威海市房地产市场调研分析报告.docx
- 文档编号:28908918
- 上传时间:2023-07-20
- 格式:DOCX
- 页数:26
- 大小:27.62KB
威海市房地产市场调研分析报告.docx
《威海市房地产市场调研分析报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《威海市房地产市场调研分析报告.docx(26页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
威海市房地产市场调研分析报告
威海市房地产市场调研汇报
**机构研展部
.10
城市发展
研究
度假物业
专题
土地市场
房地产
市场
1
2
3
4
一城市发展研究
城市概况
地处山东半岛东端,北东南三面濒临黄海,北和辽东半岛相对,东和朝鲜半岛、日本相望,西和烟台接壤,中国著名港口和旅游城市。
辖三区三市:
环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。
总面积5698平方公里,其中市区面积769平方公里,海岸线985.9公里。
威海市总人口251万,市区人口63万。
年平均气温12度,年均降水量800毫米。
历史沿革
属青州,东方夷之地,菜夷聚居
先秦
南北朝
北齐时,初设文登县,经古未变
明初
防倭寇,明设威海卫,所以得名
近代
清末年,英国殖民地,强租卅年
现代
地级市,辖三市三区,终成现实状况
城市性质
海洋经济大市——拥有两大渔场,渔业为全市支柱产业。
沿海开放城市——对韩贸易桥头堡,和8个国际城市缔结友好关系,是东北、韩国迁入人口最多沿海城市之一。
新兴工业城市——船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。
有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。
优异旅游城市——素有“东方夏威夷”之美称。
旅游业和加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。
生态园林城市——首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最好范例城市、世界上最适合居住范例城市之一。
城市经济
GDP:
GDP总量达成1580亿,年均增加率超出15%。
人均GDP达成6.32万元,比上年增加14.8%。
人口:
威海市市区人口导入量多年来呈快速上涨势头,年增加12%,估计进入全国百万人口城市行列。
三产:
三产百分比8:
62:
30;工业是支柱产业,发展快速;旅游业带动第三产业高速发展,前景宽广。
城市经济
旅游业
借助丰富历史自然资源,威海市形成“一线(1000公里海岸线)、六板块(中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光)”旅游发展格局。
,全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次,旅游总收入130.69亿元,比上年分别增加20.4%和28.4%。
旅游总收入占全市生产总值和三产比重分别达8.2%和27.1%。
城市计划
一个主中心:
威海市区
四个副中心:
文登、荣成、乳山和石岛
三条发展轴:
以威海城区为顶点,文登、荣成城区为两腰,乳山、石岛为基点A字形结构
人口规模:
近期规模为100万人,远期计划130万,远景以后控制在150万,基础设施根据170万人预留。
一个主中心,四个副中心,三条发展带、十三个关键镇。
注:
本汇报中,如无尤其交待,“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外威海城区,“威海市”指整个三区三市威海。
城市计划
市区功效计划
主城中心区(环翠中心区):
包含旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。
主城西区(高区):
包含文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。
主城南区(经区):
一般工业、居住。
环
翠
中
心
区
高区
经区
城市发展
城市向西向南发展,即向高区和经区发展。
城市带状格局
三个区域分割较远,连接道路较少。
连接经区和市区街道只有两条,而连接市区和高区干线能够说只有一条。
“市区工作郊区生活”。
