郑州市富田太阳城物业管理服务标书DOC53.docx
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郑州市富田太阳城物业管理服务标书DOC53
郑州市富田太阳城物业管理服务标书DOC53
第一章河南xx物业管理简介
第二章富田太阳城概略及物业管理特点剖析
第三章富田太阳城物业管理效劳思绪
第四章物业管理效劳承诺
第五章物资装备方案预算
第六章物业管理效劳费测算
第七章富田太阳城物业管理效劳方案
第一节外部管理、运转机制
第二节设备设备管理效劳方案
第三节公共次第管理效劳方案
第四节保洁效劳方案
第五节绿化效劳方案
第八章物业管理效劳任务规范
第九章几点说明
完毕语
第一章
河南xx物业管理简介
一、我们的实力
✧xx物业成立于2001年8月,注册资金300万元,管理面积逾百万平方米,现为国度二级资质物业管理企业,郑州市物业管理协会理事单位,中国物业管理协会会员单位。
✧业内率先经过ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证,并树立起了融〝末位淘汰制〞和〝目的责任制〞为一体的xx绩效考核形式,全员持证上岗率高达100%。
✧管理效劳项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字〔办公〕楼、高校后勤、商业地产等物业类型,融全程托管、顾问输入于一体,并正以每年50万平方的速度拓展着自己的管理效劳范围。
✧先后与深圳国贸、华新国际、三明国际、决策资源等知名企业构成战略联盟,普遍吸取其他企业的先进管理阅历,以规范化、迷信化、互动化为中心,结构独具xx特征的复合型生态开展系统。
✧所管理效劳项目达标〔获奖〕率100%,先后有多个项目荣获国度、省、市级荣誉称号,公司也先后被评为〝郑州市房地产行业青年文明号〞和〝郑州市青年文明号〞,2004年度更是成功中选〝河南省物业管理十大诚信维权企业〞。
✧与深圳国贸协作组建〝深圳国贸物业管理〔郑州〕〞
二、我们的理念
☐效劳宗旨:
尽心、尽力、尽责,善待每位客户。
☐质量方针:
为业主发明价值,让客户继续满意。
☐团队肉体:
企业的命运就是团体的命运,企业的开展就是团体的开展。
☐开展目的:
以〝生态型开展体系〞为依托,打造中原物业第一品牌。
三、我们的目的
◆立足基础效劳,树立xx物业诚信高效笼统。
◆强化效劳看法,打造一流物业管理效劳品牌。
◆细化效劳质量,倡议〝温馨生活 颠峰体验〞。
四、我们的荣誉
2001年度嘉和园小区郑州市优秀住宅示范小区
2002年度家和万世花园金水区绿化达标先进单位
郑州市绿化达标先进单位
郑州市优秀住宅示范小区
郑州市首批旅游观光小区
河南省优秀住宅小区
xx物业郑州市房地产行业〝青年文明号〞
2003年度嘉和园小区金水区绿化达标先进单位
郑州市绿化达标先进单位
金水区文明生活小区
家和万世花园全国物业管理示范住宅小区
xx物业经过ISO9001国际质量体系认证
郑州市物业与房地产协会理事单位
2004年度锦绣江南郑州市优秀住宅示范小区
京城花园郑州市优秀住宅示范小区
xx物业经过ISO14001环境质量管理体系认证
河南省物业管理十大诚信企业
第二章富田太阳城概略及物业管理特点剖析
一、富田太阳城概略
●郑州市〝富田太阳城〞位于郑州市航海路与世纪迎宾小道交叉口,紧邻880亩世纪游乐园、200亩航海广场、多路公交车直通全市,新西北板块龙头位置;经济繁华、交通便利,天文位置极端优越。
●运用动态、商住分别的设计手法,集合欧洲城邦百年精髓,恢宏创就;集景观小道、协和广场、太阳广场、战争走廊、月亮岛、晨曦广场、十二星座广场、欧式园林无机结合,
