盐城亭湖区丹顶鹤风情小镇.docx

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盐城亭湖区丹顶鹤风情小镇

盐城市亭湖区丹顶鹤风情小镇

PPP项目（一期）合同

本PPP项目合同（如下称“本合同”）于2019年*月*日由以下双方订立：

（1）甲方：

盐城市亭湖区黄尖镇人民政府（以下简称“甲方”）

法定代表人：

（2）乙方：

四川本鑫投资有限公司、云南省建设投资控股集团有限公司、成都中科大旗软件有限公司、西藏正华实业有限责任公司联合体（以下简称“乙方”）

法定代表人：

前言

（a）盐城市亭湖区丹顶鹤风情小镇PPP项目（一期）（以下简称“本项目”）经物有所值论证及财政可承受力评估，获亭湖区发改委立项批复，决定采用PPP方式（Public-Private-Partnership）实施。

盐城市亭湖区人民政府授权盐城市亭湖区黄尖镇人民政府（以下称“甲方”）作为本项目实施机构，并授权盐城市亭湖区公有资产投资经营有限公司（以下称“亭湖公投”）作为本项目的政府方出资代表。

（b）盐城市亭湖区黄尖镇人民政府通过公开招标的方式选择乙方作为本项目中标社会资本方，并通过与乙方签署本合同的方式授予其在本项目项下的经营权。

待乙方与亭湖公投按照合资合同（详见附件2）和公司章程（详见附件3）的约定在亭湖区投资设立项目公司后，由项目公司通过补签合同，全面承继乙方在本合同项下的权利和义务。

（c）项目公司是乙方与亭湖公投为实施优化设计、投资、融资、建设、运营维护、移交本项目而依法设立的企业法人。

（d）本项目所涉及的牡丹园项目采取ROT（改建-运营-移交）的运作模式，所涉及的新建项目采取DBFOT（优化设计－建造－融资－运营－移交）的运作模式。

（e）牡丹园项目资产已由其产权持有人盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司与甲方共同委托评估机构进行了评估，双方已就收购事项与收购价格签订了意向性资产收购意向协议，意向协议约定：

在项目公司成立后，由项目公司对牡丹园项目资产进行收购，意向收购价为19800万元。

项目公司成立后，由项目公司和原牡丹园资产产权人盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司共同委托有资质的第三方评估机构复核认定收购价格，另行签订资产收购协议。

收购后牡丹园资产产权归项目公司所有，由项目公司对牡丹园项目统一规划设计、提升改造及运营；甲方授权项目公司负责项目的优化设计、投资、建设（包括牡丹园项目的改建与新建项目的建设）、融资，以及在PPP合同期内的指定资产的运营维护与期末移交责任。

合同期结束，项目公司需保障所运营项目设施的完整性，并按PPP合同中的资产移交的条件、标准及程序等约定无偿向政府或者政府指定机构移交项目公司实物资产、无形资产、项目运营权与收益权。

（f）甲方保证乙方在PPP合同期内拥有项目资产的独家特许经营权与收益权，并按照项目合同的约定向其支付一定的可行性缺口补助，经盐城市亭湖区人民政府审批，将可行性缺口补助纳入盐城市亭湖区中长期财政规划，并根据预算法的规定，提请盐城市亭湖区人大审议。

为此，各方达成如下合同：

第一章总则

第一条定义和解释

1.1定义

以下定义适用于本合同：

本合同

指由甲方与乙方签署的盐城市亭湖区丹顶鹤风情小镇PPP项目（一期）合同，包括全部附件，以及日后可能签署的任何PPP项目（一期）合同之补充合同和附件，每一部分都应视为本合同的一部分。

甲方

盐城市亭湖区黄尖镇人民政府

乙方

指甲方通过公开招标方式选定的本项目PPP运作的社会资本方。

除非本协议另有明确约定，在项目公司设立之前，则乙方指*****；待项目公司成立后，本协议已明确约定的应由项目公司承担的权利义务应继续由项目公司享有及承担，同时，应由乙方承担的但应由项目公司承继的权利义务由项目公司承继，但项目公司承继的权利义务不应影响本身应由项目公司股东方应承担的权利义务[包括但不限于*****作为本项目的施工总承包方承担相应的工程建设等、股东出资的权利及义务、股权转让限制、表决权、委派董事、股东分红权以及在项目公司融资不能时提供的股东贷款、补充提供担保（或有）等]。

