天津市房屋权属登记规范.docx
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天津市房屋权属登记规范
关于印发《##市房屋权属登记规X》的通知
各区县房管局、市登记发证交易中心:
为进一步规X房屋权属登记行为,根据《中华人民##国物权法》、《##市房屋权属登记条例》与建立部《房屋登记方法》〔部令第168号〕等有关规定,结合本市实际情况,现将已修订的《##市房屋权属登记规X》印发给你们,请遵照执行。
原《##市房屋权属登记规X〔试行〕》同时废止。
房地统一登记按照本规X和已下发的有关房地统一登记文件规定执行。
二〇〇八年七月十五日
##市房屋权属登记规X
目 录
一、总那么
〔一〕目的和依据
〔二〕适用X围
〔三〕登记的房屋X围
〔四〕房屋登记根本单元
〔五〕登记的房屋权利
〔六〕房屋权属登记事务分工
〔七〕房屋权属登记信息系统
〔八〕房屋权属证书和登记证明
二、一般规定
〔一〕申请与代理
〔二〕##明
〔三〕申请登记文件
〔四〕公证、认证
〔五〕登记程序
〔六〕登记申请受理
〔七〕申请登记文件的补正
〔八〕房屋权属登记申请的合并受理
〔九〕准予登记
〔十〕不予登记
〔十一〕登记申请的撤回
〔十二〕房屋权属登记簿记载内容
〔十三〕领证
〔十四〕更正登记
〔十五〕异议登记
〔十六〕撤销登记
〔十七〕换发、补发房屋权属证书与登记证明
〔十八〕依法实施财产保全等限制措施的登记
〔十九〕文书
〔二十〕登记的法定文字
三、房屋所有权登记
〔一〕初始登记
1、国有土地房屋的初始登记
2、全体业主物业管理效劳用房的登记
3、集体土地房屋的初始登记
4、核准新建房屋初始登记的条件
5、房屋初始登记时限
〔二〕转移登记
1、新建商品房买卖的转移登记
2、存量房屋买卖的转移登记
3、房改售房的转移登记
4、房屋交换的转移登记
5、房屋赠与的转移登记
6、以房屋抵债的转移登记
7、以房屋作价出资或者作为合作条件,与他人成立企业的转移登记
8、因企业分立、合并的转移登记
9、接收房屋的转移登记
10、国有房产授权经营的转移登记
11、房屋调拨、划拨的转移登记
12、房屋继承、受遗赠的转移登记
13、因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决的转移登记
14、因增减共有人的转移登记
15、因按份共有的房屋共有人之间发生份额转让的转移登记
16、核准房屋转移登记的条件
17、房屋转移登记时限
〔三〕变更登记
1、房屋权利人##或者名称的变更登记
2、地名改变的变更登记
3、配偶之间变更房屋登记权利人的变更登记
4、房屋共有关系发生变化的变更登记
5、房屋翻建、改建的变更登记
6、房屋分割的变更登记
7、房屋合并的变更登记
8、核准房屋变更登记的条件
9、房屋变更登记时限
〔四〕注销登记
1、因拆除、倒塌、拆迁等原因致使房屋灭失的注销登记
2、核准房屋注销登记的条件
3、房屋注销登记时限
4、登记机构依职权注销登记
5、因司法机关、行政机关作出判决、裁定、决定致使房屋所有权终止的注销登记
四、他项权登记
〔一〕以房屋设定抵押权的登记
〔二〕房屋抵押权的转移登记
〔三〕房屋抵押权的变更登记
〔四〕房屋抵押权的注销登记
〔五〕以房屋在建工程设定抵押权的登记
〔六〕房屋在建工程抵押权的转移登记
〔七〕房屋在建工程抵押权的变更登记
〔八〕房屋在建工程抵押权的注销登记
〔九〕核准房屋他项权登记的条件
〔十〕房屋他项权登记时限
五、预告登记
〔一〕预售登记
〔二〕房屋所有权预告登记
〔三〕房屋所有权预告登记的变更登记
〔四〕注销房屋所有权预告登记
〔五〕房屋抵押权预告登记
〔六〕预购商品房抵押权转让的预告登记
〔七〕注销房屋抵押权预告登记
〔八〕核准预告登记的条件
