房地产经纪相关知识8.docx

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房地产经纪相关知识8

2005年02月25日房地产经纪相关知识[2]

一、单选[共40题，每题1分，总计40分]

1、不属于房地产市场低谷期的特征的是（）。

A．市场极为萧条，交易量很小

B．开发项目开工率低

C．旧房交易量大

D．消费需求依市场惯性降低，租金下降

2、某种房地产的（），是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。

A．供给

B．需求

C．价格

D．规模

3、房地产的均衡价格是指（）相等时的价格。

A．建筑价格与卖出价格

B．房地产的市场需求量与市场供给量

C．成品价格与消费者购买价格

D．房地产的市场需求量大于市场供给量的10%时的价格

4、属于资金的时间价值换算中的基本关系的是（）。

A．现值＋复利利息＝将来值

B．将来值＋复利利息＝现值

C．现值×复利利息＝将来值

D．现值×单利利息＝将来值

5、将2000元钱存入银行，按季度1%的利率计息12次，本利和为（）。

A．2020元

B．2060元

C．2321.6元

D．2253.66元

6、年利率为12%，如果一年按12%的利率计息一次，则实际利率为（）。

A．12%

B．1%

C．12.55%

D．12.36%

7、财务净现值用（）表示。

A．NPV

B．VPN

C．IRR

D．RRI

8、下列描述中属于房地产价格特性的有（）。

A．用货币表示

B．受供求等因素影响

C．是在长期考虑下形成

D．与交易的个别条件有关

9、一种商品的（）是指该种商品能满足人们某种需要的效用。

A．使用价值

B．交换价值

C．投资价值

D．原始价值

10、交换价值通常用（）来衡量。

A．物品

B．概率

C．货币

D．面值

11、卖方愿意接受的最低价格为2500元/m2，买方愿意支付的最高价格为3000/m2，则最终成交价格应为（）。

A．2500元/m2

B．3000元/m2

C．2500-3000元/m2

D．不能确定

12、某宗土地单价为3750元/㎡，楼面地价为750元/㎡，土地总价为3亿元人民币，允许的建筑面积为8万平方米，则容积率为（）。

A．3

B．5

C．7

D．已知条件不足，无法计算

13、下列说法错误的是（）。

A．房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格

B．当为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格

C．期房价格通常低于现房价格

D．期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿

14、下列（）人群收入的增加对房地产价格影响最大。

A．高收入者

B．中等收入者

C．低收入者

D．没有区别

15、一宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％，则买方实际付出的价格为（）。

A．2325元/㎡

B．2500元/㎡

C．2625元/㎡

D．2800元/㎡

16、乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为（）。

A．城市人口数量占人口总数的比重增加很快

B．大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动

C．大城市人口数量比中小城市多

D．大城市数量比中小城市多

17、卫星城镇是（）的结果。

A．外延型城市化

B．飞地型城市化

C．向心型城市化

D．离心型城市化

18、地震烈度达（）以上的地区则不宜选作城市用地。

A．7度

B．8度

C．9度

D．10度

19、气温通常用离地面（　）高的位置上测得的空气温度来表示。

A．0.5m

B．0.8m

C．1.2m

D．1.5m

20、对绿地率的要求是：

新区建设不应低于（　）。

A．20%

B．25%

C．30%

D．35%

21、居住建筑和公共建筑通常又被称为（）。

A．非生产建筑

B．民用建筑

C．农业建筑

D．工业建筑

22、建筑物的耐久等级分为（）。

A．二级

B．三级

C．四级

D．五级

23、某住宅层数为9层,该住宅是（）。

A．低层住宅

B．多层住宅

C．中高层住宅

D．高层住宅

24、某住宅小区的一栋公共建筑，总高度为26m，该公共建筑属于（）。

A．低层建筑

B．多层建筑

C．高层建筑

D．超高层建筑

25、山墙是（　）。

A．外纵墙

B．内纵墙

C．外横墙

D．内横墙

26、不属于防雷装置的组成是（　）。

A．避雷针

B．引下线

C．地线

D．接地装置

27、地貌一般用（　）表示。

A．图式符号

B．注记

C．图式符号加注记

D．等高线

28、大中城市市区基本地籍图比例尺一般为（　）。

A．1：

1000

B．1：

500

C．1：

200

D．1：

100

29、民间信用是（　）。

A．企业之间以赊销商品和预付货款等形式提供的信用

B．企业、银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供的信用

C．个人之间相互以货币或实物所提供的信用

D．企业以发行股票或债券的形式筹集资金的一种信用方式

30、按贷款期限的长短,房地产贷款可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款，下列说法正确的是（）。

