项目拓展及论证流程.docx
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项目拓展及论证流程
项目拓展及论证流程
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1.目的
为保持集团的可持续发展,寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。
2.适用范围
适用于房地产新项目发展前的论证工作,以及为之展开的相应研究和决策工作。
3.术语和定义
3.1.房地产土地储备:
为保证未来项目开发的土地需求,而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。
3.2.可行性研究:
对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析,并在此基础上对项目的经济效果进行预测,为投资决策提供依据。
4.职责
4.1.投资发展部
4.1.1.负责组织城市研究。
4.1.2.负责编写城市评价报告。
4.1.3.负责组织基础信息研究,每年末制定《土地储备计划》,并对研究成果进行归档。
4.1.4.信息收集、甄别阶段:
以基础研究为指引进行土地信息收集,并进行筛选。
4.1.5.新项目发展确定阶段:
负责根据项目初步谈判的结果,讨论项目的运作方式,并通过初步市场判断确定项目的定位,进行项目经济初步测算,形成初步可行性报告,提交评审并获审批后确定内部立项。
4.1.6.项目可行性研究阶段:
负责根据项目的特点制定可行性研究计划,通过项目背景调研,根据确定的产品定位建议并以其为核心组织各相关部门展开相应流程工作,最终形成包含固定内容的项目可行性研究报告。
4.1.7.决策、评审阶段:
负责将项目可行性报告交由集团及董事会评审。
4.1.8.负责按照集团通过的项目合作条件,取得项目开发权利,并负责合作条件的实施和跟踪。
4.2.法务主管
4.2.1.新项目发展阶段:
根据项目背景提供操作意见的法律风险分析和建议。
4.2.2.项目可行性研究阶段:
根据项目的背景情况进行法律风险分析,对合作合同等法律文件进行审核。
4.3.营销策划部
4.3.1.负责项目所在区域的市场调研,并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划。
4.4.研发设计部
4.4.1.新项目发展确定阶段:
应投资发展部的要求,根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求,提供地块初步设计分析。
4.4.2.项目可行性研究阶段:
现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析,并根据产品定位建议,完成规划草案。
4.5.工程管理部
4.5.1.项目可行性研究阶段,对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析,并根据研发设计部提供的规划草案完成工程技术分析。
4.6.成本管理部
4.6.1.新项目发展确定阶段:
应投资发展部的要求,根据研发设计部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。
4.6.2.项目可行性研究阶段:
根据研发设计部提供的规划草案和工程管理部提供的工程技术分析,提供准确的建安成本测算。
4.7.运营管理部
4.7.1.提供战略规划之投资布局。
4.7.2.参与评审城市决策及备案城市决策评审结果。
4.8.财务管理部
4.8.1.项目可行性研究阶段,根据各专业部门提供的规划、销售计划等材料,完成经济效益预测及财务相关分析。
4.9.集团各分管副总裁
4.9.1.参与城市决策评审会
4.9.2.参与各阶段的决策评审会
4.10.集团总裁
4.10.1.组织城市决策评审会并审批。
4.10.2.新项目发展确定阶段:
听取项目的初步可行性分析,决定是否同意内部立项。
4.10.3.项目可行性研究阶段,听取项目可行性研究成果汇报,提出综合调整意见,决定项目合作条件的实施,批准项目并交由董事会评审。
4.11.项目公司总经理
4.11.1.在已设项目公司的城市范围内组织项目拓展小组,负责当地项目拓展工作。
4.11.2.作为项目拓展小组组长,综合确定内部意见,关键节点内容报集团评审。
4.12.项目公司相关部门
4.12.1.协助集团主导的项目拓展工作。
4.12.2.在当地项目拓展中,负责各自职责范围的业务工作。
4.12.3.参与相关内部评审。
5.工作程序
5.1.城市研究前的成果跟踪与准备
