阜新市房地产业十二五发展规划加保障性住房.docx
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阜新市房地产业十二五发展规划加保障性住房
阜新市房地产业“十二五”发展规划
随着城市建设投资体制、土地使用制度、住房分配制度改革的深入,房地产供求机制不断完善,房地产市场日益繁荣。
房地产业的持续发展为改善城市居住条件,加快城市建设,推进城镇化进程发挥了重要作用,已成为全市社会和经济发展的龙头产业。
为更有效地保持我市房地产业的健康、平稳、有序、可持续发展,充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用,拉动地区经济增长,特制定《阜新市房地产业“十二五”发展规划》。
一、“十二五”期间我市房地产业发展目标
(一)指导思想
坚持以人为本的科学发展观,按照构建和谐社会为要求,围绕振兴东北老工业基地为主题,以“经济转型城市”和“突破阜新”为契机,立足市场需求,本着“合理、经济、高效地利用资源”的原则,以建设资源节约型和环境友好型城市为基础,培育、建立、发展和完善房地产市场体系。
充分发挥市场机制在房地产业发展中优化配置资源的作用,加大政府宏观调控和监管力度,促进房地产业与城市整体经济发展和环保相结合,与市场经济和谐发展相适应,达到经济和社会的协调发展。
(二)基本原则
1、坚持以人为本,统一规划,合理布局,因地制宜,综合开发,配套建设,营造良好的人居环境。
2、坚持发展普通商品住宅建设为主,加快棚户区改造步伐,加大廉租住房和经济适用住房建设力度,重点解决普通家庭和中低收入家庭的住房需求,逐步解决外来创业人才和外来务工人员的公寓建设,建立满足不同群体需求的住房供应体系。
3、坚持房地产业发展与矿产废物利用相结合,以房地产开发建设带动矿区改造和老旧小区改造。
4、坚持房地产业发展与推进城市化相结合,坚持“政府供地、企业建房”原则,发展节能省地型住宅,城市和郊区同步建设与住宅建设相配套的公共设施、市政基础设施,以促进住宅产业现代化。
(三)规划理念
1、住宅房地产业发展规划理念
☆“绿水碧带,打造亲近自然新居所”
阜新作为缺水的辽西北城市,横穿城市的细河为人们提供了得天独厚的宜居地带,通过对细河的治理、改造,在沿岸发展高品位的住宅房地产,使细河沿岸成为横穿城市的绿色高档居住带,将细河沿岸打造成城市中的一条亮丽的“绿飘带”。
由于细河沿岸居住带的特殊地理位置,使在此居住的人们向北、向南出行极为方便。
细河沿岸居住带有着城市中稀有的自然环境,便利的交通出行条件,在此发展高档居住区,开发潜力无限。
☆“玉龙腾飞,开创宜居新天地”
充分利用现有政策,优越地理位置,便捷交通设施,大力开发“玉龙新城”,通过建设会展中心、博物馆、图书馆等一系列公共设施,将“玉龙新城”建设成为具有公共服务、商业、产业相配套的综合性居住新城;吸纳人口,扩大城市规模,改变阜新城市空间发展方向,优化城市空间发展形状,实现主城区向北拓展的战略思想;“玉龙新城”的建设,将成为阜新经济发展新兴增长点,也将成为以住宅产业为主的又一房地产业发展新天地。
☆“精英云集,实现居住‘芯’梦想”
利用主城区优越的地理位置,完善的基础设施,繁荣的商业环境与行政中心地位,大力发展与相应人群档次、品位相适应的住宅房地产业,着力建设与商业中心、行政中心相互协调配套的时尚、现代、高品位、高档次的住宅产业区域,使城市中心区成为阜新住宅房地产的核心发展区域,实现城市中心区域的城市面貌更新。
2、商业房地产业发展规划理念
☆“三足鼎立”
商业房地产,重点发展中央商务区、迎宾大街商务区、站前广场商务区,依据各自的不同的发展基础与发展条件,形成特色现代化商务区;通过一批项目的建设,加强各商务区的知名度与影响力,逐渐扩大辐射范围,形成阜新城市商务区的特色互补、共同发展的三足鼎立之势,逐渐以点盖面,在三大商务区辐射范围内大力发展商业房地产。
3、工业房地产业发展规划理念
☆“四面开花”