相当数量市民工作在市区,而居住分散在高区和经区(即),而公交运行情况远远不能满足乘客数量需要。
带状计划城市格局使市民多种日常生活增加了很多交通负担,同时大大降低了威海市房地产业利润。
11.文化路2.新威-青岛路3.世昌大道4.海滨路5.嵩山路
城市竞争分析
威海市SWOT竞争分析
中国最长海岸线城市,最洁净沙滩
全球宜居城市
环黄海经济圈
距离日韩最近城市
交通不理想,火车机场远离市中心
下辖三市城市化进程较低
和国际化滨海城市概念打造有较
远距离
第三产业快速发展
稀缺海景资源,旅游发展潜力巨大
和中国外沟通加强
假期调整带来分时度假产品发展契机
整体消费水平较低
房地产受宏观调控影响较大
来自青岛、烟台等海滨城市竞争较大
核电站不确定性影响
二土地市场研究
土地出让
(到9月底)土地出让达成峰值,共出让82宗422万平米。
威海市土地出让关键以环翠区为主,其次是经区和高区。
以来,威海市土地出让较快增加。
住宅用地出让
共出让住宅用地216万平米,占整年出让土地83%。
至今共推出25宗住宅用地,成交122万平米,占已出让土地29%左右。
进入,住宅及商业配套用地出让显著放缓。
价格改变
和相比,至今已出让土地中工业用地较多,所以均价大幅下降;
住宅用地价格保持较为平稳发展,略有上涨。
总结
威海市土地市场发展较快,其中作为表现其支柱产业工业和制造业用地增加较快;
住宅用地成交较为平缓,尤其是进入以来,土地成交宗数和面积全部有显著降低。
三房地产市场研究
整体特征—GDP
经济周期对房地产周期影响
威海市人均GDP6.32万元(折合约9000美元)已超出8000美元,房地产市场进入平稳发展阶段;市场需求以改善型需求为主,质量和数量并重。
人均GDP超出8000美元,房地产进入平稳发展阶段。
房地产开发投资连续增加,增速有所放缓
从整体房地产市场来看,威海房地产开发投资逐年稳步增加,从43.69亿到94.8亿,五年间增加了217%,投资开发力度大。
整体特征—房地产开发投资
房地产投资占全市固定投资12.6%,百分比连续上升
房地产投资占固定投资比重经过04、探底回顾以后,进入高速上升阶段。
整体特征——房地产开发投资百分比
房地产发展情况
年份
商品房施工面积(万㎡)
增加率
完工面积(万㎡)
增加率
商品房销售面积(万㎡)
增加率
销售额
(亿元)
增加率
人均居住面积(㎡)
531.1
20%
169.7
0%
150.5
24.2%
24.8
21.6%
15.53
538.7
1.4%
155.3
-9.2%
196
30.3%
35.3
42.3%
16.45
723.8
31.4%
188.6
21.4%
190.3
-2.9%
37.1
5.1%
17.72
335.17
15.4%
230.5
22.1%
225.28
18.4%
51.99
40.2%
18.31
1087.29
27.8%
261.6
13.5%
328.83
46%
92.16
77.3%
18.79
(1-4月)
837.13
25.3%
同比
—
—
74.13
59.5%
同比
23.3
82.4%
同比
—
-威海市房地产开发数据
威海市房地产业发展始于1985年老城区改造,前后经历了1985-1992年起步、1992-1993年开发烧、1994-1997年调整和1998年以来快速发展阶段。
以来,威海市经过多个媒体和活动宣传其居住环境,“威海——最适合人类居住地方”成为城市品牌,为房地产市场增加了新活力。
施工面积:
房地产施工面积保持稳定增加,房地产投资也较稳定,没有较大波动。
施工面积:
除因宏观政策影响,出现负增加,其它年份均稳中见涨。
销售面积:
近两年呈跳跃式增加,首先因为市民改善居住环境,其次反应出威海已经出现大量投资性用户,外来置业、投资拉动快速走强。
销售额:
销售额增加不仅因为销售面积出现大幅增加,也是威海整体房价上涨驱动。
人均居住面积:
威海市人均居住面积一直稳步增加,不过指标仍然较低,其中市区(不含三市)人均居住面积为23.6平方米,高于全市平均水平。
改善住房环境等需求将在未来逐步释放。
五年计划:
依据《威海市住房建设计划》,未来5年内,威海市区将建设1436万平方米住宅,平均每十二个月开发建设287万平方米商品房住宅。
,威海市区人均居住面积将达成32平方米。
板块特点—板块划分
威海房地产市场板块根据行政区不一样进行划分,从大威海市场看,能够分为威海市区板块和文登板块、荣成板块、乳山板块。
威海市区板块关键由组成威海市区环翠区、高区和经区组成,所以分为环翠板块、高区版块、经区版块。