〔九〕预告登记时限
六、附那么
〔一〕《条例》与《方法》的适用
〔二〕登记规X的内容
〔三〕规X的实施日期
一、总 那么
〔一〕目的和依据
为了规X房屋权属登记行为,保障房地产交易平安,保护房屋权利人合法权益,根据《中华人民##国物权法》、《##市房屋权属登记条例》〔以下简称《条例》〕与建立部《房屋登记方法》〔部令第168号〕的规定,制定本规X。
〔二〕适用X围
本规X适用于自然人、法人和其他组织,向市、区县房屋权属登记机构申请办理本市行政区域X围内的房屋权属登记。
〔三〕登记的房屋X围
本规X所称的房屋包括本市行政区域内:
1、国有土地的房屋;
2、集体土地的非商品房屋;
3、宅基地农民住宅房屋。
〔四〕房屋登记根本单元
房屋应当按照根本单元进展登记。
房屋根本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号〔幢号、室号等〕的房屋或者特定空间。
国有土地X围内成套住房,以套为根本单元进展登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的局部为根本单元进展登记。
集体土地X围内村民住房,以宅基地上独立建筑为根本单元进展登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的局部为根本单元进展登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的局部为根本单元进展登记。
〔五〕登记的房屋权利
1、以下房屋权利的设立、转让、变更和终止,当事人应当申请登记:
〔1〕房屋所有权;
〔2〕房屋抵押权和房屋在建工程抵押权;
〔3〕地役权等。
2、房地产开发企业销售期房的,应当办理预售登记。
3、未建成房屋有以下情形之一的,当事人可以申请预告登记:
〔1〕预购商品房的;
〔2〕以预购商品房设定抵押权的。
〔六〕房屋权属登记事务分工
1、##市房地产登记发证交易中心〔以下简称市登记中心〕和区、县房地产管理局受##市国土资源和房屋管理局〔以下简称市国土房管局〕委托,具体办理房屋权属登记事务〔以下简称登记事务〕的登记机构。
2、市登记中心具体办理以下X围登记事务:
〔1〕国有土地新建房屋初始登记;
〔2〕外环线以内集体土地新建房屋初始登记;
〔3〕商品房期房预售登记;
〔4〕房屋在建工程抵押权登记;
〔5〕属于国家平安、国防军事等单位所有的各类房屋权属登记;
〔6〕市国土房管局委托办理的其他房屋权属登记事务。
3、区、县房地产管理局具体办理本区、县行政区域内除前款X围外的各类登记事务。
〔七〕房屋权属登记信息系统
市国土房管局建立全市统一的房屋权属登记信息系统,登记机构应当在房屋权属登记信息系统上办理房屋权属登记事务。
房屋权属登记簿是房屋权属登记信息系统的组成局部。
权利人、利害关系人凭##明,并提供准确的房屋坐落或者房屋权属证书证号,可以申请查询登记簿;利害关系人申请查询登记簿的,还需要说明查询目的。
〔八〕房屋权属证书和登记证明
1、办理建成房屋的所有权登记和他项权登记核发房屋权属证书。
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
2、办理房屋预售登记、房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记、房屋在建工程抵押权登记核发《##市房屋登记证明》。
3、房屋权属证书和登记证明由市国土房管局核发。
房屋权属证书和登记证明应当加盖市国土房管局和市登记中心或区、县房地产管理局〔以下简称登记机构〕的印章。
4、市国土房管局制作统一的房屋权属证书和登记证明。
二、一般规定
〔一〕申请与代理