本项目

指盐城市亭湖区丹顶鹤风情小镇PPP项目（一期），本项目总占地面积约2450亩,其中:

建设用地约464亩、流转用地约1500亩、其他用地约486亩。

项目投资总额161683万元，其中：

牡丹园项目收购费用19800万元、征地拆迁费17200万元、新建项目工程建设费用112702万元、建设期利息11981万元。

具体建设内容如下：

（1）鹤祥展翼景观大道：

结合仙鹤牡丹的共同的仙境文化调性，通过道路两旁50m宽景观带提升，敞开整个道路与风景小镇的景观面，打造仙境主题的景观形象大道。

南北入口道路设立鹤文化景观雕塑，道路中间根据现状设立船行下穿及景区步行下穿，联通东西两大组团，从景观上消融国道带来的区隔感，制造进入本区域的仪式感；

（2）万鹤来朝游客集散中心：

计划建设用地59亩，建筑面积29500平方米（含临建1000平方米）。

包括渔人水乡码头、游艇码头、游艇会所、鹤鸣里风情街区等；（3）丹鹤呈祥文化体验区：

计划建设用地151亩，建筑面积35550平方米。

包括丹鹤艺术中心（招商中心）、丹鹤国际会议中心、中华药博园（药用植物园）、非遗文化博览馆（临仙阁）、西翼游客服务中心（特产超市）、国仕馆（国学教育基地）、黄尖牡丹园（茶坊）、牡丹艺术私房菜、花好月圆婚博园等游览项目；（4）鹤栖水岸温泉度假区：

计划建设用地145亩，建筑面积37375平方米（含临建用地1500平方米）。

包括水之鹤温泉民宿（A区）、健康管理中心（体检中心）、鹤式运动公园、鹤栖湾温泉度假酒店、鹤巢水疗中心、闲云鹤野养生别院等游览项目；（5）在鹤之洲鹤式生活体验区：

计划建设用地30亩，建筑面积51000平方米（含临建43000平方米）。

包括鹤翔九天演艺中心、奇幻鹤岛漫游世界（装置艺术）、云鹤旋转餐厅（地标节点）、鹤式生活秀场（主题体验）、护鹤家园（驯养中心）、鹤式营地（主题露营）等游览项目；（6）祥云鹤村生态文创区：

计划建设用地79亩，建筑面积11250平方米。

包括丹鹤自然学院（研学基地）、彩鹤文创基地、丹鹤主题农庄等游览项目。

上述子工程项目的建设内容具体以经政府有关部门图纸审查通过的施工图为准。

本项目最终建设投资额以经审计的竣工结算价为准，并依据本合同附件5的约定调整可行性缺口补助基准值。

牡丹园项目

本合同中所指牡丹园项目指黄尖牡丹园，其产权人为盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司。

牡丹园占地面积约739亩，其中：

出让用地58亩、流转用地441亩，其余为未利用地。

根据黄尖镇总体规划及小镇推广全域旅游的要求，拟将牡丹园项目列入亭湖区丹顶鹤风情小镇PPP项目（一期），由社会资本对整个PPP项目统一规划设计，并对牡丹园进行提升改造，统一运营。

纳入本PPP项目的资产收购范围为现状用地上由盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司投入建设的资产，具体范围包括：

房屋建筑物、土地使用权、土地租赁权、附属设施、绿化、设备设施等（详见附件10《苏仁中评报字[2018]第020号资产评估报告》）。

盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司已与甲方共同委托评估机构进行了评估，双方已就收购事项与收购价格签订了意向性资产收购框架协议（附件9），意向收购价为19800万元，并约定在项目公司成立后，盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司和项目公司共同委托有资质的第三方评估机构复核认定收购价格，另行签订资产收购协议。

