东莞市物业管理知识doc.docx
- 文档编号:28944279
- 上传时间:2023-07-20
- 格式:DOCX
- 页数:110
- 大小:103.78KB
东莞市物业管理知识doc.docx
《东莞市物业管理知识doc.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《东莞市物业管理知识doc.docx(110页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
东莞市物业管理知识doc
2013年物业管理知识竞赛题库
■目录
一.常识 59题
二.法规 172题
三.保安管理 40题
四. 停车场管理 25题
五.消防管理 191题
六. 维修管理 31题
七.给排水管理 55题
八.供配电管理 181题
九. 中央空调管理 93题
十.电梯管理 106题
十一.智能化管理 52题
十二。
清洁保障、绿化管理 64题
十三、客户关系管理 63题
十四.创优工作 20题
一。
常识
001“物业"是粤港方言对房地产的称呼,它最早在香港被普遍使用,其含义是单元性
的房地产。
被称为物业的单元性房地产可大可小,一栋商业楼宇、一组标准厂房、
一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业.
“物业”是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。
各类房屋可以是住宅区,也可以是单体的其他建筑,还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、工业厂房、仓库、宾馆等。
附属设施及相关场地,是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。
002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中,物业与房地产是一个词(Real—estate或Real property).在我们通常使用上,房地产一词是一个宏观的概念,物业一词则是个微观的概念.
003《物业管理条例》所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
004社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
005社会化的含义:
物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;2、物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
006专业化要求:
物业管理企业必须具备一定的资质等级,从业人员必须具备一定的职业资格。
007市场化是物业管理最主要的特点.双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
008物业管理企业是依法成立、具备专门资质,并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体.
009物业管理企业的特征:
一是独立的企业法人;二是属于服务性企业;三是具有一定的公共管理性质的职能。
010物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两部分。
011物业管理企业的组织形式,有直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩制制和多维制等。
012世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。
当时是英国工业空前发展高涨的时候,一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主,率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法,首开物业管理之先河.
013我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日,深圳市物业管理公司成立,标志着我国物业管理的产生.
014我国改革开放前住房制度主要的三个特征:
1、住房投资由国家和国有企业统包;2、住房分配采取实物分配;3、住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度.
015我国第一个物业管理的社会化公开招投标:
1996年12月,对深圳市福利房住宅小区-—鹿丹村的面向社会的公开招标活动。
最后由深圳万科物业管理有限公司中标。
016我国第一个全国范围内社会化公开招投标:
2000年北京回龙观文化居住区招投标,由天鸿集团公司的房地产管理经营公司和长城物业管理有限公司中标。
017物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合;统一管理、综合服务;
平等竞争。
018东莞市物业管理行业协会的性质是由东莞市物业管理企、事业单位自愿结成的行业性、地方性、非营利性社会组织.
019物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
020物业管理投标,是对物业管理招标的响应,是指符合招标条件物业管理企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求和标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为.投标文件又称标书,一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料几部分组成.
021物业管理招投标的原则是公正、公平、公开;实事求是、合情合理;早期介入.评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总人数的2/3.
022物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。
023制定物业管理方案的要点:
1、招标物业项目的整体设想与构思;2、管理方式与运作程序;3、人员的配备、培训与管理;4、管理指标与措施;5、管理制度的制订;6、档案资料的建立与管理;7、早期介入及前期物业管理服务内容;8、常规物业管理服务综述;9、工作计划;10、物资装备、11、费用测算;12、成本控制。
024物业管理方案的基本内容分关键性内容和实质性内容两部分。
关键性内容包括4项:
1、项目的整体设想和构思;2、组织架构与人员的配置;3、费用测算与成本控制;4、管理方式、运作程序及管理措施。
025早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。
026早期介入与前期物业管理的不同处表现在:
1、内容作用不同。
早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持,前期物业管理是物业管理企业对新物业实施的物业管理服务;2、服务的对象不同.早期介入服务的对象是建设单位,并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。
前期物业管理服务的对像是全体业主,并按规定向业主收取物业管理服务费用。
027早期介入的阶段划分为:
物业开发项目的可行性研究阶段(立项阶段)、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段。
028前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。
029前期物业管理的阶段划分为:
物业承接查验阶段、物业入住阶段、业主大会选聘物业管理企业。
030前期物业服务合同的主要内容:
1、合同的当事人;2、物业基本情况;3、服务内容与质量;4、服务费用;5、物业的经营与管理;6、承接查验和使用维护;7、专项维修资金;8、违约责任、9其他事项。
031物业服务合同是指物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议.