1、房屋权属登记〔以下简称登记〕,当事人应当向登记机构申请,也可以委托代理人提出申请。
当事人委托代理人申请登记的,代理人应当向登记机构提交当事人的##明、代理人##明和委托书;委托书需要公证、认证的,还应当按照本章第〔四〕条规定办理公证、认证手续。
2、无民事行为能力人和限制民事行为能力人由监护人〔法定代理人〕向登记机构申请登记,监护人应当提交被监护人行为能力的有关证明文件,以与监护人的证明文件;因处分房屋申请登记的,还应当提交为被监护人利益的书面声明。
前款所称被监护人行为能力的有关证明文件系指未成年人的##明、民政部门颁发的智力残疾或者精神残疾的残疾证以与人民法院确认行为能力的生效判决等。
监护人的证明文件系指户籍证明、民政部门颁发的智力残疾或者精神残疾的残疾证、人民法院指定监护人的生效判决以与居委会、村委会等有指定权的部门指定监护人的文书。
3、两人以上共有房屋的登记,应当由共有人共同申请。
〔二〕##明
1、中国公民申请登记的,应当向登记机构提交##;无##的,可以提交户口簿、军官证、兵役证或者护照。
港、澳特别行政区居民申请登记的,应当向登记机构提交特别行政区##、港澳同胞回乡证或者暂住证;##居民申请房屋权属登记的,应当向登记机构提交##或者来往大陆通行证、暂住证。
2、外国人申请登记的,应当向登记机构提交##或者护照。
3、境内企业法人申请登记的,应当向登记机构提交营业执照;机关、事业、社团等法人单位应当提交法人登记证书或者组织机构代码证;境内其他组织申请登记的,应当向登记机构提交非法人营业执照或者组织机构代码证;外国企业驻国内机构申请登记的,应当向登记机构提交代表机构登记证。
4、在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请登记的,应当向登记机构提交有关的登记证明。
〔三〕申请登记文件
1、申请登记的,申请人应当向登记机构提交申请登记文件的原件;登记机构需留存复印件的,应当对复印件与原件的一致性进展核对。
并在留存复印件上加盖核对无误专用章。
申请人无法提供原件的,应当提供原发证单位出具的证明;属于境外的,应当经中国使领馆认证。
2、登记的申请书应当由当事人签名或者盖章;代理人申请登记的,由代理人签名或者盖章。
3、申请登记文件是外文的,应当同时提交中文译本。
〔四〕公证、认证
1、属于以下情形之一的,申请人应当办理公证手续:
〔1〕因房屋继承、受遗赠申请登记的,申请人应当提交继承权公证书;
〔2〕自然人转让房地产委托他人申请转移登记的,应当提交委托公证书;
〔3〕自然人以房地产设定他项权委托他人申请他项权登记或者抵押权预告登记的,应当提交委托公证书,但委托贷款银行、住房担保公司的除外;
〔4〕配偶之间变更房地产登记权利人或者房屋共有关系变化,委托他人申请变更登记的,应当提交委托公证书;
〔5〕自然人委托他人申请更正登记、异议登记、补证或者撤回登记申请的,应当提交委托公证书。
2、境外当事人申请房地产登记的,还应当按以下规定办理公证或者认证手续:
〔1〕境外当事人可向中国驻该国使〔领〕馆办理公证或者认证证明,当事人向当地公证人申办公证的,该公证书须经中国驻该国使〔领〕馆认证;
〔2〕境外当事人在与我国无外交关系的国家办理公证文书,须经与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使〔领〕馆认证;
〔3〕在##申办的公证文书应由我国司法部委托的“中国委托公证人〞办理,该公证书须经中国法律效劳〔##〕##加章转递确认;
〔4〕##同胞持##地区公证机构出具的十四大类公证书的,须经##市公证员协会核对并出具确认当事人持有的正本与海基会寄送的公证书副本核对一致的证明。