若项目公司收购牡丹园项目资产失败，对应扣减项目总投资，但不影响项目其他内容的建设及项目的后续运营。

招标文件

指****年*月*日于****发售的《盐城市亭湖区丹顶鹤风情小镇PPP项目（一期）招标文件》。

投标文件

*****

甲方

指盐城市亭湖区黄尖镇人民政府。

乙方

指甲方通过公开招标方式选定的本项目PPP运作的社会资本方。

项目公司

指乙方与亭湖公投为实施投资、融资、优化设计、建设、运营、维护、移交本项目而按照本合同约定设立的企业法人。

经营权

指政府授予项目公司在一定时间和范围内对某项公用产品或服务进行独占性经营的权利。

本合同所指经营权是指对本项目优化设计、投资、建设、融资、运营维护及移交指定项目资产的权利以及获取由此产生的收益的权利。

使用者付费

本项目使用者付费即本项目经营性收入，包括门票收入、自营收入、租赁收入和其他收入等，以及与项目相关的其他经营活动取得的收益。

政府对项目公司的运营补贴责任优先由项目公司的使用者付费收入冲抵，当使用者付费不足以覆盖项目公司建设投资、运营成本及合理回报时，政府向项目公司支付可行性缺口补助。

可行性缺口补助

本项目可行性缺口补助指在项目经营性收入（使用者付费）不能满足社会资本年均建设成本、年度运营成本和合理利润时，政府按照合同约定每年支付的财政补贴。

财政补贴资金的来源为政府补贴。

可行性缺口补助将按照“基于可用性的绩效考核”模式进行支付。

本合同约定的可行性缺口补助是根据合同附件5确定的财政补贴金额。

项目投资总额

本项目的项目投资总额包含：

牡丹园项目资产收购费用、列入本项目总投的拆迁费用、牡丹园项目改扩建工程建设费用、新建项目工程建设费用、建设期利息。

其中工程建设费用包含：

建筑安装工程费、工程建设其他费用、设备购置及安装费。

最终项目投资总额以政府审计部门或第三方中介机构的竣工财务决算审计报告的审计结果为准。

并依据本协议附件5的约定调整可行性缺口补助基准值。

项目建筑安装工程费用

项目建筑安装工程费用计价执行最新江苏省五部计价定额及相关配套文件，材料设备价格参照与施工时间对应的《盐城工程造价信息》信息指导价算术平均值计取，如指导价没有的，执行造价信息中的市场信息价。

人工及机械费可按照相关文件规定予以调整。

《盐城工程造价》中缺项的，项目公司按《中华人民共和国国家发展和改革委员会令第16号》履行招投标程序，按《中华人民共和国国家发展和改革委员会令第16号》限额以下的按政府方委托的审计机构、项目公司、参建有关单位采用询价或邀请招标方式共同确认的材料或设备价计入结算，招投标方案由政府审批确定。

规费、税金等定额取费按建设行政主管部门有关文件规定执行。

最终的建安工程费以政府审计部门或第三方中介机构的审计结果为准。

具体工程结算原则按合同附件5约定执行。

工程建设其他费用

指包括但不限于规划选址、环境影响评价及报批、立项及可研报批、测勘、初步设计及审查、施工图审查、工程量清单控制价编制以及建设单位管理费、前期工作咨询费、劳动安全卫生评审费等合理费用。

配套设备购置及安装费

本项目所需的配套设备购置及安装由甲方及乙方协商确定，根据法律法规及政府文件的规定进行采购，相关费用计入项目总投资，包括设备购买价款及相关税费、使设备达到预定可使用状态的其他合理必要支出，安装调试费等。

建设期利息

指项目公司在建设期内以项目建设为目的进行融资，实际用于项目建设的资金所产生的利息。

在建设期间，按监理工程师确认的工程建设进度计算利息，在最终竣工财务结算审计时建设工程投入需扣除20%资本金部分后作为当期借款本金，借款利率为乙方中标上浮率计算的贷款利率为准，按年以单利计息，不计复利。

建设期利息计算时，融资利率＝建设期当年度人民银行5年以年中长期贷款基准利率*（1+基准利率上浮率）。

乙方中标的基准利率上浮率为****。

合作期

本项目的合作期包括建设期与运营期，建设期不超过36个月，自竣工验收合格之日（联合验收完成，达到交钥匙标准）或者双方书面确认的其他日期起次日进入运营期，运营期限为15年。

