房地产法作业1.docx
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房地产法作业1.docx
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房地产法作业1
房地产法作业
(1)
一、单项选择(20分)
1.没有与建筑物结合的土地及其关系,由( )调整。
2.我国的房地产法是( )年公布实施的。
3.我国房地产法的渊源体系包括( )。
A.宪法 房地产法 房地产行政法规 最高人民法院文件 各部委发布的有关房地产的命令、指示和规章
B.宪法 民法 经济法 行政法 司法解释 行政规章
C.宪法 房地产法 行政法 司法解释 行政规章
D.宪法 房地产法 房地产行政法规 最高人民法院文件
4.土地征用法律关系是一种( )。
5.房地产法法律关系的客体主要有( )。
6.国家建设征用土地的征地标点是( )。
7.征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由( )人民政府批准。
8.城市人口在50万人以上,缺乏100万人的中等城市,每征用一亩效区菜地,缴纳( )新菜地开发建设根本。
9.土地使用权出让的主体是( )。
10.“收回土地使用权〞,是我国法规定的对( )年内不使用土地的单位或个人的一种行政制裁方式。
二、多项选择题(20分)
1.房地产法的调整对象是( )。
2.房地产作为一个产业,其运行过程包括三个环节( )。
3.房地产法法理体系包括()。
4.甲公司与乙房地产开发公司签订了一份物业管理合同,这一行为属于( )。
5.依法律性质不同,房地产法律关系可以分为:
6.国家建设征用土地的法律特征( )。
7.临时用地是指使用期限不超过(),不改变土地所有权,因施工需要材料堆场、运输通道等占用的土地。
8.土地征用补偿费与安置费的内容有()
9.土地使用权出让的法律特征()
A.财产性 B.平等性
10.土地使用权出让与土地使用权转让的主要区别是( )
A.出让是创设财产权的行为,转让那么是转移财产权的行为
B.出让的主体是国家与土地使用者,转让的双方当事人都是土地的使用者
C.出让金包括投入与地租,转让费包括出让金与投资及其孳息利润
D.出让是转让的前提,转让是出让的开展
三、名词解释(20分,每题4分)
1.房地产
2.房地产业
3.房地产法律事实
四、简答题(20分,每题5分)
1.简述房地产法的内容体系。
2.简述土地征用补偿及安置标准。
五、案例分析题(20分,每题10分)
(一)1994年5月25日,某市国土局公开拍卖一块国有土地的使用权,面积9834平方米。
某工程开发公司以1720万元的地价款,应买获得了该块土地的使用权,并在公证机关公证下与该国土局签订了土地使用权合同,预付了50万元作为履行合同的定金。
按合同规定,某工程开发公司必须在60天内付清地价余款,否那么,市政府可解除合同,已付定金不予退还。
但事隔不久,该开发公司即与市国土局交涉,指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓〞,对土地用途交待不清楚,使他们误以为可以开发商品房,而导致错误应买,地价偏高。
据此,他们正式向市政府打报告,要求更改土地用途,如不改变就不再交差欠的地价余款。
市国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件,都对这块土地用途作了明确说明。
况且,自拍卖公告之时至公开拍卖之日,有一个月的充裕时间。
在这段时间里该开发公司未曾提过土地用途规定不清的问题。
因此,以所谓土地用途不清楚作为不履行合同的理由,是没有法律依据的。
为维护合同的严肃性,市国土局决定收回这块土地使用权,并且不退还该公司的50万定金。
问:
地使用权出让可以采用什么方式?
本案中出让土地使用权是否合法?
合同是否有效
(二)1996年8月,某乡蔬菜公司经县土地局批准,征用10亩耕地修建仓库,后因故未建。
1999年9月,蔬菜公司与县木材公司达成协议,共建职工住宅五幢,蔬菜公司提供原征用的10亩土地,交出资金总额的五分之一,其余所需资金由木材公司提供。
之后,双方与县第二建筑公司签订了建筑承包合同,并从县城建办领取了施工执照。
当县第二建筑公司完成设计,进入工地并开始施工时,木材公司尚未依约将第一期工程款汇出。
县第二建筑公司拟停工等款。
为防止日后引起纠纷,遂向县律师事务所张律师询问这样处理是否妥当。
张律师听了介绍的情况,查阅了有关法律规定后,认为工程存在的问题较多,应当停止施工,解除合同,并向蔬菜公司和木材公司要求赔偿损失。
现问:
1.该工程存在哪些法律问题?
