主题乐园工程施工组织设计方案.docx

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主题乐园工程施工组织设计方案

济南市xx乐园工程建设组织实施方案

xx投资有限公司

xx理有限公司

二零零九年十一月

目录与内容不同待调整

五、征地拆迁和手续办理

1、征地拆迁的组织

2、征地拆迁的工作任务及成果

6、项目手续办理工作任务及成果

7、项目手续办理工作流程

9、项目手续办理工作计划表（附件）

3、施工阶段的主要控制措施

一、项目概况

（一）工程概况

济南市xx乐园工程概况如表1-1所示。

　　表1－1

项目名称

济南市xx乐园

建设单位

济南市西区建设投资有限公司

建设地点

济南市xx乐园位于济南大学科技园瓦特路以北，海棠路以东，紫薇路以西和以南，呈其半环抱状态。

实施分期及

建设内容

济南xx乐园工程建设分两期建设：

第一期建筑面积为175931㎡，以“风”的版块为主，“风”以零售奥特莱斯为核心出发点，汇集国内外知名精品品牌，如国际一线品牌、国际二线品牌、国内品牌、创意工坊炫宝盒、会务+宾包馆+服务大厅+租售中心、餐饮（中型餐饮和点缀型餐饮）等。

第二期建筑面积为181583㎡，以“雅”和“颂”的版块为主，“雅”以家具和食品奥特莱斯为出发点，并加入创意艺术品、画家衬、艺术中心、创意工作室等全新业态，如家居直销卖场、生活馆、艺术品、创意商品、名特优食品意会、餐饮（包括大型餐饮综合体、特色风情街/酒吧、小餐饮）等；“颂”以娱乐以庆典体验为根本出发点，汇集中国与世界各种节庆表演和主题娱乐中心，如团山鲜花港和波尔多城堡—红酒俱乐部等。

规划占地面积

约556380㎡需调整

总建筑面积

约352800㎡

建筑基底面积

159025㎡

建筑密度

28.5%

容积率

0.63

停车位

1531辆

项目总投资

项目总投资测算约为23亿元人民币，其中土地投入费用约5.4亿元，建安直接投资约12.56亿元；其中第一期建安直接投资约6.90亿元，第二期建安直接投资约8.05亿元。

项目土地构成分析

共740亩地，由5部分构成：

1.已经出让给三泽的商业居住综合用地358.2亩，需办理收储手续；2.现有山体—团山127.6亩，为集体用地，需进行收储；3.中国网通卫星地球村20.2亩，需将其部分用地收储和进行改造安置；4.变电站约2亩，现状保留，需进行外部包装改造；5.其他未办手续用地232（含基本农田144亩），需办理用地性质变更手续和落实建设用地指标等事宜。

