房地产项目投资分析报告模版房地产行业精品资料.docx

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房地产项目投资分析报告模版房地产行业精品资料

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房地产项目投资分析报告模版房地产行业精品资料

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项目投资分析

2、国内现行的投资方式比较分析

2.2.几种投资方式的对比总结

银行存款

1-2%

无

保本，流动性好

低回报、获利低

国债

3-4%

很小

风险不确定因素多。

长期持有略高于银行存款

股票

5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）

股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值

股价有上涨空间，流通性好

风险大，对公司和股票真实价值很难判断

期货

5%-15%

期货投资决定期价波动的幅度较大涨落频繁，风险很大

期货交易采取双向交易方式，无论期货合约价格处于上涨或下跌都有盈利的机会

风险大，很难把握投资交易策略

黄金

很难估计黄金回报率要根据国际政治形势

黄金投资风险不如股票大，国际政治形势才会影响黄金的贬值

可以进行多种经营模式的投资

风险较小，低回报

信托

信托投资对于不同的投资范围回报不同

信托投资的风险也是时高时低

信托投资范围广泛

信托市场不成熟

房地产

10%左右（假定不作按揭），如按揭则更高

房价可能波动，有时可能租不出去

回报率高，银行

按揭支持，价格

风险比股票小

变现困难

3、房地产投资比较

投资物业

内部收益率

现金回报率

特点

风险

写字楼

12%左右%

18%~24%

前提投资金额大，资金要求高，适合长期投资

写字楼贬值的风险，

商铺

7—15%

7%~8%

投资金额较大，租金需要根据业态的情况变化

受到相关业态、

经济、环境交通等相关因素影响较多

高档住宅

10%-15%

10%-20%

前期投资相对少，租金稳定，

市场供过于求，需求量较小。

-激烈。

3.2.分类物业的案例及比较分析

目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。

富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。

我们选择其在售的B座15层进行投资分析。

（见下表）

（1）、富凯大厦投资方案

富凯大厦投资预算

楼层

B座15层

户型

整层

面积

B座15层2881.72建筑平米

单价

B座15层RMB18779元/建筑平米

总价

RMB

富凯大厦投资方式

按揭付款方式

最高六成七年（法人）

总房款

RMB

首付40%

RMB

60%房款

RMB

贷款额

RMB（贷款额为万以上的数额）

月还款：

RMB480341.22元

年还款

RMB5764094.74元

富凯大厦投资收益

根据目前市场情况，富凯大厦租金应不低于USD23/m2.月（含物业费）

建筑面积

2881.72平方米

净租金

USD25/m2.月-USD3/m2.月（USD3/m2.月为物业管理费）

月净租金

RMB550120.34元（美元:

人民币=1:

8.3）

年净租金

RMB6601444.176元

扣税（营业及附加税5.5%）

RMB363079.43元

税后租金

RMB6238364.75元

（2）、租金回报年限估算

一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

=9年

按揭付款方式：

最高六成七年

租金回报年限=7年+?

税后首付-7年?

（年租金-年还款额）?

/年租金

=10.5年

月租金与月还款额

月净租金：

RMB550120.34元

月还款：

RMB505534元

月还款低于月租金，相当于月租金的91.8%

一次性付款与按揭付款

一次性付款：

资金量大，但回收年限较短。

按揭付款：

首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚1.5年。

（3）、租金回报率

租金回报率1：

假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

租金

6238364.746

6238364.746

6238364.746

6238364.746

卖房收入

净现金流

6238364.746

6238364.746

6238364.746

内部收益率（IRR）

11.528%

总现金回报（不考虑时间成本）

回报率

9.944%

租金回报率2：

假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

按揭款

首付款

租金+闲置费用

6238364.746

6238364.746

6238364.746

6238364.746

年还款

-6066408

-6066408

-6066408

-6066408

卖房收入

按揭还本

净现金流

171956.7463

171956.7463

171956.7463

内部收益率IRR

16.18%

总现金回报（不考虑时间成本）

回报率

16.05%

可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。

（4）、可能出现的风险

受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低

受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低

变现困难，流动性较差

（5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设

将原租金23US$/月/平米下调到18US$/月/平米

将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10%；

将原来的5.5%营业及附加税调整为17%房产税加营业税

将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10%

调整后的富凯大厦投资收益见下表

富凯大厦投资收益

根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2.月（不含物业费）

建筑面积

2881.72平方米

租金

USD18/m2.月

月租金

RMB430528.97元（美元:

人民=1:

8.3）

年租金

RMB5166347.26元

扣税（营业及附加税17%）

RMB878279.09元

税后租金

RMB4288068.17元

假设空置或其他费用

RMB428806.82元

年净租金

RMB3859261.3元

（6）、考虑风险后租金回报年限

一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

=14.5年

按揭付款方式：

最高六成七年

租金回报年限=7年+?

