江门市房地产市场调研分析报告可编辑doc.docx
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江门市房地产市场调研分析报告可编辑doc
江门市房地产市场调研分析报告
江门市东骏置业投资有限公司
2007年9月28日
江门市房地产市场调研分析报告
东骏地产策划最新研究成果,全面揭示未来江门楼市购买力水平和产品需求特征。
调研说明
一、背景
近年来,随着江门房地产市场的不断发展与成熟,市场主导者也在不断改变着,以往由开发企业全权决定产品的形态和定位的时代已经过去。
随着供应量的不断增加,市场供求关系的不断改变,以购房者消费倾向为导向主导市场发展的力量正在形成与壮大,因此市场意识强、敏感度高的大型和知名开发企业开始注重购房者购房趋势和特点变化的研究。
随着市场竞争将日趋激烈,因此开发企业均提高了对潜在购房者需求研究的认识,潜在购房需求的调查结果逐渐成为项目定位和决策过程的重要参考依据和基础。
由于潜在购房群体的消费倾向对未来产品定位与功能设计具有一定的前瞻性指导作用,因此我司通过问卷调研,对于未来购房者的购房心理和经济能力以及产品需求等方面进行普查,结合目前市场的供需现状进行对比分析,来帮助开发商确定不同区域具有竞争力的产品定位、消费者定位以及今后的营销策略,帮助开发企业了解消费者需求、欲望、心理、行为、对产品的评价等。
使之能够不断创新产品、找出市场机会点,为成功打造项目奠定基础,为项目策划定位提供一定的市场依据,更能为成熟产品找到新的用途和新的市场。
在本次调研过程中,我们考虑到江门的房地产市场发展方向是以非别墅类的大型生活区为主导,因此本次调研主要是针对这类产品为主,而对别墅市场作了忽略,特此说明。
调研说明
二、目标
1、揭示需求市场最新动向
2、研究新政后楼市的走势和未来趋势
3、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化
4、揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征
5、探索近期楼市持续旺盛的真正原因
调研说明
三、调查技术设计
1、访问对象:
限定为近三年内打算购房的潜在购房者,年龄在20岁以上,本人和家人不在房地产相关行业工作。
2、访问地点:
江门东湖广场江门日报房车联合展销会现场
3、访问时间:
2007年9月22-23日
4、访问形式:
定点访问
5、抽样方法:
随机抽样与判断抽样相结合
调研说明
四、样本分布
本次调查共完成合格样本585个,经复审和复核,有效样本519个,其中:
1、总体住宅需求部分(江门主城区块):
133个;
2、南新区住宅需求部分:
137个;
3、北新区住宅需求部分:
204个;
4、新会区住宅需求部分:
45个;
需求市场最新动向
北新区板块受关注度再创新高,新城市副中心房地产开发迎来快速发展期。
投资和自住型消费是需求主体,改善型需求支撑楼市健康发展。
小高层电位洋房产品最受欢迎。
实用的三室二厅和舒适型的四室二厅是需求的主要户型。
90-130平方米的面积段成为主流需求面积。
总价承受主力区间30-50万/套,面积段在80-150平米。
需求与供给之间的差异导致购买区域由城市中心区域向边缘区域转移。
不同板块价格承受能力各异,城中维持高位,北新区以中、高价位段需求为主、南新区板块表现为多元化,中、高价位段需求并存。
北新区板块受关注度再创新高,新城区房地产开发迎来快速发展期。
1、在潜在购房者的购买意向统计当中,北新区板块成为最大的赢家,391>.30%的受访者打算购买北新区楼盘,与南新区的26.40%、市区的25.63%相比,购买比例大大增加。
另外,虽然在江门老城区作调查,已有8.67%的顾客选择新并入江门市区的新会区作为投资点,看来两地楼价的差距让有些投资者们也看到了市场机会。