以阜新重点建设皮革、林产品、液压机械、氟化工等产业基地为契机,大力发展工业房地产,以各自的产业基地的房地产为产业基地相配套,形成四大产业基地工业房地产发展齐头并进的局面。
4、旅游房地产业发展规划理念
☆“二点一线”
以孙家湾国际工业遗产旅游度假区和温泉度假城项目为两点,重点发展旅游房地产,在两点之间开发与之相配套的旅游服务房地产项目,使两点之间形成旅游地产服务带,在发展旅游房地产的同时,将两大旅游区域连接起来,增强各旅游景点的相互联系,实现阜新旅游景点的有机结合。
(四)市场供需分析
根据对我市住房需求市场的调查,结合城市化进程趋势,居民生活水平的提高、人居环境效应等方面的综合分析,预测未来5年,我市房地产市场需求仍将继续呈现较快增长势头。
这一需求主要来自以下几个方面:
1、住宅房地产业
⑴人均居住面积补缺。
“十二五”期间我市人均住房面积要有显著提高。
目前我市人均住房面积仅为20.25平方米,到“十二五”末要达到30平方米,这样就会带动760万平方米的住房需求。
⑵城市化率带动住房消费。
如果按照每年1%的城市化进城计算,“十二五”期间会有288万平方米的住房需求。
⑶新婚刚性需求。
我市每年约有1.1万人结婚,每年都会带来165万平方米的住房刚性需求。
⑷“沈彰新城”和“清河门新城”建设。
在未来20年发展目标为35万和25万人口,十二五期间两个区会引进大批的人口,带动450万平方米住宅刚性需求。
上述四项合计住宅开发总量为1663万平方米,投资额为266亿元。
2、保障性住房
“十二五”期间,我市保障性住房目标为:
建筑面积达到117.8万m2,总投资达到17.79亿元,其中廉租住房建筑面积达到22.6万m2,投资达到3.39亿元;经济适用住房建筑面积达到95.2万m2,投资达到14.4亿元。
3、工业房地产业
“十二五”期间,我市工业经济将有大跨度发展,在工业经济发展“四面开花”的带动下,工业房地产开发将有400万平方米需求,投资额将达到40亿元。
4、商业房地产业
按照“三足鼎立”发展目标,我市商业及旅游业经济将快速增长,商业地产需求量将达到206万平方米,投资额达将到41亿元。
以上住宅开发需求分析,结合“十五”、“十一五”期间的住房供应量和销售量,“十二五”期间完成房地产开发面积2387万平方米,其中住宅1663万平方米,保障性住房117.8万平方米,工业开发面积400万平方米,商业开发面积206万平方米,总投资额为365亿元。
(五)发展目标
到2012年,房地产业形成“供需基本平衡、结构基本合理、调控稳妥有效”的房地产发展格局,增强居住环境建设和旧区基础设施改造,建立起以普通商品房、经济适用住房、廉租房等组成的住房供应保障体系。
1、房地产投资规模规划目标
城市建设发展、居民收入水平提高和人居环境的改善,将进一步促进我市房地产业的发展,房地产开发计划投资额为365亿元,并带动相关产业快速发展。
2、人均住房面积规划目标
我市2009年人均住房面积为20.25平方米,全国平均为30平方米,并以每年1平方米的速度增加。
考虑到我市的经济发展水平,“十二五”期间要达人均住房面积30平方米。
3、房地产供应总量
根据前面的市场需求估测,“十二五”期间,全市房地产开发总量为2387万平方米左右,开发建设中应配备10%左右的公建设施和10%左右的商业、办公、车库等用配套建筑物(见附表)。
4、住宅小区物业管理规划目标
加大物业管理工作力度。
一是对新建小区从源头把关,督促建设单位落实前期物业管理,实行监管衔接;二是对原有小区划片整合,打破物业产权界限,按照就近方便的原则,把相邻小区整合成一个物业管理区域;三是抓从业人员培训教育,提高从业人员的素质;四是指导成立业主大会,规范业主委员会行为,支持业主理性维权。
5、房地产开发整体布局规划目标
“十二五”期间在主城区要彻底消灭平房区,重点发展城市以北的建设,要在城市北部建设一批人居环境好、小区建设有一定档次的大型居住区域,以减轻日益拥挤的市区交通。
基本完成市区范围内的“火炕”楼的改造任务。
