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份房地产市场调研报告
地产市场调研报告
北京中睿房地产顾问有限公司
2015年7月5日
一、全国市场分析
1、房地产市场动态
【温家宝总理】目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨。
必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
7月7日上午,温家宝总理在江苏省常州市保障性住房小区,了解公租房和经济适用房等情况。
随后,温总理与保障性住房施工、建设和管理等单位负责人进行座谈。
在听取大家介绍后,温家宝说“经过多年艰苦不懈的努力,房地产市场调控取得了一定的成效。
目前,房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨。
值得注意的是,今年二季度全国主要监测城市的低价出现环比微升。
6月份,一些城市新建住宅的价格出现环比上涨。
目前,房地产市场信息比较混乱,市场对房价走势的预测也出现一些变化,潜在购房客户普遍担心房价反弹,必须进一步坚定不移地搞好调控工作”。
温总理强调:
要继续坚决抑制投机投资性需求,防止变相放松投机投资性购房政策,防止媒体炒作误导调控,要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策。
继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,加强市场监管;对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人,要严肃查处。
对有的地方出台或变相放松抑制投机投资性购房政策的,要有针对性地及时制止和纠正。
【国土资源部】继续强调楼市调控不动摇,保障合理用地需求,加大普通商品住房土地供应。
7月10日下午,国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史主持召开第19次部长办公会。
在下半年土地供应方面,除继续强调楼市调控不动摇外,也明确提出要落实中央关于“稳中求进”的总要求,积极应对经济下行压力、全力服务“稳增长”,保障合理用地需求加大普通商品住房土地供应。
据北京市住房和城乡建设委员会统计,6月北京二手住宅签约13000余套,环比5月上涨7.5%,同比上涨71%,创下自去年限购政策实施以来的新高。
机构报告指出,年初至今,纳入统计的全国300个主要城市土地成交累计为5076亿元,同比降幅36%,一线城市中上海的降幅最为明显,住宅用地出让同比下降近50%,商业地块降幅也在30%以上。
对于普通商品房供地迟迟难以打开局面,国土部也并非不知情。
事实上,为了扭转普通商品房地块出让难的局面,部分地方政府已经着手调研措施。
【财政部】严格实施差别化住房税收政策,抑制投资性购房。
财政部部长谢旭人在7月25日举行的全国财政厅(局)长座谈会上表示,下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造,各级财政都要按规定落实资金来源,切实加大资金投入。
严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管,抑制投机投资性购房需求。
2011年1月27日,上海、重庆宣布次日开始试点房产税。
上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%。
上海、重庆作为试点已经开征房产税一年多,预计房产税征收范围有可能以进一步扩大,作为加强房地产市场调控新手段。
【国务院】楼市督察组,空降16省市督查房地产调控。
国务院办公厅24日发文称,针对近期房地产市场出现的新情况、新问题,为进一步推动房地产市场调控政策措施落实,坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果,国务院决定从7月下旬开始,派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
这是15个月来国务院再度出台新的调控措施。
此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况,差别化住房信贷政策执行情况,住房用地供应和管理情况,税收政策执行和征管情况。
