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购销合同跳单不正当竞争
购销合同跳单不正当竞争
篇一:
居间合同“跳单”行为的法律分析
居间合同“跳单”行为的法律分析
【摘要】随着我国房地产行业的快速发展,房产中介与客户之间
的纠纷也在日渐增加,“跳单”行为时有发生。
20XX年12月20日
最高人民法院发布的指导性案例为居间合同关于“跳单”责任的确
定,在司法实践方面指明了道路。
本文以此案为背景,基于合同法
的基本原则、及法律规定对“跳单”责任进行分析,努力提高对实
践的指导意义。
【关键词】居间合同;跳单;法律责任一、绪论
随着市场经济的发展,我国服务市场分工不断细化。
房产中介作
为我国房地产市场十分活跃的经济主体,为推动我国房产流动,推
动市场发展做出了巨大的贡献。
但随着我国房地产行业的快速发
展,房产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加,“跳单”行为时有
发生。
这不但影响了“跳单”相对人的利益,也不利于整个房地产
行业的稳定发展。
20XX年12月20日最高人民法院发布的指导性案
例中,上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案为居间
合同关于“跳单”责任的确定在司法实践方面指明了道路。
文章通
过对居间合同权利义务关系及合同格式条款的有效性分析,进一步
明确“跳单”责任的确定。
二、案情回顾
(一)基本事实
20XX年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉
案房屋。
20XX年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华
看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地
产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公
司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确
认书》。
该《确认书》第条约定,陶德华在验看过该房地产后
六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德
华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中
原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房
地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。
当时中
原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元。
并积极与卖方协商价格。
11月30日,在某房地产顾问公司居间下。
陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。
后买卖双方
办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金万元。
(二)双方争议的焦点
原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称:
被告陶
德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息。
故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求
购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华
按约支付中原公司违约金万元。
被告陶德华辩称:
涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出
售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。
陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。
由原、被告观点可以看出,双方争论的焦点在于陶德华是否利用中
原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,私自与卖方
直接签订购房合同,也就是是否具有“跳单”行为。
三、法律分析
房屋买卖居间合同中“跳单”指的是,买方利用中介公司提供的
房源信息却跳过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得
的佣金的行为。
(一)禁止“跳单”格式条款的法律分析
首先,禁止“跳单”格式条款的依据是居间合同中居间人又获取
报酬的权利。
根据合同法的规定,居间合同居间人的主要义务为:
(1)报告订
约机会或者提供订立合同媒介的义务。
居间人应当就有关订立合同
的事项向委托人如实报告。
(2)忠实义务。
居间人应当如何报告订
立合同的有关事项和其他有关信息。
(3)居间人促成合同成立的。
居间活动的费用,由居间人负担。
其次,禁止“跳单”的格式条款能从实质上有效保证房屋买卖居
间合同中委托人和居间人之间的平等与公平。
根据居间合同的性质
及合同法的规定,居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入
权。
居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第
三人订约居中斡旋,传达双方意思,起牵线搭桥的作用,对合同没
有实质的介入权。
禁止“跳单”格式条款却似为委托人与第三人签
订合同做出了限制。
根据合同法第40条关于格式条款无效的规定。
提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权
利的,该条款无效。
本案约定,陶德华在验看过该房地产后六个月
