商业街定位及运营方案模板.docx
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商业街定位及运营方案模板
商业街定位及运营方案
对于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及将来运营假想(建议稿)
对于稻城亚丁景区多民族商业街项目
整体思路定位及将来运营假想
依据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅行发展的高度重视,香格里拉的中心地区亚丁景区已经顺利进入了旅行发展的快车道,景区各方面的旅行配套服务项目日益完美,亚丁机场计划在今年年末前正式试航运营,这面对着亚丁景区马上迎来愈来愈多的旅行喜好者前来观光,马上迎来亚丁旅行景区又好又快发展的新场面和百年不遇的商业契机。
依据亚丁景区服务配套功能的日益完美,尽量知足中外旅客在旅行途中的花费需求。
不停丰富亚丁景区的旅行文化内容,逐渐提高亚丁景区的国际旅行形象,拉动地方旅行经济家产链快速发展。
我公司联合亚丁景区当前的发展状况,经多方研究和谨慎考虑,决定立项开发建设商业街项目,为亚丁景区做好配套服务。
为使该项目设计思路及功能布局更为完美,公司管理层及有关部门负责人多次召开会议频频议论及科学论证,依据公司管理层的各方建议,达成共鸣,共同以为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺少理念设计和思路创新,商业街的整体艺术风格及地方特点还存在好多不足。
为实现公司将来经济效益和社会效益快速、科学、合理的长久发展,成立优秀的旅行发展口碑,为项当先期的立项开发正式启动,后期项目顺利达成招商运营应早先做好各项
充足准备工作打好坚固的基础。
依据项目工程的时间安排计划进度,商业街后期完工交托后,必定面对着市场的招商、开业和整体的运营等诸多方面的工作。
为使以上工作赶快落实和睁开履行,以便获取优秀的招商和经营成就,现综合以上项目思路定位存在的不足之处,特提出以下商业街项目规划设计思路定位及将来运营假想方案,以供参照。
一、商业街命名
多民族文化特点商业街
二、生计意义
1、知足旅客购物花费需求、娱乐花费需求、餐饮花费需求、住宿花费需求、游
览观光需求、风俗表演需求。
2、为景区大环境做好服务配套,丰富景区的观光旅行内容。
3、延伸旅客在亚丁景区休闲旅行的逗留时间。
4、带动景区其他配套服务项目的二次花费和地方有关家产链的有益发展。
5、为前来亚丁景区休闲旅行喜好者留下美好难忘的回想。
三、商业街的建筑风格定位思路假想
1、整体建筑风格要显然突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化,要用合
理的艺术风格把三者文化元素奇妙的融为一体,使之成为亚丁景差别具特点的一大亮
点。
2、商业街的建筑格局应充足表现集中、集密、高低有条有理、胡同互相之间要对于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及将来运营假想(建议稿)
连接畅达。
3、商业街个体单店的外立面可依据经营者的经营特点进行装饰设计,我方审察。
4、商业街的思路定位和运营假想目标是:
全力打造:
“人无我有,人有我优”的
项目发展理念。
四、商业街文化氛围表现
1、商业街街区范围内应充足发掘康巴文化中多元、复合性特点,整合各地文化
资源。
比如:
用雕塑的艺术形式充足表现嘉绒文化、木雅文化、三岩文化、扎巴文化、部落文化、太阳神图腾等藏文化,另过往旅客无不惊讶叫绝、震惊心灵。
2、充足利用地方的节庆文化,依据当地节庆文化拟订的时间,睁开商业街风俗
舞蹈表演和现场互动节目,吸引过往旅客在商业街的逗留时间,间接带动商业街的经营收入,为旅客丰富旅行内涵,为经营者增加经营信心。
当地文化节庆内容比较丰富,比如:
康定四月八转山会、九龙的游海节、理塘赛马节、德格的格萨尔王节。
当地风俗表演节目也是比较丰富的,比如:
色达的藏戏、巴塘的弦子等。
3、衣饰文化:
只需以藏式服饰为主,商业街经营者可依据自己经营的民族特点
为自己或职工着相应的服饰,表现商业街多民族文化氛围,为商业街增加一道亮丽的人文民族风情。
五、市场剖析
要经过对亚丁景区四周商业环境,行业状况进行深入认识,而且要经过观察调研掌握比较成熟的有名古镇、古城、古街、大型旅行景色区商业街的经营状况,环境优略势对
比、地方产品特点等方面进行深入认识,来确定亚丁景区商业街的市场定位。
有关工作还有待出门观察,力求把亚丁景区的商业街打造成极具特点的多民族文化特点商业街。
六、经营策略
经营布局规范了商业街的硬件功能,而经营模式则是为了完美商业街的软件功能,只有好的硬件基础,再加上强盛的软件支持,亚丁景区多民族文化特点商业街才能获取优秀的招商和经营成就。
在经营模式的成立方面,依照市场竞争状况和取胜原则,拟订了二十四字的经营模