5.1.1运营管理部负责根据战略发展重点区域组织每年年末对集团来年可能的投资城市进行统一评估,在确定新一轮战略规划之投资布局基础上,制定来年土地投资计划。
5.1.2运营管理部负责城市评价成果标准的制定及调整,由集团总裁签发后颁布。
5.2.城市研究及评审
5.2.1投资发展部根据集团颁布的土地储备计划提出城市评审申请(计划内或计划外)。
5.2.2投资发展部负责按照城市评价成果标准的要求进行城市研究,并完成城市评价资料的收集与整理,形成城市评价分析报告。
5.2.3投资发展部将城市评价分析报告提交运营管理部,由运营管理部组织集团管理层(包括集团总裁、各分管副总裁,集团研发设计部、运营管理部、工程管理部、成本管理部、财务管理部、营销策划部各部门负责人)参与的城市决策评审会,并由集团总裁决策是否进入该城市。
5.2.4集团运营管理部编写会议纪要并备案决策结果。
5.3.基础研究
5.3.1.基础研究是为确定房地产土地储备计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
5.3.2.基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、竞争对手研究等分项研究工作。
5.3.3.各分项研究工作由投资发展部牵头完成,做到专项有专人负责,然后再充分利用内外资源,予以功能完善和健全。
5.3.4.各分项工作需及时把握动态信息,做到及时收集、及时分析,其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。
5.3.5.基础研究的成果经向集团总裁汇报后,最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分,并在此基础上制定集团房地产土地储备计划,以指导土地储备工作的进行。
5.3.6.基础资料和研究成果需须经整理、编号后放入各基础研究库归档。
5.4.土地信息收集、甑别
5.4.1.土地信息的收集可通过如下几种渠道进行:
a)政府公告收集类:
从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
b)其他主动收集信息类:
主动了解各区土地利用规划,旧城改造和土地供应计划等信息;各类招商会与项目推介会等。
c)其他被动收集信息类:
土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.4.2.了解到有效土地信息后,投资发展部需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》,并不定期组织集团各部门(包括集团研发设计部、运营管理部、工程管理部、成本管理部、财务管理部、营销策划部各部门负责人)对土地信息进行分析讨论,根据集团土地储备要求对土地信息进行初步判断,会议由项目拓展专员记录并存档,会议结果由投资分管副总裁审批,知会集团总裁。
5.4.3.通过初步判断的土地信息进入新项目发展确定阶段,由项目发展小组(由集团投资发展部、财务管理部、法务主管、项目公司项目发展负责人共同组成)来接管后续工作,并通过《土地信息采集表》将土地情况向集团总裁知会;未通过的信息由项目发展小组填写判断意见,存入土地信息库,并统一答复信息提供人,此后由土地信息负责人对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。
5.5.新项目发展确定
5.5.1.新项目发展信息通报
项目公司定期或不定期向投资发展部通报新项目概况和进展程度,投资发展部及时汇总整理并通报。
具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。
5.5.2.项目发展工作小组,组长由投资发展部第一负责人担任或委派,负责领导具体工作。
出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立,投资发展部可替代行使小组职责,但必须经过集团总裁批准。
5.5.3.项目发展工作小组负责人根据项目情况,可通过咨询等了解该项目的背景资料,初步判断项目的操作方式,做出项目用地购买操作方式的初步判断。
5.5.4.项目发展工作小组进行项目实地勘察和周边市场的简易调查,根据市场情况和项目特点做出初步项目定位,初步项目定位至少需包含以下内容:
a)项目的档次、主要客户群。
b)项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。
c)项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
5.5.5.项目发展工作小组可根据项目的特殊性与否,进行后续处理
a)常规项目,易于规划的:
可与研发设计部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合,并由成本管理部提交各种形式产品(含基本配套)的成本数据,作为初步经济测算的依据。
b)特殊地形或包含特殊配套的项目:
可将项目资料和初步产品定位交由研发设计部做出规划草案,交成本管理部做出建安成本的粗略测算,作为初步经济测算的依据。
5.5.6.项目发展工作小组根据项目情况,做出初步经济测算结果,综合项目谈判后确定的操作方式,形成《新项目发展报告》,申请召开集团总裁专项汇报会。
5.5.7.专项汇报会
5.5.7.1集团所有新项目立项都要通过新项目专项汇报会论证。
5.5.7.2评委成员:
集团决策层(董事长、集团总裁、副总载),项目公司总经理,集团财务管理部、投资发展部、营销策划部、工程管理部、研发设计部、成本管理部、法务主管。
评委应于专项汇报会召开之前到项目宗地现场考察。
具体时间可根据评委实际情况和需要自行或统一安排。
5.5.7.3会议内容如下:
a)新项目发展报告包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。
b)项目发展工作小组需提前3天将新项目发展报告发给与会人员,为保密起见,土地方情况和重要谈判条件不能涉及。
c)项目发展工作小组根据项目情况,可确定参加会议各专业部门的人员,须提前通知。
d)会议召开时,项目发展工作小组负责人可摘要介绍《新项目发展报告》内容,主要工作是回答评委疑问和意见。
评委应认真分析讨论项目的可行性,并于会议结束前填写《新项目发展专项汇报会评审意见表》,详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。
e)集团总裁最终决定项目是否内部立项,进入可行性研究阶段,并根据各方面意见指导项目发展方向。
f)投资发展部应于专项汇报会结束后3个工作日内完成会议纪要,并报送“决策委员会”委员、集团职能部门第一负责人。
会议纪要应包含各评审委员意见和建议,听证会表决结果。
5.5.8.新项目经评审确定后,进入可行性研究阶段,未通过的则根据会议意见进行调整或放弃.
5.5.9.论证报告
进入新城市开发,在完成实地考察和调研工作后,必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。
项目内部立项后,必须编写《项目可行性研究报告》,具体内容可参照《项目可行性研究报告编写作业指引》。
5.5.10.简化项目论证程序。
对符合下列条件之一,可执行简化项目论证程序,即可选择不召开专项汇报会:
5.5.10.1新项目位置与原有项目接壤,是原项目自然延伸,规模在30万平方米以下,土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。
5.5.10.2新项目已召开过专项汇报会,但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的,在专项汇报会之后这些条件已得到改善和解决的。
5.6.项目可行性研究
5.6.1.项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证,其最终形成《项目可行性研究报告》。
5.6.2.项目发展小组首先将专项汇报会上的意见汇总,制订《可行性研究计划》,该计划需包含各相应工作的责任部门(责任人)、达到效果和时间要求,并根据时间节点列出横道图,发相关部门。
5.6.3.项目发展小组根据可行性研究计划,组织各相关部门对项目进行现场勘察,并组织完成如下工作:
a)投资发展部负责结合集团现状判断发展需要,明确新项目战略定位,并指导财务管理部提出具体指标,完成《项目战略要求评估表》。
收集宗地基础资料,客观反映其现状及规划前景,为初步判断奠定基础,负责完成《项目土地属性分析表》,
b)财管管理部根据确定的战略要求,提出对新项目的总利润,利润率、内部收益率等《财务指标要求表》,同时对项目的现金流安排提出关键节点的意见。
c)营销策划部负责筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户,完成《客户对土地属性需求分析表》,回答“什么样的客户认可我们项目位置”的问题。
负责结合区域市场客户细分结论,对竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析,完成《竞品客户及产品分析表》,回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品。
负责完成《客户初选定位表》,回答“认可我们项目位置的客户会在我们项目中选择什么样的产品”。
