旅游景区开发商业项目立项计划书.docx
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旅游景区开发商业项目立项计划书
旅游景区开发商业项目立项计划书
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第一章总论1
第一节项目概述1
第二节编制的依据和原则1
第三节可行性研究的过程与范围3
第四节研究工作概要4
第五节主要经济技术指标表7
第六节研究结论8
第二章项目建设的必要性及可行性9
第一节项目建设的必要性9
第二节项目建设的可行性10
第三章项目区旅游资源分析12
第一节旅游资源现状12
第二节旅游资源类型、分布与评价16
第四章市场需求分析22
第一节国内旅游基本特征22
第二节市场发展现状23
第三节本地市场分析24
第四节周边市场分析25
第五节远程市场与机会市场27
第六节市场定位与预测28
第五章项目建设地点与建设条件30
第一节项目建设地点30
第二节项目建设条件30
第六章项目建设规划35
第七章建设规模及主要建设内容38
第一节项目设计的原则38
第二节建设规模及主要建设内容39
第八章项目建设方案40
第一节建筑工程40
第二节道路工程45
第三节沿湖护岸工程47
第四节公用工程47
第九章节能专篇51
第一节编制的依据51
第二节采取的措施52
第三节节能效果53
第十章环境保护工程53
第十一章劳动安全卫生消防57
第一节职业安全卫生57
第二节消防59
第十二章项目管理60
第一节项目管理60
第二节项目施工进度62
第十三章投资估算及资金筹措63
第一节投资估算63
第二节资金筹措64
第十四章财务评价64
第十五章结论与建议68
第一节结论68
第二节建议68
第一章总论
第一节项目概述
一、项目名称:
某市翁牛特旗某湖旅游开发二期工程
二、项目承办单位:
单位名称:
某湖旅游开发有限责任公司
法定代表人:
潘志有
三、项目性质:
新建
四、项目拟建地点:
项目位于某翁牛特旗某镇的某湖旅游开发区。
第二节编制的依据和原则
一、编制依据
(一)政策依据
1、《国务院关于加快发展旅游业的意见》(国发[2009]41号);;
2、《某自治区旅游条例》(2007-01-31);
3、《旅游区(点)质量等级的划分与评定》(修订)(GB/T17775?
2003);
4、《旅游规划通则》(GB/T18971?
2003);
5、《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T18972?
2003);
6、《中华人民共和国地表水环境质量标准(GHZB1-1999)》;
7、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》;
8、《某自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》;
9、《赤峰市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》;
10、《国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知》;
11、《赤峰市“十一五”时期旅游产业发展规划》(2006);
12、《翁牛特旗某镇总体规划》(2006)。
(二)技术依据
1、《某自治区国民经济统计资料》;
2、国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准;
3、《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
4、国家现行的产业政策、财会、税收制度。
5、由项目建设单位提供的其他项目基础材料;
二、编制原则
1、与城镇发展相协调
旅游开发与城镇发展衔接,与城镇公共基础设施配套,还要协调好旅游与环境保护、农田水利之间的关系,使旅游开发与经济社会发展协调一致。
2、因地制宜,适度超前
由于地理环境和历史文化环境的影响,旅游景观和文脉的趋同性已成为制约旅游发展的重要因素。
为此,旅游规划应与赤峰市、某镇的社会发展战略衔接,依托本地资源,明确优势,抓住机遇,预见未来发展的可能性,高起点和高标准地引导旅游区的发展。
旅游规划在充分研究本地文化的基础上,要因地制宜,突出特点,强调个性,通过创意和策划,塑造具有明显差异性的独特旅游产品与形象。