式:
-------一致招商、辅助经营、部分自营
-------整和市场、完美政策、合理回报
1、一致招商
除经营户购置的,用于自营的商店外,为一致形象,赶快繁华市场,对节余商店和整体买断的商店,应采纳一致招商的原则。
对于投资户购置的商店,应有公司与商户签订拜托代管协议,由市场方一致招商。
市场的招商采纳品牌联营、资本联营、招商引资和租借等睁开,此中大商户和品牌商户可采纳以上多种方式睁开,中小商户应以租借为主。
2、辅助经营
商业街的经营形成协作经营的模式,剔除独门独户、单兵作战的凌乱,由公司进行市场的整体推介,辅助进驻商户经营。
对于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及将来运营假想(建议稿)
--强势广告支持,形成强盛的宣传攻势,让全部来景区的旅客主动来此花费。
--每年都有好多地方民族浩大节日,经过节庆活动提高商业街的文化及艺术魅力。
--同演艺中心艺术集体挂钩合作,在周末和旅行旺季举行商业街民族风情歌舞表演,以此来吸引过往旅客前来观看,带动商业街花费。
--与旅行公司合作,形成亚丁旅行定点购物景点,吸引中外旅客及当地旅客来此观光
花费。
--全方向贴心物管服务,给经营者一个轻松的经营环境,花费者一个享福的旅行购物
天堂。
--按期促销推介,形成旅行人气最旺地,带来巨大花费。
3、部分自营
公司一定有充足的思想准备,在招商成效欠佳或部分商户不肯进入的行业进行自营,采纳部分自营带动商户进驻,促使旅行市场发展。
在自营项目获取发展后,如不肯长久经营,可采纳逐渐退出的方法。
详细包含:
--市场有需求,但先期招商成效欠佳的,如衣饰等;
--经营项目有风险,经营户不敢经营的,但对提高市场品牌有重要作用的,如化妆饰品、文化办公用品、家电、音像制品等;
--有市场远景,但需要指引花费的项目,如旅行商品等;
--旅客生活有需求,对促使人气作用巨大,但利薄甚至不赚钱的,如平价商场;
--适合的公益性项目,如免费的休闲区;
4、整和市场
--整和市场功能,集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅行六大功能于一体;--整和市场空间,进行合理商品布局,因业态不一样可采纳一二组合经营或一二层切割经营;
--整和招商,与投资户签订托管协议,进行一致招商;
--整和推行,防止单兵作战,整个市场有经营方进行一致的广告、促销推行;
5、完美政策
--向政府及主管部门争取免税、免费的有关政策,让在此经营的商户得益;--完美商业物业的管理和服务功能,提高市场软环境的竞争力;
--增强托管和统管举措,提高管理水平易能力;
6、合理回报
--保证市场和经营户合理的利润,实现共赢;
--经过市场整体机能的完美,带动该亚丁旅行片区土地及租借价钱的提高,使市场经营者和物业全部者均能获取优秀的回报;
--经过市场经营业绩的提高,促使存量盘的销售;
七、招商计划
1、成立商贸公司(或旅行商贸中心)
市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立,而商贸公司具备了睁开上述业务的功能,以便对经营和招商方案进行审察,拟订详尽可行的经营和招商政策,并睁开操作和履行。
2、确定市场经营模式
经营模式决定了市场经营的方式,经营模式确定,方可确定招商的政策,是对于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及将来运营假想(建议稿)
联营仍是引资、是租借仍是自营、或多种方式的联合。
所以,经营模式一定赶快确定,不然详细的招商工作将很难睁开;
3、拟订详细的招商政策
--招商的目标和原则;
--招商工作的各项规章制度;
--拟订不一样商户(规模和经营商品等)的招商政策;
--拟订不一样商户的准入条件;
--确定招商合相同本;
--确定租金标准和联营等条件;
--确定优惠幅度和条件;
--部分大项目的招商方案;
4、招商地区和目标客户确定
--招商地区以稻城、甘孜州、西南地域为主,大客户和品牌客户的招商地区为全国;
--招商的目标客户拜见市场定位;
5、大客户及品牌商户的招商
--招商策略采纳以大带小,以品牌带动一般商户的策略,以此提高旅行市场招商效
果,所以针对大客户及品牌商户的招商工作应提早睁开,估计在商业街完工前睁开;
5个月即可
--采集大客户及品牌商户的招商的资料,采纳发函、邮寄招商手册、电话洽商、招商顾问拜见等推介程序睁开招商;
--由公司抽调专业人材,成立大客户及品牌商户的招商小组,负责客户的招商和合作
谈判;
6、市场招商的全面睁开
--针对大客户及品牌商户的招商工作启动后,面向中小商户的招商工作全面启动;
--针对中小商户招商,主要利用各样媒体公布招商信息,向社会宽泛告之,配合业务人员睁开人员推介;
--该阶段工作在商业街完工前3个月应全面睁开;
7、商户的登记和初选