内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关
联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司
而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买
卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。
该条款从形式上看,该条款是格式条款,该条款排除了被告通过
其他中介公司完成交易的权利,加重了被告支付佣金的责任,应属
无效,无需支付报酬。
同时,对陶德华与第三人签订合同进行了限
制。
如何确定禁止“跳单”格式条款是否违背合同法还需要从合同
的原则来分析。
从条款内容来看,该格式条款虽然对委托人与第三
人之间签订合同做了限制,但从现实经济来看,此条款并无对自己
责任进行免除,也没有加重对方负担,排除对方主要权利。
因为,委托人的主要义务是付费义务,主要权利是获取与第三人
签订合同的机会。
该条款并没有对委托人获取信息的权利进行限制
或排除。
作为先履行合同的居间人,很有可能在提供了签订合同的
机会以后失去对委托人的监督。
委托人很在没有强大约束的情况下
做违约,破坏合同的诚信原则。
因此,居间人处于被动的地位。
该
格式条款恰是对这处于劣势地位的居间人的一个平衡。
本案中,陶
德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人
不得利用中原公司提供的消息与第三方签订合同,是对自己公司所
掌握资源的保护,是对自己权益的保障。
从陶德华的角度来说,对
方提供的是有偿信息,未经对方允许不得擅自使用。
如果自己与该
公司签订了合同,就约定了有偿使用,自己一旦利用此信息签订了
合同就应该付费,不付费就是违约行为,从而承担违约责任,所以
条款中的违约金也是合理的。
此格式条款可以减少委托人不履行义
务或者变相违约的风险,是对居间人权利的保障。
(二)“跳单”行
为产生的原因
“跳单”行为的产生可以从委托人及居间人两方面找到原因。
首先,委托人一方面希望通过居间人获得有价值的信息,另一方
面又希望少花钱或者不花钱。
而合同法规定,居间人未促成合同成
立的,不得要求支付报酬。
正是由于居间合同的这一特点,使得委
托人认为只要不是通过居间人签订合同就可以规避支付费用的义
务。
这是“跳单”的最直接动因,委托人往往在获取了居间人提供
的信息以后把握了签订合同的机会,就采取隐瞒、逃避甚至欺骗居
间人等行为逃避支付义务。
其次,居间人提供的服务不到位,委托人对居间人提供信息的服
务不认可,认为对方并没有适当履行义务,自己可以行使顺序抗辩
权。
这也为居间人敢于逃避责任找到了“合法”的借口。
委托人认
为,对于居间人不能很好地为自己提供服务,甚至服务达不到自己
的满意,可以依据顺序抗辩权而不履行支付义务。
(三)“跳单”行
为的确认
基于此原因,我们找到了“跳单”行为的认定标准。
行为人是否
构成“跳单”的认定,需要从两方面考察。
篇二:
消费者自主选择权与跳单行为辨析
消费者自主选择权与跳单行为辨析
孙兆晖
作者单位:
北京市第二中级人民法院
(20XX年10月31日人民法院报法官说法)
【案情】
20XX年6月1日,房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。
该合同第六条约定4万元居间费由买方负担,第七条以明显加粗字体列明:
买方未支付居间费而解除买卖合同的,此后3个月内,买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的,买方应支付5万元居间费。
同日,卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。
后杨某以居间费过高为由拒付居间费,与田某协商解除了房屋买卖合同。
同年8月1日,杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。
家安公司将杨某告上法庭,要求杨某支付5万元居间费。
杨某辩称,家安公司的居间服务并未成功,合同第七条系无效条款,要求驳回家安公司诉讼请求。
【分歧】
本案的争议焦点有二:
一是买卖双方合意解约,买方是否仍需支付居间费;二是居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。
审理过程中有两种不同意见:
第一种意见认为,买卖双方协商解除了房屋买卖合同,杨某的购房目的并未实现,其效果等同于“居间人未促成合同成立”,家安公司
无权要求居间报酬。
《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利,应属无效条款。
本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。
第二种意见认为,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。
家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行约定的居间义务,买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致,有跳单之嫌,杨某仍需依约支付居间费。
《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权,应属有效条款。
本案应判决支持家安公司的诉讼请求。
【评析】
笔者同意第二种意见。
在处理此类居间合同纠纷时,首先,要注意厘清两个法律关系,即买方与中介公司之间的居间合同关系,买方和卖方之间的买卖合同关系。
其次,要正确认定居间合同中限制成交条款的效力,区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。
结合本案争议焦点,分析如下:
第一,买卖双方合意解约或未能履约的,是否仍需支付居间费。
从法律关系角度看,支付居间费系居间合同关系中的义务,与买卖合同是否解除及履行状况无关。