同时,旅游开发在遵循城镇经济发展规律的前提下,适度超前规划,强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。
3、可持续发展原则
某的突出优势就是环境与景观好。
因此在规划设计和开发过程中,要突出“环境就是生产力”的原则,进一步加强对生态环境的保护和建设,保持人与自然的和谐关系。
以可持续发展为目标,保护、开发、利用相结合,实现生态、经济、社会效益的综合协调。
第三节可行性研究的过程与范围
一、研究过程
我公司受赤峰市翁牛特旗旅游局的委托进行本工程项目的可行性研究。
根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求,我公司组织有关技术人员对某湖旅游开发区项目的建设条件进行了实地勘察,根据国家相关标准要求,结合该旅游区进一步发展要求,对设计理念、建筑物摆布、公用配套设施建设等问题,与某湖旅游开发有限责任公司深入交换了意见,于2010年5月下旬完成了本可行性研究报告。
二、研究范围
1、项目可行性及必要性;
2、旅游资源分析;
3、市场需求预测与建设规模论证;
4、总体布局;
5、对环境影响的研究;
6、劳动保护与安全卫生;
7、节能节水;
8、工程进度实施计划建议;
9、投资估算;
10、经济效益分析;
11、研究结论。
通过对本项目在技术和经济上可行性的研究,对项目技术方案的论证以及对经济效益的评价,拟定切合实际的建设方案。
第四节研究工作概要
一、项目提出的背景
改革开放以来,我国综合国力大幅度跃升,人民生活水平不断提高,国内人均GDP已超过1000美元,总体达到小康。
据分析,当人均GDP达到800美元至1000美元时,旅游消费将进入快速增长期。
根据世界旅游组织预测,到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。
旅游业已被我国政府列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
目前,我国旅游业面临前所未有的发展机遇。
随着国民经济持续高速发展,我国城市化进程加快,城镇消费结构升级,旅游消费成为新热点,旅游业进入兴盛期。
旅游业在国民经济中的地位和作用日益凸现。
某市翁牛特旗旅游资源富集,特别是位于某镇的某湖旅游开发区,资源和景观组合特色显著,生态环境良好,建设某湖旅游开发项目,对于发展区域经济,满足人们日益增长的旅游需要,合理开发和科学利用本地旅游资源,具有十分重要的意义。
二、项目建设条件
某旅游开发区位于某翁牛特旗某镇,是赤峰市翁牛特旗、松山区、敖汉旗三地交界的“金三角”地区。
某湖旅游开发区,是以某自治区第一大水库?
?
某水库为主体,综合库区周围各种独特的人文景观及自然风光而形成的极具开发价值和开发潜力的新型旅游开发区,其优越的地理位置和丰富的旅游资源,是项目建设和发展的基础性条件。
项目在政策、基础设施建设条件上较为成熟,项目建设可行性较强。
三、设计方案
根据赤峰市某湖旅游开发区建设工程的发展战略和目标定位,结合规划区域的地理位置条件,项目拟整合某湖及某河部分河段(某水库大坝至小山水电站)水域及其周边的旅游资源,确定旅游开发的总体空间布局。
为观光、休闲、度假等活动的开展提供充满亲切、愉快和活力的滨水活动空间与绿色生态环境,将某湖旅游区建设成为辽冀蒙地区独具特色的“大漠水乡”旅游胜地。
四、建设的主要内容及规模
翁牛特旗某湖旅游开发二期工程占地面积80040平方米(120亩),主要开发内容是完善某湖旅游商务会议休闲区、滨水度假区及旅游区配套工程建设。
1、建设某湖游客娱乐活动中心,建筑面积3200平方米;
2、新建景区码头、公厕、垃圾站等公共服务设施3000平方米,其中景区码头2000平方米,公厕400平方米,垃圾站600平方米;
3、建设旅游区周边道路3724米,其中:
宜林路油路工程2014米,国道305线连接宜林路南端油路工程1710米;
4、实施沿湖护岸工程4公里;
5、建设旅游区自来水供水系统:
打深井2眼,新建供水管网管道总长度为16.32km。
6、建设旅游区电网改造工程15公里;
7、新建停车场20000平方米;
8、购置各类水上娱乐设施,主要有:
画舫2艘、冲锋舟2艘、价格12万,浮动码头40平方米,漂流船2艘。
9、配套建设景区给排水、电力、道路等基础设施。
五、投资估算及资金筹措:
项目总投资3848.6万元,所需资金由项目建设单位翁牛特旗某湖旅游开发有限责任公司自筹解决。
六、经济效益:
本项目年可实现营业收入1875.0万元,年上缴所得税292.7万元,实现税后利润878.0万元,所得税前财务内部收益率35.7%,财务净现值4945.7万元,投资利润率30.4%,投资回收期3.8年。
第五节主要经济技术指标表
表1主要经济技术指标一览表
序号指标名称单位指标备注
一主要建设内容
1某湖游客娱乐活动中心M23200.00
2景区码头、垃圾站、公厕等公共服务设施M23000.00
3道路工程m3724.00
4沿湖护岸工程m4000.00
5停车场M220000.00
6公用工程及配套设施建设
二主要经济指标
1总投资万元3943.10
1.1固定资产万元3848.60
1.2铺底流动资金万元94.50
2营业收入万元1875.00
3营业税及附加万元103.13
4总成本万元601.15
5营业利润万元1170.73
6所得税万元292.68
7税后利润万元878.04
8投资利润率%30.42
9投资利税率%40.70
10所得税前内部收益率%35.65
11所得税前净现值万元4945.74
12所得税前投资回收期年3.77
13所得税后内部收益率%25.82
14所得税后净现值万元2734.05
15所得税后投资回收期年4.71
16盈亏平衡点%32.64
第六节研究结论
1、随着人民生活水平的不断提高,人们的物质生活条件不断改善,可支配的收入大幅度增加,人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求。
某湖是某自治区乃至东北地区最大的一座人工湖,水面开阔,烟波浩渺,水草丰美,周围紧邻“八百里瀚海”的科尔沁沙地,沙漠景观蔚为壮观,而且这一带还居住着很多蒙古族居民。
资源和景观组合特色显著。
某湖所在的广大区域还未受过任何工业或城市污染,保持着较好的生态环境,因而有着发展水体旅游和乡村旅游得天独厚的优越条件。
建设赤峰市翁牛特旗某湖旅游开发项目,对于发展区域经济,满足人们日益增长的旅游需要,具有十分重要的意义。
2、建设赤峰市翁牛特旗某湖旅游开发项目,对经济增长和创造就业机会有直接的贡献。
3、某湖旅游开发项目产品概念符合市场需求,有利于提高本地区国民经济运行效率。
4、项目投资设计合理,经济和社会效益较好,可行性较强。
综上所述,该项目不仅具有显著的经济效益,同时还符合国家的经济政策,具有良好的社会效益,说明该项目是可行的。
第二章项目建设的必要性及可行性
第一节项目建设的必要性
旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代朝阳产业。
以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用,据专家分析,一个人的一次外出旅游活动,为其直接服务的部门有17个,为其直接拉动的行业高达120多个。
旅游业在第三产业中被认为的发展最迅速,效益最明显的行业。
依托于旅游可以发展带动各种类型不同的制造业和服务性行业,发展旅游可谓“一业兴,百业旺”。
随着人民生活水平的不断提高,人们的物质生活条件不断改善,可支配的收入大幅度增加,人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求,现代人们在忙碌完工作的时候,都非常渴望走进大自然,去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调,越来越多的家庭把旅游列进了家庭开支的计划,作为了家庭消费的四大项目之一。
顺应人民日益增长的物质和精神的需求,结合翁牛特旗某湖旅游开发区的实际,利用自然资源打造旅游佳境,推进旅游产业形成支柱产业,对于当地经济发展具有十分现实的意义。
目前,旅游业已经成为我国国民经济新的增长点,加大旅游资源开发的力度,配套完善旅游服务设施已经成为形势发展的必需。
翁牛特旗旅游资源丰富,某湖旅游开发区作为翁牛特旗乃至赤峰市旅游开发的重点,对其进行开发建设势在必行。
建设该项目可有效地提高某湖旅游开发区的知名度,增加地方财政收入,对于带动地方第三产业的发展起到强有力的推动作用。
第二节项目建设的可行性
一、旅游资源优势显著
某旅游开发区位于某翁牛特旗某镇,是赤峰市翁牛特旗、松山区、敖汉旗三地交界的“金三角”地区。
某湖旅游开发区,是以某自治区第一大水库?
?
