武陵山区建设国际汽车城项目可行性报告.docx
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武陵山区建设国际汽车城项目可行性报告
【武陵国际汽车城项目】
可行性研究报告
湘西自治州工程咨询公司
二0一二年八月
编制人员名单
编制单位负责人:
总工程师:
项目负责人:
主要编制人员:
前言7
第一章总论9
1.1项目概况9
1.2项目承办建设单位、股东单位概况11
1.3编制单位概况12
1.4编制依据12
1.5编制原则13
1.6研究范围及内容13
1.7主要经济技术指标14
第二章项目建设背景及必要性15
2.1项目建设背景15
2.2项目建设的必要性15
第三章市场分析17
3.1宏观环境分析17
3.2全国汽车消费行业发展分析25
3.3吉首市房地产市场分析29
3.4项目拟定位方案33
第四章项目项目选址及建设条件34
4.1项目选址基本情况34
4.2项目区域自然条件34
4.2.1地质条件34
4.2.2地理位置35
4.2.3气候条件35
4.2.4水文情况35
4.2.5交通条件35
4.2.6供水条件35
4.2.7供电条件36
4.2.8通信条件36
4.2.9建筑材料36
第五章工程技术方案37
5.1总平面布置37
5.1.1设计依据37
5.1.2场地概述37
5.1.3工程概况37
5.1.4平面布置38
5.1.5竖向布置38
5.1.6交通组织及道路系统38
5.1.7绿化工程38
5.2建筑设计39
5.2.1设计依据39
5.2.2建筑平面设计39
5.2.3竖向交通设计39
5.2.4立面设计39
5.2.5装修标准40
5.3结构设计40
5.3.1设计依据40
5.3.2设计要求40
5.3.3结构设计41
5.3.4主要结构材料41
5.4给排水设计41
5.4.1设计依据41
5.4.2设计范围41
5.4.3给水42
5.4.4排水42
5.5电气设计43
5.5.1设计依据43
5.5.2设计范围及内容43
5.5.3电力负荷估算43
5.5.4电源和电压43
5.5.5照明44
5..5.6弱电系统44
5.5.7防雷接地44
5.5.8电气线路和道路照明45
5.6暖通设计45
5.6.1设计依据45
5.6.2设计范围45
5.6.3室内设计参数45
5.6.4空调设计45
5.6.5通风设计46
第六章节能节水47
6.1编制依据和用能标准47
6.1.1编制依据47
6.1.2用能标准47
6.2能耗状况和能耗指标分析48
6.2.1项目所在地能源供应状况48
6.2.2项目能源消耗种类48
6.3能耗指标分析48
6.3.1能耗分布48
6.4节能措施48
6.4.1建筑节能48
6.4.2电气节能49
6.4.3节水措施50
第七章环境保护、劳动安全和消防51
7.1环境保护51
7.1.1环境现状51
7.1.2环境执行标准51
7.1.3环境影响分析51
7.1.4环保措施52
7.2劳动卫生和安全54
7.2.1安全与劳动保护54
7.2.2劳动卫生54
7.2.3卫生防疫54
7.3消防设计55
7.3.1总图消防55
7.3.2建筑消防56
7.3.3给排水消防56
7.3.4电气消防57
第八章项目实施进度及管理58
8.1建设工期58
8.2项目实施进度安排58
8.3项目管理措施58
8.3.1管理机构58
8.3.2项目管理制度59
8.3.3工程监理59
第九章投资估算与资金筹措60
9.1投资估算60
9.2资金来源60
9.3资金使用计划60
第十章项目招投标61
10.1招投标原则61
10.2投标、开标、评标和中标程序61
10.3评标委员会人员组成和资质要求63
第十一章财务分析64
11.1财务评价的依据64
