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资产评估学课后答案
第四章房地产价格评估
一、练习题
1、术语解释
(1)地产
(2)房地产(3)不动产(4)基准地价(5)标定地价(6)楼面地价
2、单项选择题
(1)最佳使用是()必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产
(2)基准地价系数修正法所要修正的因素是()。
a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件
c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机
(3)假设开发法属于一种()。
a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法
(4)某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价值最有可能为()元。
a.85000b.12631c.72369d.12369
(5)计算建筑期利息的工期应按()计算。
a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期
(6)待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是%、17%、%、%、%,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是()元。
a.1048000b.1910000c.1480000d.
(7)待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是()元。
a.61667b.925000c.789950d.58041
(8)残余估价法属于()中的一种具体方法。
a.收益法b.成本法c.市场法d.功能价值法
(9)有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为,容积率为,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米。
a.1000b.1500c.2100d.2800
(10)若反映宗地地价水平,()指标更具说服力。
(11)某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于()万元。
a.205b.429c.633d.690
(12)待估地产年总收人18万元,年总费用10万元,剩余使用年限10年,折现率为10%,则其评估价值最接近于()万元。
a.110b.61c.80d.49
(13)待评估建筑物为一砖混结构两层楼房,宅基地面积为300平方米,房屋每层月租金为2500元,各种费用占租金收入的40%,土地还原率为8%,建筑物还原率为10%,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元,建筑物的年纯收益为()元。
.12000c
(14)某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了三个参照物,并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果,它们的权重依次为25%、40%、35%,则被评估房地产的价值最接近()万元。
a.140b.157c.141d.148
(15)如果房地产的售价为5000万元,其中建筑物价格为3000万元,地价为2000万元,该房地产的年客观净收益为450万元,建筑物的资本化率为10%,那么土地的资本化率最接近于()。
a.9%b.%c.%d.5%
(16)被评估建筑物历史建造成本为80万元,1997年建成,要求评估该建筑物2000年的重置成本。
调查得知,被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%,该建筑物的重置成本最接近于()万元。
a.86b.87c.90d.85
(17)已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为5万元,建筑物价格为1000万元,建筑物的资本化率为10%,该房地产的土地年纯收益最接近于()万元。
a.50b.60c.80d.100
(18)假定被评估房地产可以永续利用,预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元,从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%,该房地产的评估值最接近于()万元。
a.28b.32c.25d.30
(19)被评估土地的剩余使用权年限为30年,参照物剩余使用权年限为25年,假定折现率为8%,被评估土地的年限修正系数最接近于()
a.b.0.948c.d.
(20)运用最佳使用原则评估地产的前提条件是()。
a.土地的非再生性b.土地位置固定性
c.土地用途广泛性d.土地利用永续性
(21)某宗地取得费用为每平方米100元,开发费用为每平方米300元,当地银行一年期贷款利率为9%,二年期贷款利率为10%,三年期贷款利率为11%,开发周期为3年,第一年投资占总投资的1/2,第二、三年投资各占总投资的l/4,问该土地每平方米应负担利息为()元。
a.b.30.75c.89d.