环翠区:
威海市传统市中心,面积368平方公里,人口31.1万。
高区:
国家级高新技术产业开发区,面积121.9平方公里,人口18万。
经区:
国家级经济技术开发区,面积194平方公里,人口10万。
板块特点—环翠板块
环翠区关键在售楼盘:
序号
楼盘名称
总建面积㎡
开盘时间
销售率
1
山海华府
7万
.10
—
2
环翠家园
7.5万
.8三期
70%
3
伴月湾国际度假村
1.5万
未开盘
—
4
海韵华府
50万
.5
70%
5
山水家园
13万
未开盘
—
6
环翠花苑
4.6万
.12
30%
7
伴月湾山海名宅
6万
三期认购中
一二期售完
8
阳光海岸
1.7万
.10
40%
9
望海园
4万
.1
30%
10
99名邸
2.4万
.12
80%
1
2
3
4
5
6
8
7
9
10
环翠区在售楼盘较多,总体去化情况很好,未来可售面积约30万平方米。
板块特点—环翠板块
楼盘分析:
序号
楼盘名称
建筑类型
容积率
绿化率
主力面积㎡
均价(元/㎡)
装修情况
1
山海华府
别墅
0.55
60%
175-220
—
毛坯
2
环翠家园
多层
1.16
38.4%
三室90-140
4680
毛坯
3
伴月湾国际度假村
别墅
0.43
53%
—
—
精装
4
海韵华府
多层高层
1.74
39.3%
三室150-170
5400
毛坯
5
山水家园
多层高层
1.45
42%
二室90-100
三室120
—
毛坯
6
环翠花苑
多层
公寓
1.65
40.5%
住宅三室120-130
公寓一室39-52
7200
精装
7
伴月湾山海名宅
多层小高
1.126
41.2%
三室120
7000
毛坯
8
阳光海岸
高层公寓
2.6
42%
一室40-50
7000
精装
9
望海园
高层
3.3
40.8%
二室70-100
5600
毛坯
10
99名邸
别墅
0.59
——
150-250
15800
精装
主城区产品客源丰富,建筑形态囊括别墅、多层、小高和高层;
一般住宅主力面积为90-100二室和120-130三室;
价格跨度较大,从5000-16000元/㎡全部有,一线海景房价格超出1元/㎡。
板块特点—高区板块
高区关键在售楼盘:
序号
楼盘名称
总建面积㎡
开盘时间
销售率
1
新浪屿颐景园
8万
.10
70%
2
国际海景城
19.8万
.11
50%
3
海悦国际
11.3万
.7二期
50%
4
仁泰旅游度假花园
14万
—
60%
5
自由东方
3.9万
.5
90%
6
洪福庄园
20万
.5
80%
7
碧海庄园
3.6万
.10
—
8
青青小城
7万
.4
80%
9
蓝堡
1.8万
.3
40%
高区在售酒店式公寓项目较多,销售情况良好,后期供给量在10万平米左右。
板块特点—高区板块
楼盘分析:
序号
楼盘名称
建筑类型
容积率
绿化率
主力面积
均价(元/㎡)
装修情况
1
新浪屿颐景园
多层高层
1.75
40%
二室95㎡
8000
精装
2
国际海景城
高层公寓
2.47
45%
二室60-90㎡
18000
精装
3
海悦国际
高层公寓
4.33
31%
一室60㎡
9000
精装
4
仁泰旅游度假花园
多层小高高层
2.96
39.6%
二室三室
80-150㎡
11000
精装
5
自由东方
高层公寓
4.95
31.1%
二室50-70㎡
8000
精装
6
洪福庄园
多层
—
40%
二室80-90㎡
6000
毛坯
7
碧海庄园
别墅
0.41
59.8%
300-800㎡
500万起价
精装
8
青青小城
高层小高
1.7
70%
三室110-130㎡
6500
毛坯
9
蓝堡
高层公寓
4
30%
一室30-50㎡
5650
毛坯
高区产品丰富,外部客源较多(占50%以上),建筑形态丰富;
在售主力面积住宅为90平米二室,酒店式公寓为60-90平米二室和30-50平米一室;
价格普遍较高,且多为精装修产品,酒店式公寓、海景房前景很好。
板块特点—经区板块
经区关键在售楼盘:
序号
楼盘名称
总建面积㎡
开盘时间
销售率
1
滨海龙城
17万
06.11
一期50%
2
丽景健康花园
6.6万
06.10.5
80%
3
乐天世纪双子座
72万
07.11.14
30%
4
海源丽全部
10万
售完
5
嘉和花园
7.77万
08.09
20%
6
小城小说
38.6万
08.09
一期10%
7
五洲太阳城
86.77
05.12
二期50%
8
悦海世家
15万
07.05
售完