依据是什么?
(注:
至少四个问题)
2.此案应当如何处理?
农三师电大开放教育法学专科
房地产法作业
(2)
一、单项选择题(20)
1.房地产开发一般是指在()土地上进行的根底设施、房屋建设。
A.村民集体所有的 B.乡(镇)农民集体所有
2.根据?
房地产开发企业暂行方法?
规定,房地产开发公司注册资本应在()万元以上,且流动资金不低于()万元。
A.100100B.10001000C.50005000D.20002000
3.?
房地产法?
第26条规定,房地产开发工程的设计、施工,必须符合国家的有关标准和标准。
房地产开发工程()后,方可交付使用。
A.竣工、经验收合格 B.竣工、经验收
C.竣工、经验收有超设计内容 D.根本竣工,经验收
4.行政划拨方式取得土地使用权的房地产转让与出让方式取得土地使用权的房地产的转让最显著不同在于()。
A.前者可以单独转让,也可以与地上建筑物同时轩让,后者必须一并转让
B.前者只能单独转让土地使用权,后者必须一并转让
C.前者只能一并转让,后者可以单独转让
D.前者只能转让地上建筑物,后者必须一并转让
5.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是()
有效的前提条件
6.乙公司(零售商业企业)受让了甲房地产开发公司一栋仅完成根底设施的房地产后,因资金紧张又把该未完工的房地产转让给了丙公司。
乙与丙的房地产转让合同()。
7.租赁的城镇私有房屋,其修缮责任承当者是()
8.房屋所有人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地这上建成的房屋出租,其租金中所含土地收益依法应()
9.乙丙作为甲房屋的承租人将房屋使用共同出租给丁。
丁在使用中损坏了房屋。
此事应由()。
A.甲向乙、丙追偿 B.甲向丙追偿 C.甲向丁追偿 D.乙、丙共同向丁追偿
10.买卖城市私有房屋,双方办理手续应到()
三、名词解释(20分,每题5分)
2.房地产转让
四、简答题(20分,每题5分)
1.房地产开发企业设立的条件是什么?
一级企业条件是
2.土地利用方案法的根本原那么有哪些?
3房地产转让的条件是什么?
房地产转让的程序
4.房地产转让合同变更和解除的事由有几种?
商品房预售的条件有哪些?
五、案例分析题(20分,每题10分)
(一)某丝绸公司于1997年9月由地区土地局批准,征用该市金雀山办事处三里庄乡菜地4.77亩。
在批准文件下达后,该公司既未破土开工。
又不让被征地单位耕种,荒芜土地两年多。
1999年10月,市土地局根据?
土地管理法?
的规定,对该公司作出处分决定,限期在1999年12月31日前按原批文用途利用土地,否那么,土地局将法收回土地使用权,同时向该公司征收土地荒芜费8000元。
问题:
1.丝绸公司构成了?
土地管理法?
中的哪项违法行为?
依据是什么?
2.简述政府对房地产开发的规划与方案管理主要内容。
(二)1993年9月,李甲与王乙签订了租赁房屋契约,约定李甲租赁王乙的房子,月租金200元。
但契约订立后,李甲一直欠租。
1996年5月,房管部门鉴定该房危险,需翻建修缮。
1996年7月,王乙在李甲未将房屋腾空的情况下,将屋顶局部拆毁,致使屋内局部物品不同程度的损坏,李甲遂要求王乙赔偿。
李甲在使用该房期间,曾将该房兼做过营业间,为此李甲要求与王乙按房管部门通知修房。
王乙那么认为李甲未经同意私自将房屋当作营业用房,并不按时交纳房租、水电费、而且他是按房管部门的通知要求修房的,不存在损害赔偿问题;李甲应当补文件欠房租和水电费,并要求解除双方租赁合同,将房屋收回已用。
双方争执不下,遂诉至人民法院。
问题:
1.本案中,李甲、王乙双方谁的主张是合法的,根据是什么,法院应当怎样处理?
2.房屋租赁的条件是什么?
房屋租赁合同当事人的权利义务有哪些?
房屋租赁合同解除与终止的情况有哪些?
