强烈推荐都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目可研报告.docx

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强烈推荐都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目可研报告

都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目

可行性研究报告

四川省迅达工程咨询监理有限公司

二〇〇九年七月

都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目

可行性研究报告

编制单位：

四川省迅达工程咨询监理有限公司

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

董事长兼总经理：

王开举全国注册造价工程师

全国注册监理工程师

注册会计师

审定：

刘清谊全国注册造价工程师、高级经济师

项目负责人：

李远成注册咨询工程师（投资）

主要参加人员：

聂荣梅注册咨询工程师（投资）

王映希注册咨询工程师（投资）

舒晓军硕士研究生

沈蕾

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2研究范围及主要编制依据1

1.3可研报告主要结论2

第二章项目建设的背景与必要性6

2.1项目建设的背景6

2.2项目建设的必要性10

第三章项目区域概况13

3.1都江堰市概况13

3.2总体规划概要15

第四章需求分析与建设规模18

4.1需求分析18

4.2建设内容及规模19

第五章建设场地及建设条件21

5.1建设场地21

5.2建设条件21

5.3工程前期工作情况23

第六章土建工程方案24

6.1设计依据24

6.2总平面设计25

6.3建筑设计26

6.4结构设计28

第七章安装工程方案31

7.1给水排水设计31

7.2燃气设计34

7.3暖通空调设计35

7.4强电设计40

7.5弱电设计44

第八章　消防设计49

8.1总体消防49

8.2建筑消防49

8.3消防给水50

8.4消防暖通设计54

8.5电气消防55

第九章节能节水59

9.1设计依据59

9.2建筑节能59

9.3电气节能59

9.4暖通节能59

9.5节水措施60

第十章安全与卫生61

10.1安全保护61

10.2卫生防疫63

第十一章环境影响分析65

11.1施工期影响分析65

11.2建成后影响分析66

11.3环境评价结论67

第十二章项目实施进度68

12.1项目实施内容和建设阶段68

12.2建设工期安排68

第十三章招标方案70

13.1招标范围及招标组织形式70

13.2招标方式70

13.3招投标相关要求71

13.4评标委员会的人员组成和资格要求72

13.5招标备案72

第十四章投资估算及资金筹措73

14.1投资估算的依据及说明73

14.2投资估算73

14.3项目总投资及单方造价73

14.4资金来源74

14.5资金使用计划74

第十五章财务分析75

15.1财务分析的依据和方法75

15.2基础数据75

15.3服务规模76

15.4生产成本估算76

15.5营业收入与税金估算76

15.6财务分析77

15.7财务分析结论78

第十六章项目建设组织与管理79

16.1项目组织机构79

16.2工程质量管理79

16.3财务管理80

16.4进度管理80

第十七章风险分析及对策81

17.1投资估算的风险81

17.2建设资金断档风险81

17.3销售风险81

第十八章社会评价83

18.1项目的社会影响分析83

15.2与项目关系密切的主要群体分析83

18.3主要社会效益分析84

18.4负面影响与对策85

18.5项目与所在地相互适应性分析85

18.6社会评价结论85

第十九章结论与建议86

19.1结论86

19.2建议86

附表：

附表1：

总投资估算分析表

附表2：

流动资金估算表

附表3：

投资计划与资金筹措表

附表4：

总成本费用估算表

附表4-1：

工资及福利费用估算表

附表5：

固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销估算表

附表6：

利润及利润分配表

附表6-1：

营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

附表7：

项目投资现金流量表（全部投资）

附件：

附图：

项目总平面布置图

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目

1.1.2项目性质：

新建

1.1.3建设地点：

都江堰市幸福镇塔子村水乡人家地块内南侧，南沿青城大道，东面规划道路，北面奎光东六街。

1.1.4业主单位：

都江堰新城建设投资有限责任公司

公司为都江堰市政府国有独资公司，房地产二级资质企业，主要从事建设项目的投资管理，项目招标、市政基础设施建设、土地整理及拆迁改造、房地产项目等。

1.2研究范围及主要编制依据

1.2.1研究范围

我公司受都江堰新城建设投资有限责任公司委托，对都江堰市水乡人家酒店建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：