032物业服务合同应包括的内容:
物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
033物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别:
1、订立合同的当事人不同。
前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业.2、合同期限不同。
前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止.
034签订物业服务合同的注意事项:
1、明确业主委员会的权利义务;2、明确物业管理企业的权利和义务;3、对违约责任的约定;4、对免责条款的约定;5、物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;6、合同的签订要实事求是;7、明确违约责任的界定及争议的解决方式。
035物业的承接查验,是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
036物业管理的承接查验主要以核对的方式进行。
在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
037物业查验的主要内容:
物业资料、物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程、其他公共配套设施等.
038对房屋等建筑物的管理三种方式1、业主自管2、业主将不同的服务委托不同的专业公司管理3、业主选聘物业管理企业进行管理。
039物业管理活动的依据是物业服务合同.
040新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:
1、营业执照;2、企业章程;3、验资证明;4、企业法定代表人的身份证明;5、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
041物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
042一级资质注册资本为人民币500万元以上,国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;二级资质注册资本为人民币300万元以上,三级资质的注册资本为人民币50万元以上。
043物业服务公司按持有的不同资质证书,进行物业管理工作。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务.
044物业承接查验的程序:
确定物业承接查验方案→移交有关图纸资料→查验共用部位、共用设施设备→解决查验发现的问题→确认现场查验结果→签订物业承接查验协议→办理物业交接手续.
045物业管理在社会经济中的低位和作用:
1)有利于促进经济增长;2)有利于提高人民群众居住质量;3)有利于增加就业;4)有利于维护社区稳定;5)有利于推动房地产业的发展。
046物业管理服务的特点:
1)物业管理服务的公共性和综合性;2)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性;3)物业管理服务的即时性和无形性;4)物业管理服务的持续性和长期性。
047物业管理委托合同的订立原则:
1)委托权的主体属于业主的原则;2)产权与管理权分离的原则;3)管理竞争的原则;4)资质审查的原则。
048物业管理委托合同的订立方式:
1)协商订立;2)招标订立。
049 物业管理委托合同的审查原则:
1)物业综合管理的原则;2)基金专用和以业养业的原则;3)专业服务和科学服务的原则;4)保护产权、资料完整的原则;5)合理收费、帐物相符的原则;6)业主参与、便利监督的原则.
050物业管理委托合同的基本内容:
1)物业委托事项:
委托方,物业名称、区域、范围,受委托管理方;2)管理内容、项目;3)管理和服务的质量及标准约定;4)管理期限;5)委托方提供的条件和资料;6)管理费用的收取;7)监督检查(包括物业管理服务质量和财务的监督检查);8)违约责任;变更或解除合同的条件;9)争议解决条款;10)其他视需要订立的条款。
051、物业经营管理是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
052、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等.
053、写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
054、别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
从环境上看,别墅与城市或者大型的居民集聚点具有一定的距离,周边环境质量比较高。
从建筑形态上,别墅建筑应独立,豪华舒适,层数较少,并带有一定规模的院落。
通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统称为别墅。
055、公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物,通常不分割产权出售,供出租或短期居住。
具体类型包括:
复式公寓、花园公寓和单间公寓。
056、工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业,包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。
057、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑,包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
058房屋租赁是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋、出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
059、房屋租赁的特征:
(1)、房屋租赁不转移房屋的所有权;(2)、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋;(3)、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系;(4)、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止;(5)、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
二.法规
001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令.并于1994年4月1日批准施行。
002国家物业管理目前的主要法规依据是《物业管理条例》及《业主大会规程》和《物业服务收费管理办法》
003 新版的《物业管理条例》是2007年8月26日国务院第504号公布,于2007年10月1日起施行。
004《业主大会规程》是2003年6月26日建设部发布,自2003年9月1日起施行。
005 《物业服务收费管理办法》是2003年11月13日国家发展和改革委员会、建设部共同正式发布,自2004年1月1日起施行.
006《物业管理条例》是以住宅小区类物业为基础编写的.