（二）项目结构如图1.1所示

济南市奥特莱斯主题乐园

“雅”区（12.4万㎡）

“风”区（15万㎡）

“颂”区（7.6万㎡）

二、项目实施组织管理模式

（一）项目实施组织结构如图2.1所示

根据济南市xx乐园项目建设的特点并结合其实际情况，建议其项目管理模式为：

以济南市西区建设投资有限公司为投资主体、以山东营特项目管理公司为管理平台、以专家顾问组为技术支持、以专业运营商实施运营，各参建单位协同参与的项目组织管理模式。

建设单位

济南市西区建设投资公司

跟踪审计单位

项目管理单位

山东营特项目管理公司

专家顾问组

物业管理单位单位

运营管理单位单位

土地房产评估单位

地质灾害评估单位

压矿评估单位

可研编制单位

环境评价单位

勘察测绘单位

招标代理

单位

监理单位

地震安全性评估单位

前期策划单位

规划勘察设计单位

总包施工单位

甲供材单位

市政施工单位

图2.1：

项目组织结构图

（二）主要参建方职责分工

主要参建方职责分工表2-2

序号

单位名称

主要职责

1

建设单位

（1）负责协调与xx乐园有关政府部门的关系，办理项目立项、土地征收、规划许可等相关建设手续；

（2）负责工程建设外部环境的协调工作；

（3）负责工程建设资金的筹措和拨付；

（4）负责招标、定标和合同签订工作；

（5）负责工程建设过程中重大问题的决策；

（6）负责工程变更、签证的确认以及资金审批；

（7）其它相关工作。

2

专家顾问组

为该项目策划、规划设计及建设、运营过程中重大问题的决策提供咨询论证意见。

3

项目管理

单位

（1）协助建设单位进行前期项目策划、项目规划、建筑方案、施工图设计的管理工作。

（2）协助建设单位进行土地整理、熟化、征收及收购工作。

（3）协助建设单位进行项目建设手续办理，对相关单位进行跟踪管理。

（4）协助建设单位组织有关招标、采购工作；

（5）负责起草合同文本，组织合同谈判，形成合同正式文件后报建设单位审批签订，并协助管理合同的履行；

（6）协助建设单位组织专项设计及相关咨询、论证活动；

（7）协助建设单位做好现场施工准备和实施阶段项目管理工作；

（8）协助建设单位组织竣工验收及移交工作等。

4

项目运营

管理单位

（1）负责编制xx乐园项目的经营管理方案；

（2）负责项目国内外品牌的招商和引进；

（3）参与xx乐园项目的设计管理工作；

（4）参与xx乐园项目的施工管理工作；

（5）参与xx乐园项目的竣工验收及移交工作；

（6）负责xx乐园项目的后期经营及日常维护、管理工作。

5

咨询

评估

单位

（1）负责组织编制项目建议书、可研报告及相关政府部门审批的申报文件等；

（2）负责环境评估，编制环境评估报告并通过评审；

（3）负责安全评估，编制安全评估报告并通过评审；

（4）负责编制压矿及地质灾害评估报告并通过评审。

6

前期

策划与规划设计单位

（1）负责xx乐园项目的定位研究工作；

（2）负责组织项目前期策划研究工作，从总体上研究提出xx乐园的项目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实施模式等方面的决策支持方案；