●富田太阳城秉承〝寓居改动生活〞的设计理念,针对客户群体特点,强调修建功用的全体性和时代性,从规划、景观、房型、建材等方面都充沛表达了人文、自然、生态和未来。
●富田太阳城以国际最新盛行的设计言语,从全体到局部无一不在表达欧洲古典修建地道之美,上下整齐、丰厚多变的修建轮廓回应郑州西北城市天际线;以欧洲截取生活为摹本打破郑州西北商业格式,投资自用一举两得。
●富田太阳城总修建面积18万平方米,24栋多层住宅,小区内各项配套设备设备完全,绿化景观广场,初级会所等应有尽有,处处表达了〝以人为本〞的寓居理念,塑造了郑州市小康寓居生活的新模范。
●富田太阳城为河南复兴房地产开发开发树立的多层和小高层混合型住宅小区,是郑州市重点项目,省委、市委、市政府及其他相关部门对其给予厚望。
●富田太阳城为高档多层和小高层混合型住宅小区,机电设备众多,管网也相对比拟复杂。
二、富田太阳城物业管理特点
●需求品牌物业管理为之装扮
好的物业需求好的物业管理呵护,需求好的物业管理品牌为之装扮,只要这样才干充沛展现物业的特点,才干使物业物有所值。
河南xx物业管理是河南xx集团的全资子公司,现为国度二级资质。
公司以开展求生活,经过先进的管理筹划,规范的操作实施,ISO9001和ISO14001国际环境质量体系的导入、迷信与系统的培训、有效的监视、评价和调整等步骤,普遍自创其他知名企业的先进阅历,并结合自身的资源优势,实施以关心员工、关注顾客的需求,关注环境的温馨谐和,关注物业全体气氛为特征的物业管理,构成具有鲜明特征的xx物业文明及其雄心勃勃的主体开展规划。
如今,xx物业已顺利经过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证,并开展成为融住宅物业管理、商业物业管理和复合型物业管理为一体的多元化全程物业管理效劳公司,先后有多个项目取得国度、省、市级优秀住宅小区〔小区〕,园林式单位的荣誉称号。
xx物业人有实力、有决计、有决计,在富田太阳城的物业管理上再创佳绩。
●管理者需对高档多层住宅小区全体运作具有阅历和优势
富田太阳城作为郑州市首席小康生活住宅区,凝聚了河南复兴房地产开发无量的心血和汗水,郑州人民对其给予厚望,这就要求物业管理企业必需具有管理高档住宅小区的丰厚阅历和优势。
xx物业现管理多层住宅面积逾80万平方米,高档别墅逾10万平方米,高层写字楼10万余平方。
从高档住宅小区的日常效劳,到温馨细致的客户效劳,再到独具xx特征的社区文明活动效劳,xx人构成了融〝第一责任制〞和〝一站式效劳〞为一体的物业管理效劳体系,并将在富田太阳城的管理上具有共同的阅历和优势。
●设备的平安运转是基本保证
富田太阳城设备复杂、种类单一,要保证设备的高效、牢靠、平安运转,需求一套行之有效的管理方法。
xx物业有专业的机电设备维修保养队伍,构成一套共同的机电设备管理形式。
公司以ISO9001和ISO14001质量管理体系中制定的各类设备顺序管理文件及其作业指点书为规范,片面推行TPM〔TotalProductiveMaintenance〕片面消费维修形式,变主动维修为自动保养,使我们的设备设备管理更规范化、顺序化。
因此我们关于富田太阳城的设备管理胸中有数,游刃缺乏。
●平安管理是重中之重
富田太阳城天文位置的特殊性和运用功用的综合性决议了其人流的复杂性,平安管理是重中之重。
针对富田太阳城的特点,在护管员定岗方面,依据小区规划的特点,依照内外相分别的基本原那么,因地设岗,因区设岗,严厉控制人流走向,重点增强寓居区域平安力气,使业主安心、担忧。
●采取分类管理,各有侧重的管理形式