6、制定符合我市实际的廉租住房管理办法
以发放租赁补贴为主,实物配租、租金核减为辅,逐步解决城镇最低收入家庭的住房困难。
多渠道筹措补贴资金,从2008年开始,争取廉租住房制度的覆盖面积逐步扩大,贯彻落实经济适用住房管理办法,分期分批组织实施经济适用住房的建设项目。
到2015年,我市新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%,旧住宅小区经过分期分批综合治理,逐步完善基础设施,物业管理覆盖率力争达到70%。
有计划、分步骤引入物业管理品牌企业,培育物业管理示范小区,切实改善人居环境。
二、实现我市“十二五”期间房地产发展目标的主要措施
目前,我市房地产业正处于发展成熟时期,面临宏观调控的形势,为保证我市房地产业发展目标的实现,迫切需要通过深化改革、推进体制创新,强化宏观调控,加强市场监管,规范市场秩序,完善市场机制,建立住房保障制度等措施,促进我市房地产的持续、稳定和健康发展。
(一)加大对房地产业的宏观调控力度
房地产业是国民经济先导性产业,对GDP增长具有较强地带动作用,同时住房问题又关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。
因此,必须区别对待、分类指导,综合运用规划、土地供应、财税、金融、法律和行政等宏观调控手段,引导和保持房地产业与经济社会协调发展。
1、强化城市规划管理
以我市城市总体规划为指导,围绕统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设,坚持成片开发、严格控制零星建设,与基础设施同步建设、与城市风格相结合的原则,开展居住区发展规划和城市中心区控制性详细规划的编制。
根据城市各区域项目不同情况,对居住地要明确住房建筑套型密度和住宅净面积两项强制性指标,并落实到具体项目中。
2、建立完善的土地供应机制
严禁城市中心区别墅用地供应,严格控制城市边缘地区别墅用地。
对城市中心区大型商厦建设进行合理控制。
根据人口分布综合考虑全市商业用地供应。
3、加大经济适用住房和廉租住房供应
为了满足城市中低收入家庭的住房需求,在住宅建设年度计划中,要加大经济适用住房和廉租住房的比例,保证政府任务的完成。
4、建立健全房地产市场监测和信息统计发布机制
要有效整合房地产相关信息,形成比较全面反映房地产市场运行状况的信息系统,规划、国土、统计、金融、发改委、房地产行政等主管部门要密切配合,不断完善政府对房地产市场信息的发布,引导广大居民树立正确的住房消费观念。
(二)建立和完善住房供应保障体系
要进一步深化住房供给制度,建立、健全面向中低收入家庭,特别是城市最低收入家庭的住房保障制度,不断完善普通商品房、拆迁安置房、经济适用房、廉租房的建设和管理制度。
1、大力发展节能省地型商品房住宅建设
大力推进面向广大中低收入家庭的节能省地型商品房住宅建设,要按照“总量控制、区域平衡、落实项目”的原则,把住房套型结构落实到具体项目中。
进一步规范和活跃房地产二级市场,将存量住房纳入新的住房供应体系,提高市场的有效供给,逐步使普通商品住房与中低收入家庭住房消费水平相适应。
2、建立经济适用住房供应体系,完善廉租房租赁新机制
根据中低收入家庭需求,兴建一批经济适用住房,有目标、有计划建设一批廉租住房,以解决城市最低收入家庭的住房需求。
既要满足住房保障,又要严格申请条件和标准。
经济适用住房开发建设要由政府组织,市场化实施,开发利润控制在3%以下,廉租住房要由政府房地产行政部门组织实施,建设、分配等环节要公开、公平、公正。
(三)培育和规范房地产市场
1、充分规范房地产市场行为,发挥房地产行政管理部门的职能作用。
要严格行政执法程序,强化行政执法。
重点要加强房地产开发项目管理和资质管理;要依法查处违法、违规开发建设和销售行为;严格执行商品房面积计算规范标准和办法,查处住宅面积“缺斤短两”行为;强化合同管理,查处合同欺诈行为;强化竣工验收备案制度和综合验收工作,切实把好交付使用关;规范物业管理服务与收费,查处物业管理中的不规范行为。
