农村集中居住一期可行性研究报告.docx

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农村集中居住一期可行性研究报告

XX镇农村集中居住工程XX家园一期建设项目

项目申请报告

山东XX工程项目管理有限公司

二〇一一年八月八日

第一章项目总论

第一节项目概况

一、项目名称：

XX镇农村集中居住工程XX家园一期建设项目

二、建设单位：

XX市XX房地产开发有限责任公司

联系人：

联系电话：

邮编：

三、建设性质：

新建

四、项目建设地点：

XX县XX镇XX路以西，XX路以南

五、项目建设规模：

XX家园一期占地约47.37亩，总建筑面积4995.83m2，其中住宅建筑面积约47493.01m2，配套商业面积2502.82m2，容积率1.59,绿地率43%，建设12栋5+1层住宅楼，项目建成后总入住户数259户。

六、周边环境与设施

1、项目区位环境

房地产项目所处的地理位置对项目的成功运作起决定性作用。

本项目位于XX市XX县XX镇XX路以西，XX路以南，交通极为便利，区位优势明显。

2、市政环境

水、电、气、暖、电讯、电视、宽带、雨污排管道、道路等市政配套设施齐全完善，为本项目与其接口提供了便利条件。

七、项目所投资金情况

项目总投资：

9929万元，均为企业自筹。

第二节项目提出背景

 随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，居民从注重建筑本身、单体户型向关注居住环境、建筑环境、人与环境的关系转变，注重的是共享空间的价值。

住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特性。

为改善居民居住条件，促进经济发展，XX市XX房地产开发有限责任公司研究决定，投资建设XX镇农村集中居住工程XX家园一期建设项目。

第三节可研工作依据和范围

一、可研工作依据

1、《中华人民共和国建筑法》

2、《中华人民共和国房地产管理法》

3、城镇房地产开发经营管理条例

4、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》

5、王伟宇主编、地震出版社出版的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册

6、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定

7、《中华人民共和国城镇规划法》

8、《城镇规划编制办法》

9、《城镇居住区规划设计规范》

10、XX市城镇发展总体规划及相关规划

11、项目承办单位提供的基础资料

二、可行性研究的范围

l、项目建设必要性

  2、建设条件与地址

  3、基础设施条件

  4、工程建设方案

  5、环境保护

  6、节能

  7、抗震设防专篇

  8、物业管理

  9、施工计划与施工保证措施

  10、投资估算与资金筹措

第四节申报单位概况

XX市XX房地产开发有限责任公司是一  家房地产开发、房屋建设于一体的综合性民营企业。

成立于2000年12 月，具有独立法人资格，注册资金1080万元，固定资产 700万元，各类机械设备先进齐全。

公司总部位于XX县中心镇陈庄镇商贸城，具备房屋建筑肆级资质现有员工 958人具有经济技术职称人员l 76人，其中高级职你4人，中级职称32人，公下设工程项目部9个。

    公司主要经营房屋建筑、房地产开发等业务。

现如今公司年产值超千万元，实现利税过百万，创出了一大批具有代表性的“省优”、“市优”、“泰山怀”工程和安全文明示范工程。

所开发的中枢苑住宅小区、教委住宅小区、盛苑住宅小区以及商品楼盘面积多达15万平方米。

作为XX县建筑企业的排头兵，公司为加快陈庄中心镇建设，促进当地经济发展做出了较大贡献，在繁荣当地经济的同时，公司领导不忘关心社会精神文明建设，每年用于尊师重教、捐资助学、扶老助残等社会公益事业的投资就达150万元之多，为构建和谐社会做出了自己的贡献。

回首10年的发展历程，公司广大员工在董事长、总经理赵光彦同志的带领下，锐意进取、勇于创新、敢为人先，用实际行动确立了自已在市场竞争中的地位，赢得了广大客户以及竞争对手的尊敬。

为进一步规范经营管理，保障公司健康稳定的可持续发展，公司全体员工总动员，积极参与并通过了GB/T19001-2000质量体系认证、GB/T20081-2001职业健康安全管理体系认证、GB/T24001环境管理体系认证。