11.2收入估算64
11.3项目开发总成本费用估算64
11.4财务效益分析65
11.5不确定性分析66
11.5.1盈亏平衡分析66
11.5.2敏感性分析66
11.6财务评价结论67
第十二章社会效益68
12.1项目对社会的影响分析68
12.2项目对当地社会的产生的负面影响(问题与困难)69
12.3互适性分析69
第十三章风险分析70
13.1主要风险因素识别70
13.2风险影响程度分析70
13.3降低和防范风险的对策71
第十四章研究结论与建议72
14.1研究结论72
14.2建议72
附图:
1、用地红线图
2、总平面规划图
前言
“武陵国际汽车城”建设总目标:
让吉首成为中国西南,辐射湘、鄂、渝、黔的西部汽车贸易集散地。
将“武陵国际汽车城”打造成为武陵山区汽车行业服务的“龙头”,成为湘西地区规模最大、功能最多、品牌最优、环境最美、信誉最高、湘西地区一流的特大型汽车商业MALL。
将“武陵国际汽车城”建设成为:
湘西地区品牌荟萃最多、展示方式最现代、展览模式最时尚、展销方式最新颖的汽车会展中心。
将“武陵国际汽车城”建设成为:
湘西地区集汽车会展、新车交易、二手车交易、汽配交易、汽车饰品交易、汽车金融、汽车保险、汽车评估、汽车拍卖、汽车试驾、汽车旅游、汽车酒店、汽车购物、汽车文化、汽车休闲娱乐、汽车餐饮服务等于一体的生态环境最美、服务最人性化的、省内乃至全国知名的综合性汽车主题公园。
将“武陵国际汽车城”建设成为:
湘西地区名车品牌最多、购车条件最好、后市服务最佳的集汽车销售、零配件供应、维修服务和信息反馈四大功能为一体的集群化大4S品牌汽车专卖广场。
将“武陵国际汽车城”建设成为:
湘西地区汽车市场和汽车贸易的晴雨表与风向标,厂家展示品牌的博览会,商家经营汽车的乐园、买家“寓购于乐”的天堂。
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称:
武陵国际汽车城
2、建设性质:
新建
3、建设地点:
湘西吉凤经济开发区
4、主办单位:
湘西兰天武陵投资有限公司
5、主要建设内容及规模
2011年7月29日湖南兰天汽车集团与湘西自治州吉凤经济开发区签定合作协议,携手在湘西共同建立“武陵山国际汽车城”项目。
这是吉凤经济开发区继今年引进华润雪花啤酒、山东东顺纸业等几个亿元项目后,又一个亿元项目落户湘西。
武陵国际汽车城项目位于湘西自治州吉首市吉凤开发区吉凤大道北面,本项目占地11.02公顷,其中:
汽车城片区用地约3.76公顷,配套住宅片区用地约7.26公顷。
计划总投资约7亿元人民币,由汽车4S店、汽车直营店、汽车摩托车配件销售店、商务大楼等组成。
武陵国际汽车城项目分为三期:
(1)第一期:
新建4S店、汽车综合展厅以及二手车交易中心。
(2)第二期:
新建住宅及商业门面。
(3)第三期:
新建住宅、会所及幼儿园。
建成后将成为湘西州首个一站式汽车产业综合体,集汽车展销、汽车文化展示、汽车美容、汽配汽修、产业服务、高档商住等功能于一体,特别聘请国内外知名的策划机构和设计公司,联手打造湘西地区规模最大、功能最多、品牌最全、服务最优、环境最美、信誉最高、省内知名的一流现代化汽车主题市场,以汽车会展、汽车贸易、汽车后市服务、汽车文化及体验娱乐和汽车购物为核心,并建立湘西地区的信息发布平台和服务网络。
并能解决湘西州2000多人的就业问题。
“武陵山国际汽车城”将面向中国西南,辐射湘、鄂、渝、黔商圈,作为湘西自治州吉凤经济开发区当下投资规模最大的项目,“武陵山国际汽车城”将打造成为武陵山区汽车行业服务的“龙头”,成为众多汽车服务企业的“领军”。
4S店和商业街效果图如下:
6、总投资估算
项目总投资估算表
序号
项目名称
总额(万元)
占总投资比例
1
地价
7,720.00
11.0%
2
前期工程费
