某房地产开发建设项目申请报告.docx

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某房地产开发建设项目申请报告

XX·“XX国际”（暂定）

建设项目申请报告

第一章总论

1.1.项目背景

1.1.1.项目介绍

项目名称：

“XX国际”项目

建设单位：

XXXX置业有限公司

法人代表：

注册地址：

XX

1.1.2.建设单位概况

XXXX置业有限公司系XX独资企业，成立于2006年12月13日，现有注册资本700万美元，主营普通住宅开发建设销售，2007年10月公司取得江苏省建设厅批准核发的按照贰级标准从事房地产开发经营业务的暂定开发资质（证书编号为XX）。

XXXX置业有限公司设董事长办公室、总经理办公室、行政管理部、投资发展部、计划财务部、工程管理部、营销策划部等部门。

“XX国际”总用地1.51公顷，是XXXX置业有限公司在XX开发的第一个房地产项目，为了打造优秀的公司品牌，贯彻公司的理念——成就品质生活，无论从规划至施工，还是选址与配套，将力求做到细致、经典。

1.1.3.编制依据

本公司编制的“XX国际”项目申请报告，依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。

报告的基础资料和数据来自XX市有关部门和项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经本公司专业的市场部门调查研究得到的资料和信息。

项目申请报告编制依据主要有：

《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）；

《投资项目可行性研究报告编制指南》（试用版）；

《中华人民共和国城市规划法》（1989年）；

《投资体制改革文件汇编

（一）》（江苏省发展和改革委员会）；

《中央关于稳定住房价格工作的意见》（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会）；

《江苏省城市规划管理技术规定》；

《XX市城市总体规划》（2002-2020）；

《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）；

《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号；

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国消防法》；

《建设项目选址意见书》（XX市规划局）；

《“XX国际”规划控制指标》（XX市规划设计研究院）；

《企业法人营业执照》（XX市工商行政管理局）；

《开发资质证书》

《国有土地使用权出让合同》；

国家、江苏省有关设计和建筑规范、标准；

项目建设单位提供的相关资料；

编制过程中实际调查及收集的其他资料。

1.1.4.项目提出的理由与过程

伴随城市化进程的加快，政策逐步到位，以住宅建设为新的经济增长点和消费热点的格局将逐步形成，城市的经济建设和社会发展将上一个新台阶，为加快XX新区丁卯经济开发区房地产开发建设提供了极好的契机。

受06年宏观调控政策的影响，房地产价格持续上扬的势头一度得到控制，但在人民币持续升值大背景下，房地产价格再次表现出一路上扬的态势。

基于上述预测，XXXX置业有限公司决定投资开发“XX国际”项目。

有效扩大XX新区丁卯经济开发区普通住宅的市场供应，加快XX新区建设进程，提升XX新区的土地开发价值。

为了编制该项目的申请报告，公司曾组织有关专业人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向相关部门进行了咨询。

在搜集了交通、供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。

本报告将对“XX国际”项目建设的必要性、项目实施规模、市场预测、投资估算及资金筹措作出阐述。

申请报告主要内容包括：

项目背景、项目实施规模预测、项目规模、项目选址、项目投资估算、资金筹措方案等。

1.2.项目基本情况

1.2.1.实施地点

本项目选址于XX新区丁卯经济开发区内，位于丁卯桥路以南、谷阳路以西，南面紧邻已建成的索普小区，西临公交总公司。

项目工程占地1.51公顷，约22.59亩，项目计划总体一期开发实施。

1.2.2.主要建设条件

本报告主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关城市规划法规要求。

项目用地现状为XX市国有土地出让用地，项目建设场地已初步具备三通一平，场地地质条件较好，项目场地无不良地质条件，实施方案满足国家及省市法律法规要求，项目实施是XX市城市建设重点发展方向。