d)研发设计部进行项目规划分析,根据客户初选定位表完成规划草案,形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
e)成本管理部和财务管理部通过对各类产品的售价、财务指标比较,排除不理想的细分客户与相应的产品类型,负责完成《项目成本分析表》,回答“在认可我们项目位置的各类细分客户中,哪一些是对我们有价值的”,进而再次修正初选定位。
f)工程管理部根据研发设计部提供的规划草案,结合当地建安市场调查数据,完成初步工程分析。
5.6.4.项目发展小组最终组织各方面材料,形成固定格式的项目可行性报告,经内部审议后,以《新项目可行性研究报告评审会会议通知》申请召开集团新项目评审会。
5.7.新项目评审会
5.7.1.新项目评审会由集团管理层和参与项目论证的各部门参加,听取项目发展工作小组对项目可行性研究的汇报,最终由集团总裁进行决策后提交董事会评审批准。
5.7.2.若项目在上述环节中未获通过,项目发展工作小组则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目。
5.7.3.新项目评审会通过后,若无需进一步解决的问题,投资发展部可根据实际情况向集团申请提前启动该项目开发的前期准备工作(包含投资发展部提前介入)。
投资发展部负责按照新项目评审会通过的项目合作条件获得项目,并负责合作条件的实施和跟踪。
5.7.4.无论通过何种方式,集团合法地获得项目土地的开发权力后,投资发展部应立即根据可行性研究的情况负责制定新项目开发建议,并向运营管理部提交,集团运营管理部负责组织制定《项目开发节点计划》并组织评审。
5.8.土地获取与项目立项
5.8.1.董事会评审通的新项目,由集团总裁根据项目可行性研究报告并综合考虑确定土地交易价格策略、收购价格及合作方式。
5.8.2.评审通过的土地招拍挂项目,已设有项目公司的由项目公司协助投资发展部参加土地招拍挂,投资发展部负责具体招拍挂工作,成功获得土地后由项目公司具体负责办理各种手续。
未设立项目公司的,由投资发展部负责招牌挂工作,并办理获得土地前期手续,项目公司成立后移交项目公司。
5.8.3.评审通过进行物业购买、股权收购、项目收购等投资时,由投资发展部牵头组建工作团队,对所要收购项目的价格和合作方式进行评估,形成方案由集团总裁审批后,与对方开展谈判。
5.8.3.1投资发展部与对方初步达成一致意见后,报集团总裁审批。
审批通过后由投资发展部落实合同具体条款。
集团法务主管进行法律审查后,根据实际情况,由集团相关人员(一般为集团总裁或项目公司总经理)代表集团与对方签订合同,签订合同后由项目公司(未设立项目公司的由投资发展部负责)执行收购,办理各项手续,集团相关职能部门提供必要支持和帮助。
5.8.3.2审核或审批未通过需要重新谈判的,由投资发展部(项目公司参与并配合)继续与对方进行谈判,达成一致意见后继续按照第一款规定执行。
5.8.3.3审批未通过的,投资发展部与对方终止谈判。
5.9.在已设有项目公司的城市进行项目拓展
5.9.1.在已设立项目公司的城市进行项目拓展,由项目公司总经理负责指派项目公司相关部门成员组成项目拓展小组完成,具体项目拓展工作参照流程图《项目拓展及论证流程(主导:
项目公司拓展小组)》,其中关键点,如土地信息初判评审、项目确定立项评审、可研报告评审、项目最终立项,需要报集团组织决策评审。
5.9.2.项目公司进行项目拓展的具体运作,可参照5.3-5.8程序执行,其中,项目公司各部门提供相关信息时,可向集团总部专业对口部门寻求支持和帮助,由后者提供经验数据、技术指导和专业支持。
5.9.3.评审通过项目立项的,由集团总裁根据项目可行性研究报告并综合考虑确定土地交易价格策略、收购价格及合作方式。
5.9.4.决策通过立项的土地招拍挂项目,由项目公司参加土地招拍挂,负责具体招拍挂工作,成功获得土地后由项目公司具体负责办理各种手续。
5.9.5.决策通过进行物业购买、股权收购、项目收购等投资时,由集团投资发展部牵头组建工作团队,对所要收购项目的价格和合作方式进行评估,形成方案由集团总裁审批后,与对方开展谈判。
6.支持性文件
6.1HRZY-WI-TZ01可行性报告编写作业指引
6.1HRZY-WI-TZ02城市评价报告成果标准
7.相关记录
7.1.《土地储备计划表》
7.2.《土地信息采集表》
7.3.《新项目发展信息通报》
7.4.《新项目发展报告》
7.5.《项目战略要求评估表》
7.6.《项目土地属性分析表》,
7.7.《财务指标要求表》
7.8.《客户对土地属性需求分析表》
7.9.《竞品客户及产品分析表》
7.10.《客户初选定位表》
7.11.《项目成本分析表》
7.12.《项目开发节点计划》
土地储备计划表
记录编号:
TZ01-QR002
2006年
2007年
1、当年新储备总规模(建筑面积)
2、目标发展方向