首付-7年?

（年租金-年还款额）?

/年租金

=17年

考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多2.5年，面临的风险较高。

（7）、考虑风险后租金回报率

租金回报率1：

假设不作按揭,四年后卖出，房价下降10%

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

租金+闲置费用

3859261.669

3793654.221

3729162.099

3665766.343

卖房收入

净现金流

3859261.669

3793654.221

3729162.099

内部收益率（IRR）

4.625%

总现金回报（不考虑时间成本）

回报率

4.182%

租金回报率2：

假设作按揭,四年后卖出，房价下降10%

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

按揭款

首付款

租金+闲置费用

3859261.669

3793654.221

3729162.099

3665766.343

年还款

-6066408

-6066408

-6066408

-6066408

卖房收入

按揭还本

净现金流

-2207146.331

-2272753.78

-2337245.901

内部收益率IRR

7.34%

总现金回报（不考虑时间成本）

回报率

8.26%

可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。

综合考虑风险及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的长期投资者。

业用房

商业用房是一种最为常见的投资方式，但在北京市直到近几年才算真正的兴起。

2000~2003年北京市已销售面积构成的比例情况看，2000年至2002年北京市商品住宅占商品房的比重在90%左右，写字楼及商业用房占商品房的比重在10%之间，其中住宅销售面积的比例在88%~92%之间，写字楼在5%~8%之间，商业用房的比例在3%~4%。

商业用房的销售比例偏少。

2000年-2003年商业用房平均价格情况

年份

商业用房平均价格（元/平方米）

2000年

11689

2001年

6316

2002年

9504

2003年（1、2月份）

14000

从近年北京市商业用房销售面积在不断增加，商业用房的价格在不断上升，供给增加需求仍然旺盛。

从投资的角度分析，商业用房增加，将不仅有利于房地产投资结构的改善，同时将拉动相关连的多个产业，将长期持续拉动经济增长和投资增长。

同时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理。

但由于商业用房和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性，因此商业用房的投资本身还需具备一定的实业投资经验，对于一般的投资人来说具有一定风险。

下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析。

（1）、左岸公社投资方案

面积

405建筑平米

单价

30710元/建筑平米

总价

RMB元

按揭付款方式

最五成十年

总房款

RMB元

首付50%

RMB6218775元

50%房款

RMB6218775元

贷款额

RMB6210000元（贷款额为万以上的数额）

月还款：

RMB74064元

年还款

RMB888768元

根据目前市场情况，商铺租金为USD22/m2.月

建筑面积

405平方米

净租金

182.6rmb/m2.月

月净租金

RMB73953元（美元:

人民币=1:

8.3）

年净租金

RMB887450.8元

扣税（营业及附加税5.5%）

RMB48809.79元

税后租金

RMB838641元

（2）、租金回报年限

一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

=15.4年

按揭付款方式：

最高五成十年

租金回报年限=10年+?

税后首付-10年?

（年租金-年还款额）?

/年租金

=18.6年

左岸公社的租金回报率

租金回报率1：

假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

租金

838627.02

838627.02

838627.02

838627.02

卖房收入

净现金流

838627.02

838627.02

838627.02

内部收益率（IRR）

6.743%

总现金回报（不考虑时间成本）

回报率

6.151%

租金回报率2：

假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

按揭款

6218775

首付款

-6467526

租金+闲置费用

838627.02

838627.02

838627.02

838627.02

年还款

-888768

-888768

-888768

-888768

卖房收入

按揭还本

-3863510.7

净现金流

-6467526

-50140.98

-50140.98

-50140.98

8523898.32

内部收益率IRR

6.60%

总现金回报（不考虑时间成本）

8373475.38

回报率

6.67%

根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2.月（不含物业费）

建筑面积

405平方米

租金

USD18/m2.月

月租金

RMB60507元（美元:

人民=1:

8.3）

年租金

RMB726084元

扣税（营业及附加税17%）

RMB123434元

税后租金

RMB602649元

假设空置或其他费用

RMB60265元

年净租金

RMB542384元

（2）、租金回报年限

一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

=24年

按揭付款方式：

最高五成十年

租金回报年限=10年+?

税后首付-10年?

（年租金-年还款额）?