只要中介公司依照居间合同履行了居间义务,促成买卖双方签订买卖合同,客户就应依约支付居间费。
如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致,如中介公司
未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等,客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由,要求解除居间合同,不再支付居间费或索回已付的居间费。
家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行居间义务,杨某应支付居间费。
杨某与田某合意解除买卖合同,起因于杨某认为居间费过高。
此后,杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同,有跳单之嫌。
家安公司并无违约行为,杨某无权解除《居间服务合同》,其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。
第二,居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。
中介公司在促成买卖合同签订前,其需向买方提供房源位置信息,往往还会对房源品质进行比较分析,提供政策咨询,甚至还会组织价格磋商。
为防止客户恶意跳单,中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款,即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的,仍应支付居间费。
按照我国合同法及其司法解释,该条款属加重对方责任的格式条款,中介公司尽到合理提示和说明义务的,该条款即应被认定为有效。
买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后,再决定是否签订看房确认书或居间合同,故该条款并未侵害消费者的自主选择权。
客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后,甚至在签订房屋买卖合同之后,再主张另换中介公司,则属滥用
自主选择权的跳单行为。
本案中,家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识,合理提示了加重杨某责任的格式条款,杨某选择家安公司并签订居间合同,该条款合法有效。
杨某与田某解除买卖合同后,杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交,家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元,合法有据,应予支持。
篇三:
二手房买卖中“跳单”有忧患
二手房买卖中“跳单”有忧患
在二手房交易中,客户甩掉中介公司,私下与房主交易,俗称“跳单”。
近两个月以来,随着楼市的回暖,二手房卖家却开始惜售涨价,“跳单”也随之增多。
那么,是什么使得二手房“跳单”现象屡禁不止如果“跳单”,买家是否需要承担违约责任□今报
◆“跳单”困扰郑州中介市场
市民李女士通过某中介的介绍,看中了位于桐柏路上的一套100平方米的二手房。
由于对房子的户型、价格及周边环境都比较满意,李女士与中介公司签署了《居间合同》。
按照合同约定,中介公司要收取1%的中介服务费。
单价5000元/平方米,总价为50万,其中需要给中介5000元的服务费。
为了省去这笔中介费,李女士通过各种途径找到了卖房的业主,并与其私下达成了交易。
“‘跳单’现象还是比较严重的,大概占到总客户量的10%~20%。
”郑州美华房产总经理乔小勇说,特别是近期楼市见好,卖方惜售涨价现象普遍,买方为节省费用,通过各种途径“跳单”。
“从业这么多年了,接触的客户比较多,有时打个电话,听听客户的口气,就能觉察到他是不是想‘跳单’,或已经‘跳单’了。
”21世纪不动产一名工作人员说。
◆“跳单”大多为了不付中介费
为什么跳单之风会如此盛行记者采访了几位买房人,他们回答得很干脆:
就是不想交中介费。
购房者程先生认为,房产中介利润高得惊人。
以一套总价40万元的二手房计算,如果按单方%的行规收取中介费,买房人就得多掏近5000元。
“既然不想出佣金,那为什么还要找中介公司呢”面对记者疑惑,程先生笑着说,自己找房
子多困难啊,通过中介公司获取信息又快又准,省了自己的时间和精力。
“到时候把中介甩了就行啦”。
◆专家认为被“跳单”可以追回
“不少‘跳单’是在没有签署合同的情况下被跳的,签了合同还被跳的就很少,因为这样的情况下跳单,中介方是绝对可以索赔的。
”1+2联合不动产董事长李明勋说。
他表示,即使没有签订合同,也可以追回中介费。
只要中介做齐成交前的手续,打官司也能赢。
“只不过诉诸法律,时间成本太高,金额不大,很多中介也都懒得追究了。
”那么,对于买卖双方来说,有没有什么方法能够避免“跳单”行为的发生呢
李明勋认为,首先,要确定所交易的二手房两证(房产证和土地证)齐全;其次,不论是看房,还是签《居间合同》时,买、卖、中介三方都最好到场。
再次,在签订《看房确认书》、《出售委托协议》以及《居间合同》时,一定要看清文中内容,对条款进行仔细审核和修改,或者另行再作约定。
■律师说法
违约界定,关键是否签订合同
绕过中介“跳单”交易,算不算违约?
违约的界限究竟在哪里?
河南开物律师事务所律师申继东认为,关键看是否已签订合同。
如果已经签订合同,买方跳过中介公司与卖方直接进行交易就算构成违约,一旦诉诸法律,买方不仅要支付中介费,还要承担违约责任。
“不仅要继续履行合同补交中介费用,还可能因此承担一定的违约金。
”乔小勇说,违约金按定金的1∶1赔偿或者总房款的10%。
申继东建议,买方尽量不要跳过中介公司与卖方私下交易。
如果认为中介公
司的服务费用过高,可以在签署《居间合同》时对服务费用进行重新约定,要求中介公司对服务费用进行打折或者要求中介公司提供其他优惠。
自:
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