（3）负责xx乐园项目修建性详细规划设计；

（4）负责xx乐园项目建筑单体方案设计工作。

7

施工图设计单位

（1）负责完成方案设计单位扩初设计之后的施工图设计；

（2）负责施工阶段的现场设计服务。

8

专项设计单位

负责完成各专项设计（如精装修工程、景观照明系统工程、小品雕塑工程、园林绿化工程、地源热泵系统工程等）。

9

招标代理

单位

（1）负责组织规划、设计、勘察、监理、施工等参建单位招标工作；

（2）负责组织甲供材料、设备的招标采购工作及甲定乙供材料的价格确认工作；

（3）负责组织甲定乙供材料、设备询价工作；

（4）协助合同的签订工作。

10

监理单位

按照监理规范及合同要求：

（1）负责所监理范围内的进度控制、质量控制、投资控制、安全管理；

（2）负责所监理范围内的合同管理、信息管理；

（3）负责所监理范围内的协调工作。

11

总包施工

单位

（1）负责xx乐园项目的施工、验收、移交及保修工作；

（2）负责管理精装修、地源热泵系统、园林绿化、小品雕塑等建设单位指定专业分包单位；

（3）协调各专业施工单位间的关系。

12

甲供材单位

（1）根据进度需要，及时供应满足设计要求及质量要求的材料设备；

（2）及时提供材料合格证明、复检报告。

13

指定专业分包施工单位

接受建设单位及施工总包单位管理，负责所承包范围内的业主指定分包专业工程（如小品雕塑工程、精装修工程等）的施工及保修工作。

14

跟踪审计单位

（1）参与各类招标及合同洽谈与签订工作；

（2）负责现场跟踪审计的全部工作（包括现场勘验和确认经济签证；审核确认项目定价、材料（设备）定价；审核形象进度付款；审核资金需求计划等）；

（3）参加与经济工作相关的例会和专题会议等；

（4）负责及时对工程预算、中间结算及竣工结算进行审核；

（5）收集、整理和移交跟踪审计过程资料等。

（三）项目合同结构

前期策划单位

运营管理单位

建筑设计单位

可研编制单位

物业管理单位

勘察测绘单位

招标代理

单位

监理单位

施工单位

专业评估单位

跟踪审计单位

项目管理单位

甲供材单位

图2.2：

项目实施组织结构图

注：

根据项目管理目标要求，构建竞争的氛围和环境，合理划分合同段，确定合同包，界定单位时间的资源投入量。

（四）项目管理部组织结构

注：

根据项目进展情况随时增加或更新项目人员构成，确保实现项目管理目标。

济南市奥特莱斯工程项目管理部人员信息汇总表

序号

姓名

性别

年龄

专业

学历

职称

执业资格

工作岗位

1

徐友全

男

45

工程管理

博士

教授

注册监理师

项目主任

2

杨安民

男

37

土木工程

本科

工程师

注册咨询师

注册项目管理师

注册监理师

项目经理

施工管理组组长（兼）

3

李军

男

30

结构工程

硕士

工程师

注册结构师

设计管理组组长

4

赵菁如

女

24

工程管理

本科

助理工程师

投资合同组组长

5

金笛

女

24

食品科学与工程

本科

助理工程师

计划信息组组长

（五）项目管理总体工作流程

三、项目策划组织管理

（一）项目策划的组织

建设单位

济南市西区建设投资公司

项目管理单位

山东营特项目管理公司

专家顾问组

运营管理单位单位

前期策划单位

长清区政府

图3.1：

项目实施组织结构图

（二）项目策划的工作任务

根据xx乐园策划工作的实际情况，项目前期策划单位包括西区投融资管理中心、长清区政府、山东营特建设项目管理有限公司、上海天一投资顾问有限公司、上海丰畅、山东省工程咨询院等。

在项目策划阶段，主要应完成xx乐园的项目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实施模式等方面的决策工作。

在前期策划阶段，各参建单位的工作任务及工作成果如下表3-1所示。

各参建单位在前期策划阶段中的工作任务及工作成果表3-1

单位名称

主要工作任务

工作成果

西区投融资管理中心+长清区政府

（1）负责提供策划所需基础资料；

（2）负责策划过程中重大问题的决策；

（3）负责对策划报告的内容进行确认；

（4）负责与规划、土地等政府部门关键事宜的协调；

（5）负责策划合同的签订及咨询费用的拨付工作；

项目管理山东营特

（1）协助建设单位做好对项目前期策划与决策阶段的管理工作；

（2）代表建设单位编制xx乐园组织实施方案；

（3）协助建设单位做好对项目前期策划单位的跟踪管理和协调工作；

（1）《济南市xx乐园项目管理建议书》。

（2）《济南市xx乐园前期项目管理规划》。

（3）《济南市xx乐园项目组织实施方案》。

项目策划上海天一

（1）负责xx乐园的定位研究工作；

（2）负责组织项目前期策划研究工作，从总体上研究提出xx乐园的项目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实施模式等方面的决策支持方案；