3、申请人委托他人办理登记手续,委托书经公证、认证的,代理人可以提交申请人##明复印件,登记机构不负责对##明原件与复印件的核对。
〔五〕登记程序
1、登记程序一般包括:
〔1〕申请;
〔2〕如有需要登记机构可进展询问;
〔3〕受理、核收税费;
〔4〕复核;
〔5〕审定、记载、公示;
〔6〕制证、发证;
〔7〕立卷归档。
2、办理以下房屋登记,房屋登记机构应当实地查看:
〔1〕房屋所有权初始登记;
〔2〕在建工程抵押权登记;
〔3〕因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;
〔4〕法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
登记机构实地查看的,应当由两名以上人员查看,并作好书面记录。
3、依《条例》规定,认为当事人申请登记的事项需要进展公告或者声明的,应当公告或者声明。
〔六〕登记申请受理
1、登记申请符合以下条件的,登记机构应当受理登记申请,并出具收件收据:
〔1〕属于委托X围内的登记事务;
〔2〕申请人符合登记条件;
〔3〕登记文件齐备;
〔4〕无本规X“一般规定〞中第〔十〕条规定的不予登记情形;
〔5〕按规定交纳税、费。
在受理房地产登记申请时,登记机构应当查验申请人提交的申请登记文件,并根据需要就有关事项询问申请人。
询问结果应当经申请人签字确认,并归档保存。
2、收件收据应当注明申请人##或者名称、登记类别、房屋坐落、提交文件名称和份数、原件或者复印件、登记机构名称、收件人##、收件时间、领证时间等,申请人应当签名或者盖章确认已领取收件收据。
收件收据应当全市统一编号。
〔七〕申请登记文件的补正
不符合受理条件的,登记机构不受理登记申请,并一次性书面告知申请人补正要求。
〔八〕房屋权属登记申请的合并受理
1、有以下情形之一的,当事人向登记机构一并申请登记时,登记机构应当合并受理:
〔1〕因申请房屋所有权变更登记,致使房屋他项权变更的,登记机构应当合并受理房屋所有权变更登记与房屋他项权的变更登记。
〔2〕申请存量房屋转移登记的,以房屋抵押贷款支付房价款的,登记机构应当合并受理房屋转移登记与受让房屋的他项权登记。
〔3〕以预购商品房抵押贷款支付房价款的,登记机构应当合并受理房屋所有权与房屋抵押权的预告登记。
〔4〕抵押贷款预购商品房的,在房屋初始登记后,房屋所有权转移登记与他项权登记合并办理。
〔5〕申请房屋所有权初始登记的,有在建工程抵押的,房屋所有权初始登记与他项权登记合并办理。
〔6〕抵押房屋所有权转让的,房屋所有权转移登记和他项权登记应当合并办理。
2、登记机构按照前条规定合并受理登记申请的,办事时限为房屋所有权登记〔房屋所有权预告登记〕时限。
〔九〕准予登记
登记机构应当按照本规X的要求对当事人的登记申请进展审核。
经审核符合登记条件的,应当将有关事项记载于房屋权属登记簿,并予以公示。
记载之日为登记日。
〔十〕不予登记
有以下情形之一的,登记机构应当做出不予登记的决定:
1、房屋所有权未经初始登记的。
但依据《条例》规定申请预售登记、在建工程抵押登记、预告登记和依据《条例》第54条规定预告登记权利人申请转移登记的除外;
2、《条例》第11条规定情形的;
3、提供的文件缺乏关联性、一致性的。
登记机构应当作出不予登记的决定,并书面通知申请人,同时将申请登记文件复印留存,原件退还申请人,并收回收件收据。
〔十一〕登记申请的撤回
1、申请人可以在登记机构将登记事项记载于房屋权属登记簿前,撤回登记申请。
2、申请人向登记机构提出申请时,登记机构应当立即查阅登记簿,申请事项已记载于登记簿的不予受理,并书面通知申请人;登记簿“权利人〞栏内记载为“正在审核中〞的,受理撤回登记申请。
申请人应当提交以下文件:
〔1〕撤回登记申请书〔原件留存〕;
〔2〕申请人##明〔查验原件、复印件留存〕;