可以看出目前潜在购房者对于北新区板块未来的前景非常看好,滨江大道、新的行政区域中心等利好以及新政支持,北新区板块已经越来越被大众所接受,加上政府对于滨江大道的长期规划和连续投入,以及目前部分商业和配套的快速建设和陆续使用,现在的北新区已经不再是一座规划中的新城,它正以实景展示着蓬勃生机,众多大型开发商的云集,购房者对于北新区板块、滨江新区的关注日益提升。
南新区板块前景被看好,轻轨建成后将迎来快速发展期。
2、虽然南新区板块比之北新区板块关注低,但是比这早几年已大大提高,目前的市场关注度甚至已超过市区,这主要归功于市政府对南新区近几年来的持续投入,如江海花园、南泉花园等这些江门高尚小区的建立,高新区的开发、江门一中的迁入等,都使得南新区的发展前景有目共睹。
“宁要河北一张床,不要河南一间房”的历史已成为过去,加入规划中2010年前轻轨将建成投入使用,南新区的地位更是直线上升,特别是轻轨的建成投入使用后,其发展潜力已不容疑置。
投资和自住型消费仍旧是需求主体,改善居住状况成为购房主要动机
从购买目的来看,自住型中,81.44%的潜在购买者还是购房自己使用,其次则是给儿女使用。
自住型消费,改善居住状况成为购房主要动因
我们可以从上图表中可以看出购房目的是以投资升值、优化居住环境二大原因需求为主,保值、自住需求坚挺;同时买来后将来给儿女的需求呈上升态势。
平层产品最受欢迎,跃式和错层开始受到关注
平层仍旧是偏好度最高的产品,也是目前最大众化产品,同时近期我们也可以看到,近年来流行的跃式和错层也开始受到关注,两种户型也占了一定的比例。
实用的三室二厅和舒适型四室二厅是需求的主要户型
套型需求分布来看,经济、实用又具备一定舒适性的三室两厅和四室二厅是潜在购房者的打算购买的主流产品,四室以上的相对豪华的住宅需求比较稳定。
功能经济实用的91-130平方米的面积段套型成为需求主流
91-130平方米的面积段需求占到总需求的50%左右。
可以说绝大部分的需求面积都集中在这一段,经济性和实用性的需求倾向又一次得到市场的证实。
总价承受主力区间30-50万/套,面积段在91-130平米。
潜在购房者的总价承受能力分布在31-50万达到峰值,21-60万是目前潜在购房者购房总价承受主流区间,而从供应情况看,由于供应套均面积和单价均高于购买者的预算,因而供应总价高于需求总价,将导致需求区域受价格影响而外移。
2008年江门楼市发展趋势
成交量与价格均稳步提升,市民对目前楼市充满信心,因此当前政府的各项目新政敏感度降低,未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
需求总价以及单价都保持上升趋势,与目前的实际成交均价走势趋同。
需求市场经济型、实用型产品受青睐,需求面积均值都在90-130平米左右,需求产品结构相对稳定。
随着各大房地产商的进驻,楼盘结构会有有所改变,供应市场将打破舒适型产品占主流的局面,主导产品向经济、实用和升值空间大等类型转变。
成交量与价格均稳步提升,市民对目前楼市充满信心,因此未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
06年上半年以前,江门楼市经历了一段观望期,但下半年开始发生变化,在在淡季8月楼市就开始逐渐回暖,在政府、媒体、发展商,以及江门城市未来发展的方向越来越明确等各种力量的支撑下,到达金九银十的楼市黄金月,江门的楼市开始出现前所未有的火爆情况,大部分的潜在购买者购房积极性高涨。
并且其火爆情况一直延长至今,楼价也直线上升。
在本次展会上我们调查到,55.27%的购房者预定在1年内购买住宅。