本着“重科学管理、强企业素质、创优质工程、塑一流形象”的企业精神，公司在科学管理、人才培训、设备更新、质量创优、安全生产、文明施工和环境保护上狠下功夫，以不争的发展事实和对社会不求回报的奉献赢得了XX县政府和社会各界的认可。

近年来公司先后荣获了以下荣誉称号：

“省级重合同守信用企业”2002年至2004年度“全省建筑先进集体”、2003年至今XX市“建设系统先进单位”、“纳税先进单位”、2002年度“市级诚信经营单位”、2006年度“全市建筑业先进企业”、2007年度“全市安全标准化企业”，“XX县十强企业”，“尊师重教先进集体”。

百舸争流千帆竞，借海扬帆奋者先。

XX市XX房地产开发有限责任公司将继续以先进的技术、灵活的经营、现代化的管理、过硬的质量、一流的服务、良好的信誉成为服务地方经济建设的生力军，为社会的稳定发展做出自己的贡献。

第五节可行性研究结论

    1、建设地址

    该项目位于XX县XX镇XX路以西，XX路以南。

该地块是XX市城镇总体规划的住宅用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设居住区的理想地段。

  2、建设规划

该项目规划总用地47.37亩，总建筑面积49995.83m2，其中住宅建筑面积约47493.01m2，配套商业面积2502.82m2，容积率1.59,绿地率43%，建设12栋5+1层住宅楼，其中120型5栋，140型5栋，160型2栋，150型2栋项目建成后总入住户数259户。

 3、物业管理

该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。

4、实施进度计划

该项目拟2011年8月开工，预计2014年7月竣工。

5、投资估算

该项目建设总投资为9929万元，其中土地征用费239.25万元，前期工程费137.39万元，项目前期手续费292.05万元，基础设施配套工程费41万元，建筑安装工程费用8317.36万元，开发期间费27.17万元，税费800.88万元，不可预见费73.91万元。

6、资金筹措

项目投资9929万元，均为企业自筹。

7、经济和社会效益分析

主要经济技术指标表

  序号

    项    目

单位

数量

备注

 l

总规划用地

m2

31580

2

总建筑面积

m2

49995.83

（1）

住宅建筑面积

m2

47493.01

（2）

商业建筑面积

m2

2502.82

3

规划总户数

户

259

4

总图规划指标

（1）

容积率

1.59

（2）

建筑密度

    ％

30

（3）

绿地率

    ％

43

（4）

停车位

    个

274

5

建设期

    年

    3

6

总投资

万元

9929

住宅居住总人口

    人

777

3人/户

7

销售收入

万元

12188.72

8

利润总额

万元

2259.72

9

所得税

万元

564.93

10

税后利润

万元

1694.79

11

投资利润率

    ％

17.07

12

销售净利率

    ％

13.9

 13

成本费用利润率

    ％

22.76

 8、结论

     该项目的开发建设符合国家产业政策和XX市城镇发展规划，对于改善城镇面貌，加快城镇化进程具有积极的作用。

提高和改善了XX镇居民的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住中心。

第二章项目提出背景和建设的必要性

第一节项目提出历史背景

改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期。

国家在推进经济体制改革的同时，对住宅分配制度及住宅建设的投资融资体制进行了全面的改革，探索出了在社会生义市场经济条件下，如何走出具有中国特色的解决好住房问题的新路子，使住房问题取得了突破性进展。

货币化住房分配制度的推行，为住宅建设和开发提供了良好的环境。

随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，城镇居民从注重建筑本身，单体户型向关注居住环境，建筑与环境，人与环境的关系转变，注重的是共享空间的价值，人们的空间也由房屋建筑面积与其高度所围成的量化空间向景观空间、智慧空间转化，居民的视线里看到的是好的、美的社会环境和城镇环境。