A．短期贷款是指贷款期限一年以内的贷款

B．中期贷款是指贷款期限在一年以上、三年以下（含三年）的贷款

C．长期贷款是指贷款期限在三年以上（不含三年）的贷款

D．长期贷款是指贷款期限在五年以上（不含五年）的贷款

31、贷款期限在（　）的，通常采取到期一次还本付息方式。

A．1年（含1年）以内的

B．2年（含2年）以内的

C．3年（含3年）以内的

D．4年（含4年）以内的

32、（　）是指以借款人的信誉所发放的房地产贷款。

A．短期贷款

B．信用贷款

C．抵押贷款

D．质押贷款

33、（　）保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保，当贷款人不为清偿或不能清偿债务时（如借款人失信不履行义务），由保险人代为补偿。

A．火灾保险

B．房地产贷款信用保险

C．房地产贷款保证险

D．借款人的人身保险

34、样本是（　），用来代表整个总体。

A．所要研究的事物或现象的全体

B．组成该现象的每个元素

C．从总体中制取部分个体进行研究的过程

D．取自总体的一部分

35、观察法是指（　）。

A．调查人员到有关地点或场所，利用感觉器官或仪器等，对调查单位直接进行观察，观测并记录，从而获利所需要资料的一种调查方法

B．多个调查人员一同在某个地点或场所通过特定仪器进行观察记录获利资料的一种方法

C．调查单位在特定的环境下用特定的仪器进行特殊分析并估算从而获利资料的一种方法

D．在所设定的特殊实验场所、特殊状态下，对调查单位进行实验以获利所需资料

36、生态是指（　）之间的关系。

A．生物与其生存环境

B．生物与其他生物

C．生物与环境

D．生物与非生物之间

37、（　）污染源可以从源强和源高两方面来看其影响情况的。

A．大气

B．环境

C．室内

D．水体

38、室内来源的污染物主要来自（　）。

A．室外环境

B．装饰材料

C．建筑材料

D．其他污染物

39、根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态，可将思维分为动作思维、形象思维和（　）。

A．具象思维

B．抽象思维

C．定向思维

D．逻辑思维

40、人际交往的作用和意义主要有获得信息资料、形成群体规范、（　）。

A．改善人际关系

B．加强与人交流

C．结识朋友

D．提高素质

二、多选[共30题，每题2分，总计60分]