可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较看好,投资、改善和结婚用房需求的刚性较强,因此需求表现旺盛在所难免。
成交量与价格均稳步提升,市民对目前楼市充满信心,因此,未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。
几次的新政出台、多次的金融政策调整,江门楼市依旧保持平稳增长的势头,潜在购房者的心理也随之发生变化,61%的潜在购买者认为未来房价会继续上升。
可以看出,对于未来的房价长势消费者信心十足。
认为房价会下跌的消费者仅占有11.43%。
从这点来说,潜在购房者对未来的房价长势有了一定的心理准备。
跟踪预测未来购房者自身特征及其变化
31-45岁成为未来主力购买年龄段,其次则为26-30岁,可以说未来购房者年龄跨度较大,不同年龄层对产品需求表现不同。
未来购房者收入在稳步攀升,因此对房价的上涨具有一定的支撑作用。
高学历稳定职业仍旧是未来购房者的重要特征,他们对楼盘品质和开发商品牌提出更高的要求。
区域情节仍旧存在,北新区板块成为各板块主动迁出人群的最佳选择。
有车一族比例攀升,未来车位配比也将影响销售购买选择。
二次、多次置业者比例稳步上升,需求迫切性降低,但舒适的自住与投资价值兼具的产品将受到追捧。
31-45岁成为未来主力购买年龄段,其次则为26-30岁,可以说目前购房年龄跨度较大,不同年龄层对产品需求表现不同
我们调查的平均年龄为36.45岁,但是从分面积段看主力需求年龄段为31-45岁,其次为26-30岁,我们可以根据目前的年龄需求变化看目前的消费群体的需求变化。
高学历稳定职业仍旧是未来购房者的重要特征,他们对楼盘品质和开发商品牌的提出更高要求
高学历成为目前主城区需求者的一个重要特征。
潜在购房者的职业分布以企业、公司高层员工为主,另外公务员和事业单位工作人员也占有较大比例。
从职业分布中可以看出,未来住宅的购买群体还是以中高收入阶层为主。
区域情节仍旧存在,北新区板块成为各板块主动迁出人群的最佳选择
本次调查数据显示,目前打算购买住房的潜在购房者主要居住区域在以老城区为主的城中,其中包括了炮台、北街等地,其次是河南、南新区等。
而目前居住在外地和五邑其它地区郊县、会城等的购房者比例也有一定的份额。
而北新区是大多数人购买的首选。
二次、多次置业者比例稳步上升,需求迫切性降低,但居住舒适性与投资价值兼具的产品将受到追捧
从置业频次的分布来看,首次置业比例相对较小,同时二次及多次购房比例仍然保持上升态势。
可以看出创业初期的年轻购房者并没有全部投入商品房市场,一部分受经济能力制约转移到二手房市场;另一方面二次以上置业者多以卖旧买新为主,因此对产品的功能性和舒适性要求较高,同时地段的升值空间也成为其购买影响的重要因素。
有车一族比例攀升,未来车位配比也将影响未来的购买选择。
和往年相比较,有车一族明显增加,不准备购买的比例下降。
随着收入水平的不断提高,以及城市化进程带来的城市边界的不断扩大,有车一族比例不断上升,因此对楼盘车位配比提出更多的需要,能否满足停车需要也成为购房影响要素之一。
未来楼市购买力水平及产品需求特征
地段、交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素。
完善生活配套的基本生活需求远远高于享受型的文化娱乐休闲需求,这也成为很多楼盘的高档会所难以存活的主要原因。
主流需求面积集中在91-130平米,不同板块需求面积段不同。
单套购买总价集中在30-50万,单价承受力集中在3000-5000元/平米,预示未来成交区域向中心区域以外和城区边缘扩散。
交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素
目前影响购房决策的因素仍主要以地段、楼盘质量和价格为主。
