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论文房屋租赁
绪论
民事财产性权利主要包括物权和债权。
物权的保护力度强于债权已为众所公认。
于是在一定的社会形势下,对于某种法有益于其债权性质而难以得到有力保护时。
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物权法可在不违背其法律逻辑的前提下对其伸出援手.即法定其为物权。
房屋租赁权长期以来被定性为债权(或特殊债权)。
但在我国房价居高不下,越来越多人选择租房方式来改善或解决房屋利用问题。
应将房屋租赁权提升为一种用益物权。
这是目前相关立法的逻辑清晰化需要。
——不知所云,这是不是将他人文章剪切拼接而成
一、房屋租赁权的含义
(1)房屋租赁权的含义——序号的相关标注都不合要求,格式问题到处都是
1出租人以收取租金为条件在一定期限内将某项财产交付承租人使用、收益并支付租金的合同行为。
租赁是一种客观的经济活动过程,与市场经济发展紧密相联。
2租赁因客体的不同,可分为动产租赁和不动产租赁,不动产租赁又主要可分为基地租赁、耕地租赁和房屋租赁。
本文主要探讨房屋租赁权的性质,所以首先要对房屋租赁权的概念进行界定,因为房屋租赁权是租赁权的一种,所以本文首先要对租赁权的概念进行界定。
租赁权被学者用于不同的场合,但在不同场合,租赁权的含义并不一致。
所以总结一下,租赁权主要有以下几种含义:
1)租赁权是承租人基于租赁契约所享有的一系列权利的总称,包括承租人请求出租人交付租赁物,请求出租人修缮租赁物的权利和对租赁物进行使用收益的权利等。
如郑玉波说:
“租赁权指承租人依租赁契约所取得之权利。
”
2)租赁权是指承租人在租赁法律关系中的法律地位,包括承租人所享有的权利和承担的义务。
如我们通常所说的租赁权的让与,即指承租人在租赁关系中的法律地位的让与。
3)在租赁法律关系中,承租人享有一系列的权利:
租约成立后,承租人享有请求出租人交付租赁物的权利,因为承租人对租赁物行使使用收益的权利的前提是必须占有租赁物,所以要经过交付来转移对租赁物的占有;租赁物交付后,承租人即获得对租赁物的现实的使用收益的权利,在此期间,承租人同时享有请求出租人维持租赁物的使用收益状态的权利,即请求出租人对租赁物进行维修的权利。
在租赁物交付前,承租人仅享有请求出租人交付的权利,这是一种典型的债权,但一旦交付后,承租人就获得了对租赁物的现实的使用收益的权利。
(2)债权与物权对房屋租赁的规定
债权
该说认为租赁权是由租约这一契约产生的,契约乃债之关系,而且国基本上都将租赁规定在债编或合同编,如《德国民法典》,《日本民法典》,《中华人民共和国合同法》。
承租人虽然对租赁物享有使用收益权,但这种权利系代行所有权人之使用收益权,基于出租人之履行交付租赁物义务而生,并非如物权之直接支配物之独立权利。
”有的学者认为,租赁权是一种债权,因为根据租赁契约,主给付义务包括“用益状态之提供义务”以及“用益状态之维持义务”,其内容除包括将租赁物交付于承租人外,亦有“使承租人为使用受益之义务”。
如承租人对出租人的履行修缮义务请求权,虽说可能具有物权的部分效力,如向第三人主张的效力,但无论如何不可能具备物权的完整效力,变为物权。
这里笼统地说租赁权是对物的占有、使用、收益的权利,并不是说租赁权必须同时具备这三种权能,而是说租赁权可一共可表现为这三种权能,在具体的租赁方式中,有的可能只具备两种,有的可能具备三种,但都是租赁权。
物权
物权是所有权,是对抗其他一切权力的最终权力。
享有所有权,就是享有对物的占有、使用、收益、处分权。
或者说,指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
不动产指土地以及建筑物等土地附着物;动产指不动产以外的物。
制定物权法,对明确物的归属,充分发挥物的效用,维护经济秩序,促进社会主义现代化建设,具有重要意义。
日本学者冈村玄治指认为,不管租赁标的物为动产还是不动产,承租人均获得对其使用收益之权利,使用收益权即系该租赁标的物上之一种支配权。