项目文件

指包括但不限于下列文件：

（1）本合同及附件；

（2）融资文件；

（3）与项目有关的其它文件。

项目设施

指本项目红线范围内与项目相关的设施。

项目资产

本项目在建设期内投资建设以及项目运营期内因更新重置或升级改造投资形成项目资产。

根据类型不同，分为动产、不动产和无形资产等：

1）动产是指因由项目公司投资或者购买形成的可移动资产：

包括且不限于部分配套设备、原材料、备品备件等；

2）不动产主要是指土地（使用权）及土地上附着的建筑物；

3）无形资产主要指：

知识产权、特有技术和预期收益权等。

包括景区品牌、网站域名、营销渠道、管理技术等涉及项目正常运营的知识产权与特有技术。

中国

指中华人民共和国，仅为本合同之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。

法律

指所有适用的中华人民共和国法律、法规、规章、地方性法规、司法解释、政府部门颁布的标准、规范或其他适用的强制性要求、有法律约束力的规范性文件等。

法律变更

指在生效日后颁布、修订、废止或重新解释的任何适用法律导致甲方或乙方在本合同项下的权利义务发生实质性变化。

政府行为

指甲方的任何上级政府部门的国有化、征收及征用等行为。

批准

指为了使乙方能够履行其在本合同项下的义务和行使其在本合同项下的权利，乙方必须或希望从政府机关依法获得的为项目公司的投资、融资、优化设计、建设、运营维护和移交所需要的任何许可、执照、同意、授权、免除或批准。

贷款人

指融资文件中的贷款人或项目资金提供人。

融资文件

指与项目或其任何一部分的建设和运营相关的贷款合同、担保合同、保函和其他文件，但不包括股东作出的出资承诺或出资、建设期履约保函、运营维护保函以及移交维修保函。

融资交割

融资交割是项目公司已为项目建设融资的目的签署并向融资方提交所有融资文件，并且融资文件要求的就本项目获得资金的所有前提条件得到满足或被豁免。

缔约保函

指乙方作为中标社会资本在中标后向甲方提供的、为担保后期PPP合同的签订且项目公司融资到位的担保函。

建设履约保函

指项目公司按照第5.4条的规定提供的、为担保其履行在本合同项下的建设等义务的担保函。

运营维护保函

指项目公司按照第17.1条的规定提交的、为担保其履行在本合同项下的运营维护等义务的担保函。

移交维修保函

指乙方按照第20.5条的规定提交的、为担保其履行在本合同项下移交、质量保证等义务的担保函。

建设期

建设期不超过36个月。

开工日

以监理工程师签发的开工令之日为准。

竣工验收日

为竣工验收合格证明上载明的日期。

运营期

指运营期内任一年度期间，第一个运营年应在正式运营日开始至满一年时间止，以此类推15年。

固定资产投资

就本项目而言，是指固定资产新建、改建、扩建、更新（局部或全部更新）支出。

经常性支出

就本项目而言，是指除固定资产投资外的成本费用支出，包括但不限于相关税费支出。

基本相同的经济状况

就本项目而言，是指通过对项目公司另行支付补偿费用或者相应核减可行性缺口补助的方式，对因法律变更所导致的固定资产投资或经常性支出所带来的项目公司实际成本费用增加或减少进行补偿或核减，以保证项目公司的经济状况不受该等法律变更的影响。