国务院督查组将深入有关部门和机构核查政策落实情况,实地查看商品住房项目,听取基层群众意见和建议。
对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的,国务院督查组将督促进行整改。
这也是去年以来国务院第二次专门为房地产调控派出督查组。
去年4月,国务院曾派出8个房地产调控督查组,奔赴16个省(区、市)进行督查。
督查组出发之际,正值各地刚刚公布房价控制目标,因与民众预期相距甚远,房价目标引发极大争议。
根据国务院24号文件,此次督查的名单包括:
北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。
2、未来形势分析
根据易居中国的统计数据,2012年7月份,十大重点城市成交面积环比超过半数呈回落趋势,其中杭州跌幅最大,达16.39%,深圳的跌幅次之,跌幅为12.61%;从全国来看,监控的30个重点城市中,13个城市成交面积环比呈现下跌,平均涨幅为10.19%,其余16个城市成交面积环比依旧保持不同幅度的上涨。
由于今年3月、4月、5月、6月份,有关各地楼盘销售火爆的消息越来越多,购房客户普遍担心房价急剧增长,观望情绪有所减缓,成交量普遍上升(高碑店成交量明显上升,市场月均销售230套)。
同时,市场的涨价消息也增加了国家出台新的调控政策预期。
根据近期国家房地产相关政策动态解读,预计市场在近期不会有大变动。
在9月、10月份传统销售旺季国家出台新政策(行政、金融或财政政策)的可能性较大。
预计今年下半年市场将平稳运行,不会出现较大的下行趋势,出现2009年以前“报复性增长”概率极小。
二、高碑店市场分析
1、供应分析
(1)现有供分析
根据最新的高碑店房地产市场调研,目前市场在售楼盘20个,市场供应量约350万㎡;潜在入市项目3个(包括京港国际、路桥国际和上院学府),预计市场投放量约30万㎡以上;新入市项目1个(逸搏豪轩),24栋住宅。
一期9栋小高层、二期15栋高层,总建筑面积约20万㎡。
高碑店在售楼盘的建筑规模统计:
●超过50万㎡的项目1个,占总数比例5%;
●建筑规模在30~50万㎡的项目1个,占总数比例5%;
●建筑规模在20~30万㎡的项目4个,占总数比例20%;
●建筑规模在10~20万㎡的项目9个,占总数比例45%;
●建筑规模在10万㎡以下的项目5个,占总数比例25%。
统计分析看出,高碑店在售项目规模呈橄榄球状分布,小型项目和大型项目比例较小,多数项目建筑规模在10~20万㎡,此区间项目所占比例达到45%。
大型项目具有规模优势,在销售和推广上对整体市场产生决定性作用,推盘策略、价格调整和市场推广对市场影响较大(万和城、燕赵熙府等建筑规模在30万㎡以上的大型项目的销售业绩占整体市场份额70%以上,主导高碑店市场销售均价和销售趋势)。
高碑店房地产项目销售率普遍较低
通过上述分析看出,目前在售项目中除公园大道、毕加索花园、林语国际、锦绣华庭等2010年较早入市项目的销售率较高。
2011年后入市的万和城、景阳丽都、中央公馆销售率严重不足,存量较大、销售压力较大。
根据市场调研7月份销售较好的项目为万和城、燕赵熙府、汇通・尚东城,市场整体销售月260套,其中万和城销售约210套。
(2)潜在供应分析
根据市场调研,高碑店目前潜在入市项目约3个,包括路桥国际、京港国际、上院学府,市场投放量约30万㎡。
根据最新市场调研,京港国际近期已完成销售筹备工作。
该项目已于6月初完成销售中心重新装修、沙盘安装和销售培训工作,预计将于7月底开始内部认购,销售价格在2560元/㎡~2800元/㎡,将会对高碑店市场产生较大影响。
竞争项目逸搏豪轩于已完成售楼处装修、展板安装和宣传资料印刷工作。
7月中旬已启动排号工作,对外宣传“五千抵一万”,均价2900元/㎡。
2、需求分析
(1)客户区域分析
根据7月份高碑店房地产市场调研,购房客户分布区域包括高碑店市区、高碑店周边村镇(方官、新城、辛桥、辛立庄、肖官营、泗庄镇、东马营、黄辛庄等周边乡镇)和高碑店周边县市(涿州、定兴、白沟、涞水等)。
(2)客户需求分析
根据客户需求分析,客户对1居室需求比例为2%、2居室需求比例为51%、3居室需求为46%、对于4居室的需求为1%。
自2012年3月份以来高碑店市场出现一些新变化,与2011年相比客户对于3居室(100~120㎡)需求明显上升。