富田太阳城物业管理既要为业主提供温馨、安静、有序的寓居环境,又要面对外来单位和团体。
这就需求物业管理公司在物业管理效劳中,从商业物业管理和住宅物业管理两方面入手,采取分类管理,各有侧重的管理形式,使各分区相对独立。
在商业物业管理中着重优质的礼仪和功用效劳,尊重业主的特性彰显和自在空间;在住宅物业管理中更多关注兽性化管理和亲情关心。
我们要让一切的业主满意,让一切的用户满意,让外来的客户满意,真正感遭到我们温馨而周到的效劳。
●塑造良好的内在笼统
富田太阳城作为郑州市的明星楼盘,承当着引领小康生活规范区的重担,这就要求物业公司在作好各项基本效劳的基础上,强化任务人员公务礼仪培训,对内营建温馨的生活环境,对外塑造良好的内在笼统。
第三章富田太阳城物业管理效劳思绪
一、富田太阳城物业管理效劳思绪
Ø强化效劳看法树立复兴公司诚信笼统
河南复兴房地产开发以务虚的任务作风和弱小的开拓气魄全力打造郑州市经济小康生活区——富田太阳城,足以彰显开发商的雄厚实力和诚信笼统,而作为开发商的协作同伴,如何经过系统化的物业管理效劳,树立河南复兴房地产诚信笼统,那么是xx人的首要效果。
xx物业将力贯〝源于心诚止于完美〞的物业管理效劳理念,强化效劳看法,尤其要增强对护管、保洁人员的公关礼仪培训,优化各项作业顺序,全力配合郑州富田太阳城的各项创优任务,有效树立复兴公司的诚信笼统,有力推进富田太阳城销售的继续火爆。
Ø细化效劳质量营建温馨寓居环境
物业管理的产品是效劳,质量那么是物业管理企业得以继续高效快速开展的根源,作为郑州市规范生活区的窗口单位,富田太阳城那么更是如此。
xx物业将严厉执行ISO9001和ISO14001国际质量体系,细化效劳质量,严厉落实各项操作流程及作业顺序,尤其是护管、保洁等基础性任务,xx物业将应用〝V型质量控制体系〞增强考核,一方面可以促使xx物业增强客户效劳任务,另一方面也可增强各项质量考核,为广阔业主和复兴公司营建温馨生活新环境。
Ø分区控制确保物业效劳文明平安
富田太阳城融多层、小高层、门面房,因此其人流量的复杂性和普遍性,决议了富田太阳城平安任务的重要性。
xx物业将结合其状况,把文明平安任务做为一项重要内容布置在日常管理效劳当中,严厉依照ISO9001和ISO14001实行24小时巡查监控制度,为业主解除后顾之忧,使富田太阳城的物业迅速保值增值。
Ø健全效劳体系导入物业效劳新形式
富田太阳城设备众多,如何增强日常各项维护保养任务,延伸运用寿命,确保正常生活次第,是xx物业富田太阳城物业管理效劳的重要内容。
xx物业将片面导入〝绿色效劳形式〞,以〝TPM片面消费维修形式〞为中心,制定规范的设备维修保养顺序,增强设备的日常保养,健全各项效劳体系,导入独具特征的xx创新效劳新形式。
Ø促进效劳沟通树立有效沟通新渠道
作为郑州小康生活小区的标志性修建,郑州市指导和复兴公司都对其寄予厚望,如何在日常管理中就效劳质量停止沟通,树立起开发商和物业管理企业之间的有效沟通新渠道是xx物业富田太阳城物业管理效劳的中心内容。
xx物业将结合富田太阳城实践状况,积极与相关部门沟通,树立活期谈判或客户回访制度,并就单位意见或建议及时停止沟通协调,严密配合富田太阳城的各项迎检创优任务,使其可以早日成为郑州市小康生活规范区。
Ø佣金制管理确保物业管理效劳质量
依据富田太阳城物业及周边物业的特殊状况,方便于和开发商沟通,保证物业管理效劳质量,因此xx物业管理拟采用佣金制管理方法。
佣金制中心含义是指〝物业管理企业是开发商延聘的管家,开发商可对物业管理效劳质量依照双方商定规范停止考核,人员定岗由开发商和物业管理企业依据实践状况停止调整,即开发商可对物业管理效劳本钱停止控制〞。
