杭州市物业服务收费管理实施办法试行.docx

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杭州市物业服务收费管理实施办法试行

杭州市物业服务收费管理实施办法试行

各区、县（市）物价局、建设局（房管局）：

　　为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《杭州市物业管理条例》等有关规定，我们制定了《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

本办法实施前，按原来的价格管理形式，已由各级政府价格主管部门核定（确认）物业服务收费标准的，执行期限按原文件规定。

杭州市物价局杭州市房产管理局

二○○五年十二月九日

杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）

　　第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《杭州市物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条凡在杭州市区内（不含萧山、余杭）从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级价格主管部门和房产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门），均应遵守本办法。

　　第三条本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

　　第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条杭州市各级价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本辖区内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

　　第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

　　第七条本办法所指的物业服务应当包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

（二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

　　（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；

　　（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；

　　（五）物业装饰、装修中有关管理服务；

　　（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。

（七）物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。

　　第八条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业，以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定的外，实行市场调节价。

　　第九条普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。

根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》及省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》，结合杭州市的实际情况，制定《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》（见附表1）及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》（见附表2）。

　　第十条普通住宅小区前期物业服务收费，先由物业管理企业（或开发建设单位）按照住宅小区实施物业管理服务的方案，根据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。

待住宅交付使用六个月后，由物业管理企业向价格主管部门申报，价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。

实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费标准向市物价局申报，未实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费向物业所在区价格主管部门申报。

　　第十一条普通住宅小区业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业选用菜单式服务，按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。

《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》由市价格协会与市物业管理协会另行制定公布。

菜单式服务参考收费标准公布前，业主委员会与物业管理企业可参照《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，约定本住宅小区物业服务等级和具体收费标准，并在物业服务合同中明确。

　　第十二条物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取，并在物业服务合同中约定。

　　普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅执行，并在物业服务合同中约定。

　　第十三条物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。

　　第十四条普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）办公费用；

　　（五）物业管理企业实施管理必备的固定资产折旧；

　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（七）经业主大会同意的其他费用。

　　第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取。

　　第十六条业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十七条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

业主和业主委员会对公布的收支帐目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

　　第十八条实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　第十九条电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。

具体分摊办法由业主或建设单位与物业管理企业协商确定，并在物业服务合同中约定。

　　第二十条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

　　第二十一条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十二条物业服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主、使用人收取。

未作约定的，预收期限不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）可以领取钥匙次月起计收。

　　第二十三条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。

业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

　　物业产权转移时,原业主或者使用人应当及时结清物业服务费。

　　第二十四条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十五条对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停放服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门有关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。

　　物业管理企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等（遗失补证费除外）。

　　新建交付使用物业，因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业管理企业和装修单位（装修人）双方协商给予一次性修复补偿，由物业管理企业负责在集中装修过后统一修复。

　　第二十六条物业管理企业应当按规定提供相应的服务，并按照政府价格主管部门的有关规定，在物业管理区域内的显著位置做好明码标价工作。

当物业服务收费标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前将所调整的相关内容进行标示，并标明新标准开始实行的日期。

　　第二十七条违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定予以处罚。

　　第二十八条各县（市）、萧山区、余杭区可根据本办法结合当地实际制定物业服务收费管理实施细则，并报杭州市物价局、杭州市房产管理局备案。

　　第二十九条本办法自2006年1月1日起执行。

杭州市物价局印发的《杭州市物业管理服务收费管理办法》（杭价服[2003]67号同时废止。

附件1：

杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（甲级）

项目

服务内容与服务标准

分值

（一）基本要求

1、企业具有二级资质或相当于二级资质的服务水平，有专门的管理处办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

22

2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

6、管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在显着位置公示服务项目与收费标准。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）服务管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

12

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

项目

服务内容与服务标准

分值

（三）共用设施设备养护维修

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

20

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

15

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

21

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，果壳箱、垃圾桶清洁无异味。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

10

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

备注：

1、凡是涉及业主委员会成立后予以考核的项目，在评定前期物业服务收费等级时，相应分值不作扣除。

2、评分分值达到90分（含90分）以上的，符合本服务收费等级要求。

杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（乙级）

项目

服务内容与服务标准

分值

（一）基本要求

1、企业具有三级资质或相当于三级资质的服务水平，有管理处办公机构，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

22

2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

6、管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

7、公示24小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在显着位置公示服务项目与收费标准。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）服务管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

12

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

项目

服务内容与服务标准

分值

（三）共用设施设备养护维修.

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

20

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

15

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等人员实行出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

21

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

10

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

备注：

1、凡是涉及业主委员会成立后予以考核的项目，在评定前期物业服务收费等级时，相应分值不作扣除。

2、评分分值达到90分（含90分）以上的，符合本服务收费等级要求。

杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（丙级）

项目

服务内容与服务标准

分值

（一）基本要求

1、企业具有三级资质或相当于三级资质的服务水平，企业设有管理办公处，配置一般的办公设施设备，办公场所较整洁有序。

20

2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

7、公示24小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）服务管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

12

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

项目

服务内容与服务标准

分值

（三）共用设施设备养护维修

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

20

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区24小时值勤。

20