进一步完善房地产诚信体系,建立健全房地产开发、中介和物业服务企业的信誉档案。
2、加快发展房地产中介服务业
一是落实宏观调控措施,加大政府对房地产中介服务的指导,杜绝中介服务虚假误导,引导中介服务健康发展;二是进一步培育和规范二手房市场,以满足不同层次消费者的需求;三是努力提高信息化,提升中介服务质量和服务水平。
(四)大力推进住宅产业现代化
1、加快住宅产业现代化
按建设部等八部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》的要求,加快住宅产业改造升级,调整优化住宅产业和产品结构,加快住宅产业现代化步伐。
住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展要求,积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺,改善住宅产品的竞争力,为广大消费者提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件,全面提高住宅建设质量,加快住宅产业现代化。
2、扶持品牌房地产企业
培育一批信誉好、知名度高、市场覆盖面广的房地产品牌企业,以创造出一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、公共设施配套、物业服务到位的品牌住宅小区。
3、完善住宅区基础设施建设
要引导房地产开发建设单位,要对自己建设的老旧住宅小区不断补充完善历史欠帐,以推进城市居住生活环境、配套服务设施和现代物业服务设施建设。
4、加快“老旧楼”的改造步伐
市政府要成立相应的专门机构,改造“老旧楼”要遵循有组织、有计划、有规划的原则进行。
全市“老旧楼”的改造要全盘考虑,对于“老旧楼”的改造,政府要采取“一事一议”的办法,合理确定减免土地出让金、城市基础设施配套费等行政事业性收费,项目建设涉及到的税金能免则免或采取“收支两条线”等变通渠道支持“老旧楼”的改造项目实施。
“老旧楼”拆迁政策要沿袭棚户区改造的政策。
附:
“十二五”房地产建设规划一览表
“十二五”保障性住房数据一览表
“十二五”房地产业各项数据曲线图
阜新市公用事业与房产局
二O一O年七月七日
“十二五”房地开发总量测算数字说明
一、住宅房地产
1、补缺口面积:
“十二五”住房面积达到30m2/人,我市目前人均20.5m2,有9.5m2的差距,城市人口80万人:
(30m2-20.5m2)/人×80万=760万m2
2、城市化率:
全市人口192万人,按1%的进程
192万人×1%×30m2×5年=288万m2
3、结婚用房:
每年约有1.1万人结婚(民政局提供),按人均30m2计算
1.1万人×30m2×5年=165万m2
4、沈彰新城、清河门新城建设:
20年发展目标沈彰新城35万人口、清河门新城25万人口,共计60万人口,按30m2/人
60万人÷20年×30m2×5年=450万m2
四项合计住宅开发总量为1663万m2,按1600元/m2计算
投资额为1600元/m2×1663万m2=266亿元
二、保障性住房:
建筑面积为117.8万m2,投资额为17.79亿元。
三、工业地产:
09年工业地产开发50万m2,按每年递增10万m2计算, 到2015年共计开发总量为400万m2。
按1000元/m2计算,投资额为1000元/m2×400万m2=40亿元
四、商业地产:
(住宅开发总量+工业地产开发总量)×10%
(1663万m2+400m2)×10%=206万m2
按2000元/m2计算,投资额为2000元/m2×206万m2=41亿
上述四项合计开发总量为2387万m2,总投资为365.09亿元。
阜新市房地产业“十二五”发展规划
阜新市公用事业局
二○一○年七月
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