商业知识商铺投资回报率和投资回收期.docx
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商业知识商铺投资回报率和投资回收期
商铺投资回报率和投资回收期
年商铺投资回报率与投资回收期计算方法
商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念,投资中除了投资者的购买初始投资外,还应包括税费,贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用,甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素,同时还必须考虑到商铺一定的空置期,但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂,现介绍一种相对动态的投资分析方法,以供投资者参考使用。
投资回报率
一次性购买:
公式:
(税后月租金-每月物业管理费)×12/(购买房屋总价+契税+印花税)
按揭贷款:
公式:
(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12/(首期房款+契税+印花税+律师费+保险费)
注:
商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。
投资回收期
一次性付款:
计算公式:
(购买房屋总价+契税+印花税)/(税后月租金-每月物业管理费)×12
按揭贷款:
计算公式:
(首期房款+契税+印花税+律师费+保险费)/(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12
注:
商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。
投资者注意防范五重风险
风险第一重:
资金成本
商铺作为本小利大的投资品种一直为投资者所青睐。
因为商铺虽然单价较高,但总面积相对不大,总价相对住宅而言不是很高。
但实际上衡量商铺投资回报率如何是通过净投入与净产出之差来计算的,投入中除了投资者的购买投入外,还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等,同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差,以及商铺的一定空置期等多方面因素。
商铺由于存在一定的空置期,投资者如果指望以租还贷,风险比较大。
商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%,贷款期限最长不超过10年。
虽然部分银行已经对于商铺贷款“松绑”,最高贷款放宽到7成,贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行,但与普通住宅相比,商铺投资有着更大的不确定性。
随着央行加息,人们的贷款投资成本也在加大,必须考虑资金的来源和代价。
■风险防范:
投资者应量力而行,选择适当的按揭成数及年限,充分估计未来的收入水平及支付能力;此外投资时应将商铺初始售价的高低作为重要因素考虑进去。
因为商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也就越高,将影响商铺投资的收益。
此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。
商铺价值提升是一个动态的过程,要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。
风险第二重:
延期交房
投资者看好地产+商业的美好收益前景,美滋滋地交了钱盼着交房,却很可能陷入商铺开发商和后期物业管理公司谋划的陷阱。
商铺开发商和经营管理公司交接存在的不规范行为往往导致了购买者的投资风险,使其陷身于商铺开发商和后期物业管理公司间的连环官司。
开发商往往炒作“售后返租”概念促销商铺:
曾有一外地商铺来沪招租,许诺8%-10%的高收益率,消费者购买踊跃,但交房时却大呼上当。
因为建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中曾明确规定:
房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。
因此开发商先与小业主签订买卖合同,之后开发商另成立一家物业管理公司进行后期招租和经营管理,让小业主再与物管公司签订包租协议。
这样看似并不违规,但里面却暗藏危机。
该商铺开发商延期交房,业主依照买卖合同追究违约责任,但紧接着物业经营管理公司依据包租合同追究业主延期交房的违约责任,且包租合同约定的违约金为买卖合同约定的3倍。
最终导致业主陷入连环官司,真是欲哭无泪。
■风险防范:
消费者不能被开发商许诺的高收益率冲昏头脑,一定要仔细审察合同。
交房日期应予以明确注明,并对违约责任进行具体约定。
另外,要注意两份合同中关于违约金条款的不对等。
上一例即是因为投资人法律意识太过薄弱,对违约责任约定失衡,使自己陷入困境。
投资者一定要谨防暗藏的陷阱,保护好自己的权益。
风险第三重:
售后包租
近年来,“售后包租”风是掀起商铺投资风潮的一大助动力。
尽管上文提到建设部规定禁止开发商自己“售后包租”,但开发商目前往往引进第三者暨经营管理公司来操作这一块。
这样就绕开了“禁令”,但把更多的风险转嫁到投资者身上。
在国家有关部门采取非市场经济手段加以禁止又不能奏效的情况下,投资者树立良好的风险意识和法律意识来规避法律风险显得尤为重要。
因为我国房地产市场处于起步阶段,在制度不健全的情况下,其操作运行尚不规范。
再加上投资者(业主)在所谓高额回报率的鼓动下存在非理性投资行为,常使投资者面临极大的法律风险。
“售后包租”的风险一方面在于开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价,用高额返回租金吸引投资者,但一旦开发商破产或者出现资金问题,其返租承诺或回报率将不可能实现,租金的预期就很难保证,届时投资者将蒙受损失。
另一方面开发商往往由于资金紧张,才采用“包租套现”开发模式,一旦融资成功,可能并不真正用到开发的房产上,而是挪做他用。
作为投资人,将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房,甚至造成烂尾工程,甚或是卷款而去的法律风险。
其三,来自于市场、政策面等的风险。
当包租房过多,超出市场需求时,势必导致收益减少;政策面变化也会带来风险。
如银行利率的调整,如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。