项目实施资金筹措拟由XXXX置业有限公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施。

1.2.3.主要经济技术指标

项目规划总用地15058㎡2，可建设用地15000㎡，规划总建筑面积40000㎡，其中：

居住建筑：

27500㎡；

公建建筑：

8500㎡；（其中社区服务：

80㎡；公厕50㎡、办公、商业：

8370㎡）；

地下车库及人防：

4000平方米；

设计容积率：

≤2.40；

建筑密度：

≤30%；

绿化率：

≥30%；

居住户数：

312户；

居住人口：

1092人；

机动车位：

197个；

自行车位：

1230个；

道路红线长度：

400m。

本期项目开发计划两年完成，预计2008年元月开工建设，2009年12月全部建成交付。

根据项目拟建的规模及建设的条件，结合XX市其它类似住宅楼建设的相关指标，项目的总投资估算为1300万美元，其组成如下：

土地费用500万美元，折合人民币：

3750万元；工程建设及其它费用800万美元，折合人民币：

6000万元。

其具体构成情况详见附表1。

本项目计划在2008年元月下旬开始动工建设，建设周期为18个月；计划在2008年8月底开盘销售，销售周期为24个月，本项目的资金投放计划详见下表：

投资计划表

年份

季度

计划工作内容

计划投入资金（万元）

2007年

1--3

公司筹建、土地摘牌、项目调研及市场定位、规划设计等

2552.54

4

项目立项、规划报批（建设用地、建设工程）、土地预审、土地证办理、单体方案及施工图设计、建筑工程招标、物业管理公司招标、建筑监理单位招标等

525.16

2008年

1

地址勘探、三通一平、施工许可报批、销售计划及策略的制定、桩基施工及土方工程建设、售楼处的建设及装修、项目贷款的办理、景观设计等

320．28

2

建筑主体工程建设（地下室及主体1—3层）、广告发布等

2760.13

3

建筑主体工程建设（4—14层）、墙体施工、销售价格报审、销售许可证办理、销售登记、销售开盘等

1873.98

4

建筑主体工程建设（主体封顶）、门窗安装、电梯等设备采购安装、项目销售等

568

2009年

1

墙体工程完工、室内外装修、室外工程及小区道路、景观施工、水电安装、项目销售等

322

2

景观及道路施工、项目销售等

441

3

综合验收交付、项目销售等

25

4

物业管理的移交

22

合计

12

9732.33

项目资金来源：

自筹。

项目计划销售2年，计算期内项目总营业收入为15497.08万元，销售税金及附加为786.48万元，利润总额为3698.29万元，全部投资利润率为38%（计算期2年）。

（详见附表2）

计算期内项目投资内部收益率为67%，按折现率16%计算的全部投资现金净流量产生的净现值为3080万元。

第二章项目概况

2.1.用地情况

2.1.1.地点与地理位置

本项目选址于XX新区丁卯经济开发区内，位于丁卯桥路以南谷阳路以西，南面是已建成的索普小区，西临公交总公司。

项目工程占地1.51公顷，约22.59亩，地形较规整，呈长方形。

伴随XX市一中新校区及沃尔玛购物广场的建成，该项目区域条件愈显优越，基础配套设施较齐全，交通较便捷，有多路公交线路经过该区域路段。

力争做好小区的配套，营造优美的环境，提升社区的品质，为XX的城市建设做出贡献。

综上分析，项目选址比较理想。

2.1.2.现场地利用情况

项目用地属于国有土地，分属于XX新区城市建设投资公司和XX市国土局，由XXXX置业有限公司市场竞买所得，不涉及土地征用，拆迁安置与补偿。

项目现场地为山坡地原状，处于自然平整状态，场地西侧局部为采石地坑，场地范围内无天然树林和人工林地，场地范围内无野生动物，项目建设不存在占用耕地、林地等现象。

2.2.场址建设条件

2.2.1.地形、地貌、地震情况

XX市地势为南高北低，整个地形由西北向东南倾斜，市区地面标高（黄海高程，下同）一般在5.0-10.0m之间。

市区内河流纵横交错，水域宽广，古老京杭运河由北向南穿市区而过，将市区分为东、西两部分。

XX市区地质系第四纪岩层，粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力一般为10-20t/m2。