依照国度及河南省物业管理条例有关佣金制的说明,一切发作的合理费用不经由物业公司走账,便于开发商有效地控制本钱。
第四章物业管理效劳承诺
xx物业管理公司郑重承诺,在富田太阳城基础自然条件硬件完备的状况下,接收富田太阳城两年内使其成为河南省多层住宅小区物业管理的模范:
✧一年内客户满意率到达98%以上。
✧一年内到达郑州市物业管理示范小区规范。
✧两年内到达省级的物业管理示范小区规范。
4.1管理承诺暨要求到达的最终效果
序号
目的称号
承诺目的
完成承诺目的的措施
1
房屋及配套设备完整率
99%以上
采用分工担任制,责任到人。
树立完善的巡查制度,健全档案记载,每半年停止一次房屋完整率反省。
2
房屋零修、急修及时率
99%以上
维修人员24小时待命,接到维修通知立刻组织维修,十五分钟内抵达现场。
零修工程及时完成,急修工程不过夜,并树立回访制度和回访记载。
3
绿化完整率
99%
专人担任绿化养护、保洁任务
4
保洁率
100%
保洁员十二小时保洁任务,按保洁规范停止操作,保洁任务落实到人,监视反省得力,严厉考核。
5
维修工程质量合格率
100%
维修全程控制、监视反省,并按规则及时回访。
6
公共照明完整率
96%
落实责任人,坚持对公共照明等公用设备停止日常巡视检修和活期维护保养,并健全档案记载。
7
区内治安案件发作率
1‰以下
实行24小时监察制度,明白保安员职责,层层防卫。
8
火灾发作率
1‰以下
全员义务消防员制,活期培训和演习,加大宣传力度,由主任担任组织停止日常巡视,发现隐患及时处置确保平安。
9
客户有效赞扬率
2‰以下
采取措施,增强与客户沟通,活期走访客户,征求管理意见,强化效劳看法,及时为客户排忧解难。
做到赞扬处置有结果,有记载和回访。
客户赞扬处置率
100%
赞扬回访率
100%
10
客户对管理效劳满意率
95%以上
实行兽性化管理,增强效劳看法,增强与客户沟通,完善社区效劳。
在日常任务中留意普遍搜集客户意见。
11
大型及重要机电设备完整率
99%
制定严厉的设备操作和保养规程,落实岗位责任制,实行巡查制度,树立设备档案,制定预防性维修保养方案。
4.2创立国度示范小区
我们承诺:
在基础条件完备的条件下,一年内到达郑州市示范小区规范,两年内到达河南示范小区规范。
4.3其他承诺
4.3.1关于招招标的有关承诺:
xx物业管理公司完全赞同和接受富田太阳城招标要求,并承诺如下:
●公司中标后,将立刻派人进驻富田太阳城,展开前期预备任务。
●在合同有效期内本公司违约,给单位形成损失,xx物业管理将对此予以责任补偿。
●合同期内,本公司决不会向第三方转让中标项目,对局部能够分包或非关键的分包项目,管理处一定事前告知河南复兴房地产开发相关部门。
●4.3.2物业管理公司管理效劳合同实行承诺
假设xx物业管理公司中标后,有关委托管理合同规则的内容全部由富田太阳城管理处担任实施,管理处将严厉实行合同中规则的有关乙方应承当的责任和义务,详细承诺如下:
●依据有关法律法规及本合同的商定,制定物业管理制度。
●担任编制房屋、隶属修建物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护方案和大中修方案,经业委会赞同后担任组织实施。
●每六个月向业主汇报效劳费、公用维修基金〔如设立〕运用状况。
●对小区的公用设备如需整改、扩建或完善配套项目,必需与开发商协商,并经过相关部门赞同,报请有关部门同意方可执行。
●本合同终止时,管理处将向开发商移交全部管理用房及物业管理全部档案资料。
4.3.3其他效劳承诺
效劳内容:
除招标文件规则的有关效劳内容外,我们方案提供一些客户需求的、管理处力所能及的特约效劳、商务效劳及社区效劳等项目,详细内容如下:
类别
编号
项目内容
特约效劳
1
搬运家私
2
保洁上门效劳
3
上门维修效劳
商务效劳
4
代客打字
5
代购车船票
6
代寄、代领邮件
7
代订报刊、杂志
8
暂时代为保管小件物品
文明活动效劳
9
节假日装饰、宣传
10
公益性宣传活动
11
其他有意义的文体活动
第五章物质装备方案预算
提要:
1、物质装备本着高效、适用、节省的原那么停止测算和配置;
5.1管理用房与护管员宿舍
管理用房合计75㎡,其中:
办公室:
45㎡〔其中包括主任室15㎡,客户效劳部30㎡〕
维修部:
30㎡〔作为机电维修操作间〕
护管员宿舍和管理处食堂与开发商另行协商处置。
5.2各类器械,工具装备以及办公用品方案
〔对讲机按三年折旧计算,其他物品按五年折旧计算〕
5.2.1行政办公用品及生活必需品
项目
配置数量
单价
算计
备注
经理桌椅
1套
办公桌椅
3套
空调
2台
电脑
1台
不含中控室
喷墨打印机
1台
机
1台
保险柜
1台
验钞机
1台
沙发
2套
机
3部
照相机
1部
组合资料档案柜
5套
其它办公用品
假定干
小计
5.2.2维修工具
项目
配置数量
单价
算计
备注
员工任务桌椅
2套
铁架床
1套
更衣、储物柜、工具柜
2组
75型室内疏浚机
1台
电焊机
1台
冲击钻
1台
手电钻
2台
大小各一
铝合金梯
1套
长中短各一
测试仪器
2套
万用表、摇表等
手工工具
1批
应急灯
9台
维修3台,护管6台
潜水泵
2台
小计
5.2.3保洁绿化工具
项目
配置数量
单价
算计
备注
剪草机
1台
玻璃水刮
4套
保洁及浇花用胶管
300米
绿化养护工具
1套
小计
5.2.4护卫、消防装备
项目
配置数量
单价
算计
备注
员工任务桌椅
5套
铁架床
8套
更衣、储物柜、工具柜
8组
对讲机
5部
警棍、机套等
17副
防毒面具
17副
小计
第六章
物业管理效劳费用测算
6.1物业管理效劳费用测算〔佣金制,依照一期24栋楼停止测算〕
人员数量〔41人〕
工资规范
〔元/月〕
社会统筹
〔元/月,工资规范的24.4%〕
医疗保险
〔元/月,工资规范的8%〕
工装
〔元/月〕
合计
〔元/月〕
管理处主任
1
1800
439
144
67
2450
事物助理
1
1400
342
112
67
1921
管理员
1
800
195
64
67
1126
设备主管
1
1000
244
80
28
1352
设备运转
管理人员
4
800
195
64
28
4348
护管队长
1
900
219
72
36
1227
护管班长
3
700
0
0
36
2208
护管员
15
600
0
0
36
9540
厨师
1
600
0
0
36
636
保洁班长
1
600
146
48
20
814
保洁员
10
500
0
0
20
5200
绿化工
2
550
0
0
20
1140
不可预见费
按以上总费用的2%计算
639
管理佣金
8000
税金
按以上总费用的5.5%计算
2233
总计
42834
即物业管理效劳费用〔佣金制〕为42834元/月
②其他费用
序号
项目
测算依据
月支出〔元〕
一
办自费
3150
1
通讯费
⑴市内:
200*2+150*1=350
550
2
低值易耗品
300
3
办公水电
500
4
业务费
300
5
固定资产折旧
对讲机按三年折旧,其他物品按五年折旧计算
1500
二
保洁、消杀费
2066
1
工具费
按人均20元/月计算
220
2
物料费
按人均20元/月计算
220
3
渣滓清运
14.5*3*30.5
1326
4
消杀费
