整改完成率

Ø第一轮模拟验收问题整改完成率：

【1-（第一轮模拟验收问题整改后遗留

数量/第一轮模拟验收问题数量）】×100%；第二轮模拟验收问题整改完成

率：

【1-（第一、二轮模拟验收问题整改后遗留数量/第一、二轮模拟验收

问题总数）】×100%。

⏹第二轮模拟验收（整改及感观验收）考核标准（