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房地产法作业(3)
一、单项选择题(20分)
1.以下关于抵押的说法正确的选项是()。
A.抵押是一种担保物权实现的法律关系
2.以下关于房地产抵押的说法正确的选项是()
A.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权
B.房地产抵押,应当凭土地使用权证书去房地产部门办理
D.房地产抵押合同鉴定后,土地上新增的房屋也属于抵押财产
3.集体所有的土地使用权仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的()的土地使用权。
A.荒山、荒沟、自留山、自留地 B.荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地
C.耕地、宅基地、自留山、自留地 D.单独抵押的乡(镇)村企业土地
4.城市新建住宅小区管理方法规定,物业管理公司是()。
5.我国现行的房地产登记制度说法正确的选项是()
6.土地登记是国家依法对()和土地其他项权利和登记。
A.国有土地所有权、集体土地所有权
B.国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权
C.国有土地使用权、集体土地使用权
D.国有土地所有权、集体土地所有权、集体土地使用权
7.我国法律规定,凡房屋的买卖、赠与及典当等,都要由( )交纳契税。
D.出让人1/4,受让人3/4
8.实现房地产市场方案调控的手段主要有()
9.耕地占用税是指对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人,按其实际占用耕地面积所征收的一种税。
其税额之一为以县为单位,人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区,()。
10.凡转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物(简称转让房地产)一并转让,取得收入的单位和个人为( )的纳税义务人。
二、多项选择题(20分)
1.张某将一栋作价8万元的房屋抵押给孙某,并依法进行了抵押登记,该房屋继续由张某使用,一次自然灾害致使该房屋烧毁,保险公司依保险合同赔偿张某损失10万元,那么以下说法错误的有()
A.应认定张某的抵押关系解除
C.抵押关系继续有效,应以保险公司赔偿中的8万元作抵押
D.抵押关系继续有效,应以保险公司赔偿的10万元作抵押
2.房地产抵押权所担保的债权范围包括()。
3.房地产权利人将已经抵押的房地产出租,抵押权对租赁关系()
A.发生影响,租赁关系应当随抵押权的实现而解除
B.按照物权优先债权、前权优于后权的原那么,租赁权不得对抗抵押权
C.不发生影响,租赁关系不因抵押权的实现而解除
D.按照“买卖不破租赁〞原那么,使租赁关系继续有效
4.实现房地产抵押权的方式有()。
5.我国的物业管理大体有( )类型物业管理。
6.根据土地登记的内容和时间,土地登记分为()两种。
7.对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格,不能称为( )。
8.对在规定用地标准以内新建住宅,纳税确有困难的( )经本人所在地乡政府审核,县人民政府批准,可以予以减免。
A.农村革命烈士家属 B.革命残废军人
9.城市维护建设税是对缴纳( )的单位和个人,就其实缴的()税额为计税依据征收的一种税。
A.产品税、增值税、营业税 B.产品税、增值税、营业税
C.土地增值税、印花税、契税 D.土地增值税、印花税、契税
10。
我国香港地区物业管理有自己的特色,即()。
A.物业管理组织主要有多层建筑物业主立案法团、楼宇互助委员会
B.物业管理方法有①公共契约;②公共屋村管理
三、名词解释(20分)
四、简答题(20分)
1.房地产抵押时应注意几个问题?
2.简述房地产抵押权的内部效力和房地产抵押权实现的顺序。
3.根据?
城市新建住宅小区管理方法?
的规定,物业管理公司享有哪些权利?
4.我国目前征收与房地产有关的税种有哪些?
并指出纳税义务人、征税对象及税率。
五、案例分析题(20分)
(一)1996年10月2日,张甲向李乙借款2万元,用以经营其私人商店,双方签订了借款抵押协议,规定借款利息4分,至1997年5月1日本息还清;张甲所有的房屋一处作为抵押物。
在到县有关部门登记后生效。
但借款期满后,李乙屡次向张甲催还借款,张甲始终借口推脱不还。
1997年8月2日,张甲背着李乙,将其作为抵押物的房屋以1.5万元典当给丙典当拍卖行。
李乙遂作到法院,要求法院确认张甲与丙商行的典当行为无效,确认自己与张甲的借款抵押协议有效,判决房屋产权归其所有。
问题:
1.本案中李乙与张甲的借款抵押协议是否有效?
依据是什么?
法院应如何处理?
2.房地产抵押实现的顺序如何?
