物业管理全套法规课件全国部分.docx
- 文档编号:2897494
- 上传时间:2022-11-16
- 格式:DOCX
- 页数:8
- 大小:22.79KB
物业管理全套法规课件全国部分.docx
《物业管理全套法规课件全国部分.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业管理全套法规课件全国部分.docx(8页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
物业管理全套法规课件全国部分
物业管理实务案例
某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业管理公司承担前期物业管理。
业主于2003年8月开始入住,2005年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。
业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同,合同于2005年8月1日零时生效。
业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。
甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。
乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮。
之后,乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1:
上述20户业主提出的修复请求是否合理?
是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?
(4分)
问题2乙物业管理公司的做法是否妥当?
如果你是该公司的负责人,如何处理业主的投诉?
(4分)
问题3:
该小区的前期物业服务合同何时终止?
(3分)
问题4:
甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?
请说明理由(3分)
问题5:
在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业管理公司应如何进行物业承接查验?
(6分)
第二部分:
普通案例分析
例一、某小区物业管理公司原由小区开发商聘请,业主入住后对该物业管理公司不满意,双方矛盾很大,小区业主大会决定解聘该公司,但该公司称:
其与开发商有委托管理合同,且业主购楼时与开发商的契约中已订明:
“同意开发商委托的管理公司管理”,因此,业主现在无权解聘管理公司,业主称服务质量不好,无法举证,且物业管理服务质量没有统一标准,所以物业管理公司不存在违约,如果业主坚持解聘,就要承担相应的违约责任。
为此,业主与物业管理公司争执不下,诉诸于法院。
1、试析本案所涉及的法律问题。
2、对此类纠纷应如何解决。
例二、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅,但一直没有入住。
最近物业管理公司多次发出通知,催他补交一年的物业管理费。
王先生以未居住为由拒交。
试析:
王先生的做法是否正确?
为什么?
例三、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。
因为他是位生意人,所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。
银行为了确保贷款回收,将该套房进行了诉讼保全措施。
张先生由于生意上的不成功,停止了向物业公司交付物业管理费。
物业管理公司认为张先生的房子在,暂时不交物业管理费也没什么大的关系,只要房子在,不怕业主不交费。
由于张先生没有及时返还银行的贷款,银行向法院提起诉讼。
经过长时间的诉讼,法院判决将张先生的房子进行拍卖,拍卖结果银行竟买成功。
于是,该套房子易主。
该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。
这时,物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。
结果,银行拒付,胡女士也拒付过户前的物业管理费,张先生又不知去向,致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
分析:
1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费?
2、物业管理公司的做法有什么缺陷?
该怎样做才是正确的?
例四、某物业管理公司为了弥补经营的亏损,多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费,对此,部分业主表示不满,并拒交水电费。
为了加强管理,物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表,要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉,此举遭到大部分业主的反对。
于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电,并对拒交水电费的业主给予罚款处理。
小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺,强烈要求更换物业管理公司。
部分业主通过联名签字同意,请了另外一家物业管理公司来到小区,但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。
双方争执不下,诉诸法院。
试析:
物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处?
为什么?
例五、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主廖先生长期拖欠物业管理费,物业管理公司应如何处理此事?
例六、某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后,发现家中积满了污水,经查是因为该门栋下水管道倒灌所致,谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由,要求物业管理公司给予损失赔偿,但物业管理公司称下水管道是通畅的,不应该负管理责任,因此拒绝赔偿。
试析:
1、本案属于哪一种类的物业管理纠纷?
2、本案中物业管理公司是否应承担责任?
为什么?
第三部分:
典型案例分析
例一
欣欣花园小区是一个全部一户90-110平方米建筑面积的中档楼盘,前期物业管理到期后,新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区,并与其签订了《物业服务合同》。
小区共有业主850户,其中23户业主以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由,一直拒交物业服务费。
试分析这些业主的理由是否成立,并作出解释。
(10分)
例三
王大妈周六上午去小区会所健身,在会所门口台阶上摔了一跤,腿部摔伤。
同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元,并且有近一个月时间只能在家小心行走。
王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致,故与管理会所的物业公司交涉,要求物业公司赔偿医药费。
试分析
(1)物业公司应不应该负担付这笔医药费?
(2)物业公司如何才能防范此类风险?
(10分)
第一题
某高层住宅楼管理处正召集员工会议时接到报告,本楼内某电梯突然故障,停在25层与24层之间,电梯轿厢内4个人,问你怎么办?
(注电梯由专业电梯企业负责保养维修)
第二题
夏季来临,接市气象局有关消息,近几天内本市将有大风或暴雨。
作为住宅小区的服务中心将如何处置?
第三题
某天下午,上东大厦(超高层住宅楼宇)消防监控室的新来监控员小王正在值班。
突然他看到火灾报警控制器上出现了急促的火警报警,小王正打算查看一下,但就在这时透过监控室的窗户,小王仿佛看见许多人匆匆跑出大厦,其中混杂着人声。
于是,小王来不及多想,拿起消防值班电话直接拨打了“119”。
119来到后,事情已经查清,原来是18楼3号业主家装修引起的误报。
事后公共秩序维护部经理狠狠地批评了小王。
请问当你遇到火警时应按怎样的应急处理程序处理?
第四题
某大厦接到了供电部门的停电通知,作为物业管理员的您将如何进行处理?
第五题
公共秩序维护部接到业主报警,2单元804房发生了液化气泄漏。
对此突发事件,物业服务中心的公共秩序维护部应采取什么样的处理措施?
第六题
大厦管理员小朱在客户小(下)班后的一次例行巡查中,发展A公司的门未关,叫了几次里面也没回应。
于是他马上走进A公司查看有无财务失窃。
请问:
小朱的做法有无不妥?