2,045.00
2.9%
3
建安工程
51,358.62
73.1%
4
不可预见费
2,670.18
3.8%
5
管理费用
1,602.11
2.3%
6
其他费用
1,036.81
1.5%
8
财务费用
1,256.64
1.8%
7
销售费用
2,599.75
3.7%
9
合计
70,289.12
100.0%
7、资金来源
(1)自筹资金20,000.00万元;
(2)申请银行贷款17,000.00万元。
8、建设工期
本项目建设工期为36个月,即从2012年8月至2015年8月。
1.2项目承办建设单位、股东单位概况
建设单位:
武陵国际汽车城项目由湖南兰天汽车集团有限公司与湖南金寿置业投资有限公司共同投资兴建的项目公司开发建设。
湖南兰天汽车集团有限公司是一家以整车销售为龙头的民营企业。
公司成立于2003年(其前身为成立于1997年的株洲兰天汽配店,2001年进入汽车整车销售行业,企业更名为株洲兰天实业有限公司,2006年更名为湖南兰天汽车集团有限公司),注册资金5600万元,注册地为湖南省株洲市红旗中路41号,集团总部办公地为湖南省长沙市岳麓大道375号。
目前,集团已经营业的有17家标准汽车品牌4S店,在建的还有6家,位列省内汽车流通领域前三强,并成为省内唯一完成工商注册的汽车流通企业集团。
集团被评为中国农业银行湖南分行AAA级信用企业,湖南省汽车行业协会副会长单位。
2010年,兰天集团主业——整车销售年营业额突破35亿元。
2010年,集团被评为中国服务业企业500强,湖南省百强企业。
经过多年的积累,已经使兰天集团积累了一定的资金、人才、管理、品牌优势。
其中,兰天集团旗下东风日产兰天专营店以其突出表现,开业五年连续荣获东风日产白金、钻石级经销店的最高称号,东风雪铁龙湖南兰天店、东风雪铁龙常德恒瑞店、东风雪铁龙株洲兰天店每年都获得了东风雪铁龙的销售、服务最高奖项。
股东单位:
股东单位名称
注册资本
持股比例
湖南兰天汽车集团有限公司
1020万元
51%
湖南金寿置业投资有限公司
980万元
49%
合计
2000万元
100%
1.3编制单位概况
单位名称:
湘西自治州工程咨询公司
资格等级:
乙级
证书编号:
工咨乙12220070002
发证机关:
国家发展和改革委员会
1.4编制依据
◆项目建议书及批复文件、相关协议;
◆湘西自治州政府2011年重点项目文件;
◆《吉首市城市总体规划》(2010-2030);
◆《吉首市土地利用总体规划》(2006-2020);
◆吉首市城市总体规划(2003-2020);
◆项目建设单位及股东单位的专业资源融合能力;
◆《投资项目可行性研究指南》;
◆国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》(1983年2月2日);
◆国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
◆建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》;
◆湖南省现行相关工程定额标准;
◆其他有关专业设计规范;
◆开发建设单位提供的有关资料。
1.5编制原则
在编制本项目可研报告时,主要遵循以下编制原则:
1、坚持实事求是,客观公正,严谨务实的原则,注重环境建设及建设方案的可靠性与经济合理性;
2、把握合法、合规性原则,确保编报项目及建设内容符合法律法规、政府专门文件的要求,建设结果能满足湘西吉凤经济开发区未来发展规划的要求;
3、兼顾必要、效益和平衡原则,达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡;