(二)某市东南郊有一块土地,甲房地产开发公司欲在此处开发商品楼房。
遂于1996年8月与市土地局签订该土地使用权出让协议,并支付了出让金,取得了该土地使用权证书。
又于10月20日到城建部门办理了建筑工程规划许可证书,并确定了施工进度和竣工交付日期。
但当去市房地局办理预售登记时,市房地局因其投入开发建设的资金过少,只到达工程建设总投资的10%,而未发给其商品房预售许可证书。
但甲公司于1996年2月开始预售其商品房,并与徐A订立?
房屋预购合同?
(还有百余人也订有这样的合同)。
合同规定:
徐A向甲公司购置商品房一套,建筑面积为80平方米,每平方米预计综合售价900元,购房应付购房款总计72000元,后徐A得知甲公司没有取得商品房预售许可证,遂要求与甲公司解除合同。
甲公司不同意,并与之发生争议,诉至法院。
问:
本案中,徐A与甲公司的合同是否有效?
根据是什么?
法院应如何处理?
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房地产作业(4)
一、单项选择题(20分)
1.我国农村和城市郊区的土地属于谁所有?
A.国家 B.农民集体
C.除宅基地、自留地、自留山外,属于农民集体所有
D.除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有
2.根据?
城市房地产管理法?
有权批准划拨土地的机关的级别下限是()。
3.某大型企业因建设需要在某省一次征用耕地40公顷,批准此用地申请的国家机关是()。
4.某县城关镇居民赵某与本县内省属某国有企业因土地使用权问题发生争议,双方协商未能解决纠纷,该争议应由()处理。
5.农村村民建住宅需要使用耕地的,其用地的批准机关是()。
6.根据?
土地管理法?
的规定,哈尔滨市划定的根本农田应当占本市内耕地的()以上。
A.80% B.70% C.60% D.50%
7.每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均产值的()倍。
8.临时使用土地期限一般不超过()年。
A.1B.2C.5D.10
9.国有企业甲厂扩大生产规模,欲征用与之毗邻的B村土地。
经B村村委会研究决定,甲厂出资29万元,B村将毗邻甲厂约500亩耕地交付甲厂建厂房。
甲厂获得土地后,即将青苗拔除,开工建设。
由于甲厂资金有限,约300亩耕地未使用,B村发现此种情况,要求甲厂退还未使用的耕地,以免荒芜,遭甲厂拒绝。
(此题为不定项选择题)
(1)B村村委会决定将本村集体所有的500亩耕地让与甲厂使用,这样做()。
(2)设甲厂欲征用B村耕地1000亩,其他土地1100亩,()有权批准甲厂用地申请。
(3)设甲厂征用500亩土地,用于分期建设工程,分期工程建设间隔期为一年左右,甲一次申请批准征用500亩耕地()。
(4)甲厂获得批准后,应对B村支付土地补偿费,该标准为被征用耕地()。
A.前三年总产的3-6倍 B.前三年平均产值的4-5倍
10
(5)甲厂征用土地申请获准后,该被征用土地的所有权归()的所有。
(6)甲厂征用土地申请获准后,还要对B村支付青苗补偿费、安置补助费。
按土地法规定,其安置补助费的最高不得超过()。
(7)设甲厂欲与B村乡镇企业共同投资举办联营企业,需要使用集体所有的土地遂向县土地管理局出示使用申请,县政府依据甲厂与B村企业联营之方案书及其他文件,按照国家建设征用土地的批准权限,决定对B村土地实行征用。
县政府做法()。
(8)设甲厂取得B村土地使用权,恰B村乡镇企业与外商洽谈投资工程,急需获得担保,购置机器设备,遂请甲厂给予担保。
经研究决定,甲厂以从B村获得的土地使用权作为抵抑物,担保B村乡镇企业向银行贷款。
请选择你认为对的答案。
()。
B.假设甲厂征用B村土地是由土地管理部门划拨的土地,其土地使用权也能抵押 C.甲厂欲以土地使用权为抵押,需经市、县政府土地管理部门批准,依法签订土地使用权出让合同,另外要交纳土地使用权出让金,方可以土地使用权抵押
D.假设甲以土地使用权为抵押,需要办理登记,未经登记,不生效
E.土地使用权抵押时,其土地上建筑物,其他附着物不随土地使用权转移
F.未经抵押权人同意,作为抵押人的甲厂无权转让所抵押的土地使用权
10.()统一负责全国土地的管理和监督工作。
11.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的()倍。
12.以营利为目的,房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应如何安置?