根据统计数据分析,目前市场畅销户型包括:
●客户对80~95㎡的2居,需求占总量比例35%;
●客户对90~100㎡的2居,需求占总量比例21%;
●客户对100~115㎡的3居,需求占总量比例26%
市场滞销户型为:
●65㎡、70㎡以上的1居室;
●95㎡以上的2居室;
●130㎡以上的3居室和4居室。
近期3居室(90~120㎡的3居室)需求出现较大幅度上升,出现上述变化主要有一下几点原因:
●由于连续的宏观调控政策影响,投资、投机性购房(多为80~95㎡的2居室)被大量压制;
●购房客户以居住性需求为主,多以新婚置业或改善居住需求。
客户置业理念发生转变,不再以“有房住”为置业目的,更多期望居住环境进一步得到改善,居住舒适性成为客户除单价、总价以外最关注的问题。
3、销售分析
(1)销售数量分析
根据市场调研7月份高碑店市场销售约270套。
销售情况比较好的项目包括万和城(约185套)、燕赵熙府(55套)和汇通·尚东城(30套),与6月份相比销售数量上升约60套。
5月份以来市场整体销售维持在200套以上,高碑店市场销量出现明显好转,客户观望情绪降低,有效需求获得缓慢释放。
(2)销售价格分析
根据统计数据,6月份高碑店房地产市场报价、实际成交价格与5月份基本持平,除汇通・尚东城销售价格上调130元/㎡外,多数项目维持原有销售价格不变,近期各项目未向市场推出新房源。
●市场报价在3000元以下的项目3个,占总数比例15.8%;
●销售价格在3001-3300元/㎡的项目有4个,占总数的21.1%;
●销售价格在3301-3600元/㎡的项目有3个,占到了15.8%;
●销售价格在3601~3900元/㎡的项目4个占到了总数量21.1%;
●销售价格在3901元~4200元的项目3个,占总数比例15.8%;
●销售价格在4201元~4500元以上的项目1个,占总数比例5.3%;
●销售价格在4500元以上的项目1个,占总数比例5.3%。
从7月份销售价格中可以看出,目前高碑店楼盘覆盖范围广阔,销售价格范围从2680元/㎡至4520元/㎡。
市场竞争的焦点在于中低档次项目(价格在3000~3300元/㎡),是目前市场成交的集中区域;其次,中高档次项目3600~3900元/㎡),由于市场受调控影响,此类项目由于总价高,所以成交量较低。
(3)优惠分析
7月份万和城连续推出多项优惠多动,给出的优惠幅度较大。
购房客户享受内部优惠400元/㎡、一次性9.7折、贷款9.9折优惠,首付4.6万元,剩余房款可按揭,老带新最高现金奖励6000元,对市场影响较大。
最新推出的奥运金牌天天猜,送1000元购房款、到售楼处看房免费赠送游泳门票、转盘赢大奖吸引较多客户关注。
项目名称
一次性优惠
贷款优惠
其他优惠
景阳丽都
9.7折
/
/
盛景花园
总房款减10000元
9.9折
/
锦绣华庭
9.8折
9.9折
销售停滞状态
盛祥嘉苑
每平米减50元
无
折扣可以商量
万和城
2居室减3000元
3居室减6000元
2居室减3000元
3居室减6000元
客户享受内部认购每平米减400元,一次性9.7折、贷款9.9折优惠,首付4.6万元,剩余房款可按揭。
奥运金牌天天猜,送1000元购房款、到售楼处看房免费赠送游泳门票
毕加索
无
9.9折
最高优惠100元/㎡
中央公馆
总房款优惠20000元
总房款优惠20000元
一次性付款免10年物业费
富华公寓
每平米优惠70元
每平米优惠20~50元不等
/
世纪公园
9.5折
9.8折
/
林语国际
9.8折
9.9折
暂时无可售房源
高碑店各售楼处目前给出的优惠幅度在9.2折~9.8折,平均9.5折。
(4)销售推广分析
根据7月份市场调研,高碑店目前的推广方式包括:
DM派发、短信群发、路牌、灯箱广告、工地围挡、条幅广告、大屏幕广告、锣鼓车、传媒报纸、电视广告。
7月份DM派发、大屏幕广告出现频次增加,锣鼓车宣传方式的频次降低。
5月、6月、7月份万和城进行了大量的营销推广活动,如近期推出“奥运金牌天天猜”、“看房送大礼”、“飞盘游戏,房价直减1599、1699、1799”等推广活动,同时在迎宾路发放DM配合宣传。
附件一市场在售/待销区位图
附:
2012年7月份高碑店楼盘分布图(红色为在售项目,蓝色为潜在入市项目)
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- 房地产市场 调研 报告