另外可以看到物业管理等后续服务质量的提高也成为潜在购房者考虑的重要因素,所占比重与价格的影响度接近;影响购房者购买的心理因素正从楼盘的硬件向软件过渡,开发商必须加强服务意识,融洽业主关系,加强文化环境的建设。
完善生活配套的基本生活需求远远高于享受型的文化娱乐休闲需求,这也成为中高档楼盘的会所难以存活的主要原因
公交站点、购物场所和医疗保健这些与生活息息相关的配套设施仍旧是潜在购买者最关注的要素。
随着城市化进程的加快,城市非中心区域和边缘开发量不断增加,对于生活配套的需求成为潜在购买者的重中之重。
也成为很多相对距离较远的楼盘吸引客群的重要卖点。
而餐饮娱乐、体育健身、文化活动等在购买初期并不是潜在购房者最关注的配套。
部分高楼楼盘斥巨资建起的高档会所不如引入一间生活超市更能够赚得人气和利润的现象也就不足为奇了。
主流需求面积集中在80-120平米,不同板块需求面积段不同
总体来看主流需求面积还是集中在91-130平方米之间。
从目前最受关注的北新区板块来看,110-120平方米是最受关注的面积段,其次就是81-100平方米和121-144平方米两个面积段,经济型与舒适性并存。
江门南新区板块档次和形象处于转型期,因此舒适豪华型的产品引起未来客群的认可和关注,加上整体供应量受限,未来供需结构仍存在一定的不平衡性。
近期楼市持续旺盛的真正原因
投资升值和改善型自住需求成为楼市强有力支撑,购房成为同时满足改善生活品质和投资升值功能的法宝。
对于未来房价稳步上扬的判断给予市民更多信心,促进楼市旺销。
市民收入水平的提升带来更多改善型消费需求,促进楼市发展。
宏观经济环境变化带动投资型消费需求。
宏观经济环境变化带动投资型消费需求
人民币升值。
国内物价上升,通货膨胀。
普通百姓投资渠道不多,而住宅保值、升值功能已经得到市场验证。
回报高。
从广州、上海、深圳等城市可知,楼价快速上升,投资楼市的回报远远高于其它行业。
江门部分现售或已售楼盘相关情况
享受东湖无敌美景,绝版地块,江门独一无二。
外立面现代,时尚。
成功及不足
煤气管道、智能化物业管理
楼盘本身配套
8952平方
占地面积
欧陆洋房风格
建筑风格
34010
总建筑面积
1:
0.8
车位配比
3
住宅栋数
三房两厅、四房两厅
主要户型
中式园林
园林风格
城市生活设施齐全
周边配套
2.35
容积率
1.5元/㎡
物业管理费
158
总户数
2007.08
交楼时间
60%
绿化率
20层
主要层高
极受欢迎,目前已售完
市场欢迎程度
4500(最高价8500元,最低价2380元/㎡)
均价
座北向南倚临东湖目视东湖全景
推广卖点
2006.09
开盘时间
江门市蓬江区南鸿实业发展公司
投资开发商
嘉悦豪庭(江门市潮江路)
不足处
知名度高,园林、建筑风格在地本突出。
成功点
会所、泳池、生态园林、在江门首次采用了18000平方米的地下生态车库
楼盘本身配套
总建筑面积约20万平方米
总建筑面积
现代、都市、新潮
建筑风格
50%
绿化率
接近1:
1
车位配比
中式、简约、现代、明快
园林风格
3房2厅、4房2厅、2房2厅,94---138平方米为主
主要户型
1.83
容积率
因为在新行政中心,各项生活配套工程将来完善
周边配套
约1200户
总户数
1元/㎡
物业管理费
55%
绿化率
11层
主要层高
较受好评,口碑好。
市场欢迎程度
目前均价约3500元/㎡
均价
北新中心区轴心位置,毗邻五邑华侨会展中心。
推广卖点
2002年
开盘时间
江门市中集天宇房地产公司
投资开发商
中天国际(江门市院士路)
楼宇外观不太高档
不足处
知名度高,园林、建筑风格在地本突出。
成功点
豪华会所、幼儿园、泳池、生态园林景观、休闲场所
楼盘本身配套
25万平方米
总建筑面积
欧陆洋房风格
建筑风格
40栋
住宅栋数
接近1:
1
车位配比
中式,人工湖,以小桥流水为主
园林风格
三房两厅,100---130平方米为主
主要户型
1.83
容积率
因为在新行政中心,各项生活配套工程将来完善
周边配套
约14万平方米
总占地
0.8元每平方米/㎡(套内)
物业管理费
48%
绿化率
11层
住宅层数及主要层高
极受欢迎,目前已售完,明年8月才能交楼
市场欢迎程度
目前均价约4000元/㎡
均价
北新区中心位置,江门高楼盘代表作之一
推广卖点
2002年
开盘时间
江门市白石房地产开发公司
投资开发商
怡康华庭(江门市白石大道)
楼宇外形太次,设计一般,园林风格差
不足处
位置好,近西江边
成功点
有泳池、球场、溜冰场、露天咖啡广场
楼盘本身配套
16.8万平方米
总建筑面积
西式
建筑风格
20栋
住宅栋数
近1:
1
车位配比
中西结合
园林风格
三房两厅以及四房两厅,138---158平方米为主
主要户型
为48%
绿化率
有公交车站,附近有市场等相关生活设施
周边配套
总户数为938户
总户数
0.8元每平方米
物业管理费
约128亩
占地面积
17层为主
主要层高
市场口碑一般。
但其临江而起
市场欢迎程度
目前均价约3800元/㎡
均价
无敌西美景,面临滨江大道,每户拥有近30平方米的空中花园
推广卖点
2002年
开盘时间
江门三旺房地产开发公司
投资开发商
金海湾花园(江门市港口二路潮连桥脚)
南新区附近较多工业区
不足处
营销比较到位,能成功利用口碑
成功点
大型会所,泳池
楼盘本身配套
近100多万平方米
总建筑面积
现代、简约、明快、都市式
建筑风格
1.8
容积率
近1:
1
车位配比
现代、都市、清新
园林风格
三房两厅,130㎡左右
主要户型
59%
绿化率
小超市,小诊所,有公交车站
周边配套
2100户
总户数
0.96元/㎡
物业管理费
700亩
占地面积
12层
主要层高
得到部分年轻精英和白领的欢迎的小高层之一,市场口碑良好
市场欢迎程度
当初2380元/㎡起到现在均价5000元/㎡
均价
知名品牌城启和南新区中心地段
推广卖点
2000年
开盘时间
江门城启房地产开发公司
投资开发商
江海花园(江门市南新区)
因邻近逸豪酒店,酒店排出的废气可能会影响到家居生活
不足处
口碑好,在五星级的逸豪酒店后,江门最繁华的商业中心黄金地段
成功点
园林、智能化物业管理
楼盘本身配套
88000㎡
总建筑面积
新加坡风情式
建筑风格
12栋
住宅栋数
4:
5
车位配比
新加坡风情
园林风格
3房2厅,120-140㎡为主
主要户型
40%
绿化率
酒店、大型超市、医院等,相当完善。
周边配套
519户
总户数
1.2元/㎡
物业管理费
30亩
占地面积
12层
主要层高
相当理想,消费者对其评价较高,认为其性价比值
市场欢迎程度
4500元/㎡
均价
江门顶级高档小区
推广卖点
2006年1月1日
开盘时间
江门金汇房地产发展公司
投资开发商
金汇豪庭一期(江门市逸豪酒店后)
楼宇外立面不高档,楼宇设计、外形略为粗糙
不足处
开售时善于利用江门06年上半年货少的原因推盘,一炮而红、首层送私家花园
成功点
会所
楼盘本身配套
29万平方米
总建筑面积
欧式简约风格
建筑风格
31栋
住宅栋数
1:
1
车位配比
欧洲水岸风情园林
园林风格
134-158㎡的三房两厅至四房两厅
主要户型
2242户
总户数
附近是育德生活区,院士路有超市等
周边配套
138734平方
占地面积
1.2元/㎡
物业管理费
52%
绿化率
住宅楼最小层数为9.5层,最高层数为22.5层
主要层高
比周边楼盘都火爆
市场欢迎程度
4500
均价
园林、水景,首层送门庭花园
推广卖点
2006年5月
位置及开盘时间
江门市南昌房地产开发公司
投资开发商
骏景湾豪庭(江门市白石大道)
边楼,近五邑风华商业街