居民足不出户就能获取足够信息和扩展视野。

生态化、智能化、数字化、网络化住宅逐步的进入百姓生活，因而，居民对住宅的消费观念也就转到“外看环境，内看套型、硬件讲设施、软件讲管理”的消费观念上来，也就说人们对住宅的选购和要求完全从以前的传统实惠型向舒适型、小康型、超前型、休闲型、温馨型发展。

XX市位于山东省北部黄河二三角洲地区，中华民族的母亲河---黄河，在XX市境流入渤海。

XX市地理位置为北纬36055，～38010，，东经118007，～1190l0，。

东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。

南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。

XX市是一个新兴工业城市，长期以来，居民的住房问题一直没有得到很的解决。

随着城镇人口的增加和城镇化水平的快速提高，城镇居民对住房的改善的需要越来越迫切。

在新世纪里，随着人们生活水平和义化素质的提高，住宅的发展将由“安居型”向“康居型”转化。

住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特征。

创新城镇发展理念，加快推进城市化进程。

按照“三高”要求，着力扩大城镇空间，完善城镇功能，美化城镇环境，呈现城镇品位，全面提升城镇档次，塑造现代化园林城镇新形象。

随着城区中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵。

为了加快城镇改造，改善投资环境，为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平。

XX市XX房地产开发有限责任公司拟开发建设该项目，将其建设成为具有二十一世纪特征的“舒适忡、生念性、信息性、丈化性”的居住生活区，将推动XX市的城镇住宅建设向更高层次发展，为加快本项目的实施，取得政府及金融等有关部门的支持，特编制该项目的申请报告上报。

第二节项目建设的必要性

l、符合国家相关的产业政策

改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。

人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。

国家相继出台了一系列支持住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。

主要包括：

培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消54项建设项目收费，降低住房建设造价等。

住房实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消费观念，激发了人们购房的积极性。

近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。

XX市XX房地产开发有限责任公司瞅准目前房地产业发展的契机，在XX县XX镇XX路以西，XX路以南开发建设房地产项目，为社会提供优美、舒适的居住环境，促进现代化城镇建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。

2、促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要

房地产作为第三产业与建筑业、建村、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。

因此，住宅业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。

同时，住宅销售增长10％，可带动GNP增长0．5％。

因此，该项目开发建设将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。

3、符合城区的发展方向和规划要求，有利于改善当地居民的居住条件

XX房地产业健康发展，已成为新的经济增长点和消费热点，通过对房地产市场的调查，中国加入wT0后，会有更多的投资企业来到XX，随着政府对房地产行业的控制“松动”，相应对高档物业的市场需求量将肯定放大，部分高收入城镇居民已拥有自己住房，但是由于物业管理及配套设施不完善，都有改善居住环境的要求。

按照这一调查，要从根本上解决目前外部形象差、城区环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状，只有城镇基础设施建设将趋于完善，城区的吸引力和辐射力才能不断增强。

住宅是城镇建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城镇规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，规划区内的居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。

为提高住宅建设的现代化水平，改善新城区居民居住条件，推进住宅业现代化平和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，托动拉动国民经济增长。

该项目的规划建设得到了当地政府的大力支持，通过建设将有利于带动改变XX县的整体形象和投资环境，因此，该项目的实施对于XX县城的经济发展和人民生活水平的提高将发挥重要作用。

4、可进一步完善城镇的配套基础设施，加快城镇现代化发展进程

为实现XX县经济的超常规、跨越式的发展，XX县加快了，城镇的建设，并制定了一系列的优惠政策，加大了招商引资的力度，城镇经济得到迅速发展。

该项目的实施，不仅进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城镇民的生活居住条件，提高城镇服务功能，改善投资环境，势必推动城镇建设的快速发展。

综上所述，该项目的建设不仅改善城镇面貌，而且对XX县的经济发展产生巨大的拉动作用。

因此，该项目的开发建设具有必要性。

第三节发展规划、产业政策和行业准入分析

一、符合国家和省发展规划精神

自1979年中国的人居工程建设开始进入持续性发展时期。

城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到2008年全国城镇人均住宅建筑而秋为28平方米，这个发展变化，说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大事。