4、注重近期效益和远期目标相结合的原则,使项目适应湘西地区城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。
1.6研究范围及内容
通过对本建设项目的建设背景、建设内容及规模、市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行全面分析研究,提出可行性研究结论和建议。
1.7主要经济技术指标
项目主要技术经济指标
序号
名称
单位
数据或指标
备注
1
总用地面积
公顷
8.48
2
总建筑面积
平方米
293,396.17
其中:
地上建筑面积
平方米
292,142.34
3
容积率
3.45
4
建筑密度
35.28%
5
绿地率
24.15%
6
项目总投资
万元
70,289.12
7
项目总体经营收入
万元
86,658.42
8
项目总体经营成本
万元
66,432.72
9
项目总体经营税费
万元
4,419.58
10
项目总体经营利润
万元
11,949.73
11
项目总体经营净利润
万元
8,962.30
12
项目静态投资净利润率
%
19.47%
13
项目动态投资回收期
年
4.00
从建设年算起
14
项目总停车位
个
793个
住宅区793个
15
项目总建设年限
年
3
16
项目总用工人数
人
2,000.00
项目经营可解决2000人就业
17
项目人均创净利
万元人
4.48
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
汽车,作为当代文明的代表,已无可置疑地正在快速地进入中国普通老百姓家庭。
在推动一个国家进入发达国家行列的序曲中,汽车工业无疑占有举足轻重的位置。
它带来的不仅是GDP的快速增长,更带来的是人的生活方式的根本改变,人们对空间关系的再次解释,一个城市半径的有效扩容,一种时尚的象征,一种审美的传达。
汽车,代表了现代工业文明、信息文明、各种文化演进的集合。
毫无例外,在中国开始走入经济起飞的进程中,汽车产业成为了与当今中国最为强劲的房地产业几乎并驾齐驱的热门产业。
中国最为发达地区无不将汽车列为区域竞争中抢夺经济话语权的制高点。
继日内瓦、法兰克福、巴黎、东京、北美车展之后,中国车展无疑已成为世界主流车商豪门云集,一展风采的场所。
而北京、上海、广州、湖南车展,其一年比一年更大场馆投入,更大的声势,无不在为争夺中国汽车市场的位置而奋力一搏。
吉首作为湘西自治州的政治、经济、文化的中心,正保持着强劲的发展势头,城市南联凤凰城,北接张家界,为湖南西部旅游黄金线的中心,已成为西南地区新兴的旅游热点。
有蔚为壮观的矮寨坡公路天险,集自然风光与民俗于一身的德夯苗寨,是湖南省十大重点旅游景区。
城市功能日臻完善。
2.2项目建设的必要性
(1)是吉首市作为湘西中心城市之一的需要
吉首作为湘西地区政治、经济、文化、交通、商贸、科技、金融和通讯枢纽的中心,发展大市场、大流通时经济发展的需要。
但吉首市的汽车卖场多为小规模、单一性和传统化销售模式,而且档次较低、形象较差,不能适应吉首市作为湘西中心城市和现代化大都市的需求。
目前吉首市还没有一家真正具有规模化、多元化、专业化和现代化的汽车大卖场。
因此,规划建设“武陵国际汽车城”是适应吉首市经济发展和提升湘西地区汽车流通市场形象的必然选择。
(2)是吉首市作为大湘西地区汽车城的需要
吉首市作为湘西汽车消费的中心,必然对汽车流通领域提出更高的要求,“武陵国际汽车城”正是适应了这个要求,必然会提升吉首市汽车流通市场的形象,引领吉首市汽车消费的新潮流。
(3)是适应吉首市经济发展和产业结构调整的需要
吉首作为湘西的中心城市,正在实现城乡一体化,加快城市化进程,从而实现产业结构的升级换代。
在这个背景下,吉首市提出了要重点发展汽车贸易和商贸物流。