谨慎工程和运营惯例

指可以合理期望的对同一项业务在相同或类似情况下熟练和有经验的承包商或操作者的技能、勤勉、谨慎和预见能力的惯例标准。

就本项目而言，谨慎工程和运营惯例应包括但不限于采取合理的步骤，以确使：

（a）在满足正常条件下及合理预测的非正常条件下项目拥有所需要的充足材料、资源和供应品；

（b）拥有足够数量、充足经验并经过适当培训的工作人员，以恰当有效地按照相应的手册和技术规范运营本项目并能够处理紧急情况；

（c）由有知识并受过培训和有经验的人员进行预防性日常和非日常维护和修理，以确使本项目长期、可靠和安全地运营。

股权锁定期

是指限制社会资本方转让其所直接或间接持有的项目公司股权的期间。

争议解决程序

指本合同第二十五条中提及的解决争议的程序。

政府部门

指：

1、中国国务院及其下属的部、委、局、署、行，中国的任何司法或军事当局，或具有中央政府行政管理功能的其他行政实体；

2、省、市、区、县各级地方政府及其职能部门。

终止通知

指双方按照本合同第29.2条向对方发出的通知。

终止意向通知

指双方按照本合同第29.2条向对方发出的通知。

生效日

指本合同甲乙双方盖章并由双方法定代表人或授权代表人签字之日。

工作日

指除中国法定休息日和法定节日或假日以外的、各机构普遍工作的任何日期。

终止日

指本合同提前终止的日期。

移交日期

指经营期届满之日后的第一个营业日（适用于本合同期满终止），或经双方书面同意的移交项目设施的其他日期。

1.2解释

本合同中的标题仅为阅读方便所设，不应影响条文的解释。

以下的规定同样适用于对本合同进行解释，除非其上下文明确显示其不适用。

在本合同中：

（a）合同或文件包括经修订、更新、补充或替代后的该合同或文件；

（b）“元”指人民币元；

（c）条款或附件：

指本合同的条款或附件；

（d）一方、双方：

“一方”按适用情况分别指甲方或乙方，包括其各自合法的继任者和允许的受让人；“双方”指甲方和乙方，包括其各自合法的继任者和允许的受让人；

（e）除非本合同另有明确约定，“包括”指包括但不限于；除本合同另有明确约定，“以上”、“以下”、“以内”或“内”均含本数，“超过”、“以外”不含本数；

（f）所指的日、月和年均指公历的日、月和年，其中一年以365天计，一个月以30天计；

（g）本合同中的标题不应视为对本合同的当然解释，本合同的各个组成部分都具有同样的法律效力及同等的重要性；

（h）本合同并不限制或以其它方式影响甲方及其他政府部门行使其法定行政职权。

在本合同有效期内，如果本合同项下的有关约定届时被纳入相关法律规范属于甲方或其他政府部门的行政职权，适用该等法律规定；

（i）若规定支付任何款项或提交任何书面材料之日不是工作日，则应在该等日期后的第一个工作日支付或提交。

第二条双方的基本权利和义务

2.1甲方的基本权利

（a）在遵守、符合适用法律要求的前提下，甲方有权对乙方履行本合同项下的义务进行监督和检查，但甲方并不因其承担有关监督、检查工作而承担任何责任，且并不解除或减轻乙方应承担的任何义务或责任；

（b）甲方有权对本项目的建设、运营管理及维护进行总协调；

（c）甲方有权对本项目中乙方融资情况、建设资金到位情况及支付使用情况，乙方建设工程项目建设全过程，以及乙方运营维护项目的实施全过程，进行检查、监督；

（d）甲方有权按照本合同的提前终止规定部分或全部解除本合同并接管乙方建设工程项目、乙方运营维护项目；

（e）甲方有权对乙方及其总承包商、专业分包商和设备供应商的重要人员进行审核，以及建议对不胜任工作的相关人员予以更换；

（f）甲方有权在乙方建设工程项目建设工期内要求乙方提交建设相关文件（包括但不限于施工图文件、建设进度和质量控制报告、竣工验收材料等）并对项目设施的建设进行监督，如发现存在乙方违约情况，有权根据本合同对乙方进行违约处理；

（g）甲方有权在本项目运营期内要求乙方提交运营及维护报告并对项目设施的运营维护情况进行监督，对安全质量进行评估，如发现乙方存在违约情况，有权根据本合同对乙方进行违约处理；

（h）在乙方违反本合同有关规定的情况下，甲方有权根据本合同约定要求乙方支付违约金，如乙方未支付违约金，甲方有权根据本合同约定兑取缔约保函/建设期履约保函/运营维护保函；

（i）在乙方严重违约时，甲方有权依据法律规定或本合同相关规定单方解除本合同；

（j）甲方有权根据需要参与项目公司收购牡丹园资产的复核评估和具体收购谈判，并有权参与资产收购后的资产移交过程，取得由项目公司和原牡丹园资产持有方共同盖章确认的牡丹园资产移交清单。