某水库为主体,综合库区周围各种独特的人文景观及自然风光而形成的极具开发价值和开发潜力的新型旅游开发区,主体旅游形象定位?
?
“大漠?
水乡”。
某旅游开发区所在地翁牛特旗历史文化悠久,是著名的某文化发祥地。
某文化的发现,证明了某河所在的西辽河流域与黄河流域一样,同为中华民族的摇篮。
中国古代北方少数民族曾在这里创造了光辉灿烂的文化,在中华文明发展史上具有极其重要的历史地位。
某旅游开发区所在的某水库风光景色旖旎。
水库水面面积14万亩,是某自治区乃至中国东北地区最大的人工湖。
湖面视野开阔,水库坝下的某河水道平稳开阔,库区东北紧邻素有“八百里瀚海”之称的科尔沁沙地。
某水库自然资源丰富。
从发展趋势看,经济社会发展对旅游业的需求是不断增加的,项目区良好的自然与人文环境为项目的建设和发展提供了有力的支撑和保障。
二、政策环境良好
2009年12月,国务院发布了《国务院关于加快发展旅游业的意见》(国发[2009]41号)。
《意见》按照科学发展观的要求,对旅游业提出了全新的定位,指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标,并就新时期旅游业发展进行了全面部署,明确了具体的发展目标。
《意见》提出了放宽旅游市场准入,打破行业、地区壁垒,简化审批手续,鼓励社会资本公平参与旅游业发展,鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业,调动社会各方面力量广泛参与到旅游业发展建设中。
因此,本项目符合国家产业政策。
三、项目区周边旅游环境较好
某旅游区周边主要旅游目的地有世界地质公园――阿斯哈图石林、“华夏第一村”?
?
兴隆洼原始聚落遗址、玉龙沙湖旅游区、其甘旅游区、坝上草原、灯笼河草原等。
阿斯哈图石林、贡格尔草原等旅游区的地质类旅游资源、沙漠草原旅游资源与水体旅游资源系互补关系,邻近地区两种资源的联合开发使翁旗的旅游业具有返璞归真的特点,更能达到相得益彰的效果。
因此,项目区周边地区良好的旅游资源对项目建设提供了良好的需求环境,某湖旅游区可借助地理位置优势与自身旅游资源优势,加强与周边旅游区协作,开展翁牛特旗沙漠草原塞北水乡一线游,提高其知名度。
四、项目得到当地政府及有关部门的大力支持
该项目得到了当地政府的大力支持,根据翁牛特旗旗委、旗政府的总体工作部署,项目在某镇小城镇建设及某湖旅游开发领导小组的领导和协调下,各项工作按计划有序进行,并且已经取得了一定的进展。
有关部门在土地收储、交通通讯、给排水、供电、供热等基础设施建设方面提供了支持。
第三章项目区旅游资源分析
第一节旅游资源现状
一、水体旅游资源
1、某水库
经过近50年的建设,某水库已成为参观、游览、消夏避暑的旅游胜地。
2004年某水库被水利部授予国家级水利风景区。
其自然环境秀美,完全具备了当今湖滨旅游的六大要素:
碧水、沙滩、阳光、空气、绿色、美味。
2、某河
某河是西辽河的干流,发源于河北省平泉县西北部七老图山。
某河全长426公里,支流密布,流域较宽。
其中某水库坝址以上长275公里。
某河久为塞北名川,在千余年前就载入了史册。
某水库大坝到小山水电站,这一段的某河沿岸稻田水乡风光迷人,是开展水上荡舟、滨河活动的理想场所。
此外此段流域湿地资源良好,湿地动植物资源丰富。
二、沙漠旅游资源
某水库东北部的沙漠地区,沙质白亮细腻,沙丘相连,有许多沙漠动植物生长。
沙漠中有多个水泡子,沙漠与草场的交界之处,在雨季还会有积水形成小的水面。
不远处还能看到牧民的帐篷和羊群。
沙丘、绿洲、水面、蓝天、牧场,构成一组新奇的草原?
绿洲?
