县温泉地热生态景区建设项目建设可行性研究报告.docx
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县温泉地热生态景区建设项目建设可行性研究报告
第一章项目概况
项目名称:
**县温泉地热生态景区建设项目
项目性质:
新建
项目主管单位:
**县人民政府
项目建设单位:
**县旅游局
项目负责人:
黄维生
建设年限:
2011年7月至2013年12月
项目地址:
**县东新区
项目定位:
全国一流的大型“温泉地热生态旅游风景区”。
第二章项目背景
一、项目背景
**县历史悠久,文化源长。
境内自然景观风格独特,文史遗址留存较多,周铜剑、秦诏版国内稀有,玉山寺、石崆寺石窟久负盛名,潜山茹水景色秀丽,翟池、太阳池、白马池碧波辉映。
全县共有带传奇色彩的名山30多座,有考证价值的故城故寨遗址25处,寺庙祠堂遗址69处,池湫泉潭28处,历史文化遗址36处,出土文物500多件。
书画、剪纸、香包、刺绣、雕刻等艺术创作繁荣昌盛,风靡全县。
改革开放以来,**的经济飞速发展,县域经济实力明显增强,人民的生活水平显著提高,2010年,全县实现生产总值29.78亿元,增长19.7%;城镇居民人均可支配收入达到11461元,增长16.8%。
然而,能够给人民群众提供休闲娱乐、带来精神享受的场所却已滞后,位于县城东新区的温泉资源未能开发利用。
为充分开发利用优质资源,根据甘肃省人民政府《关于鼓励和引导民间投资健康发展的指导意见》精神,拟对县城东区的温泉进行开发。
二、地理位置和概况
1.地理位置
**县地处东经106º45-108°45′与北纬35°10-37°20′之间,位于甘肃省庆阳市西南部,东临庆阳市,西接宁夏回族自治区彭阳县,南接泾川县、平凉市,北靠环县。
南北长91.24公里,东西宽78.3公里,总土地面积3500平方公里,耕地面积168.97万亩。
**县城距312国道50公里,距平凉火车站72公里,庆阳飞机场60公里,交通便利。
2.地质、地貌
**位于黄土高原的西端,属黄河中游内陆地区。
东倚子午岭,北靠羊圈山,西接六盘山,东、西、北三面隆起,中南部低缓,全境呈簸箕形状,故有“陇东盆地”之称。
高原、沟壑,梁峁,河谷、平川、山峦、斜坡兼有的地形地貌,分为中南部黄土高原沟壑区、北部黄土丘陵沟壑区、东部黄土低山丘陵区。
地势北高南低。
3.气候、水文
**县气候属北温带半湿润、半干旱气候过渡区,四季分明,光照充足。
年平均温度7~10℃,年平均日照时间2250~2600小时,年平均相对湿度65%。
**县主要河流为泾河支流—茹河,该河发源于固原地区,流经该镇的四个行政村,汇入泾河,在本县内流域面积759平方千米,流量0.5立方米/秒。
4.**县温泉水质
经甘肃省地质勘探部门测定,**县温泉出水温度39-43℃,PH值7.14-8.33,总硬度715.3-790.7mg/1,矿化度1112.0-1216.0mg/l;**县温泉总流量为165L/秒,日流量可达7000吨,具备规模开发所需的储量。
5.本项目开发条件评价
**县温泉地热生态景区以温泉资源为核心依托,以休闲度假为主要方向,拓展效益空间。
由于距平凉火车站72公里,庆阳飞机场60公里,1个小时车程,且本项目正好弥补了庆阳、平凉周边没有高档次的温泉度假区这一空缺,项目所处的独特的地理位置以及宝贵的温泉资源,将成为该度假区获得发展的绝佳优势。
第三章市场分析及预测
**县旅游业发展情况:
基于公路、铁路等交通便利性,**县旅游市场发展较为迅速。
2010年达到旅游高潮,**县接待国内游客8.1万人次,实现旅游收入为2300多万元。
在游客消费市场中,由于出游者的年龄、性别、收入、休闲时间、居住地址等因素影响,产生了不同类型的需求。
**县温泉地热生态景区项目按照这些因素把整个市场划分为若干不同的市场部分,以便区分旅游休闲度假消费需求的差异。
依据影响休闲度假旅游者的主要因素,本景区的目标客源市场作以下细分:
1.地理细分
一级客源市场:
西安、兰州(含国内、国际客源市场);二级客源市场:
庆阳、平凉及宁夏固原;潜在客源市场:
**县周边地区。
2.年龄细分:
爱好体验的年轻人、修生养性的中老年人、充满童趣的小孩。
3.出游形式细分:
团队游客、自驾车散客、公共交通散客。
4.出游次第细分:
以温泉区为目的地的独立市场。
5.出游目的细分:
休闲、度假、康疗、会议、娱乐等。
6.特殊兴趣细分:
科研、摄影、登山、专业训练。
客源市场的增长受到旅游度假区的拉力和游客推力的双重作用。
旅游度假区的拉力即指所开发的旅游度假区的吸引力,游客推力则为旅游度假人口的出游意愿、可支配收入以及旅游支出等的复合。
随着投资商对本项目进行的开发建设和强大的市场营销推广,其旅游度假拉力将不断增强。
预测**县温泉生态景区的旅游推力也将呈现不断增长的趋势。
针对庆阳市场而言,这种增长趋势取决于三个前提。
一是该景区的独特优势越来越强烈地冲击着庆阳本区的市场空白;二是优秀的市场营销使得潜在市场转化为现实市场的比例和速度加快;三是客源市场的人均可支配收入与旅游支出不断增长。
在项目顺利进展得情况下,这三个前提都是能够正常实现的。
第四章项目建设主要内容及规模
本项目是以“温泉地热生态游”为核心的集生态观光、休闲度假、康疗、会议等为一体的综合型休闲景区。
一、项目建设总体构思
1.建设主题
**泉乡,山水相依,
温泉养生,清泉养性。
2.建设理念
生态旅游为本,精神追求至上;
注重本土人文,巧用当地材料;
统一设计元素,营造活跃空间。
3.建设原则
(1)依据市场规律制定规划内容;
(2)人与自然和谐统一;
(3)区域的完整性及分步实施的可操作性。
(4)突出生态资源的保护和可持续利用。
(5)与周边农家融为和谐的整体,相互带动,共同发展,为新农村建设起到带头和示范。
二、项目建设的主要内容
项目总用地面积:
582亩
(一)总用地分为如下几大区域:
1.**特色温泉度假区占地面积:
182亩
2.生态休闲体验园占地面积:
200亩
3.农家田园体验区占地面积:
200亩
(二)土地及取得方式
根据用地性质和用途,分别采用以下三种用地方式:
1.出让:
即政府负责土地的征用与拆迁,变为国有用地后,由政府按国家规定出让给投资商用于旅游建设。
2.租用:
在农地上,通过支付农民基本补偿费用的办法取得土地控制权;
3.根据国家及地市政府出台的土地流转政策,采用无偿赠予和补偿相结合的办法办理土地流转手续,支付基本税费。
三、投资计划及建设分期
整体项目投资估算预计在1.5亿左右。
分三期期投入,一期投入9000万元,今后的追加投资可依靠一期项目的利润积累、适当的融资等方式来解决。
项目建设实行三步走战略:
一期(2012年完成)建设和运营,以温泉地热生态游为核心,适当考虑其他旅游产品的开发;二期(第1-2年左右)发展多功能的配套服务设施,注意对民族文化内容的挖掘,使项目在功能和档次上有所提升,同时少量探索旅游地产项目;三期(第1-2年)在条件成熟时可以旅游地产开发为主,将该项目整体打造成温泉小区。
四、一期项目建设计划
总体规划用地:
582亩
服务设施:
1.温泉中心框架1-2层,建筑面积2876M2;
2.餐饮中心框架1-2层,建筑面积1500M2,含会议、娱乐等多功能服务设施;
3.露天温泉池面积2000M2;
4.停车场面积2000M2;
5.观光农庄建筑面积5020M2;
6.员工宿舍建筑面积1000M2;
第五章项目的组织机构与人力资源管理
一、项目实施的进度安排
建设项目实施年度为2年,即2011年7月——2013年12月。
为了提高工作效率,尽早完成项目建设任务,部分工作交叉进行,具体进度安排如下:
(一)前期工作
1.工作内容:
成立项目组织机构、进行可行性研究、立项、设计等
2.工作时间:
2011年7月——2012年3月
(二)开工准备
1.工作内容:
筹措资金、项目预算、设计标书、招标投标、项目基础建设包括三通一平工程等