（k）甲方有权享有本合同和法律、法规、规章及相关规范性文件规定的其它权利；

（l）其他甲、乙双方确定的甲方权利。

2.2甲方的基本义务

（a）甲方应始终遵守所有的适用法律和本合同的规定；

（b）甲方应确保在本合同签署时已取得了必要的行政审批手续，确保本项目可研、立项、用地、环评、规划、选址和初设等相关审批手续合法有效，为本项目的建设创造必备的施工条件；

（c）在乙方提出适当的要求并符合基本建设程序的前提下，甲方或区政府指定机构应尽最大努力协助乙方从有关政府部门获得、保持和续延项目所需的应由乙方办理的所需许可、执照和批准。

若因现行法律法规规章的原因，部分批准无法以乙方的名义取得，甲、乙双方同意以甲方的名义申请并取得相关批准的，相关费用由乙方承担，列入项目总投资。

但届时以甲方的名义申请并取得相关批准时，不影响乙方在本项目建设中的法律地位、责任或权利义务；

（d）负责本项目所需水、电、通讯线路等从施工场地外部接通至本项目规划图范围边缘的义务；

（e）协调城市供水、排水、燃气、热力、供电、通信、消防等依附于本项目的各种管线、杆线等设施的建设计划的义务，匹配本项目建设进度及年度计划安排等；

（f）协调其他政府部门完成相应的征地拆迁工作；

（g）应按照国家相关规定将本项目信息纳入财政部PPP综合信息平台项目管理库；

（h）按照PPP项目合同的约定对项目公司进行基于可用性和绩效考核的财政补贴，保障社会资本方的合法收益，且盐城市亭湖区政府承诺将本项目的财政补贴纳入本级财政中长期规划，并提请盐城市亭湖区人大常委会决议的义务；

（i）协助乙方收购牡丹园项目资产；

（j）本合同提前终止后，依照法律规定或甲、乙双方约定，履行处理善后事宜的责任；

（k）如未来乙方利用本项目申请国家专项资金的，甲方应尽最大努力提供协助。

（l）甲方应履行恪守廉洁从政、廉洁从业和防范腐败的责任；

（m）其他甲、乙双方确定的甲方义务。

2.3乙方的基本权利

（a）乙方享有使用项目土地进行项目建设的权利；

（b）乙方享有投资、融资、建设、运营和维护本项目的权利；

（c）在合法合规的前提下，乙方可以积极探索和开发使用者付费的服务，有权依照本合同的约定收取经营性运营收入；

（d）乙方有权要求甲方按照本合同的约定支付可行性缺口补助；

（e）如果因可归责于其他第三方的原因导致乙方履约不能的，则乙方有权和甲方就有关事宜进行沟通，如经甲方确认确属其他第三方原因，且乙方已为避免此种情形采取必要的措施，则甲方有权酌情考虑对应绩效考核指标的达成率；

（f）在甲方违反本合同有关规定的情况下，乙方有权根据本合同约定获得赔偿；

（g）在甲方严重违约的情况下，乙方有权依据法律规定或本合同相关约定提前单方解除本合同；

（h）在满足本项目总目标和本合同约定的前提下，乙方享有对人员、材料、设备的调配权；

（i）在项目公司成立后，项目公司有权和被收购方共同委托有资质的第三方评估机构复核认定价格，另行签订资产收购具体协议，并按协议约定支付资产转让款。

（j）其他甲、乙双方确定的乙方权利。

2.4乙方的基本义务

（a）乙方应从有关政府部门获得、保持和续延项目所必需的应由乙方办理的许可、执照和批准。

乙方负责按适用法律的要求及时办理项目的工程报建手续，包括申请并获得项目的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并承担相应费用；

（b）乙方应配合甲方办理本合同项下乙方所负责工程需要的确保工程能够正常开工及顺利实施的相关手续；

（c）乙方应积极配合政府相关机构及甲方的监督、检查等活动；

（d）乙方应负责筹措项目工程建设投资资金，按工程进度计划投资建设，并确保投入资金满足本项目实施的需要。

并按合同约定方式接受甲方对乙方融资情况、建设资金到位情况及支付使用情况以及对乙方建设工程项目建设全过程、乙方运营维护项目的实施全过程的监督；

（e）乙方应严格按照法律、法规、工程建设规范标准的规定和经批准的施工图设计文件完成工程建设，确保质量、工期、安全文明施工