按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区：

城市西北部为良好工程建设区；老城区为较好工程建设区；城市东南、西南地区为可进行工程建设区，需进行地基处理。

项目地处于长江中下游断裂带扬州-铜陵地震带附近。

历史上公元999年常州发生过5.5级地震，1624年扬州发生过6.0级地震，1913年、1930年XX东部发生过5.3级地震，2-3级地震频频发生。

60年代以来，该地震构造带活动日益强烈。

70年代以后发生过2次破坏性地震，主要集中于XX市南部的溧阳地区，都影响到XX市。

本地区地质构造受扬州-铜陵大断裂带控制，区域内未发现较大断层及破碎带等对建筑不利的构造。

2001年国家重新确定XX市区地震烈度为七度，在抗震设计时采用地震加速值为0.15g，本工程据此设防。

2.2.2.工程地质与水文地质

项目尚未进行工程地质勘探工作，工程地质情况不明。

建设项目用地为山间坡地。

项目地属北亚热带季风气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。

春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷。

水文：

该地区地下水为重碳酸钙型水，PH值约在6.7至6.9之间，为中型。

长江水为重碳酸钙型水，PH值约为7.7，地表水为重碳酸钙、硫酸钙型水，PH值约为7.2。

地下水、地表水对土壤无腐蚀性。

项目区域内有京杭运河、防洪道等流域性主干河道，以及团结河等河道。

项目区内长江段属感潮河段，每日涨、落潮各两次，涨潮平均延时3小时25分钟。

落潮平均9小时，其水文特征为：

历年最高洪水位：

6.33米；

历年最低洪水位：

-0.77米；

历年最大平均洪水位：

5.20米；

历年最小平均枯水位：

0.06米；

历年最大潮差：

2.01米；

历年最小潮差：

0.01米；

历年平均潮差：

0.96米；

平均流速：

1.00米/秒；

最大流速：

2.00米/秒；

最小流速：

0.50米/秒；

洪峰最大流量：

92600立方米/秒；

最大平均流量：

43100立方米/秒；

最小平均流量：

21400立方米/秒；

多年平均流量：

28307立方米/秒；

最小枯水流量：

6020立方米/秒；

年平均径流量：

8933亿立方米。

2.2.3.气候条件

项目区域历年气候统计如下：

历年平均气压：

104.4kPa；

历年平均气温：

15.2℃；

极端最高气温：

40.9℃；

极端最低气温：

-12.0℃；

历年平均相对湿度：

78%；

历年平均降雨量：

1066.2毫米；

历年一日最大降雨量：

262.5毫米；

历年平均风速：

2.52米/秒；

历年最大风速：

23.0米/秒；

常年主导风向：

偏东风；

夏季主导风向：

东风、西南风；

冬季主导风向：

东北风、西北风；

地区灾害性天气主要有台风、暴雨、冰雹及寒潮。

2.2.4.城市规划与社会环境条件

“XX国际”项目已获得XX市规划局批准，项目平面控制点经XX市规划设计研院设计也已获得XX市规划局批准。

项目建设符合XX市城市总体规划，实施后城市已开发土地适应了城市区域发展的要求，项目实施能显著改善丁卯片区普通商品房供应。

2.2.5.交通运输条件

“XX国际”项目位于城市主干道——丁卯桥路南侧，谷阳路西侧，丁卯桥路、谷阳路作为城市交通主干道已建成投入使用，项目实施不处于城市交通禁区，有近10条公交线路经过项目，因此项目实施交通运输条件较好。

2.2.6.公用设施社会依托条件

项目区域内基础配套设施齐备，项目区内主干道路网络已建成，随道路建设了给水、排水、供电、燃气、电信等公共配套。

项目建设地城市基础配套设施齐备，因此项目供用电、给排水、燃气等配套无接入困难。

2.2.7.防洪、防潮、排涝设施条件

项目选址位于XX市城市防洪区内，因此项目无防洪、防潮（长江潮位）个别要求，项目规划区内有通江河流，自然落水由雨水收集系统收集后经通江河流收集排入长江，由于项目场地高于周边水系最高水位，因此项目无须设置排涝设施。