沙漠景观,同时这里还可开展各种沙地旅游活动项目,极具旅游吸引力。
三、稻田风光资源
某水库大坝下游,由于某河河水灌溉充分,形成了大面积的水稻田,河道从稻田穿过,放眼望去,绿油油的一片,仿佛置身于江南水乡。
另外,此段某河湿地生态环境良好,各种湿地动植物繁多。
荡舟河上,清澈见底的河水缓缓流动,蓝天白云在头顶徜徉,满眼是迷人的河道风光,可开发水上观光、摄影以及湿地生态旅游项目。
四、草场旅游资源
这里的草场因近邻沙漠地区,沙化比较严重,牧草高而稀疏,虽没有大草原的开阔壮美,但有沙草地的独特风光。
本区内种植有大片的向日葵,在八九月份,能看到大面积的金黄色花冠和碧绿的叶杆,是难得的一组风景。
五、蒙古族民俗风情
规划区内有部分畜牧区存在,此处居住的蒙古族人,其风俗和传统保持比较完整。
独具特色的民居、服饰、饮食、交通、礼仪、婚丧、节庆、歌舞等民族文化,展示了蒙古族游牧生活和马背上的雄姿以及豪放的性格,对外地旅游者具有较大的吸引力。
六、水利水电资源
某水库水电枢纽工程装机容量8720千瓦,年均发电1000万度,可利用土地5000余亩,水土资源丰富,用水、用电、地价都较为低廉。
基础设施和库区环境经过40来年的建设有了明显改善,有很大的旅游观光与科普价值。
另外,水库下游还有小山水电站、东他拉扬水站,以及水库大坝泄洪工程等,可作为水利观光与科普旅游产品中的组成部分。
七、人文事件资源
世界自然生长第一高人喜顺,出生在某自治区赤峰市翁牛特旗阿什罕苏木乃林皋嘎查,2005年以2.362米的身高,获得世界自然生长第一高人的吉尼斯世界纪录证书。
本区“玉田皋稻米”品牌的形成,基地的建立,与老知青柴春泽有着不可分割的联系。
八、遗址遗迹资源
本区存在多处某文化遗址与历史遗迹。
某水库东侧岗地上存在某文化遗迹地一处祭台,为史前某先民进行祭祀活动的场所。
九、动植物资源
旅游区内的鸟类主要有天鹅、鸬鹚等;软体动物主要有河蚌、田螺;甲壳动物主要有虾(秀丽白虾、青虾等);鱼类主要有鲤鱼、鲢鱼、鳙鱼、草鱼、鲫鱼、大银鱼等。
银鱼素有“水中软黄金”之称,中国内陆只有少数湖(库)的水体能进行银鱼养殖。
银鱼富含蛋白质和人体所需的13种氨基酸,具有调肝补肾、益气补血、助长发育等功效。
植物资源主要有某河下游的湿地植物芦苇、荷花、水草及科尔沁沙地的沙生植物等。
十、现已开发的旅游景点
1、某水库现已开发的景点
某水库现已开发有:
“天台鸟瞰”、“红亭望碧”、“白玉引水”、“泄洪观瀑”、“明代石刻”、“北滩公园”、“绿春湾垂钓”、“塞北江南风光”、“南苑景区”、“北滩浴场”等自然景观和人文景观10余处。
2、周边现已开发的景点
(1)梵宗寺
梵宗寺俗称北大庙,位于翁牛特旗乌丹镇北4公里,是赤峰地区现存规模较大、保存较完整的古建筑群。
寺院周围树木茂密,环境优美。
1985年,梵宗寺正式列为某自治区重点文物保护单位。
1995年依法正式登记为宗教活动场所。
梵宗寺是某的一所著名寺院,尤其是某东部主要佛教朝拜圣地之一,现已成为某地区著名的旅游胜地。
(2)玉龙沙湖度假区
玉龙沙湖旅游度假区位于翁牛特旗乌丹镇东北,距乌丹镇仅14公里,有新修的柏油路直通度假区,是赤峰市北部旗县交通最便捷的旅游景点。
度假区以沙湖自然景观和蒙古族风情为主要特色,蜚声海内外,被考古界誉为某文化象征的“中华第一龙”就出土于此。
(3)其甘旅游度假区
其甘旅游区距乌但镇35公里,是一个集草原、沙漠、湖泊、名山于一体的综合度假区。
其甘旅游区建于1987年,是赤峰市建设最早的旅游区。
4灯笼河草原旅游度假村
灯笼河草原旅游度假村距赤峰市区100公里,方圆143平方公里,是一个集河流、草原、森林、山岭于一体的旅游胜地。
夏季清爽的气温使此处蚊虫不生,是一处消夏避暑的好地方。
第二节旅游资源类型、分布与评价
一、旅游资源类型
参照《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T18972?