94年国务院做出了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，为此，建改部以建计【1996】第413号文制订了“城市住宅建设与房地产业‘九五’计划与2010年远景目标”。

并把住宅产业作为国民经济支柱产业。

2009年是实施“十一五”规划的关键一年，全省建设工作的总体思路是：

以科学发展观统领全局，认其贯彻中央和全省经济工作会议精神，大力实施城镇化战略，坚持高起点规划、高水平建设、高效能管理，突出抓好旧城区整治改造、安康居住工程、建设领域资源节约、村镇规划建设和村庄整治、城市管理长效机制建改，推动建设工作重心由以城市为主向城乡统筹转变、城镇发展模式由外延拓展向内涵提升转变、城市建设重点由新区开发向旧城改造转变，促进社会和谐，实现建设事业又好又快发展。

完成住宅建设投资1380亿元、房地产开发投资1380亿元，均增长l5％；开工建设经济适用房660万平方米，竣工400万平方米；城市人均住宅建筑面积提高到28平方米。

二、符合XX市“十一五”的规划精神

XX市“十五”期间城镇居民人均住房建筑面积达到31.68平方米，比2000年增长60%，为了加快发展房地产业，大力推行符合住宅产业现代化发展的住宅设计标准体系，加速住宅设计标准化、住宅部件构配件生产基地工厂预制化和住宅建筑施工安装装配化进程。

XX市政府在《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出，房地产业在“十一五”时期（2006——2010年），坚持“以居住为主、以市场消费为主、以普通商品房为主”的原则，调整房地产供给结构，保证经济适用房供应，努力增加面向工薪阶层的中低价普通商品房的供应。

加强房地产市场运行监测，整合和规范房地产市场；完善住房产权制度，激活住房二级市场。

进一步完善房地产建设监理制，提高商品房建设质量。

全面落实科学发展观，努力构建和谐社会，全面建设小康社会，加快现代化建设步伐。

科技进步对住宅产业发展的贡献率达35％。

继续搞好商品房、经济适用房建设，着力解决好中低收入居民的住房问题。

控制总量，以销定建，稳步发展面向高收入家庭的中高档商品房。

积极搞好智能化住宅的试点工作，进一步提高住宅小区的规划设计、建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。

建立健全住宅质量管理监督制度，进一步强化建设质量管理，提高售后服务和物业管理水平。

加大金融支持力度，进一步清理住宅建设、交易环节的不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅消费。

规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次的专业交易市场，促进房地产行业健康发展。

随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，XX市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。

三、符合XX县发展规划和城市发展规划精神

该项目规划总用地47.37亩，处在XX镇XX路以西，XX路以南，是XX县规划的用作住宅、商业和金融用地，符合城镇发展规划。

第四节XX市住宅市场分析

一、市场分析

经过此次对XX镇附近几个楼盘的市场调查，从住宅销售情况来看，个性化产品将走俏房地产市场。

区域市场对楼市产品的细分要求会越来越高，这类性质的产品将会受到消费者的欢迎。

个性化、差异化产品市场空间较大，市场潜力看好。

目前XX镇在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向多极化发展的趋势，并有以下几个特征：

l、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客房与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；