〔3〕原登记申请的收件收据〔原件留存〕。
予以撤回的,所收申请登记文件应当在三日内退还当事人。
〔十二〕房屋权属登记簿记载内容
房屋权属登记簿记载以下内容:
1、房屋权利人##或者名称;
2、房屋坐落〔区、县、乡、镇、村、街道里巷、楼号、门号、户室号或者部位〕、地号;
3、房屋建筑面积、设计用途、建筑结构、总层数、所在层数、产别;
4、房屋他项权事项,包括权利种类、权利X围、权利价值、约定期限等;
5、房屋权利被限制事项;
6、房屋权利登记日期;
7、土地使用权取得方式、期限、面积和用途;
8、房屋权属证书、登记证明换发、补发事项;
9、异议登记事项;
10、房屋权属证书、登记证明编号。
〔十三〕领证
房屋权属证书、登记证明应当由房屋权利人〔申请登记代理人〕领取,领证人应当提交##件和收件收据,并签名或者盖章确认、注明领证日期。
代理领证的,代理领证人应当提交权利人##件、代理人##件、收件收据和委托书。
如收件收据丧失,还须提交收件收据丧失,证书已领的具结书。
〔十四〕更正登记
1、房屋权利人或者利害关系人申请更正
〔1〕房屋权利人认为房屋权属登记簿记载的内容有错误的,可以向登记机构申请更正登记。
申请更正登记应当提交以下文件:
①申请书〔原件留存〕;
②申请人##明〔查验原件、复印件留存〕;
③房屋权属证书或者登记证明〔原件暂存〕;
④证明房屋权属登记簿记载错误的证明文件〔原件或者复印件留存〕。
利害关系人认为登记簿记载事项错误的,应当与权利人共同申请更正登记,并提交上述文件。
〔2〕登记机构受理更正申请后,应当在10日内核查原登记记载所依据的申请登记文件与申请人提交的证明文件,提出初审意见后,报市国土房管局审核。
〔3〕市国土房管局应当在15日内完成审核。
〔4〕经市国土房管局决定准予更正的,应当将更正内容、时间、事由等事项记载于房屋权属登记簿;并书面通知登记机构,登记机构应当在5日内书面通知申请人,换发房屋权属证书或者登记证明。
经市国土房管局决定不予更正的,登记机构应当在5日内书面通知申请人。
2、依职权更正
〔1〕登记机构发现房屋权属登记簿记载有误的,应当将需要更正的内容书面通知房屋权利人。
房屋权利人可以自收到通知之日起30日内向房屋权属登记机构提出异议。
〔2〕房屋权利人在规定期限内向房屋权属登记机构提出异议的,登记机构应当在10日内对房屋权利人提出的异议进展审查。
异议成立的,登记机构应当将有关情况书面通知房屋权利人。
〔3〕房屋权利人未在规定期限内提出异议或者异议不成立的,登记机构应当将登记错误事项、相关登记文件以与权利人提出异议情况等报市国土房管局审核。
市国土房管局应当在15日内完成审核。
〔4〕经市国土房管局决定准予更正的,应当将更正内容、时间、事由等事项记载于房屋权属登记簿;并书面通知登记机构,登记机构应当在5日内书面通知房屋权利人。
房屋权利人应当在30日内交回原房屋权属证书或者登记证明。
逾期未交回的,由登记机构公告原房屋权属证书或者登记证明作废。
经市国土房管局决定不予更正的,登记机构应当在5日书面通知申请人。
3、市国土房管局发现房屋权属登记簿记载有误的,应当通知有关登记机构启动更正登记程序,有关登记机构应当按程序办理。
4、权利人处分房屋申请登记,登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,登记机构需要办理更正登记的,登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。
〔十五〕异议登记
1、利害关系人认为房屋权属登记簿记载的房屋所有权人与实际情况不符的,可以持以下与房屋权利相关的证明文件,向登记机构提出异议:
〔1〕申请书〔原件留存〕;
〔2〕申请人##明〔查验原件、复印件留存〕;