“武陵国际汽车城”项目定位湖南省一流、湘西最大的汽车展销和汽车主题公园,立足吉首,辐射湘、鄂、渝、黔商圈,必然会推动吉首市现代商贸业的快速发展。
第三章市场分析
3.1宏观环境分析
吉首市是湘西土家族苗族自治州首府,位于湖南省西部,武陵山脉东麓,湘、鄂、渝、黔四省市边区中心,因此,这一带是少数民族集中居住的地区又是过去革命老区,成为了国家西部开发地区和国家武陵山的扶持开发地区,并且是贵阳-重庆-宜昌-长沙-柳州500公里半径内的城市网络中心点,东面是长株潭两型社会试验区,西面是重庆城乡一体化试验区,在今明两年即将有六条高速公路全面通车,具有肩挑南北、承接东西的区位优势。
自古商贾云集,贸易兴盛,被誉为武陵山区的一颗明珠。
3.1.1特色吉首
生态和文化是吉首最大的特色。
这里,群山环绕,河流交汇,风景秀美,生态原始,历史文化源远流长,民俗风情奇特浓郁。
独具特色的生态和文化造就了吉首“三大生态珍品”、“三大文化名人”、“三大民族活动”。
吉首地处生物发酵带、亚麻酸带、富硒带“三带”合一区域,天然的“三带”地理条件赋予了享誉盛名的“三件生态珍品”。
酒鬼酒。
融“浓型之芳香、酱型之细腻、清型之纯净、米型之优雅”于一体,独创中国白酒“馥郁香型”,被白酒专家誉为“文化酒鬼酒,和谐馥郁香”。
果王素。
果王素是从水果之王猕猴桃果汁中萃取的精华物质,具有明显的调节血脂、降低血压、降低血糖、延缓衰老等多种保健功能,是中国首创的高科技保健食品。
椪柑醋。
是我国首创纯天然不添加盐、不添加防腐剂、不添加香精、不添加人工合成色素“四不添加”产品,是保健、调味佐餐之佳品。
湘西文化厚重,人才辈出,灿若星河。
作家沈从文、画家黄永玉、歌唱家宋祖英三位文化名人的出现是湘西深厚文化底蕴之必然。
曾有人这样描述湘西:
湘西在沈从文的书里、黄永玉的画里、宋祖英的歌里。
湘西的神秘在于其民族文化的奇特性和差异性,各种民族文化活动多彩多姿,亮点纷呈,烧龙、百狮会、鼓文化节具有非常的代表性。
烧龙是吉首苗族一项历史颇为久远的民俗活动。
每年正月十五晚举行,这是苗家人为庆祝丰收,祈求来年风调雨顺而尽情的狂欢。
百狮会是湘西苗族一项盛大的年俗活动。
每年从正月初一开始,上百头狮子,从四面八方涌在一起,竟显风采。
这是苗族人民交流友情,追求民族大团结、向往美好幸福生活的大聚会。
苗族鼓舞是苗族人民最有特色的民间艺术之一。
2005中国首届鼓文化节在吉首德夯风景区举行。
3.1.2优势吉首
吉首优势非常明显,主要有三大资源优势、三大交通优势、三大政策优势。
作为湘西土家族苗族自治州州府,吉首人力资源丰富,综合性大学吉首大学现有各类在籍学生3.2万余人,湘西民族职业技术学院现有全日制在籍学生5252人。
吉首地处张家界至凤凰这条国家黄金旅游大通道中心点,旅游资源十分丰富,境内山川秀丽,风情独特,尤其三大旅游亮点特别引人瞩目。
矮寨德夯是国家级风景名胜区,目前市委市政府正对矮寨德夯风景圈实施规划设计,开发“天桥、天路、天台、天瀑、天幕、天险”等举世无双的奇景。
干州古城是省级历史文化保护区,距今有4200年历史,是湘西四大古城之一。
市委市政府依城建坊,打造“湘西坊”;拓坊成园,建设湘西非物质文化遗产园。
目前,“湘西坊”已成为湘鄂渝黔边区传承民族民间工艺的大舞台和旅游胜地。
七大森林公园,绕城散布,是未来理想的旅游休闲胜地。
吉首矿产资源十分丰富,主要拥有金属矿、非金属矿、化工矿三类矿产。
金属矿中,最典型的是锰、锌、钒,湘西素有“锰都锌海”之称。
锰矿工业储量3100万吨,居全省第一,全国第二。
锌矿储量1100万吨,钒矿储量5亿吨。
目前全市正在实施“锰东进锌入园”矿产资源整合计划。
非金属矿中,最典型的是石材,主要有8种量大质好的品种。
尤其是武陵墨玉,市场十分看好。
现规划石材产业园1000亩,落实开采点15个,可开采储量4000多万立方。
化工矿中,主要有重金石,富钾页岩。