2、高档化宅和个性化住宅比较热销，100平方米左右面积销售迟缓；

3、产品同质化比较严重；

4、客户在追求更高产品要求的同时，仍以实用便利为主；

5、外立面设计呆板；

6、小区景观、绿化设计缺乏创意；

7、项目普遍缺乏整体营销概念。

二、消费者定位和项目定位

消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。

对XX可能的消费群研究：

1、事业较为成功，二次置业者。

要求：

小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。

预计：

房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在120m2以上单层或复式。

2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。

要求：

交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美

预计：

房型要求三室二厅以上，面积在120-140m2，售价约为30万元。

3、有旧房，二次置业者（普通的居民，主要消费对象）

要求：

改善居住质量，房型合理，尺度宜人。

预计：

房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。

面积在90—120m2。

售价约23万元。

4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）

要求：

房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居位要求。

预计：

房型要求二室一厅为宜，面积在90m2左右，售价约20万元。

5、参加工作不久，首次置业者（单身），年龄在25—30岁左右。

要求：

房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。

预计：

以一室一厅或二室一厅为宜。

面积约40-60m2，售价约15万元。

6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者

要求：

房型合理，不宜过大，小区配套完善

预计：

房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60m2，售价约15万元。

项目市场定位于中档生活社区。

三、结论

政策优势、区们优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。

项目建成后，将对XX县的经济发展产生一定的拉动作用。

因此，该项目的开发建设是十分必要的。

第三章资源开发及综合利用分析

该项目非资源开发类项目因此对资源开发方面不进行详细论述。

在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。

项目为城市住宅开发建设项目，建设实施过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在XX县当地建材市场均可满足供应；项目使用过程中耗费的资源主要包括居民生活用水、天然气等，均由当地城镇配套基础设施集中供应，该项目地处XX县XX镇中心位置，供水、供电、天然气供应等设施齐备，供应有保障。

为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：

l、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。

2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门，加强屋面及墙体保温。

墙体材料尽可能使用国家摊广使用的新型建材，如加气混凝土等，减少粘土红砖的使用量。

3、摊广使用新技术、新工艺，各住户一主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。

4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。

电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

照明灯具选用节能型，以节约用电。

5、建筑物内的电梯、供水、风机等建筑设备均采用智能化控制，使其能耗降到最低。

6、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。

住宅卫生间采取节水措施，并选用节水型生型卫生洁具，以节约用水。

水景、绿化、浇洒道路、冲厕所等用水尽最使用经水处理设备处理后的中水。

7、在各类能源进入室内的入口处均应装设各类能源消耗计量仪表，进行能耗计量、考核。

如：

水、电、热、气等实行一户一表，按表收费，促使住户自觉节约各类资源的使用。

第四章项目所在地周围环境及建筑开发条件

第一节建设地区概况

XX市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市。

1983年建市，建市初，全市划为XX、牛庄、河口3个区，广饶、XX、垦利3个县，3个镇、55个人民公社，1780个生产大队。

1984年撤社改乡、撤队改村。

1987年6月，牛庄区与垦利县合并为垦利县。

此后多次进行乡镇规模调整，撤并了一些乡镇。

争2007年底，XX市辖XX、河口2个区，广饶、XX、垦利3个县，23个镇、13个乡、7个街道办事处，1781个村民委员会。

XX县位于山东省北部，地跨东经ll8007’～118054‘、北纬37022

38012’之间。

东隔黄河与垦利县、XX区、博兴县相望，北邻河口区，西接滨州市、沾化县。

县境呈心南一东北向，南北长102．5公里，东西宽8.5-2.5公里，总面积1665.6平方公里。

XX镇地处山东省北部的黄河三角洲，位于XX县中部，地理纬度37039，，经度118023’。

XX镇东临北岭乡，北靠虎滩乡，西接沾化县和明集乡，西南毗连XX镇，南隔黄河与垦利县相望。

XX镇地处胜利油田腹地，地下油气资源富积，境内已打油气井3300多口，是胜利油田的主要产区之一。

第二节自然条件和资源

一、地形、地貌

地质：

XX县境地处华北断坳济阳凹陷之东部，境内广为第四系掩盖，无基岩初露。

第四系之下发育有太古界、寒武系、奥陶系、朱罗-白栾和第三系。

陈家庄凸起，横陈县城中部，大致呈东西向分布，其南北分布属XX凹陷和沾化凹陷，宾县凸起的东端也伸入境内。

境遇内断裂构造发育，活动强度大，并具有阶段性特点。

境内岩浆活动不甚发育。

本项目地层属第四系松敞沉积物巨厚，且沉积年代较短。

主要十层为粘士、亚粘士、轻亚粘土及粉细砂层，夹厚薄不均的淤泥土层，由于沉积年代短，土质承载力低，区位分布不均，地耐力平均80kPa～100kPa。

地下．水位较浅，一般0．5～1m不等，且有逐年上升趋势，导致土地盐渍化，影响地下基