（3）负责组织编制概念性方案设计任务书；

（4）按合同规定的其它要求。

（1）《济南xx乐园区域环境调查分析报告》。

（2）《国内外以xx乐园为主题的开发建设成功案例研究报告》

（3）《济南xx乐园定位研究报告》。

（4）《济南xx乐园开发模式及经济测算研究报告》。

（5）《济南xx乐园环境调查分析报告》。

（6）《国内外类似xx乐园成功案例研究报告》。

（7）《济南xx乐园策划报告》。

（8）《济南xx乐园规划设计任务书及建筑设计要点》。

山东省设计研究院

（1）协助编制xx乐园规划设计任务书

（2）负责xx乐园规划设计方案和建筑单体方案

（3）负责xx乐园修建性详细规划设计

（1）《xx乐园规划设计任务书》

（2）《xx乐园规划设计方案和建筑单体方案》

（3）《xx乐园修建性详细规划设计》

（三）项目策划的工作流程

策划阶段的工作流程图如下图3.1所示。

图3.1：

策划阶段工作流程图

（四）项目策划设计任务书（附件1）

四、规划设计组织管理

（一）规划设计的组织

（二）规划设计的工作任务及成果

本规划阶段主要指对规划设计单位的设计成果进行确认。

前期策划方案确定之后，即开始进入详细规划设计和建筑单体方案设计阶段，在该阶段，主要是在xx乐园总体概念性方案的基础上，完成修建性详细规划、重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计及完成各单体建筑的建筑方案设计。

在规划设计阶段，各参建单位的工作内容及工作成果如下表4-1所示。

规划设计阶段的主要工作任务及成果表4-1

单位名称

主要工作内容

工作成果

建设

单位

1、提出规划设计和施工图设计要求；

2、负责确定济南xx乐园控制性详细规划；

3、负责确定济南xx乐园修建性详细规划；

4、负责确定济南xx乐园重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计；

5、负责确定单体建筑方案设计文件；

6、负责组织专家评审。

项目

管理

单位

1、协助建设单位提出奥特莱斯项目设计要求；

2、协助建设单位确定济南xx乐园控制性详细规划；

3、协助建设单位确定济南xx乐园修建性详细规划；

4、协助建设单位确定济南xx乐园重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计；

5、协助建设单位确定单体建筑方案设计文件；6、协助建设单位报规划局确认建筑方案。

《济南xx乐园项目设计任务书》

经营

管理

单位

1、参与编制建筑xx乐园控制性详细规划；

2、参与提出xx乐园设计要求；

3、济南xx乐园修建性详细规划；

4、参与单体建筑方案评审及优化全过程，结合今后的经营管理情况提出建议。

《济南xx乐园项目设计要求》

规划设计

单位

1、负责济南xx乐园控制性详细规划；

2、负责济南xx乐园修建性详细规划；

3、负责济南xx乐园重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计；

4、编制并递交单体建筑方案设计文件；

接受专家评审；

5、根据建设单位及专家意见，对规划文件及单体建筑方案进行优化。

1、《济南xx乐园控制性详细规划报告》；

2、《济南xx乐园修建性详细规划报告》；

3、《济南xx乐园重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计报告》；

4、《济南xx乐园单体建筑方案设计文件》；

5、《济南xx乐园补充控制性规划设计文件》。

（三）规划设计的工作流程

1、概念性规划方案阶段的工作流程如下图4.1所示。

图4.1：

概念性规划方案阶段的工作流程图

2、修建性详细规划阶段工作流程如下图4.2所示。

建设单位提出详细

规划设计要求

是

规划设计单位市场调研

是否达成一致

规划单位根据建设单位意见修改完善，提出详细规划设计报告终稿。

否

建设单位审核

详细规划工作完成

是

否

提出中间详细规划方案，与建设单位及项目管理单位沟通意见。

是否审核通过

进行单体建筑设计方案

提交单体建筑设计方案

建设单位组织相关专家进行方案评审

规划设计单位进行

单体建筑方案优化设计

建设单位确定

单体建筑设计方案

报规划局办理方案审批

进入施工图设计阶段

是否审核通过

是

否

图4.2：

修建性详规工作流程图

3、施工图设计阶段工作流程如下图4.3所示。

施工图设计

施工准备阶段

是否审核通过

是

否

施工图联审及消防审查

图4.3：

施工图设计工作流程图

（四）规划设计工作计划（附件2）

五、征地拆迁及手续办理组织管理

（一）征地拆迁任务及成果

土地征收阶段的主要工作任务为对土地状况进行调查摸底、委托土地房产测量评估单位进行测量和评估、完成对三泽用地和中国网通地球站用地的收储、集体土地征用、地上物的拆迁、国有土地使用证办理等工作，其参建主要单位有山东营特建设项目管理公司、测量单位、评估单位。