(22)某砖混结构单层住宅宅基地200平方米,建筑面积120平方米,月租金3000元,土地还原利率8%,取得租金收入的年总成本为8000元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元/平方米,建筑物的年纯收益为()元。
a.8600b.8800c.9000d.12000
(23)某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式,为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。
预期该商业房地产建成后的售价为3000元/平方米,估计该建筑物的建筑费用为1400元/平方米,专业费用为建筑费用的6%,利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15%,销售费用及有关税费为售价的10%,该土地的价值接近于()元/平方米。
a.1728b.1900c.1500d.1000元
(24)在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括()。
a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费
(25)某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业大楼开发时的价值为500万元,用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为300万元。
这体现了房地产评估的()
a.供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则
(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理,由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%,室内格局因素修正系数为()
a.100/115b.85/100c.115/100d.100/85
(27)某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。
该建筑物2001年1月的重置成本为500万元,2001年1月的评估值接近()万元
a.400b.392c.402d.390
(28)某宗土地的土地取得成本为500万元,土地开发费为l000万元,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为8%。
该土地投资利息为()万元
a.120b.80c.60d.100
(29)某宗土地为1000平方米,国家规定的容积率为5,建筑密度为,下列建设方案中最可行的为()
a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米,总建筑面积为4600平方米
b.建筑物地面一层建筑面积为700平方米,总建筑面积为7000平方米
c.建筑物地面一层建筑面积为600平方米,总建筑面积为4800平方米
d.建筑物地面一层建筑面积为400平方米,总建筑面积为4200平方米
(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元,预计以后各年的纯收益按l%的比率递减,该地产的剩余使用权年限为10年,折现率为8%。
该地产的评估值最接近于()万元
a.77b.146c.116d.193
3、多项选择题
(1)影响地价的一般因素有()。
a.行政因素b.区域因素c.社会因素d.经济因素e.人口因素
(2)影响地价的社会因素主要包括()等几个方面。
a.政治安定状况b.社会治安程度c.税收政策d.房地产投机e.交通管制
(3)影响商业用地土地价格的区域因素有()。
a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制
d.公有设施完善度e.交通便捷度
(4)影响地价的个别因素主要有()。
a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素
d.地块形状因素e.土地利用因素
(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有()。
a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况
d.环境质量e.土地使用年限
(6)评估建筑物需考虑的因素包括()。
a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平
(7)建筑物应在()方面符合政府规定。
a.建筑结构b.建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计
(8)我国房地产评估的标的物一般包括()。
a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益
d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备
(9)假设开发法中的投资利润是以()为计算基础的。
a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用
(10)运用市场比较法评估地产,在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致。
a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间
(11)房地产评估遵循的原则有()
a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则
4、计算分析题
(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下:
预计建设期为2年,第一年投人60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。
(2)投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5,单价为1000元/平方米,乙地容积率为3,单价为800元/平方米,两幅土地其他条件相同,问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
(3)某房屋建筑面积为1200平方米,同类型房屋标准新建单价为970元/平方米,但该房屋装修好,调整增加1%;设备配置齐全,增加2%;地段、层次、朝向增加%,其他情况同于标准房屋。
经现场评定,该房屋为7成新。
根据上述情况,评估房屋价格。
(4)某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年,现该房屋拟出租,出租期l0年,按租赁双方合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为l0%,该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
(5)有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。
宗地
成交价格
(元/平方米)
交易时间
交易情况
容积率
剩余使用年限
区域因素
个别因素
待估地
2000/01
0
45
0
0
1
800
1998/01
2%
50
1%
0
2
850
1999/01
1%
50
0
1%
3
760
1998/01
0
40
0
-2%
4
780
1998/01
0
45
-1%
1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为:
容积率在之间时,容积率每增加,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
该城市地价指数见下表:
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
指数
100
105
108
110
111
115
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
(6)有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为,拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为50年。
据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。
建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。
假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。
试评估该宗土地的地价。
计算结果以元为单位(取整)。
(7)房地产的总使用面积为1万平方米,月租金为7元/平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为万元/年。
预计该房地产尚可以使用10年。
折现率为12%。
计算该房地产的评估值。
(8)假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积5000平方米,容积率限定为4,土地使用权70年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发,施工期为2年,建筑投资均匀投入。
建筑成本为1500元/平方米,专业费为建筑成本的6%,开发商的目标利润为成本的15%,有关税费为楼价的5%,折现率为10%,工程完工后每平方米售价5500元,估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格,试计算分析。
(9)某房地产2001年10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该房地产2001年10月的价格。
(10)某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用8年。
经过调查测算,现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建造成本的40%),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。
该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元,平均寿命为10年,已经使用8年。
假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。
(11)某房地产的土地面积1000平方米,建筑面积2000平方米。
土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得,使用权年限为50年。
建筑物为钢筋混凝土结构,于1995年10月1日建成使用,建筑造价为800元/建筑平方米。
1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米,该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。
假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6%,试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
(12)某在建工程开工于2001年3月1日,用地面积为2000平方米,建筑容积率为,用途为公寓。
土地使用权年限从2001年3月1日起50年。
土地取得费为楼面地价1000元/平方米,该公寓正常建设期为2年,建造费用为2500元/建筑平方米,到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。
估计该公寓开发项目可以按期完成,建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月,可出租面积为总建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租经营费用为收入的30%。
购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。
试估算该在建工程2001年9月1日的价格。
折现率为10%。
(13)某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年,商场共有两层,每层建筑面积为2000平方米,可出租面积占建筑面积的60%。
一层已经于1996年5月31日出租,租期5年,月租金为180元/平方米。
二层暂时空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米,出租费用为租金的20%。
折现率为10%。
试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。
(14)某在建工程开工于2002年3月1日,用地面积为2000平方米,建筑容积率为5,用途为公寓。
土地使用权年限从2002年3月1日起50年。
土地取得费为楼面地价1000元/平方米,该公寓正常建设期为2年,建造费用为2500元/建筑平方米,到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。
评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。
购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。
试估算该在建工程2002年9月1日的价值。
若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?