初步探明富钾页岩储量7亿吨。
湘西生物资源丰富,品种非常齐,有“中国的生物宝库”之称,可供开发的有桤木、青蒿、枫香、黄柏、桂花、仕仲、香桂等193种,是中国最大的生物医药原料产地之一。
吉首交通优势十分明显,高速公路、航空、铁路已构成吉首今天立体式交通网络。
地域优势:
Ⅰ、航空:
四周有4个机场:
◇有张家界荷花机场,离吉首1小时里程。
◇南有怀化芷江机场,离吉首2个小时里程。
◇东有常德桃花机场,离吉首2个小时里程。
◇西有铜仁凤凰机场,离吉首0.4小时里程。
Ⅱ、铁路:
焦枝铁路贯穿吉首。
根据国家“十二五”规划,正准备修建焦枝铁路复线、吉恩铁路、秀吉益铁路及正在研究建设长渝高铁客运专线。
Ⅲ、高速公路
湘西自治州高速公路十分发达,里程达500公里,是湖南省唯一一个每个县市都通高速公路的市州。
吉首是国家“十二五”规划的全国18个高速公路县级节点城市之一,今明两年6条建成和在建的高速公路在这里交汇,构成了吉首“四通八达”的交通格局。
◇四通:
吉长、吉怀、吉茶、吉恩,构建了吉首东西南北四个方向进出口互联高速。
◇ 八达:
由吉长高速,达常德(2小时),达长沙(4小时);由吉张高速,达张家界(1小时);由吉怀高速,达怀化(1小时);经桂林(4小时)柳州(6小时)达南宁(8小时)。
由吉恩高速,经来凤(2小时),恩施(3小时),达武汉(5小时);由吉茶高速,经秀山(0.4小时),酉阳(1小时),黔江(2小时),达重庆(4小时);由吉铜高速,经铜仁(0.4小时)凯里(3小时)达贵阳(4小时);
从4小时经济圈来看,吉首正好处在长沙到重庆这两个重要城市的中心点,处在长株潭两型社会改革试验区和重庆城乡一体化改革试验区中心点。
吉首共有五大政策叠加优势,既可享受西部大开发政策、武陵山经济协作区政策、湖南关于湘西地区发展政策和扶贫开发政策的西餐,又可享受中部崛起政策的中餐,还可享受民族自治政策的自助餐。
吉首市优惠政策摘录:
1、对进行技改、购买国产设备的各类企业,按规定抵免企业所得税;减按15%的税率征收鼓励类产业企业所得税。
2、对引进技术和进口加工设备的企业,免征关税和进口环节增值税;对享受国家西部大开发政策地区的内资鼓励生产业、外商投资类产业及优势产业的项目在投资总额内进口的自用设备,在政策规定范围内免征关税。
3、对重点农产品加工骨干企业,发生的技术开发费可全额税前扣除,年增长10%以上的企业,可再按实际发生额的50%抵扣当年度的应纳税所得额。
4、对民族地区新办企业,从投产之日起,连续3年免征所得税,再减半征收2年所得税;企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得,依法享受所得税“三免三减半”优惠;对民族自治州、县的其它企业纳税有困难的,经税务部门批准,可减征或免征企业所得税2年。
5、凡在吉首市投资新办固定资产投资在500万元以上的独立生产经营企业,土地价格按照国家工业用地的基准价格出让。
投资在5000万元以上的工业项目供地实行“一事一议”,给予更为优惠的供地政策。
6、工业项目用地在城镇建设用地范围外的国有未利用地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的,土地价格可按国家工业用地基准价格15%执行,使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地,可按不低于国家工业用地基准价格的50%执行。
7、对民族贸易和民族特需品商品定点生产企业的正常流动资金贷款利率实行比正常的一年期流动资金贷款基准利率低2.88个百分点的优惠利率政策。
8、对重点产业项目实施财政贴
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