■风险防范:
律师认为,既然“售后包租”行为是合同行为,那么应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。
首先,业主在投资之前,应当进行充分的调查。
主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、升值潜力,开发商的资信能力、声誉,承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。
尤其是商业铺面,要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。
从某种意义上讲,这既是风险防范的第一步,也是至关重要的一步。
其次,在签约时,要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。
特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时,不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项,更重要的是要明确相关责任人的违约责任。
需要特别指出的是,开发商在作广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的,因而其所售房价也会被事先提高。
因此,违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失,甚至可以更高,以便更有效地约束中介公司及开发商。
最后,应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。
要知道,开发商之所以推出“售后包租”的销售模式,主要是为了解决其资金困难。
而现在采取的是由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式,业主付清房款后,便与开发商没有任何法律关系,无论如何,开发商皆坐收渔利。
且一旦出现投资失败、不能获取预期回报时,业主便无法追究开发商任何责任,显然有失公允。
因此,应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时,开发商应承担连带赔偿责任。
值得注意的是,开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的,因为其经营收入根本不具有可预知性。
风险第四重:
经营管理
商铺,顾名思义,有商才有铺。
经营管理对于商铺来说非常重要。
时下商铺“重销售,轻经营”的现象越来越严重。
一方面开发商销售完毕,拿了钱就走人,没有协助经营,前期宣传与后期管理严重脱节。
另外,商场整体营销没有跟上,商场不统一进行季节性或节日性活动,难以积聚消费者人气。
甚至一些经营不好的商铺退出后,没有后续者经营。
闲置商铺的数量如果不断增加,对周边商铺将带来相当不利的影响。
大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无法实现。
另一方面商铺本身的经营者如果缺乏经营管理经验,不懂养铺技巧,“生铺”就不可能作成“熟铺”,也会形成投资风险。
而生铺要成熟需要一段时间,投资回报率较低。
此外,转租经营潜藏风险。
转租中,可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。
找到了转租对象后,可能对方缺少扭亏为盈的能力,会带来进一步拖欠租金的风险。
而转租后转换经营模式更有可能产生纠纷风险。
■风险防范:
经营管理是商铺投资成败的关键。
地段相同,业态一致,但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。
现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家,一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题,因此,投资商铺,一定要选择信誉良好,且具有统一、强大的经营管理能力的开发商,要多了解开发商的信誉,了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
自营商铺时,要选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业。
行业前景不佳、毛利薄恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金,因此倒闭或转行的风险也会加大。
投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力,作为投资决策重要依据。
风险第五重:
回购兑现
为打消购房者的顾虑,为促销并表示对商铺前景的自信,不少开发商在销售时打出“回购”招牌,同意在和购房者签订的买卖合同中注明回购方案。
双方除签了包租协议作为买卖合同的附件,约定租期和租金外,还约定若到期后购房者不愿再出租房屋,则由开发商以高于原房价回购。
看上去万无一失,零风险操作,而实际上问题很多。
最主要的问题在于承诺如何兑现。
■风险防范:
律师提醒购房者,面对回购促销一定要谨慎。
合同中对“回购”承诺应明确注明,并约定相对严厉的违约责任,一旦违约要赔偿相应的违约金。
但是这样也不能保证完全防范风险。
实际上,一旦回购时开发公司破产,只能清偿资产还债。
此时该公司若存心转移资产或资不抵债,购房者也只能自认倒霉。
因此,购房者应注意开发公司实力,选择实力较强的大房地产开发公司。
另外,要注意该公司的营业执照上的经营期限,是否能够经营到合同约定的回购期限。
一定要谨慎很多“短命”的项目公司开发的产品和应允的承诺。
因为项目公司一般都是由几个单位临时组建而成,盖好房子卖出去就解散了。
一旦出现问题根本无法追究责任。
总之,回购兑现有风险,购房者切勿轻信。
如何用计算公式来计算投资回报率
任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:
亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:
计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价
例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:
这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么,它的投资回报率将是多少呢?