二、参考答案
1、
(1)即土地资产,指具有权益属性的土地,即作为财产的土地。
(2)是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。
(3)是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变,损失其经济价值的物及其财产权利,它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等)、与土地及其改良物有关的财产权利。
建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
(4)是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
(5)是指在一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
(6)是单位建筑面积地价,它等于土地总价格除以建筑总面积,或等于土地单价除以容积率。
2、
(1)a
(2)b(3)d(4)c(5)b(6)b(7)d(8)c
(9)b(10)d(11)c(12)d(13)b(14)c(15)c(16)b
(17)c(18)a(19)d(20)c(21)c(22)b(23)a(24)c
(25)c(26)c(27)b(28)b(29)c(30)c
3、
(1)acde
(2)abd(3)abce(4)abcde(5)abcd(6)abcde
(7)bcd(8)acd(9)acde(10)abd(11)abcde
4、计算题
(1)根据所给条件计算如下:
1)预计住宅楼的买楼价的现值为:
2)总建筑费用现值为:
3)专业费用=9190000×6%=551400(元)
4)租售费用及税金=29752066×5%=1487603(元)
5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%
=(地价×20%)+(9190000+551400)×20%
=(地价×20%)+1948280
6)总地价=(2975-551400-l48)÷(1+20%)
=÷=(元)
(2)根据题中所给条件计算如下:
1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)
2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
从投资的经济性角度出发,投资者应投资购买甲地。
(3)根据题意:
该房屋价格=970×(1+l%+2%+%)×1200×
=970××1200×
=851466(元)
(4)
(5)
即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米元
(6)该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。
1)测算不动产总价
1不动产建筑总面积:
3200×=8000(平方米)
2不动产纯收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)
3不动产收益年期=50-3=47(年)
④
2)测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×(1+10%)×8000=8800000(元)
3)计算利息
利息=地价×7%×3+8800000×7%×=地价+924000(元)
4)计算利润
利润=×15%=2955917(元)
5)测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
=地价-92
地价=6994224/=5780350(元)
单价=5780350/3200=(元/m2)
楼面地价==(元/m2)
(7)
1)该房地产的年租金总收入为:
1×7×12=84(万元)
2)该房地产的年出租费用为:
84×(5%+12%+6%)+=19.62(万元)
3)该房地产的年纯收益为:
=(万元)
4)该房地产的价格为:
×[1-1/(1+12%)10]/12%=×2=(万元)
(8)
1)完工后的预期楼价现值为:
5000×4×5500/(1+10%)=(万元)
2)建筑成本及专业费:
1500×(1+6%)×2/(1+10%)2/2=2891(万元)
3)有关税费:
×5%=(万元)
4)目标利润为:
(地价+2891)×15%=15%地价+万元
5)估算地价:
地价=地价
地价=(万元)
(9)
300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p
p=(万元)
1)
或者
或者
2)计算过程:
或者
或者
3)计算结果:
V=(万元)
(10)
1)建筑部分的重置成本:
800×(1+3%)+800×60%×6%×+800×40%×6%×+50+120=(万元)
2)建筑部分的折旧:
()×8/50+18=(万元)
3)装修部分的折旧:
200×2/5=80(万元)
4)设备部分的折旧:
110×8/10=88(万元)
5)总折旧:
+80+88=(万元)
(11)
1)建筑物的价格:
900×2000×(49-4)/49=1653061(元)
2)土地价格:
1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元)
3)房地产总价格:
1653061+1078638=2731699(元)
(12)
1)预期完工后的楼价现值:
80×12×2000××65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)]
=(万元)
2)在建工程的完工费用现值:
2500×(1-45%)×2000×(1+14%)=(万元)
3)税费:
购买价格×4%
4)正常购买价格:
购买价格=购买价格×4%
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