300
三
维保费用
1100
1
水系统
综合测算
300
2
机电系统维修
综合测算
500
3
低值易耗品
按每月200元
300
四
绿化费用
500
1
肥、药
200
五
不可预见费
按以上项目费用总数的2%计
136
七
税金
按5.5%缴交
382
算计
7334
③物业管理效劳收支测算
A. 依据以上测算,复兴房地产开发物业管理效劳支出费用为
42834元/月+7334元/月=50168元/月
B、富田太阳城教坊24栋,多层住宅修建面积为110445㎡,小高层住宅面积为46278㎡,xx物业拟依照郑州市一级物业管理收费规范收费,即高层住宅局部1.1元/月*㎡,多层住宅面积0.38元/月*㎡,其他收费那么严厉依照国度及省市相关规则收取。
因此,物业管理费为:
1.1×46278+0.38×110445=92874元/月。
6.2佣金制的几点说明
1.依据富田太阳城物业及周边物业的全体状况,为便于和开发商沟通协调,同时也为了确保物业管理效劳质量,xx物业拟对富田太阳城的物业管理采用佣金制的协作形式。
2.佣金制中心含义是指〝物业管理企业是开发商延聘的管家,开发商可对物业管理效劳质量依照双方商定规范停止考核,人员定岗由开发商和物业管理企业依据实践状况停止调整,即开发商可对物业管理效劳本钱停止控制〞。
3.依照国度及河南省关于物业管理效劳〝佣金制〞的相关说明,物业管理效劳活动中所发作的一切合理费用〔含办自费、保洁费、维保费等〕由开发商承当,即不经由物业管理企业走帐,但物业管理企业应列具详细的支出报表报由开发商审核,而物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金和税金合计50168元/月。
4.依照国度及河南省关于物业管理效劳〝佣金制〞的相关说明,物业管理企业所收取的物业管理效劳费用应全额交纳给开发商,但开发商应支付物业管理企业为业主所开具相关发票的税金。
5.工装按两年折旧,其中管理人员每人冬装两套,规范为600元/套,夏装2套,规范为200元/套;维修人员冬装2套,规范为200元/套,夏装两套,规范为140元/套;护管冬装两套,规范为300/套,夏装两套,规范为130元/套;保洁人员冬装两套,规范为160元/套,夏装两套,规范为80元/套。
6.依照国度相关法律规则,社会统筹企业交纳局部占员工工资总额的24.4%,其中包括社会养老保险〔23%〕,工伤保险〔0.4%〕,失业保险〔1%〕。
7.依照国度相关法律规则,社会医疗保险企业交纳局部占员工工资总额的8%。
8.依照国度相关法律规则,税金占物业管理企业支出总额的5.5%,其中包括营业税〔5%〕,城建税〔营业税的7%〕,教育费附加〔营业税的3%〕。
第七章富田太阳城物业管理效劳方案
依据目前对富田太阳城项目的了解和剖析,我们将依照分类、细化原那么提出详细的物业管理效劳方案。
第一节外部管理、运转机制
完善明晰的管理职责、高效浪费的人员组织架构,是物业管理公司保证管理效劳成效的前提。
为了确保〝富田太阳城〞物业管理目的承诺可以按时有效地落实,保证管理成效,xx物业将选派高素质的管理和技术主干组成〝富田太阳城〞管理处,实行经理责任制,并明白参与〝富田太阳城〞物业管理的各有关机构或单位各自的职责和承当的作用,对该物业的管理实行执行机构、责任机构、监视机构无机结合的管理机制,片面导入ISO9001和ISO14001质量管理体系,严厉考核,充沛发扬员工的任务潜能和热情,从而到达理想的管理效劳成效。
xx物业管理公司依据富田太阳
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