A、目标一
1)区域位置要求
2)规模(建筑面积)
3)楼面地价水平
4)销售净利润水平
5)最迟签约时间
6)最早体现利润时间
7)备选项目
B、目标二
1)区域位置要求
2)规模(建筑面积)
3)楼面地价水平
4)利润水平
5)最迟签约时间
6)最早体现利润时间
7)备选项目
C、目标三
1)区域位置要求
2)规模(建筑面积)
3)楼面地价水平
4)利润水平
5)最迟签约时间
6)最早体现利润时间
7)备选项目
3、关注发展方向
4、预计地价支付最大需求
5、年末土地储备预计
6、预计土地经营成果体现
A、增加净利润预计
B、增加销售面积预计
C、增加销售额预计
D、增加剩余资金预计
E、增加新开工面积预计
F、增加在建面积预计
G、增加竣工面积预计
7、2007年土地储备方向与目标设想
备注:
本表设置的年度可根据实际年份调整。
土地信息采集表
记录编号:
HRZY-TZ01-QR001
信息来源:
填报日期:
项目联系人:
实地考察日期:
一、宗地基本情况概要
宗地名称
位置
(详见
附图)
区域位置
土地编号
四至范围
东
南
西
北
地段
土地所有权归属
国有
土地使用权归属
土地方
土地使用年期
交易方
土地规划用途
技术指标(根据对方阐述)
占地面积(平米)
.
建筑密度
%
建筑面积(平米)
其中:
住宅
容积率
.
商业
会所
车库
土地渊源
土地现状
周边环境
土地周边水电供应情况
出让条件
合作方式
土地价格
周边可拓展土地
付款条件
交地标准
开发时间要求
市场
周边楼市价格情况
经济测算
备注
项目判断意见
(项目发展小组)
投资发展部意见
集团副总裁意见
经营分管副总裁:
工程分管副总裁
集团总裁意见
后续跟进情况记录
最终成交情况
附:
1.项目成本简单测算:
2.项目利润简单测算:
3.项目位置图
4.项目宗地图:
备注:
1.本表可根据项目实际情况,增加表格汇报项目;
2.后附图片可根据资料掌握的实际情况附上;
新项目发展信息汇报
说明:
1、填写范围:
考虑重点介入和发展的项目,从开始接触到正式签约(或自然终止)时为止都要求填列,若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映;
2、上报时间:
每月10日、25日(遇节假日应以离此最近工作日为上报时间)以电子邮件形式传到集团投资发展部,在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报;(周期可商讨)
3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生,可另附报告随信息通报一起及时上报。
4、无论有否新项目,均需填列项目发展环境变化内容。
填报单位:
填报日期:
一、新项目基本情况概要
项目名称
位置
区域位置
所在区
四至范围
东
南
西
北
地段
与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。
土地所有权归属
合作方
土地性质
占地面积
建筑
面积
其中:
住宅
容积率
公建
土地现状
包括使用现状,地形地貌,待动拆迁情况。
合作方式及条件
合作方式
土地成本
付款条件
其他要求
市场
周边参照市场、具体楼盘,可能的售价估计。
备注
二、项目进展状况及工作计划
详细内容
项目进展状况
接触
程度
说明与土地方接触程度,初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。
谈判
情况
谈判进展情况,谈判条件等发生重大变化。
法律
手续
法律手续办理程度,如:
已取得的政府、法律文件依据等。
焦点
难点
项目进展的主要难点和焦点。
项目发展环境变化
竞争
对手
竞争对手加入或退出,对手提出条件发生变化等,以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。
竞争
楼盘
对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。
政府
政策
主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响,政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。
城市
规划
城市规划发生重大变动或(即将)实施,重大城市规划调整。
市政
配套
整个城市重大市政建设(如交通捷运系统规划和建立,主要道路的开工或通车),以及项目周边市政配套的改变。
其他
因素
如:
房地产热点发展区域的形成和改变等。
下一步计划
说明该项目下一步工作计划
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