故租赁权为物上支配,性质上为物权。
针对立法将租赁规定在债编,他说:
立法者如此,犹如在法律上将女人规定为男人,女人亦不因此即可成为男人,租赁权仍不失其为物权之性质。
物权优先原则,保护买主的利益。
房屋承租人可向房屋出租人索赔。
一般来说,物权具有优于债权的法律效力。
物权的优先效力:
又称物权的优先权,指同一标的物上由数个利益互相矛盾、冲突的权利并存时,具有较强效力的权利排斥具有较弱效力的权利的实现。
物权对于债权的优先效力:
即同一标的物上物权与债权并存,物权优于债权的效力。
表现两方面:
a、同一标的物上物权债权并存物权优于债权。
但存在少数例外,如不动产租赁权,属于债权,特定情况下“买卖不破租赁”;b、债权人依破产程序或强制执行程序行使其债权时,作为债务人财产的物上设有担保物权的,该物权优于一般债权人的债权,即别除权;在破产时,非属于债务人的所有物,所有人有取回该物的权利,即取回权。
这是我民法笔记中关于物权债权关系的内容,希望对你能有一些的帮助。
区别
物权请求权与债权请求权是保护物权的两种不同方法,二者的主要区别表现在:
1)物权请求权的实现或物权性民事责任的承担,权利人无需证明行为人主观上有过错。
因为,权利人仅仅要求将受到妨害的物权恢复到其完满状态。
而受害人欲请求行为人损害赔偿者,则应证明其实施侵权行为时主观有过错。
2)物权请求权的实现不以行为人的行为造成受害人财产损失或其他损失为前提。
而行为人承担损害赔偿责任的前提是加害人造成了受害人现有财产或非财产性损害。
3)债权请求权的行使有诉讼时效的限制,而物权请求权很难适用诉讼时效。
4)物权请求权的行使主体并不局限于物权人本身,因为物权请求权是与物密不可分的,任何对物的占有构成侵害或妨碍的,物的持有、占有者即可行使此项请求权。
如租赁物的承租人对他人侵害租赁物的行为可以提起诉讼行使上述权利。
因此,这是一种对物诉讼。
而债权性请求权的行使是以相对人为对象,且以权利人受到实际损害为前提。
因此,只有受到损害者才可以侵害方为被告提起诉讼,故这是一种对人诉讼。
思路是这样的:
首先,租赁权是债权。
一般来说,债权具有相对性,即只在当事人之间发生效力,不能对当事人以外的人造成拘束。
这是因为所谓“私法自治”,任何人只对自己同意的义务负责。
其次,物权的对世性。
物权是绝对权,可以要求世界上任何一个人尊重其权利,不影响其权利的行使。
也就是说,任何人都负有不影响物权的消极义务。
最后,租赁权虽然是债权,但是由于“买卖不破租赁”制度的存在,即使出租的房屋被出卖,买受人仍然必须继续执行没有履行完毕的租约,也就是说买受人负有不影响既已存在的租赁权,这使得租赁权在某种意义上获得了对世的效力,也就是所谓的债权的物权化。
(3)中西方国家对房屋租赁的不同界定
罗马法中对人之诉和对物之诉的区分为后世的物权、债权的二元体系的形成提供了必要的理论和实践基础。
18世纪后期至19世纪中期,在罗马法中的对物权和对人权划分的认识基础上,法国的波蒂埃和德国的萨维尼进一步提出了物权和债权的分类。
波蒂埃还主要拘泥于义务论,萨维尼则以“基于自我意思之权力体系”为基础,指出意思支配的标的为“不自由的自然”和“他人”两种,从权利角度应分别确立为物和债的法律关系,物权是调整对物的法律关系,债权是调整人与人之间的法律关系。
可见,在萨维尼时代的权利分类体系中,最具决定意义的是权利的对象,即客体标准。
《德国民法典》在制定时,由于深受温德沙伊德所提出的请求权理论的影响,即物权是对一切人的请求权,债权是对特定人的请求权,《德国民法典》中对物权债权的分类标准主要采用效力标准,即物权是对世权,物权的最大特征是其绝对性:
法律以一项可针对任何人而主张的效力来构造物权,并保护物权免受任何不法之侵害,任何人对物权均须负尊重义务。
也就是说,物权属于绝对权范畴。
债权是对人权,是一种相对权,它仅能向特定人主张。
《德国民法典》明确提出了物权、债权概念,并首次对物权、债权单独规定成编。
《德国民法典》这一立法例对后世大陆法系各国的民事立法产生了深刻的影响,可以说这一时期,对物权、债权进行区分的标准主要是效力标准。