项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论与建议等。

1.2.2主要编制依据

1、《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院令第526号）

2、《汶川地震灾后恢复重建总体规划》（国发【2008】31号）

3、《汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划》

4、四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（2008年7月10）；

5、《都江堰市人民政府关于鼓励和支持商贸旅游文化产业发展的意见》（都府发[2008]81号）

6、其他相关附件。

1.3可研报告主要结论

1.3.1项目建设必要性

在5.12汶川特大地震中，都江堰市遭受到了严重的损坏，是重灾区之一。

都江堰市旅游企业的损失十分重大，其中宾馆最为严重。

宾馆酒店等配套服务设施是旅游产业的基础，是旅游接待能力的主要表现形式和核心，是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。

项目建设水乡人家酒店，其必要性主要体现在：

1、项目的实施是恢复和提升都江堰旅游服务设施的需要。

2、项目的实施是恢复和发展都江堰旅游经济的需要。

3、项目的实施有利于都江堰市灾后重建整体目标的实现。

1.3.2建设内容及规模

都江堰市水乡人家酒店建设项目建设酒店用大楼一座，总建筑面积17433㎡，其中：

1、地上建筑面积：

12090.4㎡，地上商业面积2251.6㎡、酒店建筑面积9798.5㎡。

2、地下建筑面积：

4820.3㎡，地下商业面积1483.2㎡、地下停车库及配套设施3337.1㎡。

1.3.3工期安排

根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计18个月，即2009年7月~2010年12月。

1.3.4投资估算、资金来源及使用计划

1、投资估算

都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目总投资7780.71万元（不含流动资金），其中：

第一部分工程费用为5700.12万元，第二部分酒店设备及工、器具购置费515.00万元，第三部分工程建设其他费用为1125.17万元，预备费为440.42万元。

按总建筑面积17433平方米进行分摊，单方造价：

4463.21元平方米。

2、资金来源

项目总投资7780.71万元，通过业主自筹解决。

1.3.5主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标

序号

项目

数量

1

建设指标　

1.1

地上总建筑面积（㎡）

12090.4

其中：

地上商业面积（㎡）

2251.6

酒店建筑面积（㎡）

9798.5

1.2

地下总建筑面积（㎡）

4820.3

其中：

地下商业面积（㎡）

1483.2

地下停车库及配套设施（㎡）

3337.1

1.3

客房数（间）

174

1.4

停车位（辆）

94

其中：

地面（辆）

47

地下（辆）

47

1.5

建筑层数（层）

6

1.6

建筑高度（米）

23

2

经济指标

2.1

总投资（万元）

7780.71

2.1.1

第一部分工程建设费用（万元）

5700.12

2.1.2

第二部分酒店设备及工、器具购置费（万元）

515.00

2.1.3

第三部分工程建设其他费用（万元）

1125.17

2.1.4

预备费（万元）

440.42

2.2

利润指标

2.2.1

达产量收入（万元）

2642.49

2.2.2

达产量总利润（万元）

810.48

2.2.3

达产量净利润（万元）

607.86

2.2.4

投资利润率（%）

10.42

2.2.5

全部投资内部收益率

所得税前（%）

15.5

所得税后（%）

12.18

2.2.6

投资回收期

所得税前（年）

6.09

所得税后（年）

6.72

2.2.7

净现值

所得税前（万元）

1845.45

所得税后（万元）

701.03

1.3.6结论与建议

都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目是在都江堰市遭受“5.12”汶川大地震严重破坏，都江堰市旅游经济遭到重大影响的背景下提出的。