0071993年,深圳市颁布了全国第一部物业管理地方性法规-—《深圳经济特区住宅小区物业管理条列》
008《物业服务收费管理办法》所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
009业主是指房屋的所有权人。
010业主在物业管理活动中的权利是1、按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;2、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;4、参加业主大会会议,行使投票权;5、选举业主委员会成员,并享有被选举权;6、监督业主委员会的工作;7、监督物业服务企业履行物业服务合同;8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;10法律、法规规定的其他权利。
011业主在物业管理活动中的义务是1、遵守管理规约、业主大会议事规则;2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4、按照国家有关规定交纳专项维修资金;5、按时交纳物业服务费用;6、法律、法规规定的其他义务。
012管理规约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议,对全体业主具有约束力。
013 管理规约规定的事项包括对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
014管理规约的效力范围对全体业主具有约束力。
015住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是全体业主共同使用和维护。
016 业主委员会与物业服务公司之间是委托与被委托的平等民事主体关系(法律关系)。
017物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
018 一个物业管理区域成立一个业主大会。
019不成立业主业主大会的条件是只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的。
020业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
021业主大会召开的条件是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
022业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理:
书面委托代理人参加;法定代理人参加。
023 业主大会通过的决定必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项有:
制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业;有关共有和共同管理权利的其他重大事项.
024组织召开业主大会的程序是应当于会议召开15日以前通知全体业主.
025经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:
区、县人民政府房地产行政主管部门责令业主委员会限期召开.
026业主大会通过的决定必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的事项有:
筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施.
027业主大会会议分为定期会议和临时会议。
028召开业主大会临时会议的情形是1、20%以上业主提议的;2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;3、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
029发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
030业主大会会议的形式集体讨论的形式和采书面征求意见的形式.
031业主大会的职权包括1、制定和修改业主大会议事规则;2、制定和修改管理规约;3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;4、选聘和解聘物业服务企业;5、筹集和使用专项维修资金;6、改建、重建建筑物及其附属设施;7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
032业主大会筹备组的职责是1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;2、参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);3、确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;4、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;5、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作.
033业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。
034担任业主委员会委员条件是1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;2、遵守国家有关法律、法规;3、遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;4、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;5、具有一定组织能力;6、具备必要的工作时间。
035业主委员会委员资格终止情形是1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的;2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;3、因疾病等原因丧失履行职责能力的;4、有犯罪行为的;5、以书面形式向业主大会提出辞呈的;6、拒不履行业主义务的;7、其他原因不宜担任业主委员会委员的。
036业主委员会向业主大会负责并报告工作.
037业主委员会的职权有1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;4、监督管理规约的实施;5、业主大会赋予的其他职责。
038业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
039业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主.
040建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明.
041物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
042从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
043业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同自行终止。
044选择物业服务企业的原则公开、公平、公正的市场竞争机制.
045选择物业服务企业的方式招投标方式和协议方式。
046 采用协议方式的条件投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准.
047物业服务企业向业主委员会移交的资料:
1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;4、物业管理所必需的其他资料。
048物业服务公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的,承担相应责任并承担相应损失。
049 国家对从事物业管理工作的专业管理人员实行职业准入制度,纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。
050物业服务企业实行明码标价应当做到价目齐全,内容真实,标示醒目,字迹清晰。
051物业服务收费明码标价的内容包括物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
052 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。
053异产毗连房屋楼梯及楼梯间发生自然损坏所需修缮费用依处理原则是1、各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担;2、为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
054与物业服务企业订立书面的物业服务合同是业主委员会
055物业管理用房的所有权依法属于业主,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途.
056 物业管理区域内的专项服务业务可以委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人.
057业主对物业使用人交纳物业服务费用负连带交纳责任.
058 建设单位负责交纳的物业服务费用已是竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业。
059供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
060 物业服务公司因管理、维修、养护不善,造成业主损失的,应赔偿业主损失.
061物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视费用不得向业主收取手续费等额外费用
062物业使用人违反管理规约的规定有关业主应当承担连带责任。
063物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得业主委员会的同意.
064物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
065物业服务企业在发生安全事故时采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作.
066物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
067业主需要装饰装修房屋应当事先告知物业服务企业。
068专项维修资金属于业主所有
069 专项维修资金的用途是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
070责任人在物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
071利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
072建设单位擅
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 东莞市 物业管理 知识 doc