经区住宅供给量充足(200万平米左右),居于三区之首,销售情况通常。
板块特点—经区板块
楼盘分析:
序号
楼盘名称
建筑类型
容积率
绿化率
主力面积
均价(元/㎡)
装修情况
1
滨海龙城
高层、小高层、多层、LOFT公寓
1.61
40.9%
二室90,
三室110-130
6000
LOFT精装
2
丽景健康花园
多层、小高层
—
40%
二室85-95,
三室110
4900
毛坯
3
乐天世纪双子座
高层公寓
2
40%
51-123复式
5700
精装
4
海源丽全部
多层
1.58
43.6%
三室120-135
3400
毛坯
5
嘉和花园
多层、小高层
1.35
39%
二室90-110
4500
毛坯
6
小城小说
多层、小高层
1.3
40%
二室80-110
4200
毛坯
7
五洲太阳城
多层、联排别墅
1.05
60%
二室85-95,
三室110-135
4800
毛坯
8
悦海世家
高层、小高层、多层、联排
1.22
48%
三室150-160
9200
毛坯
经区定位较低,关键针对工薪阶层;
建筑类型丰富,基础涵盖全部产品线;
主力户型以90平米二室和120平米三室为主;
价格处于全市较低水平,毛坯为主,价格在三大区域中有突出优势。
价格变动
环翠区商业、生活教育等配套设施完善,房价居各区之首;
高区依靠高科技产业支持,同时拥有海景资源,生活环境优越,外地用户较多;
经区房价较低,用户多针对工薪阶层,以当地用户为主。
上六个月,威海市高级住宅整体价格上涨5.8%,其中环翠区上涨6%,高区上涨7.8%,经区上涨3.6%。
市场综述
开发理念
威海房地产开发商开发理念仍较为落后,缺乏产品升级和产品创新,对度假型物业关注不够;
缺乏大局观,不能合理计划,海景、度假等元素未能充足挖掘;
产品缺乏国际元素,缺乏度假情调。
存在机会
威海是中国宜居城市,收中国外关注较多,东北、河南、河北、韩国等地客源较多;
国家假期调整,分时度假产品存在较大发展空间;
投资性用户均为二次置业或数次置业,对住宅品质要求较高,海景、度假、休闲、国际化等元素应充足融入产品;
海景资源稀缺,海景产品保值增值性能优越。
市场综述
板块比较
开发空间(未来供给):
经区>高区>环翠区;
建筑容积率:
环翠区>高区>经区;
土地价格:
环翠区>高区>经区。
四度假型物业专题研究
板块分布
威海度假型物业市场关键指以海景为前提度假休闲产品,包含海景别墅、海景公寓、高级海景住宅等。
从大威海市概念看,度假型产品关键分布在威海市区板块、荣成石岛板块、乳山板块,分别依靠威海北部旅游度假区、石岛、乳山银滩等海景资源。
市区板块
石岛板块
乳山板块
说明
相关乳山、石岛板块发展不利原因:
核电站
根据国家《核电中长久发展计划》,山东半岛将修建三座核电站,分别是烟台海阳核电站、乳山核电站和荣成核电站。
其中,海阳核电站已经开工建设。
乳山核电站距离乳山银滩度假区板块仅5公里,乳山核电站和荣成核电站相距20公里。
所以,乳山板块和石岛板块已经受到核电站影响,而且这一影响在未来一段时间将会连续。
产品分布
市区板块:
依靠北海旅游度假区和省级旅游度假区建设,和人文和自然环境,发展出色多度假型物业产品。
银滩板块:
银滩旅游度假区在威海乳山市境内,东接威海,北临烟台,西近青岛,南涉黄海。
1992年7月开始兴建,1994年7月被批为省级旅游度假区,计划面积8.5平方公里,计划控制面积65平方公里,被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。
产品分析
区域
楼盘名称
建筑类型
主力面积
装修情况
开盘时间
均价(元/㎡)
用户起源
去化率
市区板块
新浪屿颐景园
多层高层
二室80-110㎡
精装
.10
8000
外地、当地
55%
国际海景城
高层
二室60-90㎡
精装
.11
18000
外地
50%
仁泰旅游度假花园
多层小高高层
二室三室
80-150㎡
精装
10000
韩国、外地
60%
99名邸
别墅
150-250㎡
精装
.12
15800
外地、
20%
悦海世家
高层、小高层、多层、联排
高层
150-160㎡
毛坯
.5
9200
当地官员、外地商人
售完
碧海庄园
别墅
300-800㎡
精装
.10(未)
500-万
—
—
银滩板块
银滩海景花苑
小高
别墅
别墅
191-328㎡
小高层
37-60㎡
精装
.10
7300
北京上海等
60%
颐和花园别墅
别墅
—
精装
联排5300
双拼7080
北京上海天津等
70%
案例分析—国际海景城