项目建设符合都江堰市整体规划、都江堰市灾后重建规划、都江堰市旅游产业规划，对于恢复和推动都江堰市旅游经济的发展有重要的作用，得到了都江堰市各界的大力支持。

项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。

都江堰市旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。

项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前15.50%，所得税后12.18%；投资回收期：

所得税前6.09年，所得税后6.72年；净现值：

所得税前1845.45万元，所得税后701.03万元。

达产年利润总额：

810.48万元；达产年净利润：

607.86万元；投资利润率：

10.42%。

项目各效益指标满足投资预期要求。

项目进行酒店建设，对于恢复都江堰市旅游服务设施，恢复和扩大旅游接待能力，为都江堰市旅游经济的恢复和发展打下基础，对于推动都江堰市旅游经济的发展等均有重要的意义。

项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。

建议都江堰市发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施，重建美好家园。

第二章项目建设的背景与必要性

2.1项目建设的背景

2.1.1“5.12”汶川特大地震概况

2008年5月12日发生的汶川里氏八级特大地震是一场巨大灾难，它震惊了中国，也震惊了世界。

权威地震专家钱洪认为：

本次地震是千年不遇的特大地震。

本次地震显著特点是震源浅，大概是十公里左右；震级高，达八级；烈度最高达到十一度。

这一次地震震中位于汶川县映秀镇，而破裂带长度达到300公里，一直到达广元青川县，对阿坝、成都、德阳、绵阳、广元等市（州）造成巨大的破坏，而且还在四川省和邻近省市造成大范围破坏，其影响甚至波及到全国绝大部分地区乃至境外。

此次特大地震给四川等灾区造成了巨大的人员伤亡财产损失，使全国13亿人为之悲痛欲绝，全世界为之动容。

对于广大灾区，尽快开展灾后重建，恢复人们的生活和经济发展，是目前最为紧迫的任务。

都江堰市距震中只有30公里，遭受到了最为严重的破坏，为地震的重灾区之一。

在2008年6月16日举行的四川省人民政府抗震救灾新闻发布会—汶川特大地震灾害第二十六场新闻发布会上，都江堰市公布了都江堰市遭受震灾情况。

截至6月15日，地震已造成都江堰市3089人遇难，10560人受伤，249人下落不明；倒塌房屋面积达461万平方米、受损4126万平方米，特别是中心城区受到重创，山区、沿山区损失惨重。

都江堰市交通、电力、通讯瞬间全部中断，部分乡镇一度和外界完全失去联系。

青城山-都江堰世界文化遗产、龙溪-虹口国家级自然保护区和重要景区景点遭受严重破坏，旅游经济受到全域性重创。

广大人民群众的生命财产遭受重大严重损失，多年积累的发展成果毁于一瞬，都江堰市直接经济损失将超过800亿元。

此外，道路等基础设施损毁较严重，整个城市的道路体系受到了很大的破坏，产业发展也受到了致命性的打击。

2.1.2都江堰旅游资源概况

都江堰市物华天宝，人杰地灵，资源富集。

人文胜迹众多。

建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着越来越巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝，人类共同的珍贵遗产。

自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。

距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。

位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。

位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。

都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。

都江堰市生态环境绝佳。

市内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。

龙溪─虹口国家级自然保护区（龙池国家森林公园）内有四川盆地周围唯一的高山湖泊——龙池。

有包括大熊猫、金丝猴、珙桐等珍稀物种在内的高等植物和动物14000余种，被誉为“世界天然植物园”、“野生珍稀动物基因库”，并建有亚洲规模最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。

国家西部大开发标志性工程－紫坪铺水利枢纽工程，集灌溉、防洪、发电、旅游功能为一体，是开发水体生态旅游的重要资源。

都江堰市人居环境最佳。

全市森林覆盖率高达59.59%，城区绿化率33%，年平均气温15.2℃，空气质量和水质常年保持国家一级水平，是长江上游重要的生态屏障，人称“天然氧吧”。

全市人均寿命75岁，高出全国平均水平4岁，是著名的“长寿之乡”。

城市与都江堰水利工程天然交融，背靠千里岷山，前拥万倾平畴，奔腾而下的五条河流宛若绿色动脉穿城而过，给城市凭添无穷魅力，苍翠欲滴的玉垒山耸立其间，山水人文浑然一体，交相辉映，特色独绝。

改革开放以来，特别是近年来，都江堰市积极实施政府主导的大旅游发展战略，把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育，大力实施“四个一体化”（即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与生态一体化、旅游与城市建设一体化），着力推进“旅游业三个转变”（即旅游产品由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特色旅游转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变），加强旅游资源的整合开发，不断加大景区投入，打造城市品牌，调整产品结构，创新旅游营销，优化旅游环境，努力建设“中国西部休闲度假第一城”，“行、游、住、食、购、娱”六大基础产业要素规模逐步壮大，全市旅游业实现了持续快速健康发展。