20世纪后半叶至今,物权债权区分的效力标准备受批评,在法国法中,采用的是支配请求这一内容标准,物权乃直接支配物的一种权利,债权乃请求对方为特定行为的权利。
日本法在继受潘德克顿体系的过程中,“完全不同于德国的绝对权与相对权的区分”,更没有德国法中物权是对一切人不作为的请求的概念,而是吸收了法国法的物权为直接支配物的权利的理论,将物权与债权的本质区别定位为物权为支配权,债权为请求权这一基点。
这样,在物权、债权的分类体系中,就出现了多重标准,一为客体标准,即对象标准,物权为对物的权利,债权为对人的权利;一为内容标准,物权为对物的一种支配权,债权为对人的一种请求权;一为效力标准,物权是针对一切人的
二、房屋租赁权的渊源以及效力保护问题
(1)房屋租赁权的渊源简介
早在公元前1400年前后,地中海西海岸就出现租赁,当时一些船主把船只出租给商人,收取租金。
早期的租赁对象有土地、房屋等。
19世纪末,设备租赁开始兴起。
第二次世界大战后,由于有了投资减税和加速折旧减税等措施,设备租赁得以普遍推行。
后来又有了金融性和资本性租赁等形式。
租赁项目一般是机器设备、厂房、飞机、轮船等有形资产。
近年来,租赁业务扩大到包括技术、商标、信誉等无形资产在内的企业租赁。
欧美和日本一些发达国家,有不少中小企业采取租赁经营的形式。
其特点在于:
承租人只需支付租用金,便可采用新设备和新技术,获得新的生产能力;租赁期间设备产权属租赁公司,用户只有使用权,且不得中途废约;出租人能较快通过收取租用费收回资金,比向外贷款更为安全可靠。
业务程序主要有:
①承租人直接与设备生产厂商就设备价格、规格、交货日期及其他条件进行先期谈判,当接触租赁条约时,需请租赁公司参与意见。
②租赁公司根据承租人条件向生产厂商购买设备。
③租赁公司与承租人签订租赁合同,承租人收到货物并验收合格后,租期即告开始。
④承租人按租赁合同规定的金额向租赁公司交纳租金。
⑤租期届满承租人可作如下选择:
或将设备退还出租人,或延长租期,或作价购进所租用设备,或要求出租人更新设备而另订租约。
实行租赁经营责任制的企业作为承租者需向租赁者按期交纳租金,而对其所承租的企业则享有完全的经营自主权,承担经营的全部责任,盈亏自负。
因此,实行租赁经营责任制的企业其所有权和经营权是完全分离的,随着经济体制改革的深入,中国亦开始对部分中小企业试行租赁经营责任制。
近代中国城市房地产市场的最大量的交易形式,不是买卖,而是租赁。
租赁往往占房地产市场交易次数的50~80%。
直至今天,西方国家大城市仍普遍存在着一个巨大的租户阶层,这个阶层的人数不但没有随住宅自有化减少,反而有不断增加的趋势。
可见,房屋租赁应成为房地产研究的重要方面。
(2)房屋租赁权的效力保护
根据<合同法>第二百二十九条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
因此,你还是可以在承租使用该房屋的,你的承租权还是被保护的。
至于租金和保证金的问题,那是那两方之间的法律关系
(3)租赁权的期限问题
租赁权期限一般较短,而用益物权一般具有长期性甚至永久存在。
在台湾地区旧民法中,永佃权附有期限限制的,视为租赁权。
那么期限是否决定了租赁权和用益物权在效力上的区别呢?
从逻辑上来讲,期限不能决定一个权利的效力乃至性质。
因为承租人对租赁物期限长短的需求是主观的,是变化的,它不是一个逻辑因素。
而且何谓短期,何谓长期,不是完全可以从逻辑上进行判断的。
有的租赁权期限很长,依然只具有相对效力,有的用益物权时间不长,但依然具有绝对效力。
如我国规定租赁权期限不超过20年,在我国20年的期限的租赁权为债权,但在台湾地区最新修订的民法中,农地使用权的期限也只有20年,但为物权。
因此,期限并不是决定租赁权相对效力和性质的逻辑因素,现行立法对租赁权和用益物权的期限作出不同规定是立法强行规定的结果,这是立法政策问题,不是逻辑问题。
事实上,承租人对租赁权的期限需求,一方面是受承租
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