/年租金

=29年

左岸公社的租金回报率

租金回报率1：

假设不作按揭,四年后卖出，房价下降10%

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

租金+闲置费用

542384.748

533164.2073

524100.4158

515190.7087

卖房收入

净现金流

542384.748

533164.2073

524100.4158

内部收益率（IRR）

1.820%

总现金回报（不考虑时间成本）

回报率

1.707%

租金回报率2：

假设作按揭,四年后卖出，房价下降10%

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

按揭款

6218775

首付款

-6467526

租金+闲置费用

542384.748

533164.2073

524100.4158

515190.7087

年还款

-888768

-888768

-888768

-888768

卖房收入

按揭还本

-3863510.7

净现金流

-6467526

-346383.252

-355603.793

-364667.5842

8200462.008

内部收益率IRR

2.30%

总现金回报（不考虑时间成本）

7133807.379

回报率

2.48%

商铺投资具有投资金额较大，投资年限较高，商铺的投资在按揭贷款方面要优于一次性付款。

但商铺面临的主要问题是租金的不确定性，商铺由于受到业态的影响，租金差异较大，对投资回报的影响也较大。

（1）、棕榈泉国际公寓投资方案

棕榈泉国际公寓南靠CBD，北临燕莎商圈。

紧邻第三使馆区，是外籍人士最为集中的区域。

该项目以三居室为主，目前一期174套三居室几乎销售完毕，剩余不足15套。

两居室也只剩余7套。

主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高级管理人员。

我们选择其总价最高的四居室（364.4平方米）进行投资分析，该户型的公寓出租价格定在4000美金/月。

按揭方式六成十年。

棕榈泉国际公寓投资方案

面积

364.4建筑平米

单价

15087/建筑平米

总价

RMB5753748元

贷款额度

4602998

首付款

1150750

月还款

29142.38

还款总额

6994170.87

支付利息

2593111.93

根据目前市场情况，商铺租金为USD11/m2.月

建筑面积

364平方米

净租金

90rmb/m2.月

月净租金

RMB32901元（美元:

人民币=1:

8.3）

年净租金

RMB394810元

扣税（营业及附加税5.5%）

RMB21715元

税后租金

RMB373095元

（1）、租金回报年限

一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

=16年

按揭付款方式：

最高五成十年

租金回报年限=10年+?

税后首付-10年?

（年租金-年还款额）?

/年租金

=20年

（2）、棕榈泉国际公寓的租金回报率

租金回报率1：

假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

-5753748

租金

373095.8431

373095.8431

373095.8431

373095.8431

卖房收入

5753748

净现金流

-5753748

373095.8431

373095.8431

373095.8431

6126843.843

内部收益率（IRR）

6.484%

总现金回报（不考虑时间成本）

7246131.372

回报率

5.935%

租金回报率2：

假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

-5753748

按揭款

3452248.8

首付款

-2393559.168

租金+闲置费用

373095.8431

373095.8431

373095.8431

373095.8431

年还款

-484548

-484548

-484548

-484548

卖房收入

5753748

按揭还本

-2183180.062

净现金流

-2393559.168

-111452.1569

-111452.1569

-111452.1569

3459115.781

内部收益率IRR

6.50%

总现金回报（不考虑时间成本）

3124759.31

回报率

6.89%

（3）、考虑风险的情况下

根据风险情况，棕榈泉租金应不低于USD9/m2.月（不含物业费）

建筑面积

364平方米

租金

USD9/m2.月

月租金

RMB27191元（美元:

人民=1:

8.3）

年租金

RMB326289元

扣税（营业及附加税17%）

RMB55469元

税后租金

RMB270820元

假设空置或其他费用

RMB27082元

年净租金

RMB243738元

（4）、租金回报年限

一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

=24.5年

按揭付款方式：

最高五成十年

租金回报年限=10年+?

税后首付-10年?

（年租金-年还款额）?

/年租金

=30年

（5）、棕榈泉国际公寓的租金回报率

租金回报率1：

假设不作按揭,四年后卖出，房价下降10%

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

-5753748

租金+闲置费用

243738.3312

239594.7796

235521.6683

231517.8

卖房收入

5178373.2

净现金流

-5753748

243738.3312

239594.7796

235521.6683

5409891

内部收益率（IRR）

1.693%

总现金回报（不考虑时间成本）

6128745.779

回报率

1.591%

年份

2003

2004

2005

2006

2007

现金流（收入为正，支出为负）

房款

-5753748

按揭款

3452248.8

首付款

-2393559.168

租金+闲置费用

243738.3312

239594.7796

235521.6683

231517.8

年还款

-484548

-484548

-484548

-484548

卖房收入

5753748

按揭还本

-2183180.062

净现金流

-2393559.168

-240809.6688

-244953.22

-249026.3317

3317537.738

内部收益率IRR

1.67%

总现金回报（不考虑时间成本）

2582748.517

回报率

1.92%

公寓的投资风险

北京市高档公寓比较适合的投资户型是200平方米以下。

但随着市场供应量的持续增加，近年租金水平已经较以前下降许多。

高档公寓租金水平下降主要是供需增长比例严重失调。

以亚运村地区为例，2001至2002年两年之内，亚运村地区高档公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右的房子待租。

加上原有的待租房源，目前该地区就有近1.2万至1.5万套公寓待租。

而实际需求数量可能在5000~600套左右，市场的供需比例决定了高档公寓租金价格的必然下滑。

针对IT业高收入人群的