()。
A.房屋所有人应补办土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金
13.张某出租自有私房一套,但该私房未依法取得房屋所有权证。
张某出租行为()。
14.承租人需要继续租用房屋的,应当在租赁期限届满前()提出,并组组出视人同意,重新订立租赁合同。
15.房地产抵押合同的主体是( )。
二、多项选择题(20分)
1.以出让方式取得的土地使用权,转让房地产时,应同时符合( )条件。
C.按出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上
D.按出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的20%以上
2.以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按国务院规定,报有批准权的人民政府审批准予转让,此外还须具备( )。
A.应当由转让方办理土地使用权出让手续,并依法缴纳土地使用权出让金
B.应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依法缴纳土地使用权出让金
C.有批准权的人民政府按国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的,符合规定条件,作其他处理 D.有批准权的人民政府按国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国库或作其他处理
3.( )建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划分。
C.公益事业用地 D.国家重点扶持的能源、交通、水利等工程
4.房地产开发企业设立的条件包括( )。
5.一级房地产开发企业的条件主要有( )。
A.自有流动资金2000万元以上,注册资金不低于2000万元
B.有职称的建筑、土木工程等专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人
C.设有高级工程师职称的工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上职称的总经济师
6.土地利用方案法的根本原那么有( )。
7.土地使用权出让合同变更与解除的条件有( )。
8.房地产转让合同变更和解除的事由有( )。
9.土地使用权期限届满时会出现( )情况。
10.房屋不得出租的情况有( )。
B.司法或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的
11.有以下( )之一的,房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同:
12.以抵押物的不同可以分为( )。
13.甲公司征用城市郊区的一块菜地,甲公司应支付( )。
14.某公司未经批准,非法占用土地建成一写字楼,该写字楼符合该市土地利用总体规划,对该公司的违法行为应如何处理?
( )
A.责令退还非法占用的土地 B.限期撤除新建筑,恢复土地原状
15.某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地,志远房地产公司正拟开发商品楼住宅小区而需要用土地。
请根据以下各题中给定的条件答复以下问题:
(此题为不定项选择题)
(1)该公司欲取得该幅土地的使用权,可以通过( )。
C.由市政府土地局招标,志远公司参加投标受让取得
D.由市政府土地局拍卖,志远公司参加竞买受让取得
(2)设该幅土地为非耕地,面积为300公顷,那么其征地审批程序应通过( )方式完成?
A.该市政府批准 B.该市所在省人民政府批准 C.国务院批准
D.该市所在省政府批准,报国务院备案
(3)设志远公司已取得该幅土地的使用权,土地使用权期限为70年,其将来可采取( )方式处分其土地使用权。
(4)设志远公司在取得使用权3年后与甲公司达成土地使用权转让协议,以下有关该转让行为的表述错误的有( )。
A.志远公司必须已进行投资开发,且已完成开发投资总额的35%以上
B.已建有一楼房,该楼房的所有权不必随土地使用权转移而转移
三、名词解释(20分)
四、简答题(20分)
1.简述现行土地法关于土地征用审批权限的规定?
2.土地使用者有哪些义务?
3.简述房地产转让的条件?
4.简述房屋租赁合同当事人的权利和义务?
5.目前我国住宅小区物业管理的内部体制如何规定的?
五、案例分析题(20分)
(一)A市房地产公司准备开发花园小区,进行拆迁重建工程。
可是自己资金缺乏,贷款一时批不下来,于是他们准备预售商品房,想通过此获得资金,并在电视、报纸上大打广告,当他们正在预售商品房时,市房地局发文,停止房地产公司的预售活动,所收房款全部退还。
问题:
1.市房地局为何要停止房地产开发公司的预售活动?
2.商品房预售应当符合什么条件?
本案应如何处分?
(二)1995年3月10日某区房管所将座落在某区×街×号的房子以12万元卖与邮电局,邮电局按协议付清房款,房管所收款并出具收据。
并于3月20日正式办理房屋更名过户手续。
但此时,工商行某办事处声称,房管所已将此房卖给他们。
经查,1995年1月9日,房管所与工商行某办事处签订买卖协议,附加条件是:
“签订协议即日起拨款,拨款之日起协议生效。
〞但当日下午房管所即找到工商行办事处解除买卖协议,之后工商行某办事处还找房管所买此房,均答复不卖房了。
1995年3月1日,工商行某办事处用自己掌握的特殊转款手段拨去房款
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