基础资料
开发商:
威海鸿建房地产
项目位置:
高区国际海水浴场海景广场
占地面积:
80000平方米
建筑面积:
19.8万平方米
容积率:
2.47
总户数:
45%
物业形态:
高层公寓
均价:
18000元/平米
开盘时间:
案例分析—国际海景城
景观计划
分为东西二区。
东区包含海景酒店公寓、商务公寓、国际公寓、教授公寓和美食城。
建筑面积98000平方米。
西区建筑面积100000平米,由海景公寓和酒吧商业街组成。
西区
东区
案例分析—国际海景城
建筑特色
七大建筑科技系统:
高热工性能围护结构保温热系统
高性能保温隔热玻璃门窗系统
天棚辐射采暖制冷系统
指环式新风系统
中央吸尘系统
同层排水系统
全系统国际品牌整合内装修系统
建筑空间设计贯穿游艇享受,以游艇空间为船头“豪华游轮”建筑。
根据世卫组织住宅健康标准,采取七大建筑科技系统,打造节能舒适商务休闲高级住宅。
案例分析—国际海景城
户型分析
户型:
1/1/1
建面:
56.85㎡
弧形观景阳台,
观海卧室和客厅
户型:
2/2/1
建面:
91.13㎡
开敞式观海平台,
主次卧室和厨房均面海
次卧接连观海阳台
案例分析—仁泰旅游度假花园
基础资料
开发商:
威海市盛元房地产开发
项目位置:
高区北环海路
占地面积:
平方米
建筑面积:
14万平方米
容积率:
2.96
绿化率:
39.6%
总户数:
908户
物业形态:
多层、小高层、高层
均价:
11000元/平米
开盘时间:
3月
案例分析—仁泰旅游度假花园
景观计划
小区建筑呈多层扇形向海滩展开,依次布局2栋33层、2栋29层高层、2栋11层小高层和2栋多层,扩大海景视野。
景观以中央下沉式休闲健身广场为原点,艺术小品、木椅小亭、卵石道路等发散排列。
新古典欧式风格建筑,富有动感立面,整体线条简练明快。
案例分析—仁泰旅游度假花园
户型分析
户型:
3/2/2
建面:
126
南北向观景阳台、露台
动静分离
户型:
2/2/1
建面:
130
客厅、卧室均朝南
大面积观景阳台,连接主次卧
阳台
阳台
案例分析—银滩海景花苑
基础资料
开发商:
乳山华银置业
项目位置:
乳山市银海路
占地面积:
19万平方米
建筑面积:
10万平方米
容积率:
0.52
绿化率:
52%
总户数:
1037户
物业形态:
小高层、别墅
均价:
独栋别墅8800元,小高层4700元
开盘时间:
6月
案例分析—银滩海景花苑
景观计划
根据建筑高度,从海滨向内部署独栋、联排、叠拼和小高层,充足利用海景。
会所等部署在小区中央,起到对别墅区和公寓分隔作用。
别墅区
小高层
案例分析—银滩海景花苑
户型分析
建筑类型
套数
层数
面积区间
交房标准
小高层
4栋832
13
37-60
精装修
独栋别墅
101
3-4
191-328
精装/毛坯
联体别墅
52
3
253-268
精装修
叠加别墅
52
5
191-328
精装修
小高层1/12/137-60㎡
小户型,南向阳台观海
独栋248㎡
案例分析—悦海世家
区域:
在威海市区南部滨海亲水板块,环翠区和经区交界处
位置:
西侧和海滨路相连,北侧为威海公园,东侧为悦海公园及海岸线
环境:
在海岸公园生态带中心位置,周遍配套完善
指标:
项目占地约184亩,建筑面积为15万平方米,容积率为1.22
物业类型:
多层、小高层、高层、别墅、星级酒店等
建筑风格:
现代主义建筑风格。
基础资料
案例分析—悦海世家
开发觉实状况
项目分二期开发建设,一期产品为8栋“8+1”带电梯板楼。
建筑密度14.8%,容积率1.22,绿化率48%,绿地面积58903平米。
7月18日开盘。
户型及售价
户型从二室二厅到四室二厅二卫,面积从100平方米到230平方米不等,大尺度格局。
整体布局紧凑、短进深、大开间、南北通透、多面采光,无精装修,交房标准为毛坯房,得房率约80%;总价区间90-230万,起价8300元/平方米,均价9600元/平方米,一户一价,价格接收度相对要求偏高。
项目专题定位
中国海岸人居第一区概念,而且打出概念是三大海景公园一个悦海世家,双生态健康小区
案例分析—悦海世家
悦海世家一期全部采取小高层电梯板楼设计,填补了威海市场空白,抓住当地客群对板式物业喜好。
一梯两户,南北通透性
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 威海市 房地产市场 调研 分析 报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)