41、房地产市场必须具备的要素有（）。

A．卖方

B．买方

C．抵押

D．租赁

E．用于交易的房地产

42、根据竞争程度不同，将市场结构分为（）。

A．完全竞争

B．垄断竞争

C．寡头竞争

D．寡头垄断

E．完全垄断

43、下列属于完全垄断市场的特点有（）。

A．只有一个卖者，而买者很多

B．买者和卖者都比较多

C．产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异

D．存在产品差别

E．新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的

44、房地产的供求状况可分为（）。

A．全世界房地产总的供求状况

B．全国房地产总的供求状况

C．本地区房地产的供求状况

D．全国本类房地产的供求状况

E．本地区本类房地产的供求状况

45、在经济学里，广义的价值分为（）。

A．投资价值

B．使用价值

C．原始价值

D．交换价值

E．帐面价值

46、影响房地产价格的环境因素主要有（）。

A．声觉、视觉环境

B．大气环境

C．水文环境

D．生态环境

E．卫生环境

47、政府抑制房地产价格的措施主要有（）。

A．低价格政策

B．高价格政策

C．制定最高限价

D．政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产

E．征收房地产交易税或增值税

48、房地产课税的征收环节有（）。

A．房地产开发环节

B．房地产交易环节

C．房地产持有环节

D．房地产改造环节

E．房地产拆迁环节

49、求取建筑物折旧的方法主要有（）。

A．年限法

B．实际观察法

C．成新折扣法

D．最小求和法

E．高低点法

50、下列选项中可以采用成本法估价的有（）。

A．单纯建筑物

B．房地产保险

C．房地产损害赔偿

D．市场不完善

E．市场交易实例过多

51、按城市规模分类，下列说法正确的是（）。

A．市区和近郊区非农业人口50万以上的城市为大城市

B．市区和近郊区非农业人口20万以上、不满50万的城市为中等城市

C．市区和近郊区非农业人口不满20万的城市为小城市

D．习惯上将市区和近郊区非农业人口100万以上的城市称为特大城市

E．习惯上将市区和近郊区非农业人口100万以上的城市称为国际性大都市

52、按行政级别可将城市分为（）。

A．县级市

B．建制镇

C．地级市

D．直辖市

E．自治区

53、按具有综合职能城市分类可分为（）。

A．全国政治、经济、文化中心

B．大区或省域政治、经济、文化中心

C．地区政治、经济、文化中心

D．县域政治、经济、文化中心

E．农村政治、经济、文化中心

54、城市规划的宏观调控作用表现在（　）。

A．根据当地特点，建立城市未来发展的空间结构和布局形态

B．保障必要的城市基础设施和社会服务设施

C．规范土地和房地产市场

D．在符合社会总体利益的基础上对城市土地进行合理配置、开发与使用

E．以政府干预的方式保证土地使用符合符合社区公众的利益

55、下列选项中属于规定性指标的有（　）。

A．用地性质

B．环境要求

C．建筑形式

D．交通出入口方位

E．人口容量

56、根据建筑物的使用性质，可将建筑物分为（　）。

A．居住建筑

B．公用建筑

C．工业建筑

D．民用建筑

E．农业建筑

57、按使用材料不同可将窗分为（　）。

A．木窗

B．钢窗

C．铝合金窗

D．塑钢窗

E．玻璃窗

58、下列属于块材类地面的有（　）。

A．水磨石地面

B．普通粘土砖地面

C．大阶砖地面

D．陶瓷锦砖地面

E．木地面

59、常见的地面由（　）所构成。

A．面层

B．结构层

C．保温层

D．垫层

E．基层

60、按使用性质的不同，楼梯可分为（）。

A．室内主要楼梯

B．辅助楼梯

C．室外安全楼梯

D．防火楼梯

E．地震楼梯

61、按楼层间楼梯数量和上下楼层方式的不同分类的楼梯有（　）。

A．室内楼梯

B．直跑式楼梯

C．双跑式楼梯

D．室外楼梯

E．折角式楼梯

62、基本的供水方式可分为（）。

A．直接供水方式

B．设置水箱的供水方式

C．设置水泵的供水方式

D．分区、分压供水方式

E．设置水泵、水箱的供水方式

63、房产分幅图是全面反映房屋及其用地的（）的基本图,是测绘分丘图和分户图的基础资料,也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。

A．位置

B．形状

C．面积

D．权属状况

E．四至关系

64、地籍图可分为（）。

A．基本地籍图

B．基本宗地图

C．宗地图

D．房产图

E．丘地图

65、利息率从计息方式可分为（　）。

A．单利利率

B．名义利率

C．复利利率

D．法定利率

E．实际利率

66、房地产贷款主要面临的风险有不可抗力风险、违约风险、（）。

A．收益风险

B．抵押房地产价值风险

C．利率风险

D．流动风险

E．欺诈风险

67、构成保险必须具备的要素是（　）。

A．以特定的环境为前提

B．以特定的危险为对象

C．以多数人的互助共济为基础

D．以对危险事故所致损失进行补偿为目的

E．以淡化损害为结局

68、贷款人在发放后房地产贷款主要面临的风险有（）。

A．流动风险

B．借款人可能因失业等而不能获得预期收入

C．利率风险

D．借款人可能死亡、丧失劳动能力

E．用以抵押的房地产有可能损毁、灭失

69、统计数据的直接来源渠道主要有（）。

A．统计报表

B．统计资料汇编

C．专门调查

D．科学试验

E．统计推断

70、反映居住状况的主要统计指标有（　）。

A．居住户数

B．人均住宅建筑面积

C．人均住宅使用面积

D．户均住宅套数

E．房屋新开工面积

答案：

第1题

试题答案：

C

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点8：

房地产市场周期划分的阶段及各阶段的特征；

房地产市场周期大体有以下几个阶段：

1．上升期。

在这一时期，需求不断增加，房屋（房地产）供不应求。

需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。

由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋（房地产）供给不足，租金和售价不断上升；随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。