2.2.8.环境保护要求

2.2.8.1．本项目适用的环境质量标准为；

（1）《环境空气质量标准》GB3095-1996二级；

（2）《地表水环境质量标准》GB3838-2002III类；

（3）《工业企业设计卫生标准》TJ36-79表1；

（4）《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中2类、3类、4类。

2.2.8.2．污染物排放标准；

（1）《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996二级；

（2）《污水综合排放标准》GB8978-96表4中三级、一级；

（3）《居住区噪声标准》GB12348-91中3类；

（4）《居住区污染物排放标准》GB13271-2001，二类区II时段。

2.2.9.法律支持条件

本项目主要法律依据为：

《中华人民共和国城市规划法》、《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）、《江苏省城市总体规划》（2001-2010），《XX市城市总体规划》、《江苏省土地管理条例》（2001年1月1日）。

2.2.10.征地、拆迁、排涝设施条件

项目建设无需进行土地征用工作，项目用地为出让土地，全部建设土地已作为房地产开发用地为XXXX置业有限公司取得，项目实施不涉及破坏防洪排涝水利设施及农田水利灌溉工程。

2.2.11.施工条件

项目建设场地高低落差较大，需进行较大规模土方调配及场地平整工作，施工出入道路畅通，场地周边无交通限制，无大型居民区，施工用临时水、电无接入和供应困难，项目周边地区有多家采石场、建材供应市场，项目周边有商品砼供应基地，XX市（项目区域）是建材生产大市，水泥、砂石料市场供应充足，因此项目施工条件较好。