不足处
知名度高,园林、建筑风格在地本突出。
成功点
会所、泳池、生态园林、在江门首次采用了18000平方米的地下生态车库
楼盘本身配套
总建筑面积约20万平方米
总建筑面积
现代、都市、新潮
建筑风格
深圳华艺设计顾问有限公司
园林设计
接近1:
1
车位配比
中式、简约、现代、明快
园林风格
3房2厅、4房2厅、2房2厅,最受青睐的是140---170平方米的大户型
主要户型
1.83
容积率
因为在新行政中心,各项生活配套工程将会完善
周边配套
约100户
总户数
1元/㎡
物业管理费
55%
绿化率
18层
住宅层数
反应良好。
市场欢迎程度
目前均价约3600元/㎡起,高至4500元/㎡,均价4000元/㎡
均价
位于北新中心区轴心位置,毗邻五邑华侨会展中心。
推广卖点
2007年9月28
开盘时间
江门市中集天宇房地产公司
投资开发商
中天国际朗晴苑8、9号楼
2房2厅-4房2厅,由85-220㎡,3500元/㎡起
主打产品及均价
人工湖、园林美景
推广卖点
目前正售
开盘时间
星河花园三期(双龙大道南)
楼盘名称
140㎡左右的电梯高层洋房,4000元/㎡以上,均价4500元/㎡
主打产品及均价
处于小区的中心地带,是骏景湾的楼王之一
推广卖点
10月1日
开盘时间
骏景湾豪庭湖景庭3幢
楼盘名称
面积由181-510㎡从4房2厅到7房2厅的大独立“盛景”别墅及由68-174㎡,从2房2厅-4房2厅的“星语”洋房。
价格未公开
主打产品及均价
超高绿化率,人工河,送装修
推广卖点
国庆期间
开盘时间
五邑碧桂园盛景别墅星语洋房
楼盘名称
三错层高厅复式高厅平层均价近5000元/㎡
主打产品及均价
湖景、大户型、错层、复式、4、5米高的空中客厅
推广卖点
10月1日
开盘时间
江海花园名门
楼盘名称
江门07年江门国庆开售的主要楼盘
不足处
珠江地产的显赫品牌
成功点
豪华会所、泳池、300米的国际风情商业街
楼盘本身配套
近30万平方米
总建筑面积
欧陆贵族式
建筑风格
21栋
住宅栋数
1:
1
车位配比
欧洲皇家坡地园林
园林风格
三房两厅以及四房两厅,以130---180平方米的大户型为主
主要户型
超过45%
绿化率
完善
周边配套
2.08
容积率
0.8元每平方米
物业管理费
约13万㎡
占地面积
18层为主
主要层高
市场上影响很大,有望成为江门豪宅的开山之作
市场欢迎程度
均价约5000元/㎡
均价
江门首席豪宅,国际化品质生活,至尊精品,送装修
推广卖点
售楼部开放时间10月1日,预计2007年11月开售
开售时间
江门珠江投资有限公司
投资开发商
江门珠江帝景湾(江门市电信大厦后天沙河边)
价格未定
主打产品及均价
高尚社区,精品园林
推广卖点
07年底
开盘时间
锦绣豪庭(北环路五邑高尔夫球场侧)
楼盘名称
价格未定
主打产品及均价
东方文化别墅生活,坐拥270度美景的高尔夫生活
推广卖点
07年10月
开盘时间
灏昌园(北环路五邑高尔夫球场后)
楼盘名称
三房两厅为主,从4000元-6000元/㎡居多,均价5000元/㎡
主打产品及均价
尊贵、名流生活。
推广卖点
预计于07年11月
开盘时间
高尔夫1号(北环路五邑高尔夫球场段)
楼盘名称
江门07年江门年底开售的主要楼盘
总结
我们可以预测,2008年的江门楼市是令人向往的,当前的江门楼市正走向成熟,市场现在才开始呈现出良好的前景,与相邻的中山、珠海相比,江门的楼价和楼盘素质明显是一处洼地,江门的楼市显然还要走一段从质量到价格追赶的步伐,而江门消费者们对楼价的升幅也有了心里准备,这体现了巨大的市场空间和发展空间。
随着江门城市的发展前景更美好,未来的一段时间内,
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