未来发展目标是把都江堰市建成休闲之都，成都市的核心度假区；2010年游客达到560万人次以上，实现旅游总收入25亿元，其中境外游客20万人次，把都江堰市建成国内著名的旅游目的地和中国西部休闲度假第一城。

2.1.3都江堰旅游产业受损与灾后重建

“5.12”汶川特大地震给都江堰旅游基础设施、文化古迹等造成严重损失。

二王庙片区山体滑坡，秦堰楼下沉，戏楼、厢房、52级梯步、照壁、三官殿、观澜亭、疏江亭、前山门等建筑和围墙全部垮塌；伏龙观所有古建筑屋脊、屋瓦全部损坏，鱼嘴裂缝，木结构断裂，建筑严重倾斜，已经成为危房；青城山片区道教古建筑群严重受损，屋脊、屋面全部毁坏；大部分古建筑倾斜，部分垮塌。

都江堰水利工程损伤较小，只是在鱼嘴上出现了几道裂纹。

幽甲天下的青城山中的大部分木结构道观在地震中也基本只是落瓦露掾。

都江堰旅游产业遭受了沉重的打击，10多万与旅游相关的从业人员瞬间失业。

都江堰市旅游业损失预计在101亿元左右，占成都旅游业损失的33.8%。

其中，青城山都江堰景区损毁最为严重，损失共计13亿元。

此外、龙池与虹口风景区，青城山外山、王婆岩、赵公山、灵岩山、翠月湖等景区也遭到严重破坏，预计损失在6000多万元。

都江堰市旅游局提供的数据还显示，全市农家乐损毁数量1386家，损失金额将近9亿元。

其中青城山镇、虹口镇、中兴镇、龙池镇农家乐几乎被全部被摧毁。

都江堰至虹口、龙池的公路上，多处路面断裂、路基沉陷、桥梁坍塌、沿路山体滑坡，仅仅计算都江堰到龙池一条的公路的损失，就预计在2亿元左右。

在景区内，青城山旅游公路也严重受损，尤其后山，预计损失在8000万左右。

都江堰市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。

在各级政府的支持和各相关部门的共同努力下，旅游业灾后恢复重建工作正在有力、有序、有效的进行当中。

我们有理由相信，都江堰的旅游业，将迎来更加明媚的春天。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目的实施是恢复和提升都江堰旅游服务设施的需要。

在5.12汶川特大地震中，都江堰市遭受到了严重的损坏，是重灾区之一。

都江堰市旅游企业的损失十分重大，其中宾馆最为严重。

都江堰市著名的国宴宾馆，已经完全无法使用，需要重新建设；全市农家乐损毁数量1386家。

地震后两个月，都江堰市的大部分宾馆仍旧没有开放，仅有岷江路的齐家商务酒店与市郊的二王庙宾馆对外营业。

宾馆酒店等配套服务设施是旅游产业的基础，是旅游接待能力的主要表现形式和核心，是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。

项目建设水乡人家酒店，是恢复和提升都江堰旅游服务设施的需要。

2.2.2项目的实施是恢复和发展都江堰旅游经济的需要

2007年都江堰市接待游客827.3万人次，同比增长25%，其中接待入境旅游17.48万人次。

实现旅游综合收入33.33亿元，同比增长22.4%，景区门票收入1.6亿元，同比增长19.5%。

2008年，受地震影响，都江堰市旅游产业受到重创，全年共接待游客456万人次，同比下降44.8%；实现旅游综合收入18亿元，同比下降46.1%；门票收入0.61亿元，同比下降63%。

都江堰市拥有丰富的自然、人文旅游资源。

都江堰市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。

宾馆酒店等配套服务设施是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。

项目建设水乡人家酒店，是恢复和发展都江堰旅游经济的需要。

2.2.3项目的实施有利于都江堰市灾后重建整体目标的实现。

地震已造成都江堰市3089人遇难，10560人受伤，249人下落不明；倒塌房屋面积达461万平方米、受损4126万平方米，特别是中心城区受到重创，山区、沿山区损失惨重。