因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。

上升期的主要特征有：

租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格涨。

另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。

到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。

2．高峰期。

在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。

由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。

高峰期的主要特征有：

售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

3．衰退期。

由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。

而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。

这一时期的主要特征有：

新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

4．低谷期。

需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。

这一时期的主要特征有：

市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降，

第2题

试题答案：

B

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆考点10：

房地产的需求；

某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。

形成需求有两个条件：

一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。

如果仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；如果仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。

所以，在确定需求时，只考试有支付能力的需要。

如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。

第3题

试题答案：

B

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆考点16：

房地产的均衡价格；

房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。

当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。

一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。

一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。

均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

第4题

试题答案：

A

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆考点28：

资金时间价值换算中的基本关系；

1．现值+复利利息＝将来值

2．将来值－复利利息＝现值

3．将来值－现值＝复利利息

第5题

试题答案：

D

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27：

名义利率与实际利率的换算；

名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：

i=（1＋r/m）m－1

式中i--实际利率；

r--名义利率；

m--计息m次。

第6题

试题答案：

A

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27：

名义利率与实际利率的换算；

名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：

i=（1＋r/m）m－1

式中i--实际利率；

r--名义利率；

m--计息m次。

第7题

试题答案：

A

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆☆考点40：

财务净现值及如何判断项目可行；

净现值（NPV）又称财务净现值，是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。

净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

其计算公式为：

式中NPV--项目在起始点时的净现值；

CI--现金流入量；

CO--现金流出量；

（CI－CO）t--项目在第t期（通常为年）的净现金流量；

t＝0--项目开始进行的时间点；

n--计算期，即项目的开发或经营周期；

ic--投资者可接受的最低收益率。

计算出了净现值NPV后，判断项目是否可行如下：

当NPV＞0，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。

当NPV＜0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。

当NPV＝0，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

第8题

试题答案：

C

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点2：

房地产价格的特征；

房地产价格与一般物品价格的不同之处，表现为房地产价格的特征。

房地产价格主要有下列5个特征：

1．房地产价格受区位的影响很大。

房地产具有不可移动性，其价格与区位密切相关。

其中，最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。

现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

2．房地产价格实质是房地产权益的价格。

3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。

4．房地产价格是在长期考虑下形成的。

5．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。

第9题

试题答案：

A

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点43：

使用价值和交换价值；

“价值”一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值是经济学的。

在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。

一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。

人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。

任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。

没有用的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。

所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。

作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

第10题

试题答案：

C

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点43：

使用价值和交换价值；

“价值”一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值是经济学的。

在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。

一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。

人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。

任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。

没有用的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。

所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。

作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

第11题

试题答案：

C

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆考点45：

成交价格、市场价格、理论价格含义及相互关系；

成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：

1．卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。

2．买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。

3．卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。

市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。

但在投机心态驱使和非理性预期下，产生许多虚假需求，可能使市场价格脱离理论价格，如在泡沫经济下形成的畸高价格。

第12题

试题答案：

B

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点48：

总价格、单位价格和楼面地价；

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。

房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。

楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价与土地总价的关系是：

楼面地价＝土地总价/总建筑面积

楼面地价＝土地总价/容积率

认识楼面地价的作用十分重要。

在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。

第13题

试题答案：

D

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆考点50：

现货价格和期货价格；

现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。

期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

期房价格通常低于现房价格。

期房价格与现房价格之间的关系有：

期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿

上述关系是期房与现房同品质（包括工程质量、功能、户型、环境和物业管理服务等）下的关系。

在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，现房的户型差、功能已落后。

第14题

试题答案：

B

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆☆考点11：

房地产价格的影响因素；

1．自身