各参建单位主要工作任务和工作成果如表5-1所示。

各参建单位在土地征收阶段中的工作内容及工作成果表5-1

单位名称

主要工作内容

工作成果

建设单位

（1）负责提供土地所需基础资料；

（2）负责土地征收过程中重大问题的决策及协调；

（3）确定土地房产测绘评估单位；

（4）确定对土地进行征收的价格和补偿政策；（5）负责对三泽用地和中国网通地球站用地收储；

（6）办理土地熟化立项工作；

（7）委托编研中心规划策划，确定规划条件；

（8）办理建设用地规划许可证、国有土地使用证。

长清区政府

（1）组织集体土地征收工作；

（2）组织地上物拆迁工作；

（3）需要配合协调的其他工作；

山东营特

（1）负责xx乐园项目的所需土地状况的摸底调查工作；

（2）协助办理土地熟化立项工作；

（3）协助建设单位对土地进行征收、补偿政策确定、完成征地拆迁等工作；

（4）协助建设单位确定土地房产测绘、评估单位；

（5）跟踪土地房产测量评估单位进行测量评估工作；

（6）组织测绘单位进行地形图、勘测定界图测绘工作；

（7）协助建设单位完成中国网通地球站用地收储方案、补偿方案及拆迁改造工作；

（8）协助建设单位完成三泽地块的收储；

（9）协助建设单位完成集体土地征用工作；

（10）协助建设单位完成地上物拆迁工作；

（11）协助建设单位办理土地使用证。

（1）《济南xx乐园项目土地状况调查摸底报告书》

（2）《1：

500地形图测绘报告》

（3）《对三泽用地收储协议书》

（4）《对中国网通地球站用地收储协议书》

（5）《国有土地使用证》

测量单位

对xx乐园项目用地进行1：

500地形图测绘、勘测定界图测绘，房屋测量

《1：

500地形图测绘报告》、《房屋测量成果报告》

土地房产评估单位

对中国网通地球站部分用地和房产、三泽地块等地块进行价格评估

《土地房产价格评估报告》

（二）征地拆迁工作流程（2个）

1、国有土地工作流程表如图5.1所示

对土地情况进行调查摸底

对土地进行价格论证，确定回收价格和补偿政策

进行土地回收和收购，办理相关手续

是

回收和收购是否达成一致

否

对中国网通地球站房屋和土地进行测量

办理用地许可证

对三泽用地进行回收

组织地形图测绘

对中国网通地球站房屋和土地进行评估

图5.1：

国有土地征地拆迁工作流程图

2、集体土地工作流程表如图5.2所示（需调整）

对土地情况进行调查摸底

对土地进行价格论证，确定回收价格和补偿政策

组织地形图测绘

是

办理用地许可证

图5.2：

集体土地征地拆迁工作流程图

（三）手续办理工作任务及成果

建设项目手续办理阶段主要指各种前期行政手续的办理阶段。

在该阶段，应完成土地熟化立项报批、项目建议书及可行性研究报告的编制及审批办理工作，应由规划局确认正式的规划选址意见，并办理完成奥特莱斯工程的建设用地规划许可证、土地许可证、建设工程规划许可证、项目立项等手续办理工作。