你有什么建议?
第七题
某业主卫生间的地板泛水,卧室及走廊铺垫的复合地板全部被污水浸泡,物业公司赶到现场后疏通过程中发现堵塞部位在该房屋与楼下相邻的主污水管处,堵塞物为水泥快等装修垃圾。
业主因为损失较大起诉要求赔偿,你认为此案如何认定责任?
从总结经验角度看,你认为今后管理中应采取什么措施力争获得此类案件的免责?
第八题
某新建小区自今年春季业主入住以来,不少楼房的外墙出现裂纹渗水,有的还出现明显的裂纹,业主们对此反应强烈。
面对这种情况,作为接管该小区的天顺物业公司应该做些什么工作?
第九题
受地震影响,某市的一住宅小区楼宇内公共走廊的墙面出现了懈惰裂纹,电梯大堂墙面装饰的石材有的也出现了脱落,业主家的墙壁也有许多出现了开裂,甚至是脱落。
业主们对此充满担忧,议论纷纷,担心房子的质量问题,更关心对如此众多的墙壁开裂问题物业公司乃至开发商将采取什么措施修复房屋。
请问:
对业主们对房屋安全问题的担心物业公司应该怎样做才能消除业主们的疑虑?
对开裂墙壁的维修应有谁承担责任?
物业应怎样向开发商具体汇报墙面开裂情况?
第十题
某物业服务公司品质部在对公司新接的实施一级服务标准的金色家园小区地下车库停车场进行月检时,发现该车库车管员对临时停放的外来车辆仅发卡就放进车库任其停放,管理混乱。
于是责令该小区物业服务中心对车库停车场管理进行整改,加强管理。
1、请指出该车库停车场管理方面有哪些不足?
2、你认为地下车库停车场管理的要点有哪些?
第十一题
某住宅小区公共秩序维护员李斌正在楼道里巡查时,发现9楼3号房的房门正开着。
他走近一看,原来屋内正热火朝天的进行装修。
几间屋子除了装修材料什么也没有,其中一角还在烧电焊。
李斌仔细看了看,门上的确没有贴“施工许可证”。
于是他礼貌地询问了正在装修的工人,装修工人告诉他,因为时间紧,要赶工期,所以没有来得及办理装修手续,待会他们负责人马上去物业服务中心办理。
请问:
⑴、该装修施工队有哪些违规装修行为?
⑵、物业的装修程序有哪些?
⑶、对装修队的违规装修,物业服务公司处理的办法有哪些?
第十二题
维修工贾师傅接到维修单后到1404业主林立家中维修坐便器球阀,接过林立递过的球阀,贾师傅说:
“更换球阀要收人工费15元钱”,林立说:
“我已经缴了物管费换个球阀还要收起钱吗?
”请问:
⑴、业主林立的说法对吗?
⑵、物业管理费是用于什么维修?
帮林立家更换坐便器球阀属于何种服务?
⑶、上述两种维修各属于什么服务类型?
它们有些什么不同?
参考答案:
第一题:
1、当有乘客被困在电梯内,如有闭路电视或对讲机,应观察电梯内的活动情况,详细询问被困者有关情况及通知管理处人员到电梯门外保持联系。
2、立即通知电梯维修单位紧急维修站派人解救被困者及维修电梯,在打电话时必须询问对方姓名并告知有人被困。
3、被困者内如有儿童、老人、孕妇或人多供氧不足需特别留意,并立即通知医护部门、消防部门等。
4、被困者救出后,需询问被困者:
⑴、是否有不适,是否需要帮助。
⑵、询问被困者的姓名、地址联系电话及到本物业项目原因。
⑶、如被困者不合作或自行离去,则记录备案。
⑷、必须记录从开始至结束的时间、详细情况及维修人员、消防员、警员、救护人员等到达和离去的时间,消防车、警车及救护车牌号码等。
第二题:
1、检查应急备用工具,确定期性能良好,检查急救箱,确定各种药物齐备。
2、将应急时使用的电话号码表张贴在宣传公告栏上。
3、提醒业住搬离放在窗台及阳台花架上的花盆及各类杂物。
4、紧闭电机房、垃圾房等公共设施设备房门窗,还必须做好防水措施,加固树木,将盆栽花卉移至安全位置。
5、留意播放的有关大风或暴雨的进展消息,及时将最新信息通知业主。
6、如大风或暴雨昼夜不停,需要安排管理人员值班,接听电话和处理事情。
7、物业人员应做好自身的安全。
第三题:
1、当自动报警系统显示火警信号或接到火警报告后,消防监控室值班人员应立即通知相关队员赶到现场观察处理;
2、相关队员到达现场后,迅速查证报警原因,当确认发生火灾时,立即报告消防监控室,同时就地用灭火器材灭火,并随时将火灾进展情况报告消防监控室;
3、消防监控室值班员,在火情确认后,立即向公共秩序维护部经理、物业服务企业领导、各部门负责人通报火灾情况,物业企业领导等视火灾情况决定迅速向“119”报告;
4、向消防机关报警时,同时指挥现场、外围配合各灭火小组实施各灭火小组职责。
指挥相关灭火小组切断火灾现场电源,关闭空调机组启动相应消防栓系统、喷淋系统、放排烟系统的设备,打开消防电梯的迫降开关,关闭所有电梯,降下防烟卷帘门,保证应急电源设备运行,打开消防广播警铃,疏散客户,引导配合消防机关的灭火工作等;
5、向消防机关报警时,同时立即进行火灾现场人员的疏散、疏导工作,组织人员通过紧急过道,疏散楼梯等迅速撤离到安全区,要逐室检查,核实人员是否全部撤离火灾现场,视火灾现场情况决定物资撤离方
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业管理 全套 法规 课件 全国 部分