现在让我们计算一下:
套用上述计算公式:
这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:
12%
要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:
7.5%
如何判断投资回报率
现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?
也就是说,哪个数值是表示合理利润?
哪个数值是表示千万不要沾手?
哪个数值是表示它的收益非常好?
或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?
业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。
但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。
据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍:
其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:
物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎)
商住两用物业 10-12% >7% 15%以上
烂尾番生物业 9-10% >6% 20%以上
地铁物业 3-6% >3% 10%以上
商铺投资收益率四种算法
1.租金回报率法
公式:
(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
优点:
考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。
不足:
未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式:
(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
优点:
考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足:
没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为:
累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点:
内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。
不足:
通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为:
如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:
亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?
如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:
计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价
例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:
这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么,它的投资回报率将是多少呢?
现在让我们计算一下:
套用上述计算公式:
这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:
12% 要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:
7.5%
说商铺投资
打开桌上的报纸,打开电视,你不难发现,在众多房产广告中,商铺广告比例在逐渐上升,随手一翻,就能看见盛世江南、建屋大厦、同里老街新江南、华东商业城等广告,这样的现象是不是在传递着一种讯息——今年,以往火热的住宅投资开始转移到商铺投资上来。
带着这个想法,新视点特地走访了房地产投资的知名专家——杨肇峰博士。
住宅投资开始转向商铺投资
据杨博士说,现在很多投资商的投资目光的确从住宅转移到了商铺,这个趋势还在蔓延。
其中的原因有很多,主要原因之一是:
住宅供应量太多,供远大于求。
很多早期的房地产开发公司把产品推出时间往后延,而后来的房地产公司却提前推出产品,比如顺驰,年初买地年末就推房,这样就造成短期内住房供应量大增。
除了供求关系,还有价格竞争的原因。
以园区湖西举例说,现在,湖西的房价多数在五千多,随着五千多的房源越来越多,竞争出现白热化,价位相同的楼盘开始比户型,比楼盘质量,比建筑风格等。
不过,相对中茵皇冠国际就不处于这个竞争中,因为她15000元/平米的价格几乎没有。
随着竞争的越加激烈,投资风险势必就大,成本回收就慢,因为很多人与其租房不如自己买房,加上现在住房公积金的门槛将放宽,贷款买房成为很多人的首选。
这一系列因素造成了住宅投资的回报率低。
尤其针对压制炒房的政策一个个出台,比如,两年内住房转手要全额征收营业税,更吓走了众多的投资者。
在这样的情况下,众多投资者必然会把目光从住宅投资转到另一个领域,那就是——商铺投资。
相比较住宅的数量,商铺的供应量就很有限,尤其是投资前景好的商铺更是不多。
商铺不像住宅,住宅可能会贬值,而商铺却能够长久保质,否则就没有“一铺养三代”的说法。
说到商铺价值的大小,很多人一定知道越是底层的商铺越值钱,楼层越往上商铺的投资价值越小,这也造成了好商铺的稀缺。
比如一个21层的大厦,它最有价值做商铺的只有1层,这就造成一楼的价值在1/20,稀缺就容易升值,投资回报率相对住宅就高。
面对现在的情况,还不投资商铺岂不是要丢失很多赚钱的好机会。
未来商铺将发展为立体与平面 旅游型商铺将取代商业街商铺
说到商铺,现在接触比较多可能就是综合性商铺,比如园区的邻里中心,衣食住行都离不开它,今天新视点介绍的另一种商铺就是旅游型商铺,目前,她还不是很普遍,但是随着城市现代化的进程,她的市场将越来越大。
杨博士介绍到,未来商铺将发展为立体与平面两种。
立体是纵向发展的,而平面就像邻里中心式的,综合性质的商铺,只不过它将比邻里中心的范围更大。