2.工作时间:
2011年7月——2012年3月
(三)建设阶段
1.工作内容:
所列项目的建设
2.工作时间:
2012年3月——2013年12月
(四)验收阶段
1.工作内容:
项目评估与验收及设备调试
2.工作时间:
2013年12月
(五)人员招聘与培训
1.工作内容:
人员招聘、人员培训
2.工作时间:
2013年9月——2013年12月
二、机构设置
为了有效地对**县温泉地热资源的开发、利用、保护,实现本项目的建设目标,实施可持续发展战略,发挥**县温泉地热生态景区在庆阳市旅游区中的重要作用,由建设单位**县旅游局指定人员组建建设专班,统一负责该区生态环境保护、旅游资源开发、经营管理和市场促销工作。
建设专班负责项目区的计划、决策、组织、指导、协调、监督等管理工作。
主要职责如下:
1.依据国家、甘肃省、庆阳市、**县有关旅游业发展及生态保护等方面的重要法规、方针、政策和旅游发展规划,结合本项目的实际情况,制定贯彻实施旅游发展计划与年度计划;
2.根据总体规划设计,对项目区旅游资源进行认真调查、大力开发和切实保护,并严格实施规范化管理,组织景区景点的工程建设;
3.组织客源市场的开拓、旅游产品的开发与宣传促销工作,负责从业人员的培训、建设和思想政治工作;
4.加强旅游行业管理,维护旅游市场秩序,接受游客投诉,负责项目区安全和环境卫生管理;
5.开展科研、科教、科普工作,实现生态旅游资源的合理开发和永续利用。
三、人力资源开发与管理
造就一批能主动适应市场变化并能引导市场消费潮流的新型管理人才和高素质的员工队伍,是旅游业全面、稳定、持续发展的重要保障。
(一)人力资源现状
**县旅游行业从业人员数量、规模基本上能满足旅游业发展的需要。
但从业人员的素质偏低。
在直接从业人员中,高学历的人才较少,特别是受过旅游管理专业大学(含大专)教育者更少,人力资源的数量与素质的矛盾较为突出,严重制约着旅游产品质量的提高,阻碍了旅游业发展的步伐。
(二)人力资源需求预测
1.数量需求共300人
温泉部:
110人
客房部:
110人
餐饮部:
60人
管理人员:
20人
2.素质结构控制
(1)学历结构
近期 高∶中∶低=1∶4∶5
中期 高∶中∶低=1.5∶4∶4.5
远期 高∶中∶低=2∶4∶4
(2)职位结构
管理人员中管理职位设计:
高级6%,中级18%,初级76%。
(3)技能管理结构
企业服务工种的技能等级:
高级5%,中级60%,初级35%。
(三)旅游人力资源开发措施
旅游资源的开发应以人本管理理论为指导,确保人力资源的数量配备充足、结构比例合理、素质适应旅游业发展要求。
1.学历教育与岗位培训相结合。
通过建立高等学历教育和岗位培训相结合的机制,充分利用教育资源,建立旅游人才培养基地。
可以与兰州地区有关旅游院校联合开办学历教育班、技能培训班,提高旅游从业队伍的职业道德意识、专业服务技能和综合素质。
2.岗前培训与在岗培训相结合。
在旅游从业人员中,严格执行培训上岗、资格认证、登记考核等制度;积极组织旅游从业人员参加全省统一组织的各类岗位和技能培训及资格认证考核,如导游资格证书培训考试、酒店经理证书培训考试等。
通过严格培训上岗制度和持证上岗制度,使旅游从业者的服务意识、服务技能与国家标准行业标准靠近,从而切实提高旅游人力资源的质量,解决现有的数量与质量的矛盾。
3.开阔视野、加强交流。
有计划、有步骤地分批选派管理人员赴国内旅游发达地区甚至国外旅游发达国家参观、考察、学习,开阔他们的视野,培养他们的市场意识、竞争意识和开拓创新精神。
4.构建人才信息库。
通过建立人才信息网络,开拓用人思路,打破企业界限,加强同行业之间的合作。
四、项目管理
(一)实施原则
本项目建设和经营将严格遵循以下原则:
1.可持续性地利用和保护资源;
2.保护环境,防止过量
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