本阶段的主要参建方有项目管理单位、规划设计单位、环境评估单位、压矿评估单位、地质灾害评估单位、地震安全性评估单位、可研编制单位、测绘单位、资产评估单位等。

招标代理单位与跟踪审计单位的确定也应在此阶段完成。

建设项目手续办理阶段各参建单位的工作内容及工作成果如下表5-2所示。

各参建单位在建设项目手续办理阶段的工作内容及工作成果表5-2

单位名称

主要工作内容

工作成果

建设单位

1、负责协调规划、土地、建委等政府部门办理建设相关行政手续；

2、负责对项目建议、可研等重大问题进行论证、评审及决策；

3、负责办理奥特莱斯项目的立项报批工作；

4、负责确定地质灾害评估、环境评估、压矿评估等评估咨询单位；

5、负责确定招标代理单位、跟踪审计单位；

项目管理

单位

1、协助建设单位办理xx乐园建设相关手续，包括立项、土地使用许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等；

2、协助建设单位确定地质灾害评估、环境评估、压矿评估等评估咨询单位，并对其工作情况进行跟踪管理；

3、协助建设单位确定可研编制单位，协助编制项目建议书、可行性研究报告；

4、组织招标代理单位招标；

5、协助建设单位进行xx乐园投资单位的招商工作；

6、协助建设单位完成其他相关工作。

（1）《土地使用许可证》

（2）《建设用地规划许可证》

（3）《建设工程规划许可证》

（4）《地质灾害评估报告》

（5）《环境评估报告》

（6）《压矿评估报告》

（7）《地震安全性评估报告》

（8）《济南市xx乐园项目建议书》；

（9）《可行性研究报告》；

（10）《施工许可证》

规划设

计单位

负责组织编制规划设计文件

《济南市xx乐园概念性方案设计文件》

环境评

估单位

负责环境评估，编制环境评估报告并通过评审。

《济南市xx乐园环境评估报告》

压矿评估

单位

负责编制压矿评估报告并通过评审。

《济南市xx乐园压矿评估报告》

地质灾害评估单位

负责编制地质灾害评估报告并通过评审。

《济南市xx乐园地质灾害评估报告》

地震安全性评估单位

负责编制地震安全性评估报告并通过评审。

《济南市xx乐园地震安全性评估报告》

可研编制

单位

1、负责编制xx乐园项目建议书，并通过发改委审批。

2、负责编制xx乐园项目可行性研究报告并通过评审。

（1）、《济南市xx乐园项目建议书》；

（2）、《济南市xx乐园项目可行性研究报告》。

（四）手续办理工作流程如图5.3所示

规划设计单位提出规划设计方案

是

组织环境评估、安全评估、地质灾害评估、压矿评估、地形测量、勘探等

编制可行性研究报告，并报发改委审批

报规划局办理规划选址意见及建设用地规划许可证

报土地局办理土地许可证

报市建委办理建设项目备案

建设单位组织专家对规划设计方案进行论证

是否论证通过

否

图5.3：

建设项目手续办理工作流程图

（五）征地拆迁及手续办理计划表（附件3）

六、招标采购组织管理

（一）招标采购的组织及方式（1段文字，1个图，1个表）

以济南市西区建设投资有限公司为投资主体、以山东营特项目管理公司为管理平台、以招标代理单位为实施招标采购的组织管理模式。

招标采购的组织形式及适用条件

序号

招标单位

招标项目

招标内容

招标代理单位

建议招标采购方式

适用条件

备注

1

西区投融资中心

策划单位

完成项目策划设计等共工作

市建招

公开招标

2

西区投融资中心

项目运营单位

参与项目全寿命的设计、施工和运营管理

市建招

邀请招标

3

西区投融资中心

测绘单位

测量地形图、移交基准点等工作

市建招

竞争性谈判

4

西区投融资中心

评估单位

市建招

其他方式

勘察单位

规划设计单位

监理单位

总包单位

专业施工单位

（二）招标采购的工作任务及成果

（三）招标采购工作流程

招标备案

招标公告

编制招标文件

现场勘查

编制投标文件

开标、评标、定标

发放中标通知书

（四）招标采购计划（附件4）

七、施工准备组织管理

（一）施工准备主要工作任务

序号

工作任务

主要实施单位

协助实施单位

工作成果

备注