2003),初步统计某湖地区主要旅游资源类型有8个主类、20个亚类和多个基本类型。
表2某湖旅游资源一览表
主类亚类基本类型主要资源
地文
景观综合自然旅游地、沉积与构造山丘型旅游地、沙砾石地型旅游地、滩地型旅游地、沙丘地、岸滩沙漠风光,岸滩
水域
景观河段、河口观光游憩河段、暗河河段、观光游憩湖区、潭池、悬瀑、跌水、冷泉、地热与温泉、观光游憩海域、涌潮现象、击浪现象某水库?
?
某族自治区最大的一座人工湖,某河
生物
景观树木、草原与草地、野生动物栖息地林地、丛树、独树、草场花卉地、林间花卉地、水生动物栖息地、陆地动物栖息地、鸟类栖息地、蝶类栖息地木本植物180种,古树名木30余株
天象
气候
景观光现象、天气与气候现象日月星辰观察地、避暑胜地某湖观日出、日落,某水库避暑胜地
遗址
遗迹社会经济文化活动遗址遗迹人类活动遗址、废弃寺庙、废弃生产地某文化遗迹、辽代治所遗迹等
建筑
设施综合人文旅游地、单体活动场馆、交通建筑、水工建筑。
园林游憩区域、港口渡口与码头、水井、堤坝段落、灌区、提水设施小山水电站、扬水站、发电站、某湖大坝、某湖水库管理局、公园等
旅游
商品地方旅游商品菜品饮食、农林畜产品与制品、水产品与制品、传统手工产品与工艺品、日用工业品、其他物品某湖银鱼、沙果、有机稻米、蒙古族特色小吃、各种奶制品等
人文
活动人事记录、民间习俗、现代节庆人物、事件、地方风俗与民间礼仪、民间节庆、民间演艺世界自然生长第一高人喜顺,蒙古族民居、服饰、饮食、交通、礼仪、婚丧、节庆、歌舞等民族文化
8主类20亚类基本类型?
?
二、旅游资源分布
水体资源:
主要分布于某水库及其下游的某河部分河段。
稻田资源:
主要分布于某水库大坝下游的某河两岸地带。
沙漠资源:
主要分布于某水库东北方向的沙丘地带。
蒙古族民俗风情:
主要分布于水库东北边的几个村庄。
水利水电设施:
主要指水库大坝、某水电站和小山水电站。
人文资源:
主要分布于某水库东南面的某文化遗址,以及某水库西南岸农田中的辽代治所遗址。
三、旅游资源评价
1、水体旅游资源
主要指某水库和某河,即水库水体和河流水体资源。
(1)资源评价
某水库规划区范围内水域面积广阔,水质较好,兼有水库大坝和水利工程。
库区周边地势较为平缓,非常适宜开展各种滨水活动。
某河下游穿越稻田区,形成了沙地渔米香的秀丽景观。
某水库的优势还在于这里是待开发的一片净土,水库水体属二级水质,无污染,可视度达2米。
库内放养的名贵品种大银鱼、小银鱼、武昌鱼及“四大家鱼”,靠库内天然饵料哺育成长,还有库区优质大米,绿色蔬菜、山野菜等,都是餐桌上纯正的绿色产品,使游人在一饱眼福的同时可一饱口福。
(2)开发方向
充分利用某水库水体的水面优势,在夏季开发水上娱乐和水上运动项目,沿岸开发湖滨休闲、观光、度假项
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