2.3.项目规模

项目规划总用地15058㎡2，可建设用地15000㎡，规划总建筑面积40000㎡，其中：

居住建筑：

27500㎡；

公建建筑：

8500㎡；（其中社区服务：

80㎡；公厕50㎡、办公、商业：

8370㎡）；

地下车库及人防：

4000平方米。

2.4.工程方案

2.4.1.项目组成及平面布置

2.4.1.1.项目组成

“XX国际”项目主要为高层住宅、小区会所、沿丁卯桥路与谷阳路的城市商业、办公、小区变配电设施、小区绿化系统、市政配套工程和小区物管等部分组成。

2.4.1.2.项目平面布置

1.项目平面布置遵循安全、卫生、方便、舒适、经济、与周边城市建设相协调原则。

2.项目由5栋16—18层的高层建筑组成，分为三排排列，主入口设在谷阳路上。

3.项目规划为住户布置了商业网点、服务行业，经满足消费需求，活跃居住区经济，并提供就业条件。

4.基础设施配套齐全，设有给水、排水、煤气、电力、电讯、生活垃圾和污水等设施。

5.小区设有小型会所、物管中心等文化、体育、娱乐设施，满足住户精神文明生活需求。

6.小区按封闭小区设计，项目本身进行了防范设计、居住区的物管中心能为小区创造安全的良好环境。

7.项目风景设计能达到景色优美，可以陶冶情操、赏心悦目、心旷神怡。

居住区建筑空间系列的构成、色彩的搭配、绿化与小品设置等，给人以美的享受。

8.项目设计保证有安定宁静，具有居家生活气息。

2.4.2.建筑方案

2.4.2.1.户型设计

产品结构：

本项目为纯高层的高品质社区，在满足容积率的前提下，尽量提升社区品质，整体小区气脉畅通，外部空间质量优秀。

户型设计：

住宅以北入口为主，户型多为三室两厅、两室两厅和一室两厅。

房型的组合在满足房型比的前提下充分结合总平面，合理利用景观绿地和水面资源。

房型设计在遵循《江苏省住宅设计标准》的前提下做到平面紧凑，居住设施配置齐全。

南侧卧室增设阳台、凸窗以扩展室内空间。

顶层局部突起以扩大使用面积，结合屋面丰富建筑造型。

户型设计体现均好性原则，区内住宅90%的户型均是南北向为主导朝向，大户型住宅布置在小区最好和次好位置，在最不利位置（靠近城市主要道路侧）布置部分小户型住宅。

立面造型：

简约大气，线条刚毅挺拔，讲究立面的凸凹转折，增强层次感、动感及光影效果，使之具有时代气息，简练明快。

充分强调整个小区的完整和统一，在建筑形式上商业和居住建筑在对比中寻求统一。

使群体建筑更趋于完美和谐。

建筑外立面的饰面材料控制在石材、釉面砖、涂料、彩色铝合金构件等为数不多的元素中。

整个小区风格简洁而不张扬，突出沉稳、内敛的文化气质。

高层为平顶结构，底座颜色厚重，底座以上为高档的条形砖，风格简洁现代，作为整个小区的背景。

本项目住宅的建筑层高2.8—2.9米，每栋住宅拟设1—2个单元，两梯四户和两梯三户，户型以普通商品房为主，中高档结合，套型建筑面积区间为40——120平方米，项目总户数约312户左右。