--拟订商户登记表(主要包含经营商品和面积等);
--所存心向商户均应填表登记,缴纳定金,成立预约档案;
--对登记的经营商户按经营大类进行分类,划定经营地区;
--对经营商户进行初选,对不符和经营要求的商户另行规划;
8、商户资格审察
--审察经营种类;
--审察经济实力;
--审察经营能力;
--审察品牌优势;
--优先商户和裁减商户确定;
--确定首披进驻商户;
--其他商户视招商状况决定能否入场;
9、与商户签订合同--缴纳租金或保证金;
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--签订正式合同(联营或租借等);
10、自营项目确定
对招商成效不好,但有必需经营的项目,确定自营的范围和规模,睁开筹办;
11、开业筹办
--一次装饰标准(初装饰),建议由公司进行一致装饰,一次装饰以地面的铺装、墙面办理和水暖等管线的美化为主;
--二次装饰(精装饰),由商户自己装饰,市场方可供给装饰设计、资料供给和装饰施工方面的支持;
--一致街道广告牌制作,进行街道的美化和亮化,衬托购物氛围;
--组织和敦促商户进货;
--进行店堂的部署及商品陈设;
--进行开业活动的筹办;
--商业街部分街区开业(为二次开业预留伏笔);
12、经营活动睁开
详尽的经营活动拜见经营策略;
八、招商策略
8.1广告策略
1、广告形式
以硬广告流传为主,充足告之招商信息,时期配合新闻造势;
2、诉求内容
以对招商政策的诉求为主,配合物业优势的诉求;
3、广告媒体及投放规格
--报纸广告,以地方主流报纸投放为主,在大客户招商阶段,按期有省内威望或国内威望的新闻机构进行广告投放;
投放规格以1/2版为宜,强势推行期可进行整版投放;
--影视广告,以地方电视台、和省台、央视投放为主;
投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放,并依照招商进度,随时投播字幕广告;
--印刷品广告,建议印制5000份招商手册,规格为16开、12-16个P,主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用;
印制20000份海报,用于夹报、派送和针对中小商户推介使用;
制作招商政策说明书100份,主要用于瞄准客户或大客户推介和谈判;--户外广
告,以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主;
广告牌以利用现阶段公布广告的广告牌为主,招商时期改换为招商广告即可;
布标、巨副、展板主要在促销时期加以应用,以扩大流传成效;
彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于景区商业街现场,用来衬托现场氛围;
8.2促销策略
A、公关活动
1、活动主题
亚丁景区多民族文化特点商业街招商经营推介会对于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及将来运营假想(建议稿)
2、活动目标
--借经营推介会,增强与经营商户间的交流,获取大批准客户资料,促使招商;
--借经营推介会,对市场招商政策进行全方向的推行;
--惹起社会宽泛关注,提高流传成效;
--邀请各媒体参加,进行新闻炒作;
3、活动内容
--公布招商信息和招商政策通告;
--睁开客户登记和预约;
--邀请有名商界人士讲话,活跃现场氛围;
--进行自营项目的供给商招标;
4、活动地址
建议在甘孜州和稻城两地睁开,若有必需可考虑增加省会成都;
5、活动时间
活动时间建议在商业街完工前1个月睁开。
B、开业庆典
1、活动主题
香格里拉亚丁商业第一街--暨亚丁多民族文化特点商业街开业庆典
2、活动目标
--借庆典传达开业信息,增强市场信心;
--借开业庆典提高市场品牌形象;
--借开业庆典吸引大批旅客前来购物、花费,提高商业街人气,增强商户信心;
--借庆典形成优秀的经营势头,促使商业街未达成招商目标的商户进驻;
3、活动内容
详细活动内容需要企划部提策划方案,经公司管理层召开专题会议议论确定。
4、活动地址
多民族文化特点商业街现场,主会场还有待考据;
5、活动时间
估计在商业街完工此后,而且尽量选择亚丁景区旅行最旺的时候举行,详细时间依照招商成就而定;
C、开业后的促销活动
主要参照经营策略中辅助经营部分睁开,详尽的操作方案依照时间进度提交。
九、以上商业街项目的整体思路定位和运营假想还需要更为深入的认识和考究,为公司企划部供给有效的项目策划建议。
因为对同种类的民族文化有名商业街区还没有进行实地观察、认识,有待进一步深入研究商讨。
希望该假想方案能为商业街项目规划设计、思路定位、落地开发供给科学、合理、拥有创新理念的参照依照。
项目部:
杨光照2012年3月29日
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