青城山-都江堰世界文化遗产、龙溪-虹口国家级自然保护区和重要景区景点遭受严重破坏，旅游经济受到全域性重创。

都江堰市直接经济损失将超过800亿元。

项目建设属于生产性项目，能提高都江堰旅游接待能力，推动都江堰市旅游经济和地区经济发展，有利于都江堰市灾后重建整体目标的实现。

第三章项目区域概况

3.1都江堰市概况

3.1.1地理位置与区域范围

都江堰市位于成都平原西北边缘，介于东经103o25'42"～103o47'，北纬30o44'54"～31o22'9"之间。

东西宽54公里，南北长68公里，幅员面积1208平方公里，地跨川西龙门山地带和成都平原岷江冲积扇扇顶部位。

都江堰市辖17个镇：

灌口镇、幸福镇、蒲阳镇、聚源镇、崇义镇、天马镇、石羊镇、柳街镇、玉堂镇、中兴镇、青城山镇、龙池镇、胥家镇、安龙镇、大观镇、紫坪铺镇、翠月湖镇．2个乡向峨乡、虹口乡，49个社区委员会、333个村委会。

都江堰市处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程。

3.1.2气候条件

都江堰市属四川盆地中亚热带湿润气候区，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，空气清新，气候宜人。

历年最冷月平均气温4.6℃，最热月平均气温24.4℃。

平均年降雨量为1243.80mm。

降雨量年内分配不均，年际总量变化不大；在空间分布上不均匀，由东南向西北，幅度在1100～1800mm之间；雨季平均开始于5月21日前后，平均结束于9月14日前后；一次降雨持续最长日数20天。

区内主导风向：

NW,C，风向频率（%）：

12、41，最大风速17米秒，平均风速1.3米秒，本地无台风出现。

年平均最大相对湿度80，最小相对湿度75，月平均最大84，月平均最小60；年平均最大绝对湿度15.2，最小绝对湿度14.3，月平均最大绝对湿度32.4，月平均最小绝对湿度2.8；30年来的气象监测表明，都江堰市空气湿度指数低于成都市各区（市）县。

历年平均气压933.7，极端最高气压958.7,极端最低气压912.2；最热季节的平均气压925.9，最冷季节的平均气压938.7，雨季气压928.0。

全年晴天日数120天，阴天日数95天，雾天日数7天，历年平均日照时数1016.9小时，历年平均雷暴日数28天。

3.1.3基础设施条件

都江堰境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市，成为台资企业抢占西部发展空间的桥头堡。

3.1.4文化、旅游资源

都江堰市是国际旅游名城，有被誉为“世界水利文化的鼻祖”的古老的都江堰水利工程；有“青城天下幽”之称的青城山，是中国道教发祥地。

青城山•都江堰已成功列入《世界遗产名录》。

都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的旅游胜地。

都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”，都江堰市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。

3.2总体规划概要

3.2.1功能定位与总体发展目标

功能定位：

国际生态、文化、旅游城市，成都市域次中心城市，现代城乡一体化都市。

发展目标：

成都平原生态屏障、生态文明中心；平原灌区水利枢纽、天府文化副中心：

盆西山原旅游枢纽、国际休闲度假区：

环保型工业基地、绿色工业区：

生态型商务集聚区，高端服务副中心。

3.2.2发展目标

1、人口发展目标

2006年底市域总人口约70万人，城镇集中区人口约31万人。

2020年底市域总人口约85万人，城镇集中区人口约58万人。

2050年底市域总人口约120万人，城镇集中区人口约108万人。

2、建设用地发展目标

2007年底建设用地总量约145.52平方公里。

城镇集中区建设用地约39平方公里，人均约135平方米。

2020年底建设用地总量约153.30平方公里。

城镇集中区建设用地约70平方公里，人均约120平方米。

2050年底建设用地总量约228.30平方公里。

城镇集中区建设用地约150平方公里，人均约138平方米。

3、经济发展目标

2007年全市完成GDP为114亿元人民币，人均约2200美元。

2020年为478亿元人民币，人均约7500美元，年均增长率约为15%。

到2050年为2025亿元人民币，人均约22000美元，年均增长率约为5%。

4、产业结构发展目标

2007年为14:

36:

50，2020年为5:

43:

52，2050年为3:

30:

67。