2.5.住宅区环境设计

2.5.1.环境设计原则和要求

1.居住环境是人们生活的基本条件，环境设计从实际出发满足人们舒适、方便、安全、卫生、美观的要求，提供居民关心的充足阳光、新鲜空气、安静舒适的休息环境；

2.项目环境设计尽量不破坏原自然环境，选用接近自然环境的设计原则，利用大自然中日光、空气、水、树木花草这些活力因素营建生机盎然、欣欣向荣的情趣；

3.项目环境设计将结合地势高低，节省填土费用，采用保持和利用原有地形、地貌营建具有丰富空间的景观；

4.项目环境设计为现代风格，强调“可欣赏、可参与”的理念，打造有主题的景观区；

5.项目环境设计建设要体现生态美学和对文化精神的追求。

2.5.2.环境设计主要内容

项目环境设计主要包括如下内容：

1.居住区环境规划设计；

2.公共绿地设计；

3.宅旁庭院绿地设计；

4.儿童区设计；

5.道路绿化与专用绿化；

6.树种选择与植物配置；

7.小品设计与灯光运用；

8.屋顶绿化与休闲设施

2.6.工程作品

1.基础：

多层建筑建议采用浅基础方案，推荐砼条基，部份地基缺陷地区采用换土或水泥深层搅拌处理，高层建筑采用桩基础。

2.墙体：

M5（M7.5、M10）混合砂浆KP1墙，太阳能管道堵封：

GRC隔墙。

C25钢筋混凝土柱、梁、板。

3.内装饰：

厨、卫间及南阳台：

15厚1：

3水泥砂浆刮糙，其他内墙面：

水泥砂浆粉刷（苏J9501-5-3）

4.外装饰：

水泥砂浆粉刷（苏J9501-6-5），20厚JNS保温砂浆。

5.楼地面：

C25现浇板，板厚100、120、180MM。

地面面层：

楼梯间地面为苏J9501-2-1；楼面面层：

厨、卫为20厚1：

3水泥砂浆找平，其他为苏J9501-3-2。

6.天棚：

水泥砂浆粉天棚（苏J9501-8-4）。

7.屋面：

C25现浇板屋面，板厚100MM。

C25现浇斜板屋面，板厚100MM，平屋面为刚性防水屋面，斜屋面为陶土波形瓦屋面。

找平层为加气混凝土碎块，保温层为30MM厚聚乙烯挤塑保温板。

8.门窗：

铝合金，防盗门。

9.给排水：

给水管用PP-R管，排水管用UPVC塑料管，空调冷凝水用UPVC塑料管。

10.强电：

配电干线采用铜芯线放射式配至每户，室内照明采用铜芯线穿PVC塑料管，户内设软灯头及普通插座。

屋顶设Φ10避雷网，基础钢筋焊接做接地体，柱内钢筋做引下线。

2.7.结构工程

2.7.1.基础

高层建筑基础建议用钢筋混凝土灌注桩，人防地下室按照二类人员隐蔽所的标准设计，采用钢筋混凝土箱体结构，。

地下室通过增加抗震墙提高抗侧刚度，把地下室顶板设计为上部结构的嵌固端。

地下室底板及外墙均采用抗渗混凝土，以结构自防水为主。

2.7.2.上部结构

商业、办公及高层建筑采用框架结构（高层采用框架剪力墙结构）。

2.7.3.抗震要点

建筑物抗震设防烈度为7度，抗震设防等级为丙类。

场地基本风压0.3KN/平方米，基本雪压0.25KN/平方米。

2.7.4.主要材料

混凝土：

C30-C50；

钢筋：

HPB235及HRB335；

钢材：

Q235B，16Mn；

砌体：

一般墙体采用加气混凝土砌块或其他砌块；对隔声和吸音有特别要求的部位，墙体材料另行确定。

2.8.开发计划

2.8.1.项目实施进度计划说明

该进度计划为总进度计划，前期工作，技术设计，报批等计划4个月，同期进行场地施工准备，本期项目预计划2008年2月开工建设，项目总工期为两年。

2.8.2.工程特点

该项目总建筑面积4万平方米，项目工程主要建筑为高层结构住宅和商业办公建筑，同期进行有关设备采购安装，建筑材料主要为传统材料以及部分高科技节能环保材料。

2.8.3.安排总进度的原则和依据

项目建设总进度依据是工作计划及《江苏省建筑工程工期定额》（2000年）结合本地施工企业施工水平制定。

安排总进度计划的原则为合理、可行。

2.8.4.技术设计、施工图设计、设备交付和施工力量进场时间的安排

该项目以设计资料作为技术设计依据，目前设计工作已经开展。

本进度不考虑设备采购、交付时间。

施工力量进场时间应于单项工程开工前1周进场（总进度计划不计该时间）。

2.8.5.道路、供电、供水等方面的协作配合及进度的衔接

该项目施工道路，水、电供配套以一次性解决方案考虑，因此项目建设过程中，施工道路、水、电配套无供应困难。

2.8.6.总进度计划的问题及措施

该项目建设总进度计划主要从整体考虑项目完成情况，不能指导单项施工。

因此在总体方案决定后应进行主要建筑及配套工程分项进度安排，通过分项目进度计划执行总进度计划。

2.8.7.现场管理

根据提供资料及对现场情况了解，该项目施工期相对较长，同时开工量大，建议该项目建设场地进行施工统筹规划，确定施工、交通、临时居住分区。

2.8.8.工程项目总进度计划

工程项目从前期工作开始到全部工程项目完成计划2年内完成，工程项目总进度计划表（横道图）（详见下表）起点时间为2008年2月。

进度总计划

季

项目名称

第1年

第2年

1

2

3

4

1

2

3

4

土地取得

—

场地准备

—

施工前期工作

——

——

工程施工

——

——

——

——

综合配套

------

——

——

综合竣工验收

——

2.9.组织机构

2.9.1.项目法人组织机构

根据XXXX置业有限公司提供资料，XXXX置业有限公司主要设置设董事长、总经理办公室、投资发展部、计划财务部、工程管理部、营销策划部等机构。

2.9.2.管理机构组织

项目组织机构见下图：

2.9.3.人力资源配置

依据项目规模，XXXX置业有限公司需各类工作人员20余人，专业技术人员15人，高级管理人员6人。

本次项目开发建设由XXXX置业有限公司自行组织，XXXX置业有限公司投资方具有多年从事房地产开发的经营管理经验，具备完成开发的管理能力，项目高级管理人员由公司投资方委派，其余工作人员将通过XX市人才市场择优录用。

2.9.4.销售管理

2.9.4.1.销售机制

1.“XX国际”由XXXX置业有限公司营销策划部下设销售部门负责销售。

销售部以加快发展为主题，引入先进技术，加强自身建设，在提高队伍整体素质上落实措施，对售楼部员工提出了更高的要求，把奖惩措施落实到