更通俗的说,很多周边的小商铺将更集中,从零散的聚集到一起,这样的情况其实在园区就可以看到了,也就是说住宅与商铺要分离,以前的商铺都是住商结合,像苏州古城区有几千年的历史,住商混合的现状保持至今,但随着现代化的进程,住宅与商铺将分离,这是趋势。
而今后旅游型商铺将增多,因为商业街式样的商铺将逐渐被旅游型商铺取代,这也是有很多原因造成的。
以餐饮业为列,近来大家都在讨论居民区30米以内不能开餐饮业,这就造成了很多街边的商铺将离开道路两边,共同走进一个更集中的区域,聚多成市有时候更有利于吸引顾客。
这样的事例有:
蠡口家具城、常熟招商城等。
杨博士商铺投资招数一、二、三
说了这么多的商铺投资境况,新视点特地请教了杨博士如何选准商铺的好方法,在此,教大家两招。
投资商铺:
一看区域人口收入水平
选择商铺首先要看该区域人口的收入水平,收入水平直接影响着该地区的消费能力。
举例,园区的欧尚、百润发、家乐福,三香路的家乐福、南面的好又多。
这些大卖场中,园区欧尚、百润发的生意就比较好,因为园区白领多,消费能力强。
当然三香路的也不错,但是好又多的生意就没有他们好,因为在好又多附近多半是来苏打工的朋友,他们的消费能力不强,很多时候只看不买,或者买得很少。
投资商铺:
二看区域人口结构
人口结构也影响着区域消费水平,如果说一个社区老年人多,那么投资时就要仔细考虑,因为老年人消费力不强,经济来源有限。
投资商铺:
三看该区域的政府规划
如果该区域有政府重点投资的项目,比如重点院校,还有跨国公司等,比如越溪,那有个国际教育园,在那的投资前景将不错,类似的成功案列在国外就有很多。
本次就教你三招选铺的方法,“商铺投资专题二”将继续把杨博士的选铺理念转述给我们新视点的受众。
以上三点,都适合综合性商铺的投资,而第三点适合旅游性商铺的投资,比如周庄,她就获得政府的大力支持,为很多投资者创造了不菲的财富。
商铺租赁需要注意哪些问题?
伴随着房地产市场的发展和商业经营活动的日趋活跃,越来越多的普通市民参与到商铺租赁和商业经营活动中来。
在此过程中,难免会因为专业知识和业务不熟而发生一些纠纷。
笔者结合自己多年的从业经验,总结了商铺租赁中需要注意的几大问题,供大家参考。
权属调查
在承租商铺之前,应当到该商铺所在的区(县)房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重要信息:
一是房屋用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质,方可承租作为商铺使用,否则将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
二是房屋权利人,确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。
三是房屋是否已经存有租赁登记信息,若已存有租赁登记信息的,会导致新租赁合同无法办理登记手续,从而使得新承租人的租赁关系无法对抗第三者,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
免租装修期
在商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业。
这种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。
但“免租装修期”非法律上明确规定的概念,因此在签订租赁合同时,一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。
一般情况下,只免除租金,实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担。
租赁保证金
俗称“押金”,主要用于抵冲承租人应当承担但未缴付的费用。
因为商铺相对应的电费、电话费和物业管理费等比较高,因此押金比例也要适当高一些。
另外需要注意的是,如果承租人在承租过程中不断地拖欠相关费用,押金抵扣不够怎么办?
这可以在合同中约定补足押金的方案,即每次出租人用押金抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付押金;如果经出租人通知后一定时间内未补足的话,出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。
税费承担
按照有关法律、法规、规章及其他规范性文件的规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费。
出租人:
营业税及附加,租金×5.55%。
房产税,租金×12%。
个人所得税,所得部分×20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)。
印花税,租金×0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算)。
土地使用税,按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
转租人:
营业税及附加,转租收入×5.55%。
印花税,转租租金×0.1%。
在具体实践中,商铺租赁税费的缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准。
不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点的工作人员。
虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。
此时,无论出租人或承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经营活动,而其首要条件就是必须合法取得营业执照。
因此在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:
一是原有租赁登记信息没有注销的,将会导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;二是商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移的,将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;三是房屋类型不是商业用房的,无法进行商业经营活动,导致无法注册营业执照
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