〔3〕证明房屋权属登记簿记载的房屋所有权人与实际情况不符的有关证明材料〔原件或者复印件留存〕。
2、符合以下条件的,登记机构应当在受理异议登记申请的当日将异议人##〔名称〕、异议事项、异议依据记载于房屋权属登记簿:
〔1〕申请异议的房屋在房屋权属登记簿记载的X围内;
〔2〕被申请异议的房屋所有权人是房屋权属登记簿记载的房屋所有权人;
〔3〕申请人是有关证明材料载明的房屋权利的利害关系人;
〔4〕申请人未曾就同一事由申请过异议登记。
3、自异议记载于房屋权属登记簿之日起15日内,申请人不起诉的,异议登记失效。
自异议记载于房屋权属登记簿之日起15日内,异议申请人与房屋权利人达成协议的或者向人民法院申请保全的,书面通知登记机构后,该异议撤销,登记机构应当将撤销事项记载于登记簿。
4、权利人处分房屋申请登记,登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。
〔十六〕撤销登记
司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段办理房屋登记的,登记机构可以撤销原房屋登记,但房地产权利为他人善意取得的除外。
撤销房屋登记的,登记机构应当提出撤销房屋登记申请,并将生效的法律文书与相关文件等报市国土房管局审核。
经市国土房管局决定准予撤销的,应当将撤销登记的内容、时间、事由等事项记载于房屋权属登记簿;并作出书面决定,交由登记机构送达当事人,通知其在10日内交回原房屋权属证书或者登记证明。
逾期未交回的,由登记机构公告原房屋权属证书或者登记证明作废。
〔十七〕换发、补发房屋权属证书与登记证明
1、房屋权属证书、登记证明破损的,房屋权利人可以向登记机构申请换发,并提交以下文件:
〔1〕申请书〔原件留存〕;
〔2〕申请人##明〔查验原件、复印件留存〕;
〔3〕房屋权属证书或者登记证明〔原件留存〕。
2、房屋权属证书、登记证明灭失的,房屋权利人可以向登记机构申请补发,并提交以下文件:
〔1〕申请书〔原件留存〕;
〔2〕申请人##明〔查验原件、复印件留存〕;
〔3〕房屋权属登记簿查阅证明〔原件留存〕;
〔4〕在《##日报》或者《今晚报》登载的灭失声明〔原件留存〕。
3、申请人提交的申请文件齐备的,登记机构应当出具收件收据。
符合补证、换证条件的,7个工作日内完成制证,通知申请人领取房屋权属证书或者登记证明,在补发的房屋权属证书或者登记证明上注“补发〞字样,原房屋权属证书、登记证明作废。
申请人提交的文件不齐备的,不予受理。
集体土地X围内村民住房申请补证的,在补发房屋权属证书、登记证明前,登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
〔十八〕依法实施财产保全等限制措施的登记
1、人民法院、人民检察院、公安机关、国家平安机关、税务机关等对房屋所有权依法实施财产保全等限制措施,要求登记机构予以协助的,应当向登记机构提交以下文件:
〔1〕有关国家机关工作人员工作证或者执行公务证〔查验原件,留存复印件〕;
〔2〕单位介绍信〔原件留存〕;
〔3〕房屋权属登记簿查阅证明〔原件留存〕;
〔4〕已发生法律效力的裁定书、决定书〔查验原件、复印件留存〕以与协助执行通知书〔原件留存〕。
2、受理协助执行房屋所有权限制措施的分工
〔1〕对房地产开发企业已经取得商品房销售许可尚未出售的房屋预查封的,由市登记机构受理,在“商品房销售网〞上进展;
〔2〕对购房人已购置并办理了预告登记或者合同备案的房屋预查封的,由区、县登记机构受理;
〔3〕对购房人购置的房地